TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/05792

N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y4U

N° MINUTE : 5

Assignation du :

23 Avril 2024

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 11 Avril 2025

DEMANDERESSE

L’ACADEMIE FRANÇAISE, personne morale de droit public à statut particulier placée sous la protection de Monsieur le Président de la République

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055

DEFENDERESSE

S.A.R.L. YOKORAMA

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Isabelle ULMANN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0449

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 14 Février 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2011, l’Académie Française a donné à bail à la société YOKORAMA, en renouvellement d’un bail en date du 2 juillet 2003, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2011, moyennant le versement d’un loyer annuel de 14.256,64 euros hors taxes et hors charges. La destination contractuelle est la suivante : “restaurant ou magasin de vente de produits alimentaires à emporter ou à consommer sur place, à l’exclusion de tout autre commerce ou industrie”.

Par avenant en date du 20 novembre 2015, le bailleur a autorisé le preneur à donner son fonds de commerce en location-gérance. En contrepartie de cette autorisation, les parties ont convenu que le loyer du bail serait fixé à la somme annuelle de 17.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2016.

Par un avenant de révision triennale en date du 2 juillet 2019, le loyer a été fixé à la somme annuelle de 18.724,46 euros à compter du 1er janvier 2019.

Par acte extrajudiciaire du 26 septembre 2019, la société YOKORAMA a signifié à l’Académie Française une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020.

Par jugement mixte en date du 5 juillet 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail liant les parties, a retenu l’existence d’une modification notable des obligations des parties par l’avantage procuré au bailleur en terme de loyer et par celui apporté à la société preneuse de ne pas être obligée d’exploiter personnellement son fonds et de pouvoir le faire exploiter par un tiers et a conclu au déplafonnement et la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, ordonnant avant dire droit sur le fond une expertise.

Par jugement en date du 12 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux a fixé à la somme annuelle de 49.470 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020 ; rappelé qu’en application de l’article L. 145-34 du code de commerce, la variation de loyer qui découle du déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, à compter du 13 janvier 2021 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,débouté l’Académie Française de sa demande tendant à la capitalisation des intérêts, et la société YOKORAMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 avril 2023,la bailleresse a demandé conformément aux clauses et conditions du bail, la révision du loyer sur le fondement de l’article L.145-38 du code de commerce au 3 avril 2023 selon la méthode indiciaire.

Par courrier du 20 décembre 2023, elle a précisé le calcul du nouveau loyer révisé au 3 avril 2023 sur la base du loyer de 49.470 euros en fonction des indices connus portant sa demande à hauteur de 53.130,92 € HT/HC/an.

Par email officiel du 24 janvier 2024, le conseil de la société YOKORAMA a indiqué,son désaccord sur le montant du loyer révisé en précisant que la révision devait être calculée sur la base du montant lissé ou capé selon l’article L.145-34, au 1er janvier 2023, soit sur la somme de 27.414,51 € et non sur celle de 49.470 €.

C’est dans ce contexte que par exploit en date du 23 avril 2024, l’Académie Française a fait assigner la société YOKORAMA devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation aux indices du loyer.

Par mémoire en date du 14 octobre 2024 régulièrement notifié, la société YOKORAMA demande au juge des loyers commerciaux au visa des articles L.145-34 et suivants du code de commerce, L.145-37 et L.145-38 du code de commerce de :

— Débouter l’ACADEMIE FRANÇAISE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Fixer à la somme de 30.351,02 €/HT/HC/an en principal, le loyer du bail révisé au 3 avril 2023 pour les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ;

— Débouter la société bailleresse de sa demande de paiement des intérêts sur les rappels de loyer et de capitalisation ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le calcul de l’ACADEMIE FRANÇAISE était retenu,

— Rappeler que la variation de loyer qui découle de la révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;

— Condamner l’ACADEMIE FRANÇAISE à payer à la société YOKORAMA la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner l’ACADEMIE FRANÇAISE aux dépens.

Par mémoire en date du 3 février 2025, l’Académie Française demande au juge des loyers commerciaux au visa des articles L.145-38 et R.145-22 du Code de commerce de :

— Fixer à la somme de 56.096,92 € HT/HC/an en principal le loyer du bail révisé au 3 avril 2023 pour les locaux situés [Adresse 4] ;

— Juger que les rappels de loyer porteront intérêt au taux légal depuis la date de la demande en justice, à compter de chaque date d’exigibilité, et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an.

— Condamner la société YOKORAMA au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société YOKORAMA aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande la bailleresse fait valoir que le loyer à réviser selon la variation des indices est le loyer issu de la dernière fixation judiciaire soit le loyer du bail renouvelé, 49.470 euros nonobstant le lissage de la valeur locative en cours depuis la date du renouvellement.

Elle soutient au visa d’un avis rendu par la Cour de Cassation le 9 mars 2018 (Cass., avis 9 mars 2018, 17-70.040, B 2018, avis n°3) sur le dispositif du “lissage” suivi d’un arrêt de la Cour de Cassation du 25 janvier 2023 (Cass. 3ème civ., 25 janv. 2023, n°21-21.943) qu’il est acquis que le mécanisme du lissage du loyer déplafonné prévu par l’article L 145-34 du code de commerce n’affecte pas la fixation du loyer à la valeur locative de sorte que le loyer révisé doit être calculé sur la valeur locative au 1er janvier 2020.

La société YOKORAMA soutient que le loyer à prendre en compte est celui soumis au mécanisme du lissage de sorte que l’indexation demandée doit être faite sur le loyer effectivement payé et dû c’est à dire l’ancien loyer majoré de 10 %, en l’occurence 27.414,51 euros au 1er janvier 2023.

Elle soutient qu’il s’agit de l’articulation entre le mécanisme du lissage de l’article L.145-34 et la mise en oeuvre de la révision triennale de l’article L.145-38 du code de commerce qui est une question qui n’a pas été tranchée.

Elle estime que l’inverse reviendrait à neutraliser le mécanisme légal du lissage en contradiction avec les régles légales et l’intention du législateur.

Elle demande subsidiairement dans l’hypothèse où le calcul de la bailleresse serait retenu de rappeler que la variation de loyer qui découle de la révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le prix du loyer révisé

Selon l’article L.145-34 alinéa 4 du code de commerce, « En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.»

L’article L.145-38 du code de commerce énonce que « la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’ils sont applicables de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financie intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. »

En l’espèce la société YOKORAMA ne remet pas en cause le bénéfice de la révision triennale sollicitée par l’Académie Française trois ans après la fixation du loyer du bail renouvelé, sur le fondement de l’article L.145-38 du code commerce en application de la variation indiciaire.

Les parties sont en désaccord sur le loyer devant servir de base au calcul du loyer révisé.

La société YOKORAMA demande de ne pas tenir compte du montant total du loyer fixé en renouvellement qui n’est pas encore atteint du fait du mécanisme du lissage, mais du montant du loyer qu’elle paye effectivement, c’est-à-dire de l’ancien loyer majoré de 10 % en application de l’article L.145-34 du code de commerce.

Toutefois le dispositif créé par le dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce n’instaure qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative.

Il résulte de ce qui précède que la révision triennale se calcule sur la valeur locative fixée par le juge des loyers commerciaux au 1er janvier 2020 soit sur la base de 49.470 euros.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de la bailleresse en fixation du loyer révisé à la somme de 56.096,92 euros à compter du 3 avril 2023, selon le calcul aux indices parus et non contestés par la défenderesse, sans qu’il y aît lieu de” rappeler” le dispositif sur l’étalement de la hausse du du loyer qui est distinct de celui de la fixation du loyer.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la demande, le 23 avril 2024 pour les loyers échus avant cette date, puis au fur et à mesure des échéances échues et qu’en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.

Sur les autres demandes

La société YOKORAMA qui succombe sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme en principal de 56.096,92 euros par an à compter du 3 avril 2023 le montant du loyer du bail révisé entre l’Académie Française et la société YOKORAMA, pour les locaux situés [Adresse 3],

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, à compter du 23 avril 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts,

Condamne la société YOKORAMA aux dépens qui incluront les frais de l’expertise judiciaire,

Dit n’y avoir lieu au paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 6], le 11 avril 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. ALDEBERT