RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2024

(n° , 23 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00138 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CG3QQ

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 Juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRETEIL – RG n° 22/00001

APPELANTE

S.A. SPLA GRAND PARIS SUD EST AVENIR DEVELOPPEMENT

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477, substitué à l’audience par M^e Christine CASTERA, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

SCI CASAPHARM

[Adresse 18]

[Adresse 18]

représentée par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 substituée à l’audience par M^e Léa HADAD TAIEB, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 87

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU [Localité 40] – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Monsieur [D] [M], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Octobre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La SCI CASAPHARM était propriétaire d’un ensemble de lots de copropriété à usage commercial dans le centre commercial [30] à [Localité 28].

Le bien a fait l’objet d’une DUP selon un arrêté préfectoral du 15 février 2021.

Le juge de l’expropriation de Créteil a rendu le 8 juillet 2021 une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété à la société AVENIR DEVELOPPEMENT – GPSEA AMENAGEMENT (anciennement dénommée SPLA GPSEAD) (ci-après dénommée SPLA GPSEAD).

La SPLA GPSEAD a notifié son mémoire valant offres à la SCI CASAPHARM par huissier le 24 août 2021.

Par jugement contradictoire du 27 juin 2022 après transport sur les lieux le 5 avril 2022, le juge de l’expropriation du Val de Marne a :

— ANNEXÉ à la décision le procès-verbal de transport du 5 avril 2022 ;

— FIXÉ l’indemnité due par la SPLA GPSEAD à la SCI CASAPHARM au titre de la dépossession des locaux situés dans le centre commercial [30] sis à [Localité 28] à la somme de 457.196 euros HT/HD.

— DIT que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

390.000 euros (130m² x 3000 euros) au titre de l’indemnité principale,

40.000 euros au titre de l’indemnité de remploi,

27.196 euros au titre de l’indemnité pour pertes de revenus locatifs,

— CONDAMNÉ la SPLA GPSEAD à payer à la SCI CASAPHARM la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNÉ la SPLA GPSEAD aux dépens ;

— REJETÉ toutes les autres demandes des parties.

La SPLA GPSEAD a interjeté appel du jugement par RPVA le 06 octobre 2022 sur le montant de l’indemnité de dépossession et en ce qu’il a condamné la SPLA GPSEAD à payer à la SCI CASAPHARM la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Déposées au greffe le 05 janvier 2023 par la SPLA GPSEAD, notifiées le 09 janvier 2023 (AR intimé et CG le 11/01/2023), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

— La DÉCLARER recevable et bien fondée en son appel ; y faisant droit,

— RÉFORMER le jugement rendu le 27 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a fixé l’indemnité revenant à la SCI CASAPHARM à la somme de 457 196 euros HT/HD se décomposant comme suit :

390 000 euros au titre de l’indemnité principale

40 000 euros au titre de l’indemnité de remploi

27 196 euros au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs

— RÉFORMER le jugement en ce qu’il a condamné la SPLA GPSEAD à payer à la SCI CASAPHARM la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— FIXER l’indemnité principale à 125 000 euros (127.4m² x 980 euros) en valeur occupée,

— FIXER l’indemnité de remploi à 13 500 euros,

— FIXER l’indemnité pour perte de revenus locatifs à six mois de loyer HT/HC, soit 12 000 euros,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI CASAPHARM aux entiers dépens liés à la procédure d’appel et à verser 7 500 euros à la société AVENIR DÉVELOPPEMENT – GPSEA AMENAGEMENT au titre des frais irrépétibles exposés par elle en cause d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTER la SCI CASAPHARM de toutes demandes contraires au présent dispositif.

2/ Adressées au greffe le 30 mars 2023 par le commissaire du Gouvernement, intimé formant appel incident, notifiées le 12 avril 2023 (AR appelant et intimé le 14/04/2023), aux termes desquelles, il conclut qu’il plaise à la cour de :

— FIXER l’indemnité de dépossession à la somme de 121 120 euros :

Indemnité principale : 109 200 euros (1.350 euros x 0.9 pour grande surface arrondis à 1.200 euros ; 1.200 x 130m² x 0.7 pour occupation commerciale)

Indemnité de remploi : 11 920 euros

Indemnité de revenus locatifs : 6 mois de loyer HT/HC.

3/ Déposées au greffe le 4 avril 2023 par la SCI CASAPHARM, intimée, notifiées le 12 avril 2023 (AR CG et appelant non datés) et complétées par des conclusions complétives après notification des conclusions de Monsieur le commissaire du Gouvernement déposées au greffe le 28 juin 2023, notifiées le 11 juillet 2023 (AR appelant le 13/07/23, AR CG non retourné), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

— DÉCLARER recevable l’appel interjeté par la SPLA GPSEAD à l’encontre du jugement rendu le 8 juillet 2022 ( erreur matérielle : le jugement date du 27/06/2022) par la juridiction d’expropriation du Tribunal Judiciaire de Créteil, mais l’en dire mal fondée,

En conséquence,

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à la somme de 457 196 euros hors taxes hors droits l’indemnité d’expropriation revenant à la SCI CASAPHARM se décomposant comme suit :

390 000 (130m² x 3000 euros) au titre de l’indemnité principale

40 000 euros au titre de l’indemnité de remploi

27 196 euros au titre de l’indemnité pour perte locative (12 mois)

— CONFIRMER de plus fort le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas tenu compte de l’abattement pour occupation commerciale ;

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a retenu au titre de la perte des revenus locatifs la durée d’une année.

Et y ajoutant,

— DÉBOUTER la GPSEAD de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER la GPSEAD à payer à la SCI CASAPHARM une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

4/ Déposées au greffe le 06 août 2024 par la SCI CASAPHARM, intimée, notifiées le 07 août 2024 (AR CG le 09/08/2024 et AR appelant non daté), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à la somme de 457 196 euros hors taxes hors droits l’indemnité d’expropriation revenant à la SCI CASAPHARM se décomposant comme suit :

390 000 (130m² x 3000 euros) au titre de l’indemnité principale

40 000 euros au titre de l’indemnité de remploi

27 196 euros au titre de l’indemnité pour perte locative (12 mois)

— CONFIRMER de plus fort le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas tenu compte de l’abattement pour occupation commerciale ;

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a retenu au titre de la perte des revenus locatifs la durée d’une année.

Pour le surplus,

— DÉBOUTER la GPSEAD de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER la GPSEAD à payer à la SCI CASAPHARM une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La SPLA GPSEAD expose que :

— Sur l’indemnité principale :

Concernant la consistance, l’état et la situation du bien, le jugement retient un bâtiment indépendant alors qu’il s’agit d’un lot au sein d’un centre commercial vétuste, non entretenu et dont la plupart des commerces ne sont plus exploités. Le bien est en partie vétuste, car la procédure porte en partie sur les tantièmes de parties communes. En ce sens, la SPLA a fait valoir des éléments de moins-value dont le juge n’a pas tenu compte. Parmi les 12 lots de copropriété hormis la pharmacie se trouvent :

1 supérette dont l’activité est en baisse chronique à cause du manque d’entretien

5 commerces dont une boucherie ouverte seulement certains après-midis

2 lots vacants

3 locaux professionnels, de stockage et associatif

L’environnement dégradé du centre commercial a motivé la création d’une ZAC (pièce n°21). Le centre est enclavé, et sa configuration rend difficile son intégration urbaine. Les espaces extérieurs sont de faible qualité. L’intérieur du bâti est dégradé par le manque d’entretien et les problèmes d’étanchéité des toitures. Ces constatations sont confirmées dans les écritures de la DDFIP, mais le procès-verbal de transport n’en fait pas état ni ne décrit la configuration intérieure. Alors que le procès-verbal retient des « conditions d’exploitation privilégiées », la répartition des surfaces n’est pas optimale et les conditions tout au plus correctes. La non prise en compte des éléments de moins-value précités rend nécessaire la réformation du jugement.

Sur la superficie du bien, le jugement retient une surface de 130m². Mais il ressort du bail produit par la SCI CASAPHARM que la superficie est précisément de 127.4m² (pièce n°24). Le jugement sera réformé et l’indemnité principale calculée en fonction de cette surface.

Sur les termes retenus et le calcul de l’indemnité, la SPLA rappelle qu’à la date de son offre elle s’est strictement conformée à l’estimation de la DDFIP du 8 avril 2020 (pièce n°8). Les Domaines avaient estimé une valeur libre unitaire de 1070 euros sur les 10 lots expropriés. S’appuyant sur deux cessions de locaux en 2012 et 2013, la SPLA GPSEAD estime la valeur unitaire de l’époque entre 756 et 1133 euros (pièces n°2 à n°5), son offre de 2020 a donc été fixée à 1100 euros/m² en valeur occupée compte tenu de la dépréciation dans le temps du centre commercial. La valeur de 3.800 euros/m² sollicitée par la SCI CASAPHARM repose sur des termes de référence situés dans le centre-ville d'[Localité 28] qui bénéficient d’une meilleure commercialité. La DDFIP proposait un prix unitaire de 1.200 euros/m², appliquant un abattement de 30% pour occupation sur une valeur moyenne de 1.721 euros/m² (médiane de 1.637 euros/m²) obtenue au regard de 8 termes de référence. Elle a considéré comme privilégiée une mutation du 9 novembre 2021 au sein du centre commercial pour un prix unitaire de 1.346 euros/m². C’est donc par erreur que le jugement affirme que les termes du commissaire du Gouvernement ne tiennent pas compte de l’environnement du bien. Les 10 termes évoqués par l’expropriée ne s’avèrent eux pour aucun pertinent. 5 concernent des petites surfaces à la valorisation au m² bien supérieure. Les locaux desdits termes se situent dans des quartiers plus favorables et sont en bien meilleur état. C’est à bon droit que le jugement en a donc écarté 9. Mais celui-ci se fonde uniquement sur le « terme 4 » alors qu’il s’agit d’une cession de commerce suite à la réunion de trois lots pour 132m² de surface, situés dans un immeuble flambant neuf en centre-ville à 2.3 km du centre commercial [30]. Ce bien a été cédé le 27 février 2020 pour 3287 euros/m² mais son seul point commun avec le local exproprié est sa superficie.

La SPLA a commis le cabinet EXPERCIA pour un rapport d’évaluation du bien exproprié (pièce n°25). Il en ressort que tous les termes de comparaison, sauf la mutation du 9 novembre 2021 sont situés dans des secteurs à excellente commercialité du nord d'[Localité 28]. Ceux situés sur l’artère principale valent en moyenne 4.066 euros/m² et les autres 2.475 euros/m². Les deux biens situés à proximité de [30] avaient eux une valeur moyenne de 1.244 euros/m². Il ressort des offres de vente consultées par le cabinet qu’un produit neuf à proximité du RER est proposé à 2.800 euros/m² (page 30). Selon la Cote Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières (page 32), les biens de la partie nord d'[Localité 28] sont évalués à 2.870 euros/m², ceux du secteur de [30] à 1.440 euros/m². Le rapport d’EXPERCIA conclut sur une valeur métrique moyenne de 3.180 euros/m² dans le nord de la ville (2.475 euros/m² en dehors des meilleurs emplacements). Un commerce du [30], mieux situé, a été proposé à la vente en 2019 pour 2027 euros/m² mais ne semble pas avoir trouvé preneur.

Selon EXPERCIA, le bien exproprié est peu liquide sur le marché, produit non pas d’investissement mais de propriétaire exploitant. Le juge de 1ère instance se méprend donc en valorisant le bien au regard d’une « attractivité particulière pour les investisseurs » et en retenant une absence de moins-value pour occupation alors qu’il ressort du rapport que celle-ci serait justifiée, EXPERCIA préconisant un abattement de 30%. Le cabinet retient une valeur unitaire de 1.500 euros/m² avant abattement, minorée à 1.400 euros/m² en raison de la large superficie du bien. Le jugement sera donc réformé en ce qu’il fixe une valeur unitaire de 3.000 euros/m², et celle-ci sera fixée après abattement à 980 euros/m², soit une indemnité principale de 124.852 euros arrondie à 125.000 euros pour 127.4m².

— Sur les indemnités accessoires :

o Sur l’indemnité de remploi, l’indemnité principale devant être fixée à 125.000 euros au regard de ce qui a été exposé, le jugement sera infirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité accessoire à 40.000 euros et celle-ci sera fixée à 13.500 euros.

o Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs, l’expropriante et la DDFIP ont conclu à une indemnité de six mois HT. Le tribunal a rappelé que l’indemnité devait être fixée pour " la durée nécessaire à [l’exproprié] pour procéder au rachat et trouver un nouveau locataire « et a alloué 12 mois » conformément à ce qui est alloué habituellement « . Or l’indemnité doit s’appliquer selon la situation de l’expropriée et non selon un usage général. Il ressort d’ailleurs de la jurisprudence de la cour que l’indemnité est fixée à 6 mois lorsque l’exproprié ne justifie pas de difficultés particulières (pièce n°26). L’expropriée a sollicité 12 mois au regard de » l’état du marché " sans plus d’explications. Le jugement ne mentionne pas l’état du marché et il ne ressort pas des références produites par les parties une rareté particulière des locaux commerciaux à [Localité 28], bien au contraire. Le jugement sera infirmé de ce seul chef.

Au surplus, le tribunal a notamment pris en compte le délai nécessaire à l’exproprié pour retrouver un locataire alors qu’il a été établi que le local ne constitue pas un bien de rapport (pièce n°25 page 40). De plus, la SCI CASAPHARM et la SELARL PHARMACIE DU [30], exploitante du local, partagent le même représentant légal en la personne physique de M. [Z] [R], exerçant la profession de pharmacien et qui était en son nom propre locataire commercial du bien aux termes du mémoire en réplique de la SCI CASAPHARM en 1ère instance faisant référence au bail renouvelé en 2014 (pièce n°25, pages 46 à 49). La SCI CASAPHARM ne nécessitera donc aucun délai pour retrouver un locataire lorsqu’elle aura acquis un nouveau local. Il ressort du bail précité que le loyer annuel est de 24.000 euros HT/HC, l’appelante demande donc à la cour de fixer l’indemnité à 6 mois x 2000 euros = 12.000 euros.

Le tribunal a de plus commis une double erreur en fixant l’indemnité à 27.196 euros ce qui correspond à 6.799 euros de loyer trimestriel alors que celui-ci était de 6.399 euros (pièce n°27) et que ces sommes comprennent les taxes alors qu’il convient selon la jurisprudence de prendre en compte le montant hors taxes (pièce n°26). Le jugement sera donc infirmé en que qu’il a fixé l’indemnité pour perte de revenus locatifs à 12 mois de loyer et en ce qu’il retient le montant TTC du loyer pour asseoir l’indemnité. La cour fixera l’indemnité à 6 mois de loyer HT/HC soit 12 000 euros.

o Sur les frais irrépétibles, la SPLA a été contrainte pour faire valoir ses droits d’interjeter appel et de mandater un expert immobilier aux fins d’établissement d’un rapport (pièce n°29), il lui sera donc alloué la somme de 7.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

— Sur la description du bien exproprié, il s’agit du lot n°11 d’une copropriété à usage commercial sise sur la parcelle cadastrée [Cadastre 27] d’une superficie de 6.010m², située [Adresse 24]. Le descriptif figurant dans le jugement fait état d’une pharmacie existant depuis 1996, avec travaux de plomberie, électricité et rolling effectués régulièrement. Les rideaux métalliques et enseignes sont en cours de changement. Le bien est en excellent état avec 3 ondulateurs, coffre ancré dans le sol, bureau avec porte blindée, systèmes informatiques, chaudière au gaz, climatisation réversible et petite réserve. Il n’y a pas d’autre pharmacie à moins de 500 mètres, la surface retenue est de 130m² et le bien est occupé.

— Sur les références relevées par le commissaire du Gouvernement, il propose de retenir la même étude de marché qu’en 1ère instance, portant sur des mutations récentes sur toute la commune, celles-ci étant assez rares sur la zone et sur le centre commercial. Il s’agit de biens en valeur libre pour un prix moyen de 1.743 euros/m² et un prix médian de 1.637 euros/m².

— Sur les références de l’expropriant appelant, celles proposées dans le rapport d’expertise sont soit non-référencées, soit issues d’annonces de biens à la vente et ne seront donc pas retenues.

— Sur les références de l’expropriée intimée, elles ne tiennent pas compte de l’environnement particulier du bien et seront donc écartées.

— En synthèse, le commissaire du Gouvernement propose de privilégier la première mutation qui est la plus récente et a eu lieu dans le même centre commercial soit une valeur de 1.350 euros/m². Les petites surfaces ayant un prix/m² bien supérieur aux grandes, il est proposé de retenir un abattement de 10%. L’étude de marché présentant des termes libres, il sera aussi retenu 30% pour occupation commerciale. Sur la surface à retenir et en l’absence de géomètre, la surface à retenir sera celle retenue en 1ère instance de 130m². Cela équivaut à une indemnité principale de 109.200 euros en valeur occupée et une indemnité de remploi de 11.920 euros. Le commissaire du Gouvernement propose une indemnité pour perte de revenus locatifs de 6 mois de loyer HT/HC sur justificatifs.

La SCI CASAPHARM rétorque que :

— Sur la description du bien, c’est un bâtiment indépendant sur terre plein d’un rez-de-chaussée. Une porte vitrée automatique donne sur une zone d’accueil de 5 postes avec sol carrelé et plafond à éclairage intégré. A l’arrière se trouvent un back-office, une zone informatique avec serveur et 3 ondulateurs, un WC avec lavabo et un bureau. Celui-ci possède climatisation réversible, porte blindée donnant sur l’arrière du bâtiment, pièce séparée équipée d’un coffre-fort et système d’alarme. L’ensemble est chauffé au gaz et en très bon état d’entretien. La surface est de 130m². Les locaux sont loués en bail commercial par la SELARL PHARMACIE DU [30] pour un loyer de 27.196 euros (pièces n°1 et 2). Le bien est situé à quelques mètres du RER, proche de la Seine, dans une zone d’habitation dense et pourvue de commerces. GPSEAD entend se prévaloir de l’état dégradé du centre commercial. Or celui-ci est dû à l’opération d’expropriation projetée de longue date et aux acquisitions et fermetures de locaux par l’expropriante, ce qui a conduit le syndic à renoncer à des travaux. GPSEAD ne saurait profiter de ses propres errances pour minorer l’indemnité à revenir à la SCI CASAPHARM.

— Sur la superficie du bien, alors qu’avait été admise, comme toutes les parties, une surface de 130m² en 1ère instance, elle croit pour étayer sa demande convaincre la cour que la surface était de 127,4m². Elle se fonde sur un bail établi entre l’expropriée et la Société du [30] alors que ce chiffre avait été donné de manière approximative, aucune disposition n’imposant un calcul précis. En aucun cas, cette désignation ne saurait s’imposer à un tiers. De plus, le rapport d’expertise fourni par l’expropriante fait état d’une surface de 130m² et la SPLA GPSEAD n’a fait procéder à aucun métrage.

— Sur le montant retenu concernant le prix au m² par la juridiction de première instance, la GPSEAD propose 1 400 euros/m² en appel après avoir proposé 800 euros/m² en première instance. Aucun de ces deux montants ne pourra être retenu. En effet, les locaux sont très bien entretenus et entièrement équipés. Les surfaces sont bien réparties entre surface de vente et back-office. Le bâti ne souffre d’aucune défaillance contrairement à ce que soutient la GPSEAD et bénéficie d’une des meilleures visibilités du centre. Sa situation géographique est parfaitement adaptée à son activité puisqu’il est situé dans une zone importante de logements. La zone est correctement desservie. Ce type de locaux est acquis par les investisseurs pour abriter leurs activités ou constituer un investissement pérenne, car les pharmacies sont réputées pour leur stabilité financière et géographique, ce qui n’a pas échappé au juge de première instance. Contrairement à ce que soutient l’expropriante, aucune baisse de fréquentation en dehors de celle causée par les jours de fermeture obligatoire n’est constatée. La SCI CASAPHARM verse aux débats une décision du juge de l’expropriation du 4 juillet 2022 portant sur un bien de [30] pour lequel une valeur de 2.500 euros/m² en valeur occupée a été retenue (pièce n°3). GPSEAD n’a pas jugé bon d’interjeter appel de cette décision, admettant la légitimité du prix. Or il s’agissait d’un local beaucoup moins bien agencé que les locaux de la pharmacie. Il est aussi versé aux débats une attestation de vente d’un local situé [Adresse 39] (pièces n°10 et n°15 ). Il s’agit de locaux à usage de pharmacie vendus le 5 janvier 2022 pour 5.332 euros/m² en valeur occupée, ce qui montre à quel point ce type de locaux est recherché par les investisseurs.

— Sur les références adverses, l’expropriante ne se fonde que sur deux références. La première, datant de 2012, est antérieure de plus de 10 ans, ce qui devrait conduire la cour à l’écarter, et l’expropriante ne produit que la décision du tribunal judiciaire qui enjoignait pourtant à la personne préemptée à réitérer la vente devant notaire. Ce document n’est, comme les numéros de publication aux hypothèques, pas produit alors qu’ils sont exigés par la Cour de Cassation pour permettre aux expropriés de vérifier la réalité des transactions. Le jugement ne donne aucune précision sur la nature du bien et la référence pourra être écartée. La seconde, datant de 2013, pourra être écartée pour les mêmes raisons. Et si l’expropriante indique que le local vendu s’étend sur 60m², l’attestation qu’elle fournit en sa pièce n°6 fait état d’une surface de 39m², ce qui porterait la valeur unitaire du bien de 1.133 euros/m² à 1.780 euros/m². L’expropriante demande à la cour l’application d’un prix/m² de 980 euros alors qu’à ses propres dires elle aurait acheté un bien à un tarif deux fois supérieur 10 ans auparavant et que les prix n’ont cessé d’augmenter sur le marché parisien depuis lors comme l’indiquent les références adverses avec une augmentation de 1.024 euros/m² de 2012 à 2013.

L’expropriante se réfère aussi à une mutation du 9 novembre 2021 alors que, bien qu’en étant l’acquisitrice, elle n’en a pas fait état en première instance. Il s’agit d’un bien totalement différent, car d’une petite surface (52m²) et à usage de pizzeria. Le local, en état d’usage, était bien moins équipé que celui de la SCI CASAPHARM. Cette mutation étant le fruit d’une procédure d’expropriation, elle ne permet pas de refléter la valeur du bien sur le marché et c’est à bon droit que le juge de 1ère instance l’a écartée.

La GPSEAD affirme que les références produites par l’expropriée doivent être écartées, car elles portent sur de petites surfaces mais en propose une de 52m². Elle affirme aussi que l’indemnité due à la SCI CASAPHARM doit être baissée en raison de la dégradation du centre commercial mais celle-ci a pour cause la procédure d’expropriation vieille de huit ans. L’expropriante, s’est immiscée dans la gestion de la copropriété, refusant tous travaux d’entretien. Il s’agit d’une stratégie de la part de la GPSEAD comme en atteste le cas de la boulangerie [31], acquisition pour laquelle l’expropriante a fait appel d’une décision du juge de l’expropriation. La GPSEAD a ainsi fait construire une palissade devant la boulangerie pour en priver d’accès la population locale (pièces n°16 et 16bis).

Le centre commercial bénéficie d’une bonne situation géographique. La GPSEAD ne peut prétendre décorréler le marché immobilier d'[Localité 28] de celui du centre commercial pour passer de valeurs unitaires de 5.000 euros/m² à 980 euros/m² après abattement. Le jugement portant sur les locaux de la SCI Y2 (pièce n°3) le démontre. Contrairement à ce qu’affirme l’expropriante en page 11 de ses écritures, la référence n°4 de l’expropriée n’est pas une cession de fonds de commerce mais la vente d’un local à usage commercial (pièce n° 5).

— Concernant l’expertise produite par la GPSEAD, elle est présentée comme objective alors qu’elle a été menée à la demande de l’expropriante, hors débat judiciaire et ne répond pas au principe du contradictoire. L’expert a mené son évaluation sans l’accord de l’expropriée, en contradiction avec tous les principes et la charte de l’expertise immobilière. Le rapport ne se base que sur des données statistiques à caractère général et pas sur l’espèce. Le rapport indique en page 19 que le bien serait situé en zone UB, ce qui indique sa totale méconnaissance des procédures d’expropriation. Il est indiqué en page 25 un descriptif de la pharmacie alors qu’EXPERCIA n’a pas sollicité la SCI CASAPHARM pour procéder à une visite, ce qui pose question sur les conditions de cette visite. L’expert fait mention d’une surface de 130m² en contradiction avec les arguments de l’expropriante. Alors que l’expertise date de 2022, elle présente 9 références datant de 2016 à 2019, sans aucun numéro de publication ce qui ne permet pas d’en tenir compte selon la jurisprudence. Les deux références en page 30, elles aussi anciennes, ne sont pas reprises dans les écritures adverses et font ressortir un prix de 2.686 euros/m² à 2.6kms du bien exproprié dans une zone plus excentrée. La référence du [Adresse 4] concerne un bien d’une zone plus excentrée qui a été acquis avec permis de construire dans le but d’en faire une habitation. L’expert cite des données issues de YANPORTE. Il s’agit de simples annonces qui doivent donc être écartées. Il fait aussi usage de la Cote Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières, il s’agit de simples données statistiques sans rapport avec l’expropriation et l’année d’édition n’est pas précisée. L’expert retient un abattement pour occupation sans avoir vérifié si les biens sur lesquels il fonde son prix/m² de 1.400 euros étaient occupés, risquant de faire double emploi.

— Sur la spécificité des locaux appartenant à la SCI CASAPHARM, l’activité d’une pharmacie d’officine la rend incomparable aux autres commerces du centre. Il résulte de la visite des lieux que les locaux bénéficient du confort le plus moderne. Ils sont spacieux et bien entretenus. Cela la rend incomparable avec les commerces de bouche ou les entrepôts d’ambulance.

— Sur l’abattement pour occupation, l’autorité sollicitait en première instance 22% d’abattement, et n’a pas justifié ensuite d’avoir porté sa demande à 30%. L’abattement n’est pas tiré d’un règlement ou d’une loi et ne s’impose pas au juge. La jurisprudence considère qu’il fait l’objet d’une appréciation en l’espèce (pièce n°8). Les références produites par les parties ne permettent pas d’établir un écart de prix libre/occupé. La présence d’un locataire fiable et stable peut être considérée comme un atout pour un bien immobilier, ce qui ferait de l’abattement un non-sens économique. L’autorité expropriante ne cherche à aucun moment à démontrer la pertinence logique d’une telle mesure.

— Sur la perte de revenus locatifs, une indemnité de 6 mois est insuffisante. Il appartenait à la GPSEAD de démontrer sur la commune d'[Localité 28] des biens similaires à vendre qui permettaient à la SCI CASAPHARM de reconstituer son revenu dans ce délai. L’expropriée a effectué une recherche sur le site seloger.com (pièce n°9). Sur 13 propositions de locaux, un seul disposait d’une surface similaire au bien exproprié et était proposé à la vente pour 3.333 euros/m². De plus les pharmacies, services publics soumis à la santé, doivent répondre d’un numerus closus pour leur localisation, leur installation étant soumise à une autorisation de l’ARS.

— En réponse aux conclusions du commissaire du Gouvernement, qui cite les mêmes 8 références qu’en premières instance, la SCI CASAPHARM émet certaines critiques :

La référence n°1 est incohérente parce qu’il est fait mention à la fois d’une référence d’enregistrement et d’un acte en cours de publication. La surface indiquée est incorrecte (pièce n°3). Il s’agit d’une mutation issue d’une expropriation qui ne représente pas la valeur du bien sur le marché libre.

La référence n°2 est un bien radicalement différent, sans vitrine, sans WC, sans visibilité, situé dans une zone excentrée et peu commerciale. Cette référence fait pourtant ressortir un prix/m² près de deux fois supérieur à la proposition du commissaire du Gouvernement.

La référence n° 3 fait également ressortir un prix bien supérieur à la proposition du commissaire du Gouvernement.

La référence n°4 date du 04 mai 2018, le marché a beaucoup évolué depuis. L’immeuble est situé à 2.6km des locaux expropriés, dans une zone plus excentrée, et cette référence fait encore une fois ressortir un prix au m² très supérieur à l’estimation du commissaire du Gouvernement.

La référence n°5 date elle de 2017. Elle est située dans une zone excentre dépourvue de tissu commercial. Le bien a été acquis pour être transformé en bien à usage d’habitation.

Références n°6 et 7 : Elles sont excentrées, éloignées du bien de plus d'1.5km. La seconde est constituée de locaux à usage de bureaux et non commercial. Elle s’étendait sur 238,64m² ce qui explique un prix/m² inférieur et le bien était décrit comme occupé.

Référence n°8 : Il s’agissait de locaux excentrés, essentiellement constitués d’ateliers (pièce n°5) et s’étendant sur 342m².

Tableau récapitulatif 23-00138 :

Jugement

Expropriant

Exproprié

commissaire

du Gouvernement

Observations

Indemnité principale

390.000 euros (130m² x 3000 euros)

125 000 euros (~127.4m² x 980 euros)

Confirmation

109 200 euros (1.350 euros x 0.9 pour grande surface arrondis à 1.200 ; 1.200 x 130m² x 0.7 pour occupation commerciale)

Indemnité de remploi

40.000 euros

13.500 euros

Confirmation

11 920 euros

Indemnité pour perte de revenus locatifs

27.196 euros

(1 an)

6 mois

Confirmation

6 mois

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 6 octobre 2022, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles, il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SPLA AD-GPSEAD du 5 janvier 2023, du commissaire du Gouvernement du 30 mars 2023 et de la SCI CASAPHARM du 4 avril 2023 adressées ou déposées dans les délais sont règlementaires.

Les conclusions de la SCI CASAPHARM des 4 avril 2023, 28 juin 2023 et 6 août 2024 sont de pure réplique à celles de la SPLA AD -GPSEAD et à celles du commissaire du Gouvernement, ne formulant pas de demandes nouvelles sont recevables.

Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la SPLA GPSEAD concerne l’indemnité de dépossession immobilière, et l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conteste la superficie retenue par le jugement.

Le commissaire du Gouvernement demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 109 200 euros en valeur occupée, l’indemnité de remploi à la somme de 11 920 euros et l’indemnité pour perte de revenus locatifs à six mois de loyers HT/HT sur justificatifs.

S’agissant de la date de référence, le premier juge en application des articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, a retenu le PLU modifié le 2 octobre 2019.

La SPLA AD- GPDEA et la SCI CASAPHARM n’ont pas conclu sur ce point.

Le commissaire du Gouvernement retient comme le premier juge en application de l’article L213-4 du code de l’urbanisme la date du 2 octobre 2019.

En l’absence de contestation de l’appelant, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, en application de l’article L213-4 du code de l’urbanisme, la date du 2 octobre 2019, correspondant au PLU approuvé par le Conseil territorial du 14 décembre 2016, modification n°1 approuvée le 2 octobre 2019 par le Conseil territorial.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date de référence, la parcelle [Cadastre 27] est située en zone Ube, la zone UB correspondant à des espaces à dominante d’habitat collectif et la zone Ube, au secteur sud-ouest du [30], dans lequel les dispositions réglementaires organisent la rénovation urbaine.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 27] d’une superficie de 6010 m², située [Adresse 24] sur laquelle se trouve une copropriété à usage commercial, la procédure visant le lot de copropriété n° 11, correspondant à un local commercial de pharmacie se situant au milieu d’une zone importante de logements.

La SPLA GPSEAD indique que le jugement a retenu à tort que le site présente un certain nombre d’éléments de plus-value, alors que le lot exproprié constitue un lot de copropriété situé au sein d’un centre commercial vétuste, non entretenu, et dont la plupart des commerces ne sont plus exploités depuis plusieurs années et elle verse à l’appui des photographies ; que le bien exproprié est également vétuste en ce que la procédure porte à la fois sur les parties privatives et les tantièmes de parties communes du bien ; que le mauvais état d’entretien des parties communes impacte nécessairement la valeur du lot de copropriétés, quand bien même celui-ci serait lui-même en bon état d’entretien ; que les espaces extérieurs sont de faible qualité ;que le jugement ne tient donc pas compte des éléments de moins-value pour statuer sur la valeur vénale du bien.

La SCI CASAPHARM procède à un descriptif de ses locaux en versant à l’appui des photographies et souligne qu’ils sont en très bon état général, régulièrement entretenus et font l’objet d’une remise aux normes complètes.

Ils sont donnés en location à Monsieur [Z] [R] par bail commercial renouvelé le 1er janvier 2014 (pièce n° 1) et depuis lors, le titulaire du bail est aujourd’hui la SELARL pharmacie du [30].

Elle indique que le bien est situé sur le territoire de la commune d'[Localité 28], en limite de la ville de [Localité 33], à quelques mètres du RER " [32] " et à peu distance de la Seine dans une zone d’habitation dense, pourvue de commerces ; que l’état dégradé de l’ensemble du centre est dû uniquement à la désaffection provoquée par l’opération, projetée le de longue date et par les acquisitions progressives et la fermeture des locaux par l’expropriant elle-même.

Elle souligne que les locaux en très bon état d’entretien, sont entièrement équipés pour l’activité de pharmacie, sont chauffés, sécurisés et bénéficient de plusieurs accès séparés et que la situation géographique est parfaitement adaptée à l’exercice de l’activité, bien répartie entre les surfaces de vente et celle de back office.

Elle ajoute que la situation géographique est parfaitement adaptée à l’exercice de l’activité, puisque le local est situé au sein d’une zone importante de logements ; que ce type de locaux est acquis par des investisseurs, les pharmacies étant réputées pour leur stabilité financière et géographique ; que cet élément déterminant constitue l’un des fondements d’évaluation retenue en première instance.

Le commissaire du Gouvernement, s’agissant des références, précise que les mutations restent rares sur la zone géographique avec peu de références sur ce centre commercial.

Le rapport d’évaluation expertise immobilière versé par SPLA AD -GPSEAA, EXPERCIA, recevable, ayant été versé aux débats et soumis au contradictoire, retient au titre des facteurs influençant l’évaluation du bien :

Forces :

— seule pharmacie du secteur ;

— forte densité de population au sein du quartier.

Faiblesses :

— centre commercial en désuétude ;

— commercialité en retrait par rapport aux autres secteurs de la ville ;

— localisation difficile d’accès ;

— bien peu liquide sur le marché (produit non pas d’investissements mais de propriétaire exploitant).

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 26 juin 2022.

— Sur l’indemnité principale

1° Sur les surfaces

Le premier juge a retenu sur accord des parties la superficie de 130 m².

La SPLA AD-GPSEAD demande l’infirmation du jugement et de retenir 127,4 m² correspondant au bail (pièce n°24).

La SCI CASAPHARM et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement.

La pièce n°24 invoquée par la SPLA-GPSEAA correspond à l’extrait KBIS SPLA ; le bail correspond à la pièce n°1 de la SCI CASAPHARM ; la surface de 127,4 m² n’est qu’indicative.

L’expert EXPERCIA missionné par la SPLA-GPSEAA retient 130m².

En l’absence de la production par la SPLA-GPSEAA d’un relevé par un géomètre expert, il convient donc de retenir 130 m² de superficie et de confirmer le jugement en ce sens.

2° Sur la situation locative

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Le lot 11 est occupé par la SELARL Pharmacie du [30].

Le premier juge n’a pas appliqué d’abattement pour occupation.

Cette question sera étudiée après examen des références des parties.

3° Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît

la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

En première instance, les parties étaient d’accord sur la méthode d’évaluation à utiliser : méthode par comparaison globale, terrain et accessoires intégrés montants exprimés HT/HD.

Cette méthode n’est pas contestée en appel.

4° Sur les références des parties

Le premier juge indique que la SPLA GPSEAD a retiré ses références, a retenu un terme de la SCI CASAPHARM et a écarté les termes du commissaire du Gouvernement.

Le terme n°4 retenu n’est pas précisé ; il est uniquement indiqué que le bien est à usage de pharmacie, présente une attractivité particulière pour les investisseurs s’agissant d’un commerce d’une grande qualité, bénéficiant d’une bonne rentabilité et que seul le terme susvisé tient compte de cet environnement particulier.

Cependant la SPLA GPSEAD indique que ce terme correspond au terme 4 de la SCI CASAPHARM en appel.

Le premier juge précise que le site présente un certain nombre d’éléments de plus-value tenant :

— à la très bonne localisation du site au milieu d’habitations ;

— à ses conditions d’exploitation privilégiées, compte tenu de sa surface, de ses aménagements, équipement et de sa sécurisation ;

— à son excellent état d’entretien, tel que cela ressort du procès-verbal de visite des lieux.

Au vu de ces éléments, la situation géographique et la configuration du bien, il a retenu une valeur unitaire de 3 000 euros/m².

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

a) Les références de la SPLA GPSEAD

Elle demande de retenir après abattement pour occupation de 30 % , une valeur unitaire de 980 euros/m².

Elle invoque l’avis des Domaines du 8 avril 2020 (pièce n°8) retenant une valeur estimée libre de toute occupation de 10 lots expropriés de 1 800 000 euros pour une surface utile de 1683m², soit environ 1070 euros/m².

Cet avis des Domaines ne correspondant pas à une mutation effective sera écarté.

Elle invoque les mutations suivantes :

— cession en 2012 ; un local de 86 m² situé dans le centre commercial du [30] (pièce n°5) : selon jugement du 12 mai 2015 ordonnant la réitération de la vente et publiée au service de publicité foncière de Créteil le 29 novembre 2019, ce local commercial a été cédé par sa propriétaire Madame [H] moyennant un prix de 65 000 euros, soit 756 euros/m² (pièce n°2).

Il ressort de l’avis du service des Domaines rendu le 2 septembre 2012 que la préemption est effectuée au prix de 65 000 euros fixé par la venderesse (pièce n°3) ;

— cession de local commercial par M. et Mme [V] (lot n°7), préempté en 2013 par l’ex-CAPCVM au prix fixé par les vendeurs de 68 000 euros (pièce n°4).

L’avis rendu par le service des Domaines précise que le local présente une superficie de 60 m², ce dont il résulte une valeur de 1 133 euros/m² (pièce n°5).

Ces cessions datant de plus de cinq ans sont trop anciennes comme l’indique la SCI CASAPHARM et seront donc écartées.

Elle produit le rapport d’un cabinet EXPERCIA (pièce n° 25) et indique qu’il en ressort que les termes de comparaison discutés en première instance, excepté la mutation du 9 novembre 2021 portant sur une surface de 52 m² moyennant un prix de 70 000 euros , sont situés au sein de secteurs bénéficiant d’une excellente commercialité ; que ce rapport mentionne que selon les éléments disponibles sur la base BIEN, les transactions concernent des locaux situés dans la partie nord d'[Localité 28], qui sont répartis en deux groupes : ceux situés [Adresse 39], bénéficiant de la meilleure commercialité pour une moyenne de 4 066 euros/m² et ceux situés à l’écart de l’artère commerciale principale pour une moyenne de 2 475 euros/m² ; que les offres de vente pour des locaux commerciaux correspondent à des valeurs unitaires comprises entre 2 000 euros et 2 800 euros pour des locaux situés en dehors des principaux axes commerçants, avec même une référence d’un produit neuf à proximité du RER cédé à un prix unitaire de 2 800 euros/ m² ; que l’expert conclut : " nous retiendrons donc une valeur métrique moyenne de 1 500 euros/m², ayant posé l’hypothèse que les valeurs métriques supérieures ne puissent se retrouver que dans des secteurs de meilleure commercialité, comme par exemple au nord de la ville, à proximité de la [Adresse 39].

Enfin, le centre commercial affiche des problèmes structurels qui sembleraient de nature à limiter l’investissement dans cette cellule commerciale. La forte vacance au c’ur du site en est un des exemples majeurs ".

La SPLA GPSEAD ajoute que selon ce rapport, l’importante superficie du bien justifie une décote, portant le prix unitaire à 1400 euros/m².

L’expert retient enfin un abattement de 30% pour occupation.

L’expert EXPERCIA invoque neuf références issues de la base BIEN (page 28) correspondants à des commerces/magasins/boutique :

N° du Terme

Date de vente

Adresse

Surface / m²

Prix en euros

Prix en euros / m²

Observations

T1

30 août

2019

[Adresse 10]

[Adresse 10]

38

115 000

3026

Libre

T2

17 octobre 2018

[Adresse 16]

[Adresse 16]

26

67 000

2 577

Libre

T3

18 juillet

2018

[Adresse 6]

69

138 680

2010

Libre

T4

30 novembre 2017

[Adresse 13]

Mitterrand

25

55 000

2 200

Libre

T5

25 janvier 2017

[Adresse 3]

[Adresse 3]

39

100 000

2 564

Libre

T6

25 janvier 2017

[Adresse 11]

47

180 000

3 830

Libre

T7

17 janvier 2017

[Adresse 11]

52

196 000

3 769

Libre

T8

14 novembre

2016

[Adresse 20]

[Adresse 20]

19

78 000

4 105

Libre

T9

14 novembre 2016

[Adresse 8]

57

260 000

4 561

Occupé

Moyenne

3 183

L’expert indique qu’on peut répartir les transactions en deux groupes :

— les références 6/7/8/9 toutes situées le long de la [Adresse 39], présentant ainsi une valeur métrique moyenne de 4066 euros/m² ;

— les références 1/2/3/4/5, dont la moyenne des valeurs métriques est de 2475 euros/m², celles-ci étant à l’écart de l’artère principale commerciale de la ville.

En l’absence des références de publication, s’agissant de la base BIEN, ne permettant pas d’accéder aux actes de ventes pour connaître les caractéristiques des ventes, celles-ci seront écartées.

Le rapport invoque grâce à la base de données Yanport quatre annonces de commerces présentées à la vente entre le 1er octobre 2016 et le 1er octobre 2019 (page 31) :

—  9 septembre 2019 : commerce, [Adresse 19], 74 m², 150 000 euros, 2027 euros/m² , rez-de-chaussée ;

—  11 août 2018 : commerce, proche RER D, 357 m², 996 800 euros, 2792 euros/m² , dans un programme de standing, local commercial d’environ 356 m², deux places de stationnement ;

—  23 août 2019 : commerce, proche mairie, 51 m², 142 000 euros, 2784 euros/m², local commercial de plain-pied, disposant d’une enseigne sur un angle et axe passant, proche des transports et de toutes les commodités, à proximité de la mairie ; il se compose également de quatre caves en sous-sol ;

—  12 juin 2022 : commerce, [Adresse 14], 36 m², 129 000 euros, 3 583euros/m², murs occupés, dans un immeuble en briques de 1930, vitrine et porte sur rue, porte d’accès secondaire sur cour.

L’expert indique que les valeurs métriques semblent cohérentes au vu des transactions et que l’on voit en effet des valeurs métriques comprises entre 2 000 et 2 800 euros pour des locaux situés en dehors des principaux axes commerçants.

Ces annonces ne correspondant pas à des mutations effectives seront écartées.

Le rapport cite enfin des statistiques par la Cote Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières (page 32) qui ne correspondant pas à des mutations effectives seront donc écartées.

b) les références de la SCI CASAPHARM

Elle invoque des termes à [Localité 28] avec les références de publication :

N° du terme

Date de

vente

Adresse

Superficie / m²

Prix / euros

Prix / m² / euros

Observations

I1

17 septembre 2020

[Adresse 21]

[Adresse 17]

120 000

3 243

Libre Pièce n°11

I2

20 juillet 2020

[Adresse 12]

31

120 000

3 870

Occupée Pièce n°12

I3

27 février 2020

[Adresse 2]

132

434 000

3 287

Libre Pièce n°13

I4

6 février 2020

[Adresse 14]

36

108 500

3 013

I5

30 août 2019

[Adresse 10]

38

115 000

3 026

Pièce n° 14

I6

10 juillet 2019

[Adresse 11]

47

170 000

3 617

Libre

I7

Attestation

Acquisition par la SCI ALNA de locaux à usage de pharmacie située [Adresse 7]

112,52

600 000

5 332

Occupé

Pièce n°15

Le commissaire du Gouvernement demande d’écarter ces termes qui ne tiennent pas compte de l’environnement particulier du bien à évaluer.

La SPLA GPSEAD indique qu’aucun de ces termes n’est pertinent, cinq des six termes concernant de petites surfaces, dont la valorisation est bien supérieure à une surface d’environ 130 m² et que surtout ils sont situés dans des secteurs plus favorables commercialement et sont en bien meilleur état.

I1 : la SPLA GPSEAD produit une photographie ; ce bien est situé en RDC d’une petite maison de ville en très bon état.

Ce bien non comparable en localisation et consistance sera écarté.

I2 : Ce bien n’est pas comparable en localisation, le bien à évaluer correspondant à un micro- marché au sein du centre commercial [30].

Ce terme sera donc écarté.

I3 : ce terme sera écarté pour les mêmes motifs.

I4 : ce terme a été retenu par le premier juge.

La SPLA GPSEAD indique que ce terme correspond à la réunion de trois lots pour une surface totale de 132 m², situés au centre-ville à 2,3 kms du centre commercial du [30] et au sein d’un immeuble flambant neuf et elle produit à l’appui une photographie.

Ce terme non comparable en consistance et en localisation sera écarté.

I5 : Ce bien n’est pas comparable en localisation, le bien à évaluer correspondant à un micro-marché au sein du centre commercial [30].

Ce terme non comparable en consistance et en localisation sera écarté.

I6 : Il s’agit d’une attestation et non d’une mutation effective ; en outre, ce bien n’est pas comparable en localisation, le bien à évaluer correspondant à un micro-marché au sein du centre commercial [30].

Ce terme non comparable en consistance et en localisation sera écarté

La SCI CASAPHARM invoque enfin une décision du juge de l’expropriation du 4 juillet 2022 portant sur un bien de [30] pour lequel une valeur de 2500 euros /m² en valeur occupée a été retenue, la GPSEAD n’ayant pas jugé bon d’interjeter appel de cette décision, admettant la légitimité du prix( pièce n°3).

Cependant, ce jugement a fait l’objet d’un appel et sera donc écarté.

c) Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir la même étude de marché qu’en première instance, soit une étude de marché portant sur des mutations récentes de locaux commerciaux, situés sur toute la commune d'[Localité 28], en indiquant que ce type de mutation reste assez rare sur cette zone géographique avec peu de références sur ce centre commercial, avec les références d’enregistrement et cadastrales, pour des biens libres d’occupation :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface Carrez

Prix en euros

Prix en euros / m²

Année de construction

Observations

CG1

9 novembre 2021

[Adresse 26]

52

70 000

1 346

1966

boutique, vitrine local sanitaire

CG2

26 février 2020

[Adresse 15]

62,88

130 000

2 135

1967

une boutique située au re-de-chaussée, ayant un accès privatif sur le [Adresse 35] avec 3 pièces usage d’atelier à la suite /droit à l’usage des water-closets communs situés dans la cour, un atelier

CG3

18 juillet 2018

[Adresse 25]

68,88

138 680

2019

1890

une boutique dite numéro 2 en façade sur la [Adresse 38], située au rez-de-chaussée gauche, comportant : boutique, arrière boutique, water-closets, lavabo, réserve, 2 accès vers la cour, un accès vers une cave

CG4

4 mai 2028

[Adresse 22]

42,81

115 000

2 686

1914

rez-de-chaussée porte gauche de l’entrée commune.

Un local comprenant : une salle avec accès sur rue, une autre salle, WC et une chambre sur rue.

Une cave accessible par une trappe.

CG5

13 décembre 2017

[Adresse 4]

64,87

90 000

1 387

1922

au rez-de- chaussée, le local commercial, 2 pièces en arrière boutique, une cuisine, 2 caves une remise

CG6

4 mai 2018

[Adresse 9]

131,75

145 000

1 101

1968

un magasin dans un ensemble immobilier comprenant un ensemble commercial

CG7

30 juin 2020

[Adresse 9]

238,64

380 000

1 592

1968

au rez-de-chaussée, un magasin, le bien est actuellement à usage professionnel de bureaux

CG8

25 janvier 2021

[Adresse 23]

342,1

575 000

1 681

Un bâtiment élevé sur 2 étages, et en façade sur le [Adresse 34], comprenant : rez-de-chaussée : un accueil, une arrière-boutique ; au premier étage : des bureaux sur la [Adresse 37] ; dans la cour arrière, deux bâtiments à usage d’atelier, construit en équerre, comprenant : le premier, un atelier, une douche, WC et le second, un atelier, une réserve

Le prix moyen est de 1743 euros/m² et le prix médian de 1637 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement propose de privilégier le terme CG1, qui se trouve dans le même centre commercial et qui est le plus récent.

La SPLA GPSEAD ne critique pas les références du Gouvernement.

la SCI CASAPHARM demande d’écarter toutes les références du commissaire du Gouvernement.

CG1

La SCI CASAPHARM indique que cette référence est particulièrement surprenante puisqu’elle est contradictoire, évoquant d’un côté une référence d’enregistrement de l’autre un acte en cours de publication et que la copie de l’acte (pièce n° 3) démontre le caractère erroné des surfaces, celle-ci étant de 52 m², soit une valeur unitaire de 1346 euros/m².

Cependant, le commissaire du Gouvernement fait état de la référence d’enregistrement, retient une surface Carrez totale de 52 m², et retient une valeur de 1346 euros/ m².

La SCI CASAPHARM ajoute qu’il s’agit d’un bien acquis dans le cadre d’une procédure d’expropriation, et que le prix ne reflète donc pas la valeur du marché.

Cependant, la SCI CASAPHARM ne démontre pas son affirmation.

Il s’agit au contraire comme l’indique le commissaire Gouvernement d’une référence privilégiée en ce qui concerne la localisation, puisque celle-ci a lieu dans le même centre commercial [30] et qu’elle est récente.

Elle sera donc retenue, tout en tenant compte du fait que la surface n’est que de 52 m² par rapport à celle de 130 m² de la pharmacie et qu’il s’agit d’une boutique.

CG2

La SCI CASAPHARM indique qu’il s’agit d’un bien radicalement différent en produisant copie de l’acte, s’agissant essentiellement de surfaces à usage d’ateliers , ne disposant pas de WC sinon d’un accès à des WC communs situés à l’extérieur ; qu’il ne présente pas de vitrine sur la façade et est dénué d’une quelconque visibilité de l’extérieur ; que ces ateliers sont situés dans une zone beaucoup plus excentrée de la ville, en bordure de la Marne, dans une zone totalement dépourvue d’une quelconque commercialité.

Cependant, il s’agit d’une mutation récente de locaux commerciaux, faisant ressortir un prix de 2135 euros/m², soit supérieur au prix moyen.

Ce terme comparable sera donc retenu.

CG3

La SCI CASAPHARM indique que le prix de 2019 euros/m² est bien supérieur à celui proposé par le commissaire Gouvernement.

Ce terme finalement non critiqué sera retenu.

CG4

La SCI CASAPHARM indique que ce terme date de plus de 4 ans, qu’il s’agit d’un immeuble situé à grande distance des locaux expropriés à 2,6 km dans une zone beaucoup plus excentrée et que cette référence fait pourtant ressortir un prix bien supérieur de 2686 euros/m² qui discrédite le prix proposé par le commissaire du Gouvernement.

Ce terme finalement non critiqué correspondant à la valeur la plus haute de 2686 euros/m² sera retenu.

CG5

LA SCI CASAPHARM indique que ce terme est particulièrement ancien datant de 2017, qu’il est situé dans une zone plus excentrée, dépourvue d’un quelconque tissu commercial, dans une zone purement pavillonnaire, non comparable au bien exproprié; il ressort de l’acte (pièce n° 4), qu’il s’agissait d’un bien acquis en vue de l’affecter à usage d’habitation, projet pour lequel l’acquéreur avait obtenu un permis de construire pour un changement de destination.

Ce terme ancien, d’une consistance différente sera écarté.

CG6 et CG7

La SCI CASAPHARM indique que ces deux références sont toutes deux situées [Adresse 29], excentrées, éloignées du bien exproprié de plus d'1,5 km et que la seconde est constituée non par des locaux à usage commercial mais bien par des locaux à usage de bureaux, non comparables.

S’agissant du terme CG6, il s’agit d’un local commercial, comparable en consistance, dont l’éloignement de 1,5 km ne lui enlève pas sa pertinence.

Il sera donc retenu.

S’agissant du terme CG 7, le bien est actuellement à usage professionnel de bureaux ; ce terme non comparable sera donc écarté.

CG8

La SCI CAPHARM indique qu’il s’agit de locaux excentrés puisque situés le long du [Adresse 36], le long de la Marne, dans une zone totalement dépourvue de commerce, et qu’il ressort de l’acte (pièce n° 5) qu’il s’agit essentiellement de surface à usage d’atelier et que la surface totale s’étend sur 342 m, soit quatre fois plus grande que le bien exproprié.

La surface de 342,1m² n’étant pas comparable à celle du bien exproprié de 130 m², ce terme sera écarté.

La moyenne des termes retenus par la cour est de :

1346+2135+2019+2686+1101=9287 euros/5=1857, 4 euros.

5° sur l’ abattement pour occupation commerciale

Le premier juge indique qu’en l’absence de moins-value rapportée du fait de la situation d’occupation, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour occupation.

La SPLA AD-GPSEAA demande l’infirmation en indiquant que le cabinet EXPERCIA préconise l’application d’un abattement de 30 % et que la moins-value apportée par l’occupation du bien justifie l’application de celui-ci.

La SCI CASAPHARM répond que l’abattement pour occupation ne relève nullement d’une quelconque disposition législative ou réglementaire qui lui conférerait un caractère intangible et que la jurisprudence au cours des dernières années a très régulièrement remis en cause le principe ; que la totalité des références présentées par les parties sont libres ou occupés et que rien ne permet de déduire de ces références un écart significatif dans les valeurs en fonction de cette situation d’occupation.

Le commissaire du Gouvernement indique que l’étude de marché présente des termes de comparaison libre et il propose de retenir un abattement de 30 % pour occupation commerciale.

Un abattement est habituellement pratiqué sur la valeur libre d’un bien immobilier pour obtenir sa valeur occupée, en raison du fait qu’un bien occupé vaut généralement moins cher qu’un bien libre ; toutefois, il ne s’agit pas d’une règle absolue, le juge de l’expropriation pouvant estimer que dans le cas d’espèce qui lui est soumis, il n’y a pas lieu de procéder à un abattement.

En l’espèce, la SCI CASAPHARM ne démontre pas par des références pertinentes qu’il n’y a pas de différence de valeur entre un bien libre et un bien occupé ; les termes retenus par la cour étant en valeur libre, il y a donc lieu d’appliquer l’abattement d’usage de 30 %.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

6°Sur l’abattement pour grande surface

Le commissaire du Gouvernement demande de pratiquer un abattement de 10 % pour grande surface, l’étude des marchés établissant que les petites surfaces ont un prix/m² beaucoup plus élevé que les grandes surfaces.

La SPLA AD-GPSEAA ne demande pas d’appliquer cet abattement supplémentaire.

La SCI CASAPHARM n’a pas conclu sur ce point.

S’agissant d’une pharmacie de 130m², elle ne peut être qualifiée de grande surface.

Le jugement qui n’a pas appliqué d’abattement pour grande surface sera donc confirmé sur ce point.

7° sur la fixation de l’indemnité principale

Il convient de privilégier le terme CG1, puisqu’il s’agit d’une mutation récente au sein du même centre commercial que le bien exproprié pour une valeur de 1 346 euros/m², tout en considérant que la surface de 52 m² est différence de celle de la pharmacie de 130m² et que la nature du commerce est différente.

Il convient de tenir compte des éléments de moins-value suivants :

— centre commercial en désuétude ;

— commercialité en retrait par rapport aux autres secteurs de la ville ;

Il convient en outre de tenir compte des éléments de plus-value suivants :

— seule pharmacie du secteur ;

— commercialité en retrait par rapport aux autres secteurs de la ville, mais situation de monopole ;

— forte densité de population au sein du quartier ;

— bien spécifique constitué d’une pharmacie ;

— très bon état de la pharmacie avec remise aux normes complètes ; locaux chauffés, sécurisés bénéficiant de plusieurs accès séparés.

— surfaces bien réparties entre les surfaces de vente et celles de back office.

Les éléments de plus -value sont donc plus importants que les éléments de moins-value.

Il convient en conséquence de retenir une valeur supérieure à la moyenne de 1857,40 euros et de la fixer à 2 000 euros/m².

— Sur l’indemnité principale :

2 000 euros/m² X 0,70 (abattement pour occupation) X 130 m² = 182 000 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires :

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (182 000 – 15 000) x 10% = 16 700 euros

soit un total de 19 200 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens

2° indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge a alloué à l’exproprié une indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à 12 mois de loyers soit la somme de 27 196 euros.

La SPLA GPSEAD demande l’infirmation en retenant une indemnité correspondant à six mois de loyers en indiquant qu’il ne ressort pas du marché une rareté particulière des locaux commerciaux sur la commune d'[Localité 28] comme cela ressort du rapport EXPERCIA ; elle ajoute que le loyer trimestriel est de 6399 euros et non de 6799 euros et qu’il convient de retenir le montant du loyer hors taxe, soit la somme de 12000 euros.

La SCI CASAPHARM demande la confirmation du jugement en indiquant que suite à sa recherche sur le principal site spécialisé en la matière www.bureaux-commerces.seloger.com, un seul local dispose d’une surface comparable de 111m².

Le commissaire du Gouvernement retient six mois de loyers HT/HC sur justificatifs.

Au regard du marché sur [Localité 28], et du fait qu’il s’agit d’une pharmacie soumise au numérus clausus et l’installation étant soumise à une autorisation de l’ARS, il convient de retenir comme il est d’usage une indemnité pour perte de loyers portant sur une année.

Au regard des quittances de loyers (pièce n°26), le loyer annuel HT/ HC est de 24 000 euros.

L’indemnité pour perte de revenus locatifs pour une année est donc de 24 000 euros HT/HC.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

L’indemnité totale de dépossession en valeur occupée est donc de :

182 000 euros (indemnité principale) + 19 200 euros (indemnité de remploi) +24 000 euros (indemnité pour perte de revenus locatifs) = 225 200 euros HT/HD en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les dépens

L’appel ne porte pas sur les dépens de première instance.

Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en cause d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SPLA GPSEAD à payer à la SCI CASAPHARM la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, l’équité commande de débouter la SPLA GPSEAD et la SCI CASAPHARM de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité due par la SPLA GPSEA à la SCI CASAPHARM au titre de la dépossession des locaux situés dans le centre commercial [30] à [Localité 28] à la somme de 225 200 euros HT/HD en valeur occupée se décomposant comme suit :

—  182 000 euros (indemnité principale) ;

—  19 200 euros (indemnité de remploi) ;

—  24 000 euros (indemnité pour perte de revenus locatifs) ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en cause d’appel ;

Déboute la SPLA GPSEA et la SCI CASAPHARM de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT