COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01137 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PXVY

du 21 Janvier 2025

N° de minute

affaire : S.C.I. CAJMK

c/ S.A.S. JO-AL

Grosse délivrée

à M^e SABATIE

à M^e VASLON

Expédition délivrée

à M^e TORA

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt et un Janvier à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 06 Juin 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. CAJMK

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

Rep/assistant : M^e Tiffany VASLON, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. JO-AL

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Christophe TORA, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Décembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Janvier 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 août 2019, la SCI CAJMK a donné à bail commercial à la SAS JO-AL des locaux situés [Adresse 6] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 12 000 euros, hors taxes, charges et impôts fonciers et le versement d’un pas de porte de 50 000 euros payable par des mensualités de 2000 euros.

Le 12 décembre 2023, la SCI CAJMK a fait délivrer à la SAS JO-AL un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, la SCI CAJMK a fait assigner la SAS JO-AL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

— constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire au 15 janvier 2024,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision et jusqu’à complète libération des lieux,

— la condamner au paiement d’une provision de 700 euros à valoir sur l’arriéré locatif au 28 mai 2024, la somme de 5000 euros au titre du solde du pas de porte et 1229 euros au titre des taxes foncières 2022 et 2023,

— la condamner au paiement par provision d’une indemnité mensuelle d’occupation des lieux majorée de 10% et d’un intérêt de retard égal au taux légal majoré de 5 points jusqu’à libération des lieux,

— la somme de 161,24 euros au titre du coût du commandement de payer,

— la condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

A l’audience du 3 décembre 2024, la SCI CAJMK, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 6373 euros, a maintenu ses demandes et s’est opposée à la demande de délai de paiement formée en défense.

Elle expose que la SAS JO-AL est défaillante dans le paiement de son loyer et le règlement du solde du pas-de-porte qui avait été fixé dans le bail commercial, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet et que sa demande de délais de paiement devra être rejetée. Elle ajoute que son expulsion devra être ordonnée et qu’elle devra en outre être condamnée au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

La SAS JO-AL représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées à l’audience :

— des délais de paiement sur une durée de 24 mois et la suspension de la clause résolutoire,

— de ramener à de plus justes proportions le montant de l’indemnité sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose avoir toujours réglé le montant du loyer des charges ainsi que la grande majorité des échéances mensuelles au titre du pas de porte d’un montant de 50 000 euros mais avoir rencontré des difficultés financières nées avec la pandémie du Covid 19 et les périodes qui s’en sont suivies. Elle ne conteste pas devoir un solde de 5000 euros au titre du pas de porte ainsi que les sommes réclamées au titre des taxes foncières 2022 et 2023 et l’indexation du loyer, expose avoir effectué des paiements afin d’apurer partiellement sa dette et être de bonne foi. Elle précise rembourser également les échéances d’autres prêts.

Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du14 mai 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI CAJMK verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement du pas-de-porte, des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de la SCI CAJMK par acte de commissaire de justice le 12 décembre 2023, à la SAS JO-AL, visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 6509 euros comprenant le pas-de-porte de 5000 euros, une dette relative à l’indexation du loyer d’un montant de 280 euros et les taxes foncière de 2022 et 2023 d’un montant de 1229 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de constater que la clause résolutoire a pris effet le 12 janvier 2024.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte actualisé en date du 1er octobre 2024 versé aux débats, que la SAS JO-AL demeure redevable de la somme de 6373 euros au titre du solde du pas de porte, des taxes foncières 2022, 2023 et 2024 et de l’indexation du loyer d’août 2022 à novembre 2004.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

La société défenderesse ne conteste pas être redevable de cette somme.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SAS JO-AL sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 6373 euros arrêtée au mois de novembre 2024 inclus.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement :

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la SAS JO-AL justifie du règlement mensuel de ses loyers et avoir effectué des règlements à hauteur de 1500 euros et 500 euros en juillet et novembre 2024 afin d’apurer partiellement sa dette. Elle produit en outre ses bilans des années 2021,2022 et 2023, justifie que son chiffre est de 149 408 euros au 31 décembre 2023 mais n’avoir fait aucun bénéfice.

Elle démontre en outre rembourser les échéances de deux autres prêts dont un qui arrive à échéance le 12 août 2025 et précise être en mesure de régler sa dette si elle était échelonnée, car elle qu’elle bénéficie de la caution personnelle du gérant M. [R] [T].

En conséquence, au vu du paiement régulier du loyer, la créance de la société demanderesse portant sur un solde de pas-de-porte qui a été réglé en grande partie ainsi que le paiement des taxes foncières et des sommes dues au titre de l’indexation du loyer et des règlements effectués pour diminuer sa dette, il sera fait droit à ses demandes de délais de paiement sur une durée de 24 mois et de suspension des effets de la clause résolutoire dans les conditions fixées au dispositif de la décision.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient de préciser qu’à défaut de paiement à leur terme des échéances mensuelles ainsi que du loyer courant ou des provisions mensuelles sur charges selon les délais de paiement fixés, le bailleur sera autorisé à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle et à solliciter, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans réponse pendant quinze jours, l’expulsion de la société défenderesse au besoin de la force publique.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties que sans préjuger de la faculté pour le bailleur d’invoquer le bénéfice de la clause résolutoire en cas de non paiement à l’échéance d’une somme quelconque due au bailleur par le preneur en vertu du bail, le bailleur bénéficiera de plein droit huit jours après mise en demeure restée infructueuse d’une majoration forfaitaire de 10 % de la somme due et d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêt en vigueur majoré de cinq points.

Dès lors, il y a lieu d’ores et déjà lieu d’indiquer, que dans l’hypothèse où les délais de paiement ne seraient pas respectés et la déchéance acquise au profit du bailleur, la société défenderesse sera redevable d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges et impôts majorée de 10 % de la somme due à compter de la résiliation du bail, et jusqu’au départ du locataire et remise des clés et ce avec intérêts au taux légal majoré de cinq points.

Il n’y a cependant pas lieu de prononcer une astreinte au vu des éléments susvisés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à la SCI CAJMK la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS JO-AL sera condamnée au paiement de cette somme et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au bail commercial liant la SCI CAJMK et la SAS JO-AL portant sur les locaux à usage commercial située à [Adresse 6] a pris effet le 12 janvier 2024 ;

CONDAMNONS la SAS JO-AL à payer à la SCI CAJMK à titre provisionnel, la somme de 6373 euros au titre du solde du pas-de-porte, des taxes foncières 2022 à 2024 et de l’indexation des loyers échus, due au mois de novembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à la SAS JO-AL des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de sa dette et l’autorisons à y procéder par versements mensuels de 265 euros, le premier versement devant intervenir le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, les autres versements tous les 1er des mois suivants et le solde lors du dernier versement ;

ORDONNONS en conséquence la suspension de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer délivré le 12 décembre 2023 ;

PRÉCISONS que la clause résolutoire ne jouera pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ;

DISONS à l’inverse qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance et/ou du loyer courant ainsi que de la provision sur charges, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours ;

ORDONNONS dans cette hypothèse, l’expulsion de la SAS JO-AL des locaux donnés en location, et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS dans l’hypothèse de la résiliation du bail, la SAS JO-AL au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours, charges et taxes, majorée de 10 % et ce avec intérêts au taux légal majoré de cinq points ;

CONDAMNONS la SAS JO-AL à payer à la société civile CAJMK la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la SAS JO-AL aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 12 décembre 2023 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES