TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie BOUTIERE-ARNAUD ; M^e Alexandra BOISSET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06364 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IPF

N° MINUTE :

4-2025

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], Représenté par son syndicat le cabinet EGIM SAS dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0168

DÉFENDERESSE

Madame [O] [W] [S], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 janvier 2025

Délibéré le 08 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 08 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06364 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IPF

EXPOSE DU LITIGE

Mme [O] [W] [S] a été engagée en qualité de concierge à service partiel, catégorie B, de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble par contrat à durée indéterminée à effet au 14 avril 1997. Aux termes dudit contrat elle a bénéficié de la mise à disposition d’un logement de fonction situé au rez-de-chaussée de l’immeuble constituant une rémunération en nature composé d’une pièce principale avec coin cuisine, des WC privatifs extérieurs, une douche extérieure et une chambre au 7è étage

Mme [O] [W] [S], qui a fait valoir ses droits à retraite, n’a pas restitué son logement de fonction.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la cabinet EGIM a fait assigner Mme [O] [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

constater qu’elle est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 28 décembre 2023 ;ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est l’assistance d’un serrurier, d’un commissaire de police et de la force publique et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, rappeler que le sort du mobilier est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, condamner Mme [O] [W] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de rupture du contrat de travail, indexé selon les dispositions contractuelles, tout mois commencé étant dû jusqu’à libération complète des lieux,En tout état de cause :

condamner Mme [O] [W] [S] au paiement de la somme de 2422,68 euros au titre des indemnités d’occupation mensuelles échues à compter du 28 décembre 2023 arrêtées au mois d’avril 2024 inclus (4 x 605,67 euros), somme à parfaire le jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, condamner Mme [O] [W] [S] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation, constater qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Appelée à l’audience du 18 octobre 2024 l’affaire a été renvoyée, à la demande de Mme [O] [W] [S], à l’audience du 27 janvier 2025.

A l’audience le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes et s’oppose à l’octroi d’un délai pour libérer les lieux.

Il argue de ce qu’il n’a pas à justifier d’une urgence, qu’il a besoin de la loge pour un nouveau gardien, que Mme [O] [W] [S] a déjà bénéficié du délai d’un an. Sur le caractère indécent de la loge allégué par cette dernière, il soutient que l’architecte mandaté par Mme [O] [W] [S] ne dispose d’aucune compétence en la matière, que son rapport a été établi sur la base des déclarations de celle-ci, que l’installation des WC dans la cour est possible lorsque le logement ne dispose que d’une seule pièce, que Mme [O] [W] [S] qui occupe les lieux ne s’en est jamais plainte. Il soutient que le montant de l’indemnité d’occupation a été fixé au plus bas comme le prévoit la convention collective.

Mme [O] [W] [S], assistée de son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

un délai de douze mois pour libérer les lieux, le rejet de la demande de condamnation à une indemnité d’occupation et à titre subsidiaire limiter son montant à la somme de 170 euros par mois à compter de la décision à intervenir, le rejet des autres demandes du syndicat des copropriétaires. Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

La décision a été mise en délibéré au 8 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

Aux termes des articles 17 et 14 de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles, en cas de départ à la retraite à sa demande, le gardien est tenu au respect d’un délai de prévenance identique à celui prévu à l’article 14 en matière de démission, soit de 3 mois lorsqu’il bénéficie d’un logement de fonction et qu’il est de catégorie B. En cas de mise à la retraite par l’employeur, le délai de préavis est de six mois à compter de la signification de la décision pour les salariés de catégorie B.

En l’espèce par courrier du 9 juin 2023, le syndic de l’immeuble a convoqué Mme [O] [W] [S] à un entretien préalable en vue d’une éventuelle mise à la retraite eu égard à son âge conformément à l’article L1237-5 du code du travail.

Par courrier remis en main propre le 28 juin 2023, Mme [O] [W] [S] a notifié au syndic son départ volontaire à la retraite à effet au 1er septembre 2023.

Les parties s’accordent sur une durée de préavis de six mois à compter du 28 juin 2023 bien que Mme [O] [W] [S] ait fait valoir ses droits à la retraite.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [O] [W] [S] occupe sans droit ni titre le logement de fonction depuis l’expiration du délai de préavis de six mois à compter de la remise en main propre de son courrier de notification de départ à la retraite soit depuis le 29 décembre 2023 (le premier jour du délai ne comptant pas), ce qu’elle ne conteste pas.

Sur la demande de délai pour libérer les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [O] [W] [S] est âgée de 73 ans. Elle justifie d’un revenu fiscal de référence 2023 de 22426 euros et percevoir dorénavant une retraite d’un montant mensuel de 1030 euros en moyenne. Elle justifie par ailleurs d’une demande de logement social depuis le 15 mai 2001 et être reconnue prioritaire au titre du DALO par décision du 4 mai 2017. Elle justifie de problèmes de santé (scoliose, ostéoporose). Elle doit quitter le logement depuis la fin du mois de décembre 2023 soit depuis plus d’un an. Le syndicat des copropriétaires indique avoir besoin du logement pour le nouveau gardien.

Au vu de ces éléments, et notamment de son âge et de ses revenus, il y a lieu d’accorder à Mme [O] [W] [S] un délai de quatre mois pour libérer les lieux selon les modalités précisées au présent dispositif.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux, sans droit ni titre, constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [O] [W] [S] sera en conséquence déboutée de sa demande principale tendant au rejet de la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Afin de déterminer la valeur locative du logement, le syndicat des copropriétaires produit :

une estimation, effectuée par une agence immobilière pour un logement d’une pièce de 17m² situé à la même adresse, de 596 euros (estimation basse), 669 euros (loyer moyen hors charges 39 euros/m²) et 742 euros (estimation haute), le montant du loyer de référence minoré (20,60 euros/m²), du loyer de référence (29,4 euros/m²) et du loyer de référence majoré (35,3 euros/m²) selon le dispositif d’encadrement des loyers évalué par la DRIHL pour un logement d’une pièce non meublée située à la même adresse.

Mme [O] [W] [S] produit un document intitulé « Rapport de visite à domicile » établi par M. [Z] [L], architecte pour la fondation Abbé Pierre, ayant visité le logement, mentionnant que le syndicat des copropriétaires a fait installer une douche, que l’installation électrique n’est pas conforme, qu’il n’existe pas de ventilation permanente, que selon Mme [O] [W] [S] des rats circulent dans le domicile, que les WC sont à l’extérieur, qu’en conséquence le logement est indécent.

Il est acquis aux débats que la surface du logement est de 17m².

Le syndicat des copropriétaires a retenu comme référence pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation le loyer de référence majoré de la DRIHL, ce qui ne correspond aucunement aux caractéristiques du logement.

Mme [O] [W] [S], devenue occupante sans droit ni titre, ne peut se prévaloir du caractère indécent du logement. Il convient néanmoins de tenir compte de l’installation des toilettes dans la cour, bien que possible s’agissant d’un logement d’une pièce, comme des défauts de l’installation électrique et de fixer en conséquence l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 306 euros soit 18 euros/m², hors charges, à compter du 29 décembre 2023 et jusqu’à libération complète des lieux.

S’agissant de la dette d’indemnité d’occupation, il n’est pas contesté que Mme [O] [W] [S] n’a réglé aucune somme à ce titre. Elle reste en conséquence redevable de la somme de 1253.61 euros, décompte arrêté au 30 avril 2024 selon la demande du syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [W] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation, étant précisé qu’aucun commandement n’a été délivré en l’espèce.

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Mme [O] [W] [S] occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] et ce depuis le 29 décembre 2023 ;

ACCORDE à Mme [O] [W] [S] un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Mme [O] [W] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le syndicat des copropriétaires pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Mme [O] [W] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 29 décembre 2023 d’un montant mensuel de 306 euros hors charges et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE Mme [O] [W] [S] au paiement de la somme de 1253,61 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation pour la période du 29 décembre 2023 au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [O] [W] [S] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS à la date précitée.

LE GREFFIER LE JUGE