TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e François de LASTELLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aude ABOUKHATER

Monsieur [B] [G]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07373 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RBI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 22 octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [C]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e François de LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0070

DÉFENDEURS

Madame [N] [X] [H] [G], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne, assistée de M^e Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

Monsieur [B] [G]

en sa qualité de caution de Mme [N] [X] [H] [G]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 octobre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 22 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07373 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RBI

EXPOSE DU LITIGE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 3 juin 2018, à effet le 4 juin 2018, [Y] [C] a donné à bail à [N] [G] un bien situé [Adresse 3], au rez-de chaussée, bâtiment D, composé d’une pièce principale avec mezzanine, kitchenette, douche et wc, pour un loyer mensuel de 490 euros, sans les charges.

Par acte sous seing privé du même jour, [B] [G] s’est porté caution solidaire des engagements de [N] [G].

Par exploit en date du 27 novembre 2023, [Y] [C] a fait délivrer un congé pour vente à [N] [G]. Par exploit du 24 mai 2024, elle a fait signifier un nouveau prix de vente du bien.

Par exploit en date du 12 juillet 2024, [Y] [C] a fait assigner [N] [G] et [B] [G], ès qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection, en validation du congé, expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre les demandes accessoires.

Par arrêté préfectoral du 13 août 2024, les lieux ont été déclarés insalubres par le préfet de la Région d’Ile de France.

Aux termes de ses dernières écritures, [Y] [C] a sollicité du juge qu’il :

— déboute [N] [G] de l’ensemble de ses prétentions,

— constate la validité du congé et l’inapplicabilité de l’arrêté préfectoral du 13 août 2024,

— ordonne l’expulsion de la défenderesse de la chambre ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,

— condamne solidairement [N] [G] et [B] [G] au paiement de la somme de 7.840 euros au titre des loyers exigibles pour la période du 1er juin 2024 au 1er septembre 2025, outre les intérêts au taux légal ;

— condamne solidairement [N] [G] et [B] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation, exigible à compter du 1er octobre 2025, ou du jugement à intervenir, équivalente au loyer contractuel majoré, le cas échéant, de l’indice de révision applicable, outre les intérêts au taux légal ;

— condamne [N] [G] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts

— condamne solidairement [N] [G] et [B] [G] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, [Y] [C] expose que [N] [G] est occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail, en considération de la validité du congé délivré. Elle souligne que le logement n’est pas impropre à l’habitation, y avoir fait des travaux et avoir tenté de reloger la défenderesse, de façon infructueuse, en l’absence de communication des pièces nécessaires à l’établissement du dossier de candidature. Elle indique que les loyers ne sont plus réglés depuis juin 2024 et rappelle l’existence de l’engagement de caution solidaire de [B] [G].

[N] [G] sollicite du juge qu’il :

principalement,

— rejette l’ensemble des demandes de [Y] [C],

— prononce la nullité du bail,

— condamne [Y] [C] à lui payer la somme de 36.260 euros au titre de la restitution des loyers,

subsidiairement,

— condamne [Y] [C] à lui verser la somme de 17.460 euros au titre du préjudice de jouissance,

en tout état de cause,

— rejette la demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

— condamne [Y] [C] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamne [Y] [C] à payer à Maître [M] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, [N] [G] a indiqué que le logement était impropre à l’habitation, ce qui rend impossible l’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et génère une obligation de relogement d'[Y] [C] à son égard, ainsi que l’obligation de remboursement des loyers versés, en raison de la nullité du bail. Elle fonde sa demande de dommages intérêts sur les conditions de vie indignes qu’elle rencontre.

[B] [G] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité à étude.

La décision, réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 22 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du bail

Il ressort de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les critères de décence du logement sont précisés par le décret du 30 janvier 2002, pris notamment en son article 4, lequel prévoit que le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

En application de l’article L.1331-22 du code de la santé publique, les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux. Le représentant de l’État dans le département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu’il fixe. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d’assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues par l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le fait que le preneur ait accepté le logement en l’état ne décharge nullement le bailleur de son obligation de délivrance (Ccass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271).

En l’espèce, [Y] [C] produit aux débats un relevé d’un géomètre expert aux termes duquel le local loué mesure 8,5 mètres carré et mesure 2.9 mètres sous la mezzanine et présente un volume de 22,2 mètres cube. Cette attestation permet de constater que les lieux loués ne répondent pas aux critères de décence en l’absence de surface minimale suffisante.

Par arrêté en date du 13 août 2024, le Préfet de [Localité 6] a mis en demeure [Y] [C] de faire cesser définitivement la mise à disposition aux fins d’habitation du local situé dans le bâtiment D, rez-de chaussée, [Adresse 7] [Adresse 3], et d’assurer le relogement de l’occupante, après avoir constaté l’exiguïté des lieux, la configuration inadaptée à l’habitation, l’agencement rendant difficile de s’y mouvoir, et après avoir constaté les critères d’insalubrité suivants : l’absence de salle d’eau, le caractère fuyard du ballon d’eau chaude, l’absence de système de ventilation, l’absence de possibilité d’utiliser le WC privatif et d’évacuer les eaux sanitaires, présentant des risques pour sa santé mentale, physique et d’intoxication au monoxyde de carbone.

[Y] [C] demande la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente signifié le 27 novembre 2023, et pour lequel une baisse de prix a été signifiée le 24 mai 2024.

En application de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cesse d’être dû pour les locaux qui font l’objet d’une mise en demeure prise en application de l’article L.1331-22 du code de la santé publique à compter de l’envoi de la notification de cette mise en demeure.

En l’espèce, il y a lieu de considérer que les caractéristiques du bien loué le rendant indécent existaient ab initio, dès la conclusion du bail, et qu’il ne saurait y être remédié par quelques travaux du bailleur que ce soit, s’agissant de caractéristiques structurelles.

En conséquence, le bien n’aurait pas dû être loué à [N] [G]. Dès lors, le congé pour vente signifié le 27 novembre 2023, modifié quant au prix de vente le 12 mai 2024, ne saurait produire ses effets. Il n’y a donc pas lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la validation du congé pour vente.

En outre, il y a lieu de constater que [Y] [C] produit des échanges avec des agences immobilières relatifs au relogement de [N] [G] mais ne justifie pas avoir adressé les demandes de pièces à [N] [G]. Il convient donc de considérer qu’elle ne l’a pas mise en capacité de répondre aux offres de relogement et ne lui en a pas faites.

La demande formulée par la bailleresse tendant à l’expulsion de la défenderesse sera également rejetée, ainsi que celle tendant à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

[N] [G] fonde sa demande de prononcé de la nullité du bail sur l’insalubrité des lieux, structurelle et irrémédiable, les rendant impropres à l’habitation. En l’espèce, le bien ne pouvait être loué, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande de nullité du bail formulée par [N] [G].

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cesse d’être dû pour les locaux qui font l’objet d’une mise en demeure prise en application de l’article L.1331-22 du code de la santé publique à compter de l’envoi de la notification de cette mise en demeure.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

En l’espèce, en considération de la nullité du bail prononcée aux termes de la présente décision, il y a lieu de considérer qu'[Y] [T] n’aurait dû percevoir aucun loyer.

En conséquence, elle est mal fondée à demander le paiement de toute somme au titre des loyers et sera déboutée de ces demandes, sera condamnée à payer à [N] [G] la somme de 36.260 euros au titre de la restitution des loyers.

Sur les demandes de dommages-intérêts

[Y] [C] sollicite des dommages intérêts liés au maintien dans les lieux de [N] [G]. Or, il a été relevé qu’elle n’avait pas respecté son obligation de relogement à l’égard de la défenderesse, de sorte que sa demande apparaît mal fondée et qu’elle en sera déboutée.

En l’espèce, ainsi que l’indique l’arrêté du 13 août 2024 du Préfet de [Localité 6], la configuration des lieux mis à disposition de la défenderesse révèle des critères d’insalubrité tels que l’absence de salle d’eau, le caractère fuyard du ballon d’eau chaude, l’absence de système de ventilation, l’absence de possibilité d’utiliser le WC privatif et d’évacuer les eaux sanitaires, et présente des risques pour sa santé mentale, physique et d’intoxication au monoxyde de carbone. Cette configuration constitue un danger pour la santé de l’occupant.

Il y a lieu de considérer que [N] [G] démontre le préjudice que lui a causé l’occupation des lieux pendant plus de sept années alors qu’ils n’auraient pas dû être mis à sa disposition afin d’habitation.

En conséquence, [Y] [C] sera condamnée à lui payer la somme de la somme de 4.000 euros à titre de dommages intérêts pour son préjudice moral issu des conséquences sur ses conditions de vie de l’occupation d’un logement impropre à l’habitation.

Sur les demandes accessoires

[Y] [C], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus les frais de signification du présent jugement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000 euros lui sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE [Y] [C] de sa demande de validation du congé du 27 novembre 2023 signifié à [N] [G] ;

CONSTATE que [Y] [C] n’a adressé aucune proposition de relogement à [N] [G] ;

PRONONCE la nullité du bail du 3 juin 2018 consenti par [Y] [C] à [N] [G] relatif au local situé [Adresse 5] ;

CONDAMNE [Y] [C] à payer à [N] [G] la somme de 36.260 euros à titre de restitution des loyers perçus en application du contrat de bail du 3 juin 2018 dont la nullité a été prononcée au terme de la présente décision ;

CONDAMNE [Y] [C] à payer à [N] [G] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

DEBOUTE [Y] [C] du surplus de ses demandes, notamment de validation du congé, d’expulsion, de condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation et de dommages intérêts pour préjudice moral ;

DEBOUTE [N] [G] du surplus de ses demandes ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE [Y] [C] aux dépens, en ce inclus les frais de signification du présent jugement ;

CONDAMNE [Y] [C] à verser à [N] [G] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La juge des contentieux de la protection