TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à Me [Localité 14]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e DAPSANCE

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 24/04139 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4IPH

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Mars 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 10 Juin 2025

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET DEFENDERESSE À L’INCIDENT

S.C.I. [U] [N], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Guillaume DAPSANCE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0123

DEFENDEUR AU PRINCIPAL ET DEMANDEUR À L’INCIDENT

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, le cabinet JEAN CHARPENTIER SOPAGI SA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0049

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 7 Avril 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 10 Juin 2025.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 9] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le Cabinet Jean Charpentier est le syndic professionnel de l’immeuble.

La SCI [U] [N] est copropriétaire des lots numéros 2 et 44 au sein de cet immeuble.

Une assemblée générale ordinaire des copropriétaires s’est tenue le 11 décembre 2023, au cours de laquelle les copropriétaires ont adopté la résolution numéro 17 portant sur la procédure judiciaire à engager à l’encontre de la SCI [U] [N], aux fins notamment de solliciter la remise en état de parties privatives et communes conformément à la destination des lots dans le règlement de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 mars 2024, la SCI [U] [N] a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] aux fins d’annulation de la résolution n°17 du procès-verbal d’assemblée générale du 11 décembre 2023.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état de conclusions d’incident, visant à voir déclarer irrecevable la SCI [U] [N] en sa demande d’annulation de ladite résolution.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] demande au juge de la mise en état de :

« Vu l’article 122 et 789 du code de procédure civile,

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats ;

Il est demandé au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris de :

DECLARER irrecevable la SCI [U] [N] en sa demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2023;

CONDAMNER la SCI [U] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13], la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI [U] [N] aux entiers dépens de l’instance. »

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 11 décembre 2023 est irrecevable comme forclose.

Il se prévaut de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet les actions en contestation des décisions d’assemblées générales dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Il soutient qu’il est constant que le délai imparti par l’article précité «constitue un délai préfix insusceptible d’interruption ou de suspension, dont la méconnaissance entraîne la forclusion et non la prescription » (Tribunal judiciaire, 8e Chambre, Section 3, Paris, jugement du 21 juin 2024, n°20/08300).

Le syndicat des copropriétaires indique que le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2023 a été notifié à la SCI [U] [N] par courrier recommandé avec accusé de réception le 14 décembre 2023.

Il précise que ce courrier a été présenté pour la première fois à la SCI [U] [N] le 16 décembre 2023 et qu’il est revenu en « pli avisé non réclamé ».

Le syndicat des copropriétaires estime que le délai légal de contestation a expiré le 17 février 2024.

Il rappelle que ce n’est que par exploit du 13 mars 2024 que la SCI [U] [N] a assigné le syndicat aux fins d’annulation de la résolution n°17, adoptée lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2023.

Il en déduit que la demande de la SCI [U] [N] est forclose dès lors qu’elle a été intentée après le délai légal de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

En réponse aux moyens adverses, le syndicat des copropriétaires réplique que la notification du changement d’adresse de la SCI [U] [N] a été faite par courriel en date du 15 janvier 2024 et que lors d’échanges entre cette dernière et le syndic de l’immeuble, le gestionnaire de l’immeuble lui a indiqué que « le PV a bien été envoyé en recommandé suite à l’assemblée générale. Le pli ne nous a pas été retourné ».

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’un nouveau délai n’a pu commencer à courir à compter du 15 janvier 2024 dès lors qu’un simple échange de mail ne vaut pas notification au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de déclarer irrecevable la demande de la SCI [U] [N] comme forclose.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, la SCI [U] [N] demande au juge de la mise en état de :

«Vu l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 65 du Décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé à Madame, Monsieur le Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de PARIS de :

DECLARER recevable la SCI [U] [N] en sa demande d’annulation de la résolution n° 17 du procès-verbal d’Assemblée Générale ordinaire du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 11] en date du 11 décembre 2023.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 11] à payer à la SCI [U] [N] une somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires aux dépens.»

La SCI [U] [N] fait valoir que le syndicat des copropriétaires se prévaut de son « descriptif de pli – lettre recommandée avec AR » pour soutenir que l’assignation dans la présente instance aurait été délivrée hors délai.

La SCI [U] [N] soutient que l’encadrement des recours prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 se justifie naturellement par la volonté de ne pas paralyser ou compromettre la validité des résolutions d’assemblées générales des copropriétaires.

Cependant, la SCI [U] [N] explique que cet encadrement ne peut avoir pour effet de mettre en péril l’effectivité de l’accès au juge, notamment dans les cas d’abus de majorité.

Eu égard à ses statuts constitutifs, la SCI [U] [N] indique :

— avoir été constituée le 29 septembre 2014 par Messieurs [X] [U] et [R] [N] [I], alors liés par un PACS et institués associés à parité,

— avoir son siège statutairement défini au [Adresse 4] à [Localité 16],

— et avoir sa gérance confiée statutairement à M. [X] [U].

Or, la SCI [U] [N] précise qu’à la fin de l’année 2023, M. [X] [U] a démissionné de son mandat social après cessation intégrale de ses parts sociales à M. [R] [N] [I], devenu gérant-associé et ayant modifié les statuts en conséquent.

La SCI [U] [N] fait valoir qu’il a informé le syndic par courriel en date du 15 janvier 2014 de ces modifications statutaires et, par conséquent de la nouvelle adresse de son siège social afin que toute correspondance lui soit envoyée à cette adresse.

La SCI [U] [N] soutient que par la suite le syndic a été négligent dès lors qu’il n’a adressé le procès-verbal de l’assemblée litigieuse qu’à la demande expresse de M. [R] [N] [I] le 7 février 2024.

La SCI [U] [N] se prévaut de la réponse du syndic en date du 8 février 2024 pour soutenir que la notification formelle du procès-verbal de l’assemblée litigieuse a bien été effectuée par lettre recommandée avec AR mais à une adresse n’étant ni celle du siège social, ni celle du domicile du gérant-associé unique de la société.

La SCI [N] soutient que le syndic a par conséquent procédé à une nouvelle notification du procès-verbal par envoi électronique en date du 8 février 2024.

La SCI [N] en déduit que le délai de recours de deux mois a expiré le 9 avril 2024 et que l’assignation délivrée le 13 mars 2024 a donc été signifiée dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI [N] fait valoir que la demande incidente du syndicat des copropriétaires est par conséquent infondée.

L’affaire a été fixée pour plaidoiries sur incident à l’audience du 7 avril 2025.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 soulevée par le syndicat des copropriétaires

Il résulte des dispositions de l’article 789 alinéa 6 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est seul compétent, à partir de sa saisine, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-revoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En application du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, «les actions en contestation des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’article 64 du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que «toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celles de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement ».

Cette disposition a pour objet de sécuriser le fonctionnement des copropriétés en évitant qu’un copropriétaire puisse, en s’abstenant de retirer un courrier recommandé, empêcher le délai de recours de courir et ainsi fragiliser l’exécution des décisions d’assemblée générale.

En application de ces textes la notification d’un procès-verbal d’assemblée générale par lettre recommandée avec demande d’avis de réception fait courir le délai pour agir, quand bien même elle ne parviendrait pas à son destinataire (Civ. 3ème, 29 juin 2023, n°21-21-708, s’agissant d’une lettre recommandée retournée à l’expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé ») ; le cachet de la poste faisant foi, en présence d’une lettre retournée à l’expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Il est constant que le délai imparti par ces dispositions constitue un délai préfix insusceptible d’interruption ou de suspension, dont la méconnaissance entraîne la forclusion et non la prescription de l’action.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la régularité de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 décembre 2015, n° 14-24.630).

Sur ce,

La notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2023 a été présentée à la SCI [U] [N] le 16 décembre 2023 par lettre recommandée avec avis de réception sous le numéro de suivi de la poste « 2C 183 367 1381 5 » (pièce n°4 produite par le syndicat des copropriétaires).

Il ressort des éléments versés aux débats que cette lettre recommandée a été envoyée au [Adresse 3]) avant de revenir à son expéditeur en « pli avisé non réclamé » (pièce n°4 produite par le syndicat des copropriétaires).

Par courriel en date du 15 janvier 2024, M. [R] [N] [I], gérant de la SCI [U] [N], a informé le syndic de l’immeuble du changement de l’adresse postale de la SCI [U] [N] passant du [Adresse 2] au [Adresse 5] 4ème. Par retour de mail, le syndic a confirmé le même jour avoir pris en compte ce changement d’adresse postale (pièce n°6 produite par la SCI [U] [N]).

Il résulte de ces échanges dématérialisés que l’adresse postale de la SCI [U] [N] était bien le [Adresse 2], jusqu’à la notification du changement de cette adresse par son gérant en date du 15 janvier 2024.

Le syndicat des copropriétaires a donc régulièrement notifié le procès-verbal de l’assemblée générale querellée à la SCI [U] [N], par lettre recommandée présentée à l’unique adresse postale connue du syndic à la date du 16 décembre 2023, à savoir le [Adresse 2].

Dès lors, le délai de forclusion de deux mois, prévu par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, a commencé à courir le 17 décembre 2023 et, par conséquent, l’action introduite par la SCI [U] [N] par exploit du 13 mars 2024 est hors délai donc forclose.

Dans ces conditions, la SCI [U] [N] devra être déclarée irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale ordinaire du 11 décembre 2023.

2- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [U] [N], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

— Sur les frais exposés non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En équité, la SCI [U] [N] sera condamnée au paiement de la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

DECLARE recevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] dans le cadre de l’incident ;

DECLARE l’action en annulation de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] en date du 11 décembre 2023 initiée par la SCI [U] [N] irrecevable car forclose ;

CONDAMNE la SCI [U] [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI [U] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Faite et rendue à [Localité 15] le 10 Juin 2025.

La Greffière La Juge de la mise en état