TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La société JC LINCOLN IMMOBILIER,Me [A] [M] [J] [Z]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11671 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6V5T

N° MINUTE :

9/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDERESSE

La société JC LINCOLN IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [P] [W] (Gérant) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [T], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Saliou bobo taran DIALLO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2062

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 08 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11671 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6V5T

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] était propriétaire du lot n° 33, du bien immobilier, situé : [Adresse 1], à [Localité 7].

Trois contrats de bail ont été conclus successivement, entre M. [L] [T] et M. [S] [F] (le bailleur), les 1er octobre 2003, 1er octobre 2004 et 1er février 2009 pour la location de ce bien immobilier.

Les deux premiers contrats faisaient référence à un appartement meublé, sans aucune liste de meubles, et prévoyaient un loyer mensuel de 335 €, maintenu dans le deuxième contrat, mais auquel s’est ajouté une provision pour charges de 65 €.

Le troisième et dernier contrat du 1er février 2009, n’a plus fait référence à un logement meublé, mais a procèdé à une augmentation du loyer mensuel, à hauteur de 500 €, charges comprises, hors EDF-GDF-Eau, plus les taxes récupérables.

M. [F] a vendu son bien immobilier, le 23 septembre 2010 à M. [E], l’acte de vente mentionnant l’existence du contrat de bail.

M. [C] [E] a lui-même revendu le bien immobilier, le 5 décembre 2011 à Mme [B] [D], sans mention du bail, ni de la présence d’un locataire.

Elle l’a elle-même revendu à M. [Y] [U] le 30 octobre 2012, sans mention non plus de la présence d’un locataire, ni de l’existence d’un bail.

Le bien a fait l’objet d’une saisie immobilière, et un jugement d’adjudication du 19 octobre 2023, a attribué ce bien immobilier à la société JC Lincoln immobilier, informée de la présence de M. [T], qui avait déclaré régler un loyer mensuel de 500 €, charges comprises (procès-verbal descriptif de vente du 4 janvier 2023).

Vu l’assignation du 23 décembre 2024, délivrée par la SAS JC Lincoln Immobilier, à M. [L] [T], par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de dire que le bail, à effet du 1er février 2009, dont se prévaut M. [T], a été résolu avant le 5 décembre 2011, qu’il est inopposable à l’adjudicataire de la vente sur saisie immobilière du 19 octobre 2023, la société JC Lincoln Immobilier, prononcer son expulsion du lot n° 33, situé :[Adresse 3] à [5] 18ème, sous astreinte de 150 € par jour de retard, comme celle de tous occupants de ces lieux, le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 800 €, en sus des charges locatives, depuis le 19 octobre 2023, avec séquestration des meubles, 15 000 € de dommages-intérêts, en réparation du préjudice causé par l‘occupation des lieux depuis le 19 octobre 2023, ainsi que 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [T] conteste la fin du bail, dit qu’il est toujours locataire ; à titre reconventionnel, il conteste les augmentations de loyer ; il demande, de fixer le montant du loyer entre les parties à 500 € par mois, charges comprises, de condamner la société JC Lincoln Immobilier à lui payer 1808 € de trop-perçu de loyer, de lui délivrer les quittances de loyer et de signer les documents de la CAF. Il sollicite sa condamnation à lui payer 2000 € de dommages intérêts.

MOTIFS

1/ Sur la situation du bail ;

A la suite des trois contrats successifs, et au regard des originaux de quittances de loyer, produites par M. [T], jusqu’au 31 octobre 2010, il prouve avoir été locataire de M. [F] et avoir régulièrement payé le loyer de 500 €, charges comprises, à M. [F].

L’acte de vente du 23 septembre 2010, au profit de M. [C] [E], mentionne l’existence du contrat de bail et la présence d’un locataire.

M. [T] soutient que le nouveau propriétaire, M. [C] [E] a sollicité des paiements en espèces, ce qu’il a refusé de faire.

M. [E] a ensuite revendu le bien immobilier, le 5 décembre 2011, un peu plus d’un an plus tard, à Mme [B] [D], sans mention du bail, ni de la présence d’un locataire. L’acte du notaire ne fait que reprendre les déclarations du vendeur, et éventuellement les remarques de l’acheteur, qui a normalement visité les lieux qu’il achète. En l’espèce, cet acte authentique de vente n’est pas produit aux débats.

En tout état de cause, il n’y a pas trace de congé pour vente ou de preuve d’une quelconque résiliation judicaire du bail du 1er février 2009, M. [E] ayant été préoccupé par une revente rapide du bien immobilier, acheté un an plus tôt.

Il reste que M. [T] n’a pas réglé ses loyers entre novembre 2010 et novembre 2011.

Le nouveau propriétaire, Mme [B] [D], n’était pas informée de la présence d’un locataire, à la date d’acquisition le 5 décembre 2011 ; il n’existe aucune preuve de démarches de sa part à l’encontre de M. [T], qui ne fait mention d’aucun contact avec ce nouveau propriétaire, dont il dit ne pas avoir été informé.

Et là encore, il n’est fait mention d’aucune procédure de validation d’un congé pour vente ou d’une demande de résiliation judicaire du bail du 1er février 2009.

Mme [D], a revendu ce bien immobilier, très rapidement, à M. [Y] [U] le 30 octobre 2012, sans mention non plus de la présence d’un locataire, ni de l’existence d’un bail, elle-même préoccupée par la revente rapide du bien immobilier, acheté moins d’un an plus tôt.

M. [Y] [U] a été propriétaire du 30 octobre 2012, au 19 octobre 2023, pendant 11 ans, période pendant laquelle M. [T] dit ne pas avoir été contacté par ce nouveau propriétaire. En revanche, il expose avoir été régulièrement en relation avec des huissier de justice, lui demandant de payer les dettes de M. [U], notamment le trésor public.

Il reste que M. [T] n’a pas réglé de loyers, entre novembre 2010 et le 19 octobre 2023, pendant 13 ans, qui ne lui ont pas été réclamés par les différents propriétaires.

Au vu de cette situation de fait, en l’absence de congé pour vente et de résiliation judicaire, le bail du 1er février 2009 s’est poursuivi lors des différentes ventes immobilières et notamment lors de la vente sur saisie immobilière du 19 octobre 2023.

Ce bail est opposable à l’adjudicataire de la vente sur saisie immobilière du 19 octobre 2023, la société JC Lincoln Immobilier.

La société JC Lincoln Immobilier est déboutée de ses demandes d’expulsion du lot n° 33, situé :[Adresse 1], à [Localité 7], sous astreinte de 150 € par jour de retard, et de condamnation à payer une indemnité d’occupation de 800 €, en sus des charges locatives, depuis le 19 octobre 2023, avec séquestration des meubles.

2/ Sur les sommes dues ;

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat … A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »

En l’espèce, la société JC Lincoln Immobilier, qui a acheté le bien immobilier le 19 octobre 2023, ne pouvait procéder à une augmentation de loyer qu’à partir du 19 octobre 2023, à partir du loyer applicable au 1er février 2023, celle-ci intervenant chaque année, au terme de chaque année du contrat, à défaut de date convenue entre les parties.

Pour ces raisons le décompte de la société JC Lincoln Immobilier, qui mentionne 8 arriérés, de 0,89 € ou 21,33 € entre janvier et août 2024, ainsi que deux arriérés de 643,33 €, en septembre et octobre 2024, est erroné.

Il ne prend pas en compte le fait que les bailleurs successifs ont été réputés avoir renoncé au bénéfice de la clause d’indexation pour les années écoulée, et que celle-ci n’est possible qu’à partir du terme de chaque année du contrat, soit le 1er février 2023 (le 19 octobre 2023, pour le nouveau propriétaire), et à condition de choisir un indice pertinent, qui prend en compte le fait que le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause d’indexation avant cette date.

La société JC Lincoln Immobilier a procédé à une majoration injustifiée de 104,33 € par mois (604,33 € -500 €) depuis au moins le 1er novembre 2023, en oubliant cette règle.

En revanche, la société JC Lincoln Immobilier fait la preuve de 609,88 € de consommation d’eau froide 2023 (pièce n°11 de la société JC Lincoln Immobilier), dont elle demande 537,33 €, somme que M. [T] est condamné à lui payer, en application des stipulations du contrat de bail du 1er février 2009.

La société JC Lincoln Immobilier et M. [T] ont des relations contractuelles ; une éventuelle responsabilité est fondée sur le droit de la responsabilité contractuelle.

L’article 1217 du code civil indique : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

L’article 1231-1 du code civil prévoit : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

La société JC Lincoln Immobilier ne prouve aucun manquement contractuel de M. [T], justifiant une condamnation au paiement de 15 000 € de dommages-intérêts ; elle est déboutée de sa demande.

3/ Sur les demandes reconventionnelles de M. [T] ;

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »

Au vu du contrat de bail du 1er février 2009, le loyer mensuel, est de 500 € à la date du 1er février 2023, charges comprises, à l’exception des charges d’EDF-GDF ou d’eau et des taxes récupérables, qui ne sont pas comprises, avant indexation.

La société JC Lincoln Immobilier a procédé à une majoration injustifiée de 104,33 € par mois (604,33 € -500 €) depuis au moins le 1er novembre 2023.

Il est prouvé que les loyers appelés (intitulés indemnité d’occupation) ont été payés jusqu’à août 2024 (pièce n°11 de la société JC Lincoln Immobilier), pendant 10 mois ; la société JC Lincoln Immobilier doit donc payer 1043,30 € à M. [T], en remboursement des trop-perçus de loyer, jusqu’à août 2024.

La société JC Lincoln Immobilier doit délivrer des quittances de loyer, dans les conditions prévues par l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, et signer les documents de la CAF, sauf à engager sa responsabilité contractuelle.

M. [T] sollicite 2000 € de dommages intérêts, sans caractériser la faute de la société JC Lincoln Immobilier, qui a été confrontée à une situation juridique, pour le moins obscure, qu’elle a interprété de façon erronée, mais sans qu’aucune faute ne puisse lui être opposée. M. [T] est débouté de cette demande en paiement.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT QUE le bail, à effet du 1er février 2009, conclu initialement entre M. [F] et M. [T], s’est poursuivi lors des différentes ventes immobilières et notamment lors de la vente sur saisie immobilière du 19 octobre 2023 ;

CONSTATE que ce bail est opposable à l’adjudicataire de la vente sur saisie immobilière du 19 octobre 2023, la société JC Lincoln Immobilier ;

CONDAMNE M. [T] à payer 537,33 € à la société JC Lincoln Immobilier, au titre des consommation d’eau froide 2023 ;

DÉBOUTE la société JC Lincoln Immobilier de ses autres demandes ;

Dit qu’à la date du 1er février 2023, le loyer mensuel du contrat de bail du 1er février 2009, est de 500 €, charges comprises, à l’exception des charges d’EDF-GDF ou d’eau et des taxes récupérables, qui ne sont pas comprises, avant indexation ;

CONDAMNE la société JC Lincoln Immobilier à payer 1043,30 € à M. [T], en remboursement des trop-perçus de loyer, jusqu’à août 2024 ;

DIT que la société JC Lincoln Immobilier doit délivrer des quittances de loyer, dans les conditions prévues par l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, et signer les documents de la CAF, sauf à engager sa responsabilité contractuelle ;

DÉBOUTE M. [T] de ses autres demandes ;

CONDAMNE la société JC Lincoln Immobilier aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection