TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e LAVERNAUX

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e LEVY

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/11789 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CX4TK

N° MINUTE :

Assignation du :

22 septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 12 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 11]

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Grégory LEVY de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0013

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet REGY

[Adresse 9]

[Localité 10]

représenté par Maître Céline LAVERNAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A544

Décision du 12 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/11789 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX4TK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 17 octobre 2025, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 12 décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

_______________________________

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 octobre 2020, la société La maison de la mozzarella est devenue propriétaire des lots n°1 (boutique) et n°17 (cave) qu’elle louait depuis 2014 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 14], et où elle exerce une activité d’épicerie fine et de pizzeria.

Lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2021, la demande formée par la société [Adresse 11] afin d’être autorisée à utiliser un conduit d’extraction d’air a été rejetée.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 juin 2022, la société La maison de la mozzarella a demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un projet de résolution portant sur l’autorisation d’utiliser « la hotte/extraction existante ». Les copropriétaires ont rejeté cette demande (résolution n°22) lors de l’assemblée générale le 27 juin 2022.

Par exploit de commissaire de justice du 22 septembre 2022, la société [Adresse 11] a fait signifier assignation au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 14], aux fins d’annulation de la résolution n°22 prise par l’assemblée générale le 27 juin 2022, et d’être autorisée à utiliser le conduit d’extraction litigieux – outre des demandes accessoires.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2024, la SAS la Maison de la mozzarella demande au tribunal, au visa des articles 10-1, 25 b), 30 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

— annuler la résolution n°22 de l’assemblée générale du 27 juin

2022 ;

— autoriser la société [Adresse 11] à utiliser le conduit d’extraction déjà existant donnant sur la cour arrière de l’immeuble litigieux ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, à verser à la société la Maison de la Mozzarella la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dispenser la société [Adresse 11] de toute participation aux frais et honoraires de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— rappeler que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire de droit.

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 8]) demande au tribunal, au visa des articles 17 et 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

— débouter la société maison de la mozzarella de sa demande d’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 27 juin 2022 ;

— débouter la société [Adresse 12] de sa demande d’autorisation judiciaire d’utiliser le conduit d’extraction comme irrecevable et infondée ;

— condamner la société maison de la mozzarella à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 3600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— condamner la société [Adresse 12] aux entiers dépens.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 4 juin 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 17 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en annulation de décision d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’abus de majorité se définit comme la situation dans laquelle une décision de l’assemblée générale, bien que respectant les règles de majorité requise, a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, en rompant l’égalité entre les copropriétaires ou dans l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

*

La société La maison de la mozzarella invoque l’abus de majorité pour voir annuler la résolution n°22, et soutient que le refus opposé par l’assemblée générale créé une rupture d’égalité entre les copropriétaires dès lors que les précédents occupants, à savoir un restaurant japonais puis coréen, ont pu utiliser le conduit d’extraction existant depuis

2014 ; qu’elle a sollicité l’autorisation d’utiliser ledit conduit à plusieurs reprises, tel que l’illustrent les courriers versés aux débats ; que l’activité de restauration des anciens occupants implique nécessairement l’utilisation du conduit litigieux, puisqu’il s’agit du seul conduit existant ; que les procès-verbaux des assemblées de 2013 et 2014 évoquent l’hypothèse d’agir à l’encontre de l’ancienne propriétaire des lieux pour avoir installé ledit conduit sans autorisation préalable, mais qu’aucune action n’a été intentée depuis ces assemblées ; qu’il s’en suit que ni le conduit en lui-même, ni son passage dans l’ancienne loge de la gardienne ne pose une réelle difficulté à la copropriété, puisque la situation perdure depuis plus de dix ans ; qu’en outre, un restaurant coréen est situé au rez-de-chaussée de l’immeuble depuis le 23 février 2011, et que tel le syndicat des copropriétaires le reconnaît lui-même dans ses écritures, ce restaurant a le droit d’utiliser un système d’extraction d’air afin d’exercer son activité culinaire ; qu’en conséquence, rien ne justifie que ce restaurant situé dans le même immeuble ait le droit de bénéficier d’un système d’extraction d’air tandis que ce droit lui est refusé, à plus forte raison que l’extraction d’air utilisée par le restaurant est située sur la porte de sortie secondaire en arrière-cour, de sorte que les odeurs sont rejetées sur la façade de l’immeuble, alors que son local dispose d’un conduit de cheminée jusqu’au toit, ce qui est plus adapté.

En sus, elle relève que le refus du syndicat des copropriétaires est dépourvu de toute motivation ; qu’il ne s’agit pas d’une demande de création d’un conduit puisqu’il existe déjà ; que ce dernier est branché, fonctionnel et ne nécessite aucun travaux, si bien qu’il suffit d’autoriser son utilisation ; que cette autorisation ne requiert pas, comme le soutient le défendeur, un dossier technique à soumettre à l’assemblée ; que s’agissant de la présence d’amiante sur le conduit, il a déjà été confirmé l’absence de risque quant à son utilisation par la société EBA ayant effectué un diagnostic en 2011 ; qu’enfin, le défendeur est en possession des éléments techniques relatifs au conduit, et qu’il lui est fait sommation de les communiquer.

La demanderesse invoque également un trouble de jouissance pour obtenir l’annulation de la résolution litigieuse, en ce que le conduit installé préexistait à son installation ; qu’il importe peu qu’elle ait décidé de faire évoluer son offre commerciale en proposant une offre de cuisson de pizza, puisque cette activité est autorisée par le règlement de copropriété ; qu’il convient de relever que le syndicat des copropriétaires invoque à tort les stipulations du règlement de copropriété aux termes desquelles les commerces ne doivent pas occasionner de bruit ou odeurs désagréables, sans n’avoir aucun reproche de ce type à faire à la demanderesse qui exerce son activité de traiteur depuis 2014 et son activité de pizzeria depuis 2021, sans qu’il n’y jamais eu de plainte à son encontre ; qu’ainsi, le refus du syndicat des copropriétaires est à l’origine d’un trouble de jouissance puisqu’elle ne peut avoir un usage normal de ses parties privatives, alors même que le conduit vise à mieux évacuer l’humidité et les odeurs.

En réponse, le syndicat des copropriétaires réfute toute rupture d’égalité entre les copropriétaires, au motif que la demanderesse reconnaît dans son assignation qu’elle n’a jamais utilisé le conduit d’extraction existant depuis son arrivée dans l’immeuble en 2014, tout en indiquant que la hotte de la cuisine était déjà branchée au système d’extraction d’air en 2014 ; que si ce branchement existe et qu’il est déjà en état de fonctionnement depuis 2021 comme elle le prétend, et qu’il ne nécessite aucun branchement ni travaux, elle n’explique pas pourquoi la demanderesse ne peut pas l’utiliser ni pourquoi elle aurait besoin d’une autorisation pour se brancher, sauf à ce qu’elle souhaite réaliser des travaux particuliers dont la copropriété n’a, pour l’heure, pas connaissance ou qu’elle souhaite régulariser une situation illégale.

Il estime à cet égard que le conduit d’évacuation litigieux a été installé sans autorisation de l’assemblée générale, tel que le démontrent les procès-verbaux des assemblées des 27 mars 2013 et 25 mars 2014, lesquels précisent que les copropriétaires ont manifesté leur opposition au passage du conduit dans la loge à la suite d’une proposition faite par l’ancienne propriétaire des locaux (résolution n°15, assemblée de mars 2013) ; qu’à aucun moment depuis cette date, il n’a été fait de demande particulière au syndicat pour utiliser ce conduit, ce qui laisse à penser que l’extraction existante suffisait à l’exploitant ou qu’il n’en avait pas un besoin particulier ; qu’au surplus, s’il s’agit de comparer les conditions d’exploitation du local de son prédécesseur et les conditions d’exploitation de la demanderesse, le tribunal constatera que les conditions d’utilisation du conduit avant l’entrée de la demanderesse ne sont pas rapportées.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires explique que le refus est justifié et qu’il n’a pas à être motivé, car il ne saurait être reproché à l’assemblée le sens de son vote dès lors que la société [Adresse 11] n’a fourni aucun dossier technique, ni élément sur le bruit produit lié à l’utilisation de l’extraction, qui aurait pu permettre à l’assemblée d’être éclairée sur la demande d’autorisation ; qu’à cet égard, la demanderesse distingue là où la loi ne distingue pas, car peu important la nature des travaux, qu’il s’agisse de la réalisation d’un conduit ou d’un branchement à un réseau existant, l’autorisation de l’assemblée est requise sur le fondement de l’article 25 b) dès lors qu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et ce d’autant qu’il a été pointé la présence d’amiante sur le conduit lors de l’assemblée du 27 octobre 2021.

Enfin, le syndicat des copropriétaires oppose qu’aucun trouble de jouissance ne saurait résulter de la résolution litigieuse, de l’aveu même de la demanderesse ; qu’il n’est pas comptable des orientations économiques prises par un copropriétaire auquel il incombe de prendre toutes les précautions et dispositions nécessaires à la conformité de son activité avec les droits et obligations tels que fixés dans le règlement de copropriété, notamment son article 5 posant l’obligation selon laquelle l’exploitation des fonds de commerce ne doit porter atteinte ni à la tranquillité, ni à la sécurité des copropriétaires ; qu’au demeurant, la demanderesse s’est abstenue de fournir la moindre explication sur les conditions d’utilisation ou les travaux nécessaires à cette utilisation, et ne peut donc se prévaloir de sa propre carence dans la préparation de sa demande d’autorisation, qui ne pouvait aboutir qu’à un refus.

Sur ce,

A titre liminaire, il convient de relever que la demande en annulation de la société La maison de la mozzarella est recevable pour avoir été formée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce alors qu’elle dispose de la qualité de copropriétaire opposant, pour avoir voté en faveur de la résolution rejetée par l’assemblée.

La résolution n°22 prise par l’assemblée générale le 27 juin 2022 a été rejetée à la majorité de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Autorisation à donner à la société [Adresse 11] pour l’utilisation de la hotte/extraction existante ». Elle est ci-après reproduite : « Décision à prendre concernant l’utilisation de la hotte/extraction existante par la société La maison de la mozzarella ».

* Tout d’abord, sur le défaut de motivation invoqué, il apparaît en effet que l’assemblée générale n’a pas explicité les motifs du refus opposé à la société [Adresse 11] dans le procès-verbal de la réunion.

Toutefois, il est constant que l’assemblée générale n’est aucunement tenue d’expliciter les motifs de refus lors de la réunion ou dans le procès-verbal, mais qu’elle doit en revanche les fournir lorsqu’une contestation est élevée en justice à propos de la décision de refus. Le syndicat des copropriétaires est donc parfaitement en droit de ne justifier sa décision qu’a posteriori, contrairement à ce que soutient la demanderesse.

* Sur le contenu même de la décision, il doit être relevé qu’en application des articles 25 b) et 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, une assemblée générale des copropriétaires peut uniquement autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux affectant les parties communes de l’immeuble, ou demander la démolition de toute construction privative affectant les parties communes et édifiée sans autorisation, et ce sans avoir à justifier d’un grief.

Elle n’a donc pas le pouvoir d'« autoriser » ou « interdire » l’utilisation d’un élément d’équipement existant, même si celui-ci a été installé sans autorisation et qu’il affecte les parties communes.

En l’espèce, il apparaît que par la décision présentement contestée, le syndicat des copropriétaires a entendu ne pas « autoriser l’utilisation » du conduit d’extraction existant, sans toutefois en demander la démolition. Cette suppression du conduit d’extraction existant n’est pas davantage demandée dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires semble ainsi tolérer l’existence du conduit d’extraction, et ce dernier peut donc être utilisé puisqu’il existe et que sa suppression n’est pas demandée.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires n’a pas commis d’abus de majorité en refusant d’accorder à la demanderesse une « autorisation d’utiliser » qu’il n’a pas le pouvoir de délivrer ou refuser. La société La maison de la mozzarella sera par conséquent déboutée de sa demande en annulation de décision d’assemblée générale.

2 – Sur la demande d’autorisation de travaux

L’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale des copropriétaires statue à la majorité des voix sur « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

L’article 30 du même texte dispose quant à lui que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées ».

*

La société [Adresse 11] sollicite l’autorisation judiciaire d’utiliser le conduit litigieux, en application des articles 30 alinéas 1er et 4 et de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, pour les motifs exposés ci-avant.

En réplique, le syndicat des copropriétaires affirme que le tribunal n’a pas vocation à se substituer à l’assemblée générale, la décision d’autoriser un copropriétaire à faire des travaux affectant les parties communes ou l’harmonie de l’immeuble selon l’article 25 b) de ladite loi, relevant du pouvoir souverain de l’assemblée générale, seule habilitée à prendre une telle décision, tout comme les travaux relevant de l’article 30 de la même loi ; que la société La maison de la mozzarella n’a pas fourni de dossier technique à l’appui de sa demande.

Sur ce,

Il doit être relevé que les dispositions sus-reproduites portent sur « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ». Il résulte ainsi de la lettre même de l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le tribunal ne dispose pas de la possibilité de donner une autorisation « d’utiliser » un élément d’équipement existant d’ores et déjà, peu important qu’il ait été construit avec ou sans autorisation de l’assemblée générale.

Par ailleurs, il apparaît que la société [Adresse 11] ne forme pas en l’espèce une demande d’autorisation de travaux, puisqu’elle ne demande pas à être autorisée à réaliser des travaux affectant les parties communes – avec production d’un dossier technique étayant le projet de travaux.

En toute hypothèse, sa demande ne satisfait pas les conditions requises pour qu’il soit fait application des dispositions de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, puisque la société La maison de la mozzarella ne peut justifier d’un refus opposé par l’assemblée générale à une demande d’autorisation de travaux.

Pour ces motifs, la société [Adresse 11] sera déboutée de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société La maison de la mozzarella, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Bien que la société [Adresse 11] soit tenue aux dépens, l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute la société La maison de la mozzarella de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la société [Adresse 11] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 12 décembre 2025.

La greffière La présidente