TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Yann VERNON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Alexandra SOKOLOW

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11038 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PD3

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [J] [O] [W], demeurant [Adresse 5] ([Localité 4]) -

représenté par M^e Alexandra SOKOLOW, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1650

Madame [T] [G] [M] [A], demeurant [Adresse 13]) Espagne -

représentée par M^e Alexandra SOKOLOW, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1650

Madame [T] [Y] [M] [A], demeurant [Adresse 7] – ESPAGNE -

représentée par M^e Alexandra SOKOLOW, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1650

Monsieur [E] [Z] [M] [A], demeurant [Adresse 8] – ESPAGNE -

représenté par M^e Alexandra SOKOLOW, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1650

Monsieur [D] [M] [A], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Alexandra SOKOLOW, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1650

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11038 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PD3

DÉFENDERESSE

Madame [L] [R] [U] [N], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0015

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 juillet 2025 par Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11038 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PD3

Par exploit d’huissier du 31 octobre 2024, M. [J] [O] [W], Mme [T] [G] [M] [A], Mme [T] [Y] [M] [A], M. [E] [Z] [M] [A] et M. [D] [M] [A] propriétaires de locaux situés [Adresse 2] à [Localité 11], ont fait assigner en REFERE Mme [L] [R] [U] [N]suivant bail d’habitation produit aux débats aux fins d’obtenir:

— le paiement par provision d’une somme de 67 440€ au titre des loyers et charges dus au 8 août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024 pour la somme de 57 340€ et à compter de la présente décision pour le surplus;

— la fixation de l’indemnité d’occupationà titre de provision à hauteur du montant du loyer majoré des charges, soit 1080€ par mois, et la condamnation de la défenderesse à son paiement à compter du 8 août 2024, jusqu’à complète libération des lieux et la remise des clés;

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 9] Publique et d’un serrurier, si besoin est;

—  2000€ sont demandés au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 juin 2024 et de la sommation interpellative du 25 janvier 2024 .

A l’audience du 6 juin 2025, la partie demanderesse réitère ses demandes. Elle explique que l’acte de notoriété en date du 7 décembre 2023 établit la qualité d’héritiers de Mme [P] [B] veuve de M. [X] [H], des demandeurs et que leur qualité de propriétaires du bien immobilier loué à Mme [U] [N] a pu être acquise tacitement en faisant un acte qui suppose nécessairement leur intention d’accepter ladite succession, droit qui ne peut se faire qu’en qualité d’héritier acceptant, et ce par application des dispositions de l’article 782 du Code civil, et ce en délivrant en l’espèce à la locataire un commandement de payer visant l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail.

Mme [U] [N] comparait, assistée par son Conseil. Il est soulevé à titre principal l’existence d’une contestation sérieuse tenant à la validité ou non du commandement de payer.

Il est soulevé ensuite à titre subsidiaire l’irrecevabilité des demandes au titre d‘une fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir des demandeurs, en l’absence de production d’un acte de propriété sur le bien dont ils se disent propriétaires, l’acte de notoriété produit ne constituant pas en lui même un titre de propriété immobilière, et que dès lors il n’est pas établi que le commandement de payer a été établi par les personnes ayant la qualité de propriétaire du logement à la date de sa délivrance, et ce d’autant plus que le relevé de propriété établi par le Service de la publicité foncière de [Localité 10] du 27 mai 2025 établit que les propriétaires du logement en la cause sont toujours M. et Mme [H].

Enfin, il est invoqué qu’aucun changement de propriétaire n’a été notifié à Mme [U] [N] en méconnaissance des dispositions de l’article 3 ( al 13) de la loi du 6 juillet 1989 ( article non trouvé).

Il est sollicité dès lors:

— le débouté de l’intégralité des demandes de M. [J] [O] [W], Mme [T] [G] [M] [A], Mme [T] [Y] [M] [A], M. [E] [Z] [M] [A] et M. [D] [M] [A] et leur condamnation solidaire à verser la somme de 1800€ à M^e Yann VERNON, avocat de la défenderesse bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et à l’article 700 du Code de Procédure Civile, et la somme de 13€ à la défenderesse en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et subsidiairement à M^e Yann VERNON;

— la condamnation de M. [J] [O] [W], Mme [T] [G] [M] [A], Mme [T] [Y] [M] [A], M. [E] [Z] [M] [A] et M. [D] [M] [A] solidairement aux entiers dépens, inclunat le coût du commandement de payer.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de 6 semaines avant la présente audience et que la demande parait recevable en conséquence.

Que la CCAPEX a également été saisie conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Sur la contestation sérieuse et la qualité à agir:

Attendu que M. [J] [O] [W], Mme [T] [G] [M] [A], Mme [T] [Y] [M] [A], M. [E] [Z] [M] [A] et M. [D] [M] [A] établissent leur qualité d’héritiers de Mme [P] [H], bailleresse, décédée le 15 mai 2019 selon acte de décès versé aux débats, par la production de l’acte de notoriété dressé le 7 décembre 2023 par Maître [S] [K], Notaire à [Localité 12];

Que l’acte de vente en date du 7 novembre 1995 atteste de ce que M. [X] [H] et Mme [P] [B] épouse [H] ont acquis la propriété du bien sis [Adresse 2] à cette date;

Que l’acte de notoriété ainsi établi fait foi jusqu’à preuve du contraire et celui qui s’en prévaut est présumé avoir des droits héréditaires dans la proportion qui s’y trouve indiquée, et ce par application des dispositions de l’article 730-3 du Code civil;

Que par application des dispositions de l’article 730-4 du même code, les héritiers désignés dans l’acte de notoriété ou leur mandataire commun sont réputés, à l’égard de tiers détenteurs de biens de la succession, avoir la libre disposition de ceux-ci dans la proportion indiquée à l’acte;

Que de plus selon les dispositions de l’article 782 du Code civil :« L’acceptation pure et simple peut être expresse ou tacite. Elle est expresse quand le successible prend le titre ou la qualité d’héritier acceptant dans un acte authentique ou sous seing privé. Elle est tacite quand le successible saisi fait un acte qui suppose nécessairement son intention d’accepter et qu’il n’aurait droit de faire qu’en qualité d’héritier acceptant. »;

Que l’acceptation tacite ne se présume pas, mais le fait de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un contrat de location au locataire, puis de diligenter une procédure afin de voir valider les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, et en recouvrement de loyers impayés et d’expulsion, implique nécessairement une volonté non équivoque des demandeurs d’acceptation tacite de la succession de Mme [H] et de se prévaloir de leur qualité de propriétaires du bien;

Que le tribunal constate par ailleurs que Mme [U] [N] s’est vue délivrer une sommation interpellative le 25 janvier 2024, soit 1,5 mois après l’acte de notoriété, par les demandeurs se prévalant de leur qualité d’héritiers de feue Mme [P] [H] et de propriétaires indivis du logement situé [Adresse 3], 4ème étage sur cour, lot n° 14;

Qu’elle n’a pas sollicité depuis de justificatif complémentaire, ni cherché à régler une quelconque somme, que ce soit au titre des loyers courants ou de l’arriéré locatif déjà constitué;

Que dans ces conditions le tribunal constate que les demandeurs disposent bien non seulement de la qualité mais également d’un intérêt à agir dans la présente procédure, qui sera déclarée parfaitement recevable;

Que de plus, les développements précédents confirment qu’il n’y a pas de contestation sérieuse concernant le commandement de payer délivré le 27 juin 2024, par les propriétaires du bien immobilier en la cause;

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Attendu qu’il résulte du bail et du décompte produits qu’il y a lieu de faire droit aux demandes de paiement à titre provisionnel pour le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au terme de juin 2025 inclus à hauteur de 78 840€ (soit 73 mois à 1080€), Mme [U] [N] reconnaissant n’avoir versé aucun loyer à compter du décès de Mme [H];

Qu’il y a lieu de condamner par provision Mme [U] [N] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024 pour la somme de 65 880€ et à compter de la présente décision pour le surplus;

Attendu que le montant, la nature de la dette et la situation respective des parties s’opposent à l’octroi de délais de paiement; que notamment Mme [U] [N] n’a versé aucune somme depuis plusieurs années et ne perçoit toujours pas de revenus suffisants pour régler le loyer courant, et l’arriéré très important déjà constitué;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire:

Attendu qu’un commandement de payer le somme de 65 880€ et de justifier d’une assurance a été délivré le 27 juin 2024; que cet acte qui rappelait tant les articles7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 que la clause résolutoire insérée dans le bail est resté sans effet; qu’aucun paiement intégral n’est intervenu et qu’aucune demande de délais n’a été formulée dans le délai imparti respectivement de 1 mois pour l’assurance et de 6 semaines pour les loyers, qu’en conséquence la clause résolutoire doit être regardée comme ayant été acquise le 27 juillet 2024 au titre de l’assurance et le 9 août 2024 au titre des loyers et charges et l’expulsion ordonnée;

Sur la fixation d’une indemnité compensatoire:

Attendu que l’occupation sans titre des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges; que Mme [U] [N] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 juillet 2024;

Sur la demande fondée sur l’article 700 du c.p.c.:

Attendu qu’il y a lieu de faire droit à la demande formulée en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile à hauteur de 1000€;

Sur les dépens:

Attendu que la partie défenderesse succombe à la procédure; qu’elle sera condamnée aux entiers dépens incluant notamment les frais de commandement du 27 juin 2024 et de sommation interpellative du 25 janvier 2024, en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS:

Le juge statuant en REFERE, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe;

Condamne Mme [L] [U] [N] à payer à M. [J] [O] [W], Mme [T] [G] [M] [A], Mme [T] [Y] [M] [A], M. [E] [Z] [M] [A] et M. [D] [M] [A] la somme de 78 840€ à titre de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024 pour la somme de 65 880€ et à compter de la présente décision pour le surplus.

Fixe l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer majoré des charges.

Condamne Mme [U] [N] à payer à M. [J] [O] [W], Mme [T] [G] [M] [A], Mme [T] [Y] [M] [A], M. [E] [Z] [M] [A] et M. [D] [M] [A] , à titre de provision l’indemnité mensuelle d’occupation précitée à compter du 27 juillet 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à libération effective des lieux.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 juillet 2024 et dit que Mme [U] [N] devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef et rendre les clés dans les 2 mois à compter du commandement qui sera adressé à cette fin ou de la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut d’un départ volontaire il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais légaux, prévoyant notamment l’appréhension du mobilier.

Condamne Mme [U] [N] à payer à M. [J] [O] [W], Mme [T] [G] [M] [A], Mme [T] [Y] [M] [A], M. [E] [Z] [M] [A] et M. [D] [M] [A] la somme de 1000€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Mme [U] [N] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 juin 2024.

Rappelle que la présente décision, prise en REFERE, est exécutoire par provision.

Le greffier. Le Juge.