TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Eric TIGOKI IYA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05445 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5A4H

N° MINUTE :

2 JCP

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [K], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Eric TIGOKI IYA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0794

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05445 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5A4H

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 21 mai 2021, la SA ADOMA a donné en location une chambre meublée à M. [R] [K] située dans le foyer-logement [Localité 6] ANNAM – logement n°F318 – [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 506,43 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2024, la SA ADOMA a fait assigner M. [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation du contrat de résidence liant les parties  ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner M. [R] [K] à une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance en vigueur ;condamner la défenderesse à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA ADOMA reproche au défendeur d’héberger un tiers sans autorisation et en méconnaissance des articles 9 et 11 du règlement intérieur ainsi que de l’article 8 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivrée le 9 octobre 2023. Elle indique avoir ensuite obtenu l’autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 6] du 31 janvier 2024, constat dressé le 17 février 2024.

Après renvoi à la demande du défendeur, l’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 7 novembre 2024.

La SA ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en soulignant que lors du constat, M. [N] [K] vivait sur place depuis septembre 2023 ; qu’aucune demande n’avait été faite sur le registre des invités ; que la résiliation est de plein droit.

M. [R] [K], assisté de son conseil, a sollicité le débouté de la SA ADOMA ; qu’à titre subsidiaire, en cas d’expulsion, un délai de trois mois lui soit accordé ; que la SA ADOMA soit condamnée à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il admet avoir hébergé un cousin pendant plusieurs mois sans en avoir informé le gestionnaire, mais que cet hébergement n’a pas entraîné de surconsommation ou de dégradation ; qu’il ne l’avait jamais fait auparavant ; que cette situation a cessé depuis, son cousin ayant son propre logement ; que cette situation ne représente pas un manquement suffisamment grave ou répété à ses obligations, au sens de l’article L.633-2 du Code de la construction et de l’habitation, pour justifier la résiliation du contrat.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025, date de prononcé de la présente ordonnance par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [R] [K] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [4]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat d’occupation est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ, le règlement intérieur devant définir les conditions de cet hébergement.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, l’article 9 du règlement intérieur, dûment signé par M. [R] [K] le 21 mai 2021, rappelle les règles du code de l’habitation et de la construction applicables concernant l’hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence, remise d’une pièce d’identité de l’invité et précision des dates d’arrivée et de départ de celui-ci, renseignements qui doivent être consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résident qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Par ces dispositions, le règlement intérieur tire donc strictement les conséquences de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation en définissant les modalités propres au foyer-logement concerné, sans que l’absence de concertation du conseil de concertation n’ait d’incidence sur la validité de ces dispositions.

L’article 10 de ce même règlement ajoute que « le résidant est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (…) ».

Par mise en demeure en date du 9 octobre 2023 adressée par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 13 octobre 2023 à M. [R] [K], la SA ADOMA lui a rappelé les termes des articles 9 et 10 du règlement intérieur, a indiqué qu’il était constaté qu’il hébergeait une tierce personne, le mettant en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures. Cette mise en demeure est bien nommément adressée à M. [R] [K] et est sans équivoque quant à ses termes.

Par procés-verbal de commissaire de justice du 17 février 2024, il est constaté la présence dans la chambre d’un lit et d’un matelas au sol ; que la personne qui reçoit le commissaire de justice lui présente une carte étudiante européenne au nom de [K] [N] ; qu’il lui indique être le frère de [K] [R], occuper la chambre depuis septembre et que son frère est parti le matin même au travail ; que le registre des résidents ne comporte aucune mention d’enregistrement d’un visiteur pour le logement n°F318.

Ces éléments permettent de caractériser le fait pour M. [R] [K] d’héberger un tiers, sans que cet hébergement n’ait été déclaré, comme prévu par l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation, et selon les modalités précisément définies au règlement intérieur, règlement intérieur que M. [R] [K] a signé. Ce dernier admet d’ailleur que cet hébergement a duré plusieurs mois, et donc a minima quatre mois après la mise en demeure.

Il est constant que le caractère manifestement illicite du trouble invoqué résulte de cette absence de déclaration de l’hébergement en violation des dispositions de l’article R.633-9 visé ci-dessus, et que cette violation ne suppose aucune interprétation des dispositions et stipulations contractuelles applicables.

L’article 11 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résidant de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification. La SA ADOMA a précisément mis M. [R] [K] en demeure de mettre fin à l’hébergement de tiers, par lettre reçue le 13 octobre 2023, mise en demeure exactement fondée. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 13 novembre 2023, de ce seul fait. Il doit en effet être rappelé qu’il est ici question du constat de l’acquisition de la clause résolutoire et non du prononcé de la résiliation du contrat de résidence, qui ne pourrait intervenir en référés.

M. [R] [K] étant occupant sans droit ni titre depuis le 14 novembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [R] [K] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 14 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la SA ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 21 mai 2021 entre la SA ADOMA et M. [R] [K] concernant la chambre située au logement-foyer [Localité 6] ANNAM – [Adresse 5] [Adresse 1] sont réunies à la date du 13 novembre 2023 ;

DISONS qu’à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [R] [K] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est;

CONDAMNONS M. [R] [K] à verser à la SA ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’elles auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 14 novembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire ;

DEBOUTONS la SA ADOMA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [R] [K] aux dépens ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

Le Greffier La présidente