TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 08/04/2025

à : Monsieur [N] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le : 08/04/2025

à : M^e Catherine ROBIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05962 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HYO

N° MINUTE :

13/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 5] représenté par son syndic, Le cabinet CAZALIERES – [Adresse 2]

représenté par M^e Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0633

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Seyed mostafa MARASHI SHOUSHTARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1870

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 08 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05962 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HYO

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [Y] est propriétaire des lots n°75, 107 d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75011), représenté par son syndic, la société le Cabinet CAZALIERES, a fait assigner M. [N] [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

5 849,30 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2023,1 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l’audience du 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes indiquant toutefois que le défendeur a procédé au paiement de la somme de 2 534,72 euros avant l’audience.

M. [N] [Y], représenté par son conseil, indique avoir payer la somme correspondant aux charges et travaux de copropriété et conteste le montant des frais qui lui sont imputé. Il précise que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de diligences exceptionnelles pour recouvrir sa créance.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires soutenues à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

Il convient de constater qu’il est établi et non contesté que M. [N] [Y] a payé la somme de 2 534,72 euros par virement du 5 février 2025. Cette somme correspondant précisément au montant de la demande en paiement des charges et travaux de copropriété, il sera considéré que M. [N] [Y], qui par ailleurs conteste les frais réclamés, a affecté ce versement au paiement de ses charges et travaux de copropriété éteignant ainsi la dette du syndicat des copropriétaires. Il convient, en conséquence, de rejeter la demande en paiement formée au titre des charges de copropriété et de travaux et de n’étudier que les demandes en paiement formée au titre des frais de recouvrement, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la sommation de payer délivré le 16 août 2021. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 600 euros.

Ne sont pas justifiés, faute de preuve d’envoi, les coûts des lettres de mise en demeure et de relance du 08/09/2021, 10/08/2022, 16/09/2022, 26/01/2023, 13/03/2023, 05/05/2023, 30/05/2023, 31/07/2023, 21/08/2023, 24/10/2023, 16/11/2023, 02/05/2024, 24/05/2024.

Il est encore sollicité 2 010 euros d’honoraires de syndic pour l’envoi du dossier à l’avocat, à l’huissier de justice, et pour suivi du dossier au contentieux or il s’agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n’est pas démontré qu’ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Cette somme sera écartée.

Les frais de sommation de payer en date du 16 août 2021 (84,70 euros) et du 13 mars 2023 (135,88 euros) sont justifiés avec la production des actes.

Cependant, l’article 64 du décret du 17 mars 1967, valide le recours à une lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour les notification et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965, dès lors, les frais nécessaires seront retenus au montant de 6,50 euros par acte, coût réel de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception.

En conséquence la somme globale de 13 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [N] [Y] ne paye pas régulièrement ses charges depuis le début de l’année 2020. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts, étant précisé qu’il s’est acquitté du montant de sa dette avant la date de l’audience.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [N] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [N] [Y] devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande en paiement formée au titre des charges de copropriété et de travaux,

CONDAMNE M. [N] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic la société le Cabinet CAZALIERES, les sommes suivantes :

13 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023,100 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE M. [N] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 10] pris en la personne de son syndic la société le Cabinet CAZALIERES, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 9][Adresse 7]) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [N] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le greffier

Le président