TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025

N° RG 25/01034 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LNQC

Jugement du 26 Septembre 2025

N° : 25/820

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008, S.A.S LAMY, en qualité de mandataire

C/

[E] [U] [T]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e NAUX

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

[Adresse 2]

[Localité 6]

S.A.S LAMY – [Adresse 1]

en qualité de mandataire

représentée par M^e NAUX, avocat au barreau de NANTES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [E] [U] [T]

[Adresse 11]

[Adresse 8]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 août 2018, la SCI Foncière DI 01/2008 a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [U] [T] sur des locaux situés au [Adresse 7]) à Rennes (35000), moyennant le paiement, pour l’appartement, d’un loyer mensuel de 377,15 euros et d’une provision pour charges de 100 euros et, pour le garage, d’un loyer de 61,08 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 13395,95 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [U] [T] le 17 juin 2024.

Par assignation du 20 décembre 2024, la SCI Foncière DI 01/2008 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [U] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8.131,07 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2024,700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2025. Elle a été évoquée en présence de la SCI Foncière DI 01/2008 et, en l’absence de Mme [E] [U] [T].

Au vu du justificatif d’absence communiqué en cours de délibéré par la défenderesse, par jugement en date du 16 mai 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à Mme [U] [T] de présenter ses moyens en défense et ses éventuelles demandes reconventionnelles.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 27 juin 2025.

A cette date, la SCI Foncière DI 01/2008 a comparu représentée par son conseil.

Elle a entendu oralement se référer à son acte introductif d’instance sauf à préciser que la dette s’était aggravée depuis la précédente audience et qu’elle s’élevait, selon décompte arrêté au 11 juin 2025, à 8.043,79 euros.

Bien que régulièrement avisée de la date de réouverture des débats, Mme [E] [U] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Elle a adressé un courrier reçu au greffe le 30 juin 2025 soit postérieurement à l’audience. Par application de l’article 445 du Code de procédure civile, cette note sera écartée des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI Foncière DI 01/2008 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 24 août 2018. Il contient en son article 4 une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit, deux mois après la signification d’un commandement de payer.

En l’espèce, la bailleresse justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 14 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 13.395,95 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 août 2024.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à cette date, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI Foncière DI 01/2008 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 663,91 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI Foncière DI 01/2008 ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Enfin, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le contrat de bail précise dans son article VII que le loyer est payable mensuellement, à terme échu, et au plus tard le cinq de chaque mois.

La SCI Foncière DI 01/2008 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 juin 2025, Mme [E] [U] [T] lui devait la somme de 8.043,79 euros, échéance de mai 2025 incluse.

Faute de comparaître Mme [E] [U] [T] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant, aucun délai de paiement ne saurait être accordé d’office.

4. Sur les demandes accessoires

Mme [E] [U] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 août 2018 entre la SCI Foncière DI 01/2008, d’une part, et Mme [E] [U] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7]) à Rennes (35000) est résilié depuis le 15 août 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [E] [U] [T], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [E] [U] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7]) à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [E] [U] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 663,91 euros (six cent soixante-trois euros et quatre-vingt-onze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [E] [U] [T] à payer à la SCI Foncière DI 01/2008 la somme de 8.043,79 euros (huit mille quarante-trois euros et soixante-dix-neuf centimes), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DÉBOUTE la SCI Foncière DI 01/2008 de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [E] [U] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 juin 2024 et celui de l’assignation du 20 décembre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge