N°Minute:25/01920

N° RG 25/00942 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PTJM

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DEMANDEUR:

Madame [E] [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Lise RAÏSSAC, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [O] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 21 juillet 2025, prorogé au 15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Septembre 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Lise RAÏSSAC

Copie certifiée delivrée à : Mme [O] [J]

Le 15 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2021 ayant pris effet le 14 novembre 2021, pour une durée d’un an, Mme [O] [J] a donné à bail à Mme [E] [R] et M. [C] [T] un logement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 1700,00 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 150,00 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 2000,00 euros.

Un état des lieux contradictoire a été effectué le 14 novembre 2021.

Ledit contrat de bail a été renouvelé en date du 12 novembre 2022 pour une durée d’un an.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 décembre 2022, réceptionnée le 03 janvier 2023, Mme [E] [R] a délivré congé avec un prévis d’un mois.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 03 janvier 2023, réceptionnée le 10 janvier 2023, M. [C] [T] a également délivré congé avec un préavis d’un mois.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 08 février 2023.

Par courriel en date du 13 avril 2023, Mme [O] [J] a sollicité auprès de Mme [E] [R] et M. [C] [T] le règlement de la somme de 872,00 euros au titre de la régularisation des charges récupérables, du reliquat du loyer de février 2023 et des frais de remise en état du logement, après déduction du dépôt de garantie.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 juillet 2023, Mme [E] [R] et M. [C] [T] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure Mme [O] [J] d’avoir à payer la somme de 2527,98 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, des pénalités de retard du dépôt de garantie et du remboursement du trop-perçu lié aux loyers plafonnés.

Une tentative de conciliation amiable a été effectuée en date du 27 mars 2024 mais a donné lieu à une attestation de non-conciliation en l’absence d’accord entre les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, Mme [E] [R] demeurant [Adresse 7] MONTPELLIER a assigné Madame [O] [J] demeurant [Adresse 4] à SAINT CLEMENT DE RIVIERE devant le tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 14 octobre 2024, sur le fondement des articles 696, 700, 1103 et 1347 et suivants du code civil et de la loi du 06 juillet 1989, et sollicite :

La condamnation de Mme [O] [J] à lui payer la somme de 2000 euros

au titre de la restitution du dépôt de garantie,

La condamnation de Mme [O] [J] à lui payer la somme de 2210 euros

au titre des pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie, à parfaire jusqu’à restitution du dépôt de garantie,

La condamnation de Mme [O] [J] à lui payer la somme de 300 euros

au titre du remboursement des loyers trop perçus,

La compensation des sommes dues par Mme [O] [J] avec la somme de 452,02 euros due par Madame [E] [R] au titre du reliquat des loyers

de février 2023,

La condamnation de Mme [O] [J] à lui payer la somme de 1500 euros

en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamnation de Mme [O] [J] aux entiers dépens.

Après un renvoi contradictoire à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 13 janvier 2025.

A cette audience, Mme [E] [R], représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formée dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses motifs conformément à l’article 455 du code de procédure civile, outre actualisation de la somme demandée au titre des pénalités de retard pour non restitution du dépôt de garantie à la somme de 3 570 euros.

En défense, Mme [O] [J] a comparu. Elle a indiqué avoir réalisé elle-même les travaux de remise en état du logement à la suite du départ des lieux des locataires, et a estimé le coût des réparations à la somme de 1600 euros. Elle a précisé que les provisions sur charges étaient insuffisantes ce qui justifie la demande de régularisation des charges. Elle a souligné que le loyer correspondant aux huit jours de février n’a pas été payé. Elle a ainsi sollicité la condamnation de Mme [E] [R] à lui verser la somme de 260 euros, après compensation du dépôt de garantie en sa possession.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

Un jugement d’incompétence a été rendu le 10 février 2025 et l’affaire a été renvoyée devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER le 19 mai 2025.

A cette audience, Mme² [E] [R], représentée par son avocat a déposé de nouvelles conclusions auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses motifs conformément à l’article 455 du code de procédure civile et pour lesquelles elle sollicite :

DE DEBOUTER La défenderesse de ses demandes reconventionnelles ;

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu les articles 1347 et suivants du Code civil,

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Mme [J] au paiement de la somme de 2000 euros au bénéfice de Mme [R] au titre de la restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNER Mme [J] au paiement au bénéfice de Mme [R] de la somme de 3570 euros au titre des pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie, somme à parfaire et à actualiser jusqu’à restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNER Mme [J] au paiement de la somme de 300 euros au titre du remboursement des loyers trop-perçus,

COMPENSER les sommes réciproquement dues en soustrayant à la somme totale due par Mme [J], la somme de 452,02 euros au titre du reliquat des loyers de février 2023,

CONDAMNER Mme [J] au paiement de la somme de 1500 euros au bénéfice de Mme [R], en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Mme [J] au paiement des entiers dépens de l’application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

A cette même audience, Mme [J] a maintenu ses demandes en précisant avoir fourni l’état des lieux d’entrée et de sortie. Ce n’est qu’après l’état des lieux de sortie que cette dernière s’est aperçu que le matelas était tâché de sang et qu’un tiroir était cassé. Elle précise avoir fourni les devis afin de montrer le coût des travaux.

Mme [J] a estimé le coût des réparations à la somme de 1600 euros. Elle a précisé que les provisions sur charges étaient insuffisantes ce qui justifie la demande de régularisation des charges. Elle a souligné que le loyer correspondant aux huit jours de février n’a pas été payé. Elle a ainsi sollicité la condamnation de Mme [E] [R] à lui verser la somme de 260 euros, après compensation du dépôt de garantie en sa possession.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025 et prorogé au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les frais de remise en état du logement et la demande de restitution du dépôt de garantie :

L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

L’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

La liste de réparation ayant le caractère de réparations locatives à la charge du locataire prévue par l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que :

I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 5] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

En application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989, tout bailleur a l’obligation de restituer le dépôt de garantie et cela dans un délai de 2 mois dans l’hypothèse où l’état des lieux de sortie ne serait pas conforme à l’état des lieux d’entrée.

A défaut, le bailleur s’expose à une condamnation au paiement d’une indemnité de retard.

A la lecture de l’état des lieux établi le 8 février 2023 entre les parties, il a été constaté deux moustiquaires trouées ainsi que quelques taches éparses sur quelques-unes des pièces de la maison outre du calcaire présent dans les sanitaires.

Mme [J] ne peut se prévaloir d’aucun autre frais relatif à la mise en état du logement qui ne serait pas mentionné à l’état des lieux.

Or, Mme [J] se refuse à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 2000 euros à Mme [R].

Mme [J] fait valoir des dépenses qu’elle associe à des désordres qui n’ont pas été constatés dans l’état des lieux contradictoire ou alors se dispense de la fourniture de tout document permettant de justifier les montants qu’elle revendique.

En conséquence, Mme [J] ne peut retenir le dépôt de garantie et aurait dû le restituer à Mme [R] et M. [T] dans les deux mois suivant l’état des lieux de sortie, soit au plus tard le 8 avril 2023.

Madame [J] sera donc condamnée à la restitution du dépôt de garantie, soit la somme de 2000,00 euros.

Sur les arguments de Mme [J] :

Mme [J] justifie son refus de restitution du dépôt de garantie par des frais de remise en état qu’elle a d’abord évalués à la somme de 2114,00 euros pour ensuite les revoir à la baisse à hauteur de 1656,00 euros.

Toutefois, cette somme de 1656,00 euros n’apparaît pas justifiée.

Mme [J] sollicite des frais de remise en état pour des désordres qui n’apparaissent pas au titre de l’état des lieux contradictoire de sortie de l’appartement.

L’état des lieux contradictoire d’espèce fait foi et Mme [J] ne peut retenir le dépôt de garantie au motif qu’elle a engagé des dépenses pour des désordres jamais évoqués.

Concernant les désordres mentionnés à l’état des lieux, il revient à Mme [J] de justifier du montant des dépenses engagées.

A la lecture des courriers de Mme [J], il apparaît que cette dernière fixe le montant de ses dépenses sans la moindre justification.

A titre d’exemple : Mme [J] intègre dans la liste des frais de remise en état l’achat d’un jasmin d’Italie pour 100,00 euros.

Elle s’octroie ce qu’elle appelle des « compensations » pour la présence de taches sur le frigo à hauteur de 50,00 euros, alors même qu’en parallèle, elle retient la somme de 225,00 euros pour le ménage.

Mme [J] fourni un devis d’une société de nettoyage daté de 2024 alors que le logement a été libéré par Mme [R] en février 2023.

Un devis non signé par Mme [J] pour la réalisation de petites réparations et pour lequel encore une fois aucun élément n’est apporté concernant la réalité et l’effectivité de la prestation demandée,

Deux attestations de témoins, l’une de son compagnon, l’autre de ses parents.

Mme [J] est totalement défaillante dans la charge de la preuve des frais qu’elle aurait engagés et qui justifieraient la retenue du dépôt de garantie.

Elle aurait donc dû restituer le dépôt de garantie.

Sur les pénalités de retard :

En application de la loi du 6 juillet 1989, il est prévu que le montant du dépôt de garantie doit être rendu aux locataires sous peine que son montant soit augmenté de 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé.

En l’espèce, Mme [J] aurait dû restituer le dépôt de garantie au plus tard le 8 avril 2023.

Or, à ce jour, Mme [J] n’a toujours pas restitué le dépôt de garantie.

Elle accuse donc à la date de l’audience du 19 décembre 2025 un retard de 28 mois.

Le dépôt de garantie est de 2000,00 euros.

Le montant de la pénalité par mois de retard est de 170,00 euros.

Ainsi, c’est la somme de 4760,00 euros qui est due par Mme [J] à Mme [R] au titre de la pénalité de retard dans la restitution du dépôt de garantie.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [J] à payer la somme de 2000,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Et de la condamner à payer la somme de 4760,00 euros au titre de la pénalité de retard dans la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de restitution du trop-perçu des loyers :

La loi du 23 novembre 2018 dispose que les communes peuvent décider d’encadrer le montant des loyers appliqués sur leur territoire.

Par décret du 2 septembre 2021, la ville de [Localité 6] est entrée dans ce dispositif d’encadrement des loyers.

Par arrêté préfectoral du 23 mai 2022, les loyers de référence ont été fixés et son entrée en vigueur a été fixée au 1er juillet 2022.

En l’espèce, ces dispositions s’appliquent aux nouveaux baux, de sorte que seul le deuxième bail d’espèce conclu le 12 novembre 2022 est concerné par les dispositions relatives au plafonnement des loyers.

Ainsi, ce sont les mois de novembre et décembre 2022 et de janvier et février 2023 qui sont concernés par le plafonnement des loyers.

Mme [R] réglait la somme de 1700 euros au titre du loyer alors que celui-ci aurait dû être plafonné à la somme de 1582,70 euros selon le loyer de référence.

Au titre de ses dernières écritures, Mme [J] admet que le loyer réglé par Mme [R] était supérieur au plafonnement légal.

Par conséquent, c’est la somme de 66,00 euros qui a été trop-perçu sur le mois de novembre 2022 et la somme de 117,3 euros qui a été trop-perçu pour le mois de décembre 2022 et janvier 2023.

Ainsi, c’est la somme totale de 300,60 euros qui a été trop-perçu par Mme [J] tenant le plafonnement des loyers qui aurait dû s’appliquer en l’espèce.

Par conséquent, Mme [J] sera condamnée au remboursement de la somme de 300,60 euros au profit de Mme [R].

Sur le reliquat de loyer du mois de février 2023 :

Mme [R] a résilié le bail d’habitation pour le 3 février 2024.

Mme [T] a résilié le bail d’un commun accord avec Mme [J] au 8 février 2023.

Ainsi, c’est la somme de 452,02 euros qui est due solidairement par Mme [R] et M. [T] pour les 8 jours de février 2023.

Par conséquent, par compensation des sommes réciproquement dues entre les parties, il sera déduit de la somme totale due par Mme [J] au bénéfice de Mme [R] et M. [T] la somme de 452,02 euros.

Ainsi c’est la somme totale de 7060,60 euros qui est due par Mme [J] au bénéfice de Mme [R] et M. [T] selon le calcul suivant :

—  2000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

—  4760,00 euros au titre des pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie,

—  300,60 euros au titre des loyers trop-perçus en application du plafonnement des loyers,

Soit la somme totale de 7060,60 euros à laquelle est soustraite la somme 452,02 euros.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [O] [J], partie qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, Mme [O] [J] devra verser une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros à Mme [E] [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [O] [J] au paiement de la somme de 2000,00 euros au bénéfice de Mme [E] [R] au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Mme [O] [J] au paiement au bénéfice de Mme [E] [R] de la somme de 4760,00 euros au titre des pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Mme [O] [J] au paiement au bénéfice de Mme [E] [R] de la somme de 300,60 euros au titre du remboursement des loyers trop-perçus,

COMPENSE les sommes réciproquement dues en soustrayant à la somme totale due par Mme [J], la somme de 452,02 euros au titre du reliquat des loyers de février 2023,

DEBOUTE Mme [O] [J] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Mme [O] [J] au paiement de la somme de 300,00 euros au bénéfice de Mme [R], en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [J] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le juge,