COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. [O] c/ S.A.R.L. ADMINISTRATEURS NICOIS ASSOCIES

N° 24/

Du 29 Novembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 22/04532 – N° Portalis DBWR-W-B7G-ORX7

Grosse délivrée à

M^e Olivier TAFANELLI

M^e Pierre VARENNE

expédition délivrée à

le 29 Novembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt neuf Novembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 4 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Novembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. [O] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. ADMINISTRATEURS NICOIS ASSOCIES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique dressé le 12 mai 2022 par Maître [G] [W], notaire, la SCI [O] a acquis de M. [X] [Y], dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 12] » à Saint-Jean-Cap -Ferrat, trois appartements constituant les lots n°2, 3 et 4 ainsi que la propriété exclusive d’un terrain d’agrément constituant la dépendance immédiate de l’ensemble immobilier d’une superficie approximative de 2.600 m².

La société Administrateurs Niçois Associés a été désigné syndic de cette copropriété depuis le 24 juillet 2019.

Cet ensemble immobilier a fait l’objet d’une donation-partage le 8 août 1951 et les limites entre les parties communes et les parties privatives n’étant pas suffisamment précises, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 12] a obtenu la désignation de M. [Z] [L] en qualité d’expert en 1987.

Par jugement rendu le 14 novembre 1995, le tribunal de grande instance de Nice a notamment dit que les consorts [Y], dont la SCI [O] tient ses droits, ont prescrit la cave et la parcelle délimitée par les lettres M K K’ L’ M’ telle que figurant sur le plan de l’expert [L] et qu’ils en sont donc propriétaires.

Le 17 janvier 2022, il a été procédé à l’abattage d’un palmier dont la SCI [O] indique qu’il se situait sur le terrain d’agrément dont elle avait la propriété exclusive et que cet abattage avait été commandé par le syndic, la société Administrateurs Niçois et Associés sans déclaration préalable alors que le site se trouvait dans le périmètre d’un espace boisé classé.

Par acte d’huissier du 18 novembre 2022, la SCI [O] a fait assigner la société Administrateurs Niçois et Associés devant le tribunal judiciaire de Nice.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 aout 2024, la SCI [O] sollicite la condamnation de la société Administrateurs Niçois Associés à lui payer :

58.592 euros de dommages-intérêts,20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique avoir constaté l’abattage du palmier se situant sur la parcelle attenante à ses lots le 17 janvier 2022 par un jardinier qui a refusé de donner le nom de la société qui l’employait et du commanditaire des travaux. Elle explique avoir fait constater par un huissier l’abattage de l’arbre se trouvant sur sa parcelle. Elle expose que le syndic conteste que l’arbre se soit trouvé sur sa parcelle pour soutenir qu’il était implanté sur la parcelle AB [Cadastre 2], partie commune, alors que les limites de sa propriété ont été définies par un jugement rendu le 14 novembre 1995 nécessairement en sa possession. Elle précise qu’il résulte d’un précédent procès-verbal de constat que le palmier litigieux se trouvait bien sur sa parcelle délimitée par de pittosporum qui a été détruire par le syndic, ce qui a donné lieu à un jugement du 14 novembre 2023 faisant droit aux demandes de réparation de M. [X] [Y], son vendeur.

Elle considère que la société ANA a commis une faute en faisant procéder à l’abattage du palmier de dix mètres de haut se situant sur sa parcelle, ce qu’il conteste alors que la facture de la société Z Renov qui a procédé à ces travaux a été comptabilisée dans les dépenses de l’année 2022 et réglée par le syndicat des copropriétaires. Elle rappelle que le syndic doit exécuter son mandat de bonne foi, sous peine d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des copropriétaires qui peuvent demander réparation du préjudice qui leur est causé.

Elle fait valoir que l’abattage du palmier de haute taille sans son autorisation, sur son terrain d’agrément qui n’est pas une partie commune et au mépris des règles d’urbanisme lui cause un préjudice direct et personnel.

Elle évalue son préjudice matériel à la somme de 8.952 euros correspondant au prix d’un palmier de taille identique, à l’arrachage de la souche, à sa livraison et à sa plantation.

Elle ajoute que le préjudice patrimonial porté à sa propriété en site classé à [Localité 13] devra être réparé par l’allocation de la somme de 50.000 euros.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 15 août 2024, la société Administrateurs Niçois Associés conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de la SCI [O] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle concède que le titre de propriété de la SCI [O] mentionne bien la propriété exclusive d’un terrain d’agrément cadastré section AB numéro [Cadastre 5] mais qu’il n’est mentionné aucun palmier. Elle soutient que ce terrain ne constitue pas un lot privatif puisqu’il n’existe pas de numéro de lot, ce dont elle déduit qu’il est une partie commune conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Elle considère dès lors que la SCI [O] ne rapporte pas la preuve que le palmier litigieux se trouve bien sur ses parties privatives. Elle ajoute qu’il est constant que les arbres de haute futaie sont des éléments communs qui profitent à tous les copropriétaires qui doivent en assurer l’entretien. Elle précise que les limites précises des différents lots, notamment non-bâtis, n’ont jamais été bornées et que l’assemblée générale a d’ailleurs validé la mission donnée à la société Pythagore, géomètre-expert, à cette fin décision exécutoire même si la SCI Pythagore a exercé un recours à son encontre. Elle fait valoir qu’un plan d’ensemble a bien été dressé en octobre 2017 qui montre que le palmier est situé sur la parcelle [Cadastre 2], propriété du syndicat, et non sur la parcelle [Cadastre 5], propriété de la SCI [O]. Elle souligne que le jugement du 14 novembre 1995 ne cite à aucun moment la présence du palmier litigieux et dénie toute valeur probante au procès-verbal de constat d’huissier.

En tout état de cause, elle dément formellement avoir mandaté une entreprise pour abattre ce palmier, d’autant qu’un précédent jugement est intervenu concernant l’arrachage des végétaux autour de ce palmier qui n’avait pas été évoqué à l’occasion de cette instance. Elle conteste toute valeur probante aux attestations émanant de préposés ou proches de la SCI [O], dont aucune ne permet de rapporter la preuve qu’elle a commandé les travaux. Elle fait observer que la facture de la société Z Renov est sujette à caution car elle est datée du 16 février 2022 pour des travaux réalisés en janvier 2022 qu’elle aurait donc réalisés sans être payée préalablement.

Subsidiairement, elle estime que le coût de remplacement du palmier est surestimé et qu’il n’existe pas de préjudice patrimonial puisque la coupe est intervenue le 17 janvier 2022 alors que l’acte authentique a été signé le 16 mai 2022 si bien que la SCI [O] n’a été privée d’aucun droit qu’elle aurait acquis de M. [X] [Y].

La clôture de la procédure est intervenue le 20 août 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 3 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2024 prorogé au 26 novembre 2024 puis au 29 Novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de la société Administrateurs Niçois Associés.

Les copropriétaires qui supportent un préjudice spécifique sont fondés à mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fondement, non pas des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n’est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais des dispositions de l’article 1240 du code civil en vertu duquel tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé et ces parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 9, I., de la même loi ajoute que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 9, II., précise qu’un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance de parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. Ce texte ajoute que la réalisation de tes travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Il ressort de ces textes qu’il ne peut être porté atteinte au droit des copropriétaires sur les parties des bâtiments et des terrains réservées à leur usage exclusif que pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge notamment le syndic d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et de délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, la SCI [O] recherche la responsabilité de la société Administrateurs Niçois Associés pour avoir abattu un palmier dont ce syndic conteste qu’il était implanté sur des parties privatives d’une part, et qu’il ait été l’auteur des instructions données à la société de jardinage ayant procédé aux travaux litigieux d’autre part.

1. Sur le caractère privatif ou commun de l’arbre litigieux.

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique que dans le silence ou la contradiction des titres, ce qui inclut non seulement le règlement de copropriété mais également des décisions de justice passées en force de chose jugée ou des titres de propriété.

En l’espèce, suivant acte authentique du 16 mai 2022, la SCI [O] a acquis de M. [X] [Y] la pleine propriété non seulement des lots 2, 3 et 4 de la villa mais également d’un « terrain d’agrément constituant la dépendance immédiate de l’ensemble immobilier [Adresse 12], d’une superficie approximative de deux mille six cents mètres carrés (2600 m²) d’après les titres » cadastrée section AB n° [Cadastre 5].

Il existe un règlement de copropriété produit par la société Administrateurs Niçois Associés daté du mois de mars 2000 qui rappelle, en sa page 6, qu’il s’applique qu’aux lots alors numérotés 3, 4 et 5 constituant la villa « [Adresse 12] » édifié sur les parcelles actuellement cadastrées AB [Cadastre 3], AB [Cadastre 4] et AB [Cadastre 2].

Le jugement du 14 novembre 1995 ayant clos l’instance introduite par les consorts [Y] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de [Adresse 12] relevait que l’acte de donation partage donnait des superficies approximatives et n’était pas précis quant aux délimitations des lots entre eux, le plan annexé étant erroné.

Il ajoutait que le règlement de copropriété ne permettait pas de définir les parties communes puisque les dépendances de [Adresse 12] qui en font partie ne sont pas énumérées ni précisées et qu’en l’absence de titre permettant d’établir la propriété de certaines portions de terrains, il incombait à ceux qui les revendiquaient de rapporter la preuve de leur acquisition par prescription.

C’est ainsi que les consorts [Y], aux droits desquels vient la SCI [O], ont été déclarés propriétaires par usucapion notamment de la parcelle délimitée par les lettres M K K’ L’ M’ et figurant sur le plan de l’expert [L] annexé au jugement.

Mais il ressort également d’un jugement rendu le 14 novembre 2023 qu’au cours du mois d’août 2020, sans autorisation de l’assemblée générale, la société Administrateurs Niçois Associés à fait procéder à l’arrachage de la haie de pittosporum plantée depuis 1952 sur la parcelle contiguë aux parkings de la résidence à laquelle est rattachée la parcelle de terre située au Sud et à l’Est cadastrée section [Cadastre 9] n° [Cadastre 5].

Selon cette décision, le syndic a, au cours du mois d’août 2020, mandaté la société Botanica afin de procéder au « rabattage et arrachage de végétaux sur zone autour du palmier ».

Il sera souligné que ce palmier n’était pas en litige puisqu’il a été abattu postérieurement à l’introduction de cette première instance concernant l’arrachage de la haie de pittosporum contiguë aux parkings de la résidence si bien que l’autorité de la chose jugée ne peut être utilement invoquée.

Le procès-verbal de constat dressé le 4 juillet 2022 par maître [B] [C] permet de localiser le palmier qui a été abattu le 17 janvier 2022 puisqu’il relate les faits suivants :

« Je constate dans le jardin privatif du requérant situé entre la façade et l’allée en gravier côté mer, la souche d’un palmier de gros diamètre. Pour y accéder, je constate que la haie a été dégradée et que maintenant existent quelques repousses. Cette haie matérialise la limite du lot privatif du requérant et l’allée de circulation, l’aire de parking, partie commune. »

La haie de pittosporum est un repère qui figure sur tous les plans, même anciens, puisqu’elle avait été implantée en 1952. Elle est matérialisée sur le plan de monsieur [L] et délimitée par les repères M et K.

Le palmier litigieux est d’ailleurs visible, avant son abattage, en page 7 du procès-verbal de constat dressé le 18 août 2020 à l’occasion de la précédente instance, à proximité de la haie qui avait été arrachée et dont il a été jugé qu’elle se situait en bordure de la parcelle de terrain appartenant en pleine propriété à la SCI [O] venant aux droits de M. [Y].

Il est donc possible de déterminer sa localisation exacte, soit entre la haie arrachée (ligne M – K sur le plan [L]) et les repères K', L’ et M', matérialisant la consistance de la parcelle dont les auteurs de la SCI [O] ont été déclarés propriétaires par usucapion par jugement définitif du 14 novembre 1995.

Ce jugement constitue un titre qui fait obstacle à ce que la parcelle d’implantation du palmier abattu soit qualifiée de partie commune de la copropriété « [Adresse 12] », nonobstant l’absence de désignation par un numéro de lot dans le règlement de copropriété de mars 2000, puisqu’il s’agit d’une partie de terrain dont les consorts [Y] ont définitivement été déclarés propriétaires et qui a été cédé à la SCI [O].

2. Sur l’abattage du palmier.

La société Administrateurs Niçois Associés conteste avoir commandé l’abattage de ce palmier à la société Z Renov.

La facture de cette société, émise le 16 février 2022, pour « la coupe d’un palmier mort de 10 mètres et évacuation à la déchetterie » a été adressée au syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] Vigie et visée par la société Hierro Project, architecte de la copropriété, pour règlement. Elle figure sur l’état des dépenses de la copropriété de l’année 2022.

La SCI [O] produit trois attestations, dont deux émanant de ses préposés et l’une de l’agent immobilier chargé de la vente, auxquelles la société Administrateurs Niçois Associés dénie toute valeur probante même si elles sont rédigés dans les formes de l’article 202 du code de procédure civile.

Ces trois témoignages certifient que le jardinier ayant procédé à la coupe du palmier leur a indiqué que la société Administrateurs Niçois Associés lui avait donné l’instruction d’abattre cet arbre par téléphone, ce qui aurait été confirmé par le représentant de ce syndic lors d’une réunion sur les lieux le 31 mai 2022.

Si la portée de ces témoignages doit être relativisée, il n’en demeure pas moins que la société Administrateurs Niçois Associés, qui soutient que la facture de la société Z Renov passée dans la comptabilité de la copropriété se rapporte à un autre palmier, ne démontre pas qu’il existait un autre arbre de dix mètres de hauteur qu’elle a fait abattre à la même période dans les parties communes, dûment autorisée par l’assemblée générale ou en urgence en raison d’un péril précis.

Il ne peut, par ailleurs, être tiré aucune conséquence, du fait que la facture soit datée du 16 février 2022 pour des travaux réalisés le 17 janvier 2022, la facturation intervenant nécessairement après réalisation de la prestation.

Dès lors que cette facture a été adressée au syndicat des copropriétaires [Adresse 12], les travaux d’abattage de l’arbre lui ont nécessairement été commandés par son syndic, la société Administrateurs Niçois Associés.

Il est ainsi rapporté la preuve que la société Administrateurs Niçois Associés a commandé et fait exécuter les travaux d’abattage du palmier de dix mètres de haut implanté sur la parcelle de jardin constituant la propriété exclusive de la SCI [O] venant aux droits de M. [X] [Y].

En portant ainsi atteinte à leur droit de propriété sans aucun motif, et alors qu’une instance était déjà en cours concernant la haie de pittosporum, elle a dès lors indéniablement commis une faute de nature délictuelle susceptible d’engager sa responsabilité.

3. Sur la réparation du préjudice de la SCI [O].

A titre liminaire, il sera rappelé que le principe de la réparation intégrale, sans perte ni profit pour la victime, exige que celle-ci soit replacée dans une situation aussi proche que possible de celle qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit.

La SCI [O] produit un devis de remplacement du palmier arraché par un même arbre de 6 mètres de hauteur, devis qui inclut les travaux préliminaires d’arrachement de la souche, la fourniture d’un arbre de 6 mètres de hauteur mais également son acheminement compte-tenu des spécificités de l’accès et du terrain.

Elle démontre ainsi que le coût réel du remplacement du palmier permettant de remettre sa parcelle de jardin dans l’état où il se serait trouvé dans la faute de la société Administrateurs Niçois Associés s’établit à la somme de 8.952 euros.

Elle invoque par ailleurs l’existence d’un préjudice patrimonial qu’elle évalue à 50.000 euros car elle explique qu’elle avait conclu la promesse de vente au regard de l’agrément qu’apportait le jardin.

Pour autant, le jardin étant remis dans son état antérieur par l’allocation de dommages-intérêts permettant de replanter un arbre similaire, elle ne justifie pas de la dévalorisation de son bien tant sur son principe que sur sa valeur. L’existence de ce préjudice ne peut dès lors être retenue.

Par conséquent, la société Administrateurs Niçois Associés sera condamnée à payer à la SCI [O] la somme de 8.952 euros en réparation du préjudice causé par sa faute.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la société Administrateurs Niçois Associés sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à la SCI [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE la société Administrateurs Niçois Associés responsable du préjudice direct et personnel causé à la SCI [O] par l’abattage d’un palmier dans son jardin le 17 janvier 2022 ;

CONDAMNE la société Administrateurs Niçois Associés à verser à la SCI [O] la somme de 8.952 euros (huit mille neuf cent cinquante deux euros) en réparation de son préjudice ;

CONDAMNE la société Administrateurs Niçois Associés à payer à la SCI [O] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI [O] du surplus de sa demande d’indemnisation ;

CONDAMNE la société Administrateurs Niçois Associés aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT