Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne, Jcp, 3 février 2026, n° 25/02331

TJ Châlons-en-Champagne 3 février 2026

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que Monsieur [I] avait un solde débiteur et n'avait pas soldé l'intégralité de sa dette, ce qui justifie la condamnation au paiement des arriérés.
Accepté
Demande de délais de paiement
La cour a décidé de suspendre les effets de la clause résolutoire, permettant à Monsieur [I] de régler sa dette dans un délai imparti.

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Sur la décision

Référence :	TJ Châlons-en-Champagne, jcp, 3 févr. 2026, n° 25/02331
Numéro(s) :	25/02331
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marion LACOME D'ESTALENX
Parties :	S.A. SEYNA

Texte intégral

Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02331 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EZUV

[X] [F]

S.A. SEYNA

[G] [I]

JUGEMENT DU 03 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Monsieur [X] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

S.A. SEYNA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [G] [I]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 04 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 03 Février 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

Copie délivrée

le :

RAPPEL DES FAITS

Selon mandat de gestion du 5 septembre 2018, M. [X] [F] a confié la gestion de son appartement de type 4 à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 11] à l’agence immobilière Laforêt de [Localité 11], exploitée par la société à responsabilité limitée agence immobilière du Nau.

Selon contrat du 17 septembre 2018, M. [G] [I] a pris à bail l’immeuble susmentionné moyennant un loyer mensuel de 280 euros, outre 140 euros de charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés M. [F] a fait délivrer à M. [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mars 2023 pour un montant en principal de 894,74 euros.

La société Garantme, agissant pour le compte et par délégation de la société anonyme Seyna a garanti une partie des loyers impayés.

Par suite, M. [F] et la société SEYNA ont fait assigner M. [I] devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 21 août 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire, appelée à l’audience du 7 octobre 2025 a été renvoyée à celle du 4 novembre 2025 à la demande des parties.

A l’audience, Monsieur [F] et la société SEYNA sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens.

M. [I] comparait en personne à l’audience. Il indique que l’intégralité de la dette a été soldée et sollicite l’indulgence du tribunal s’agissant de la demande relative à l’article 700 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier réalisé dans la perspective de l’audience indique que Monsieur [G] [I] a signifié qu’il avait soldé sa dette et qu’il ne rencontrait plus de difficultés financières.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 04 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, M. [F] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 28 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors qu’il est une personne physique.

L’action est donc recevable.

Sur la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217.

Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 17 septembre 2018 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

M. [F] a fait délivrer à M. [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mars 2023 pour un montant en principal de 894,74 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc en principe réunies à cette date.

Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article.

A l’audience, les demandeurs n’ont pas actualisé le montant de la créance et sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance soit la condamnation de M. [I] à payer les sommes de 8.86 euros à M. [F] et 1 138.71 euros à la société SEYNA, subrogée dans les droits de M. [F].

M. [I] indique que l’intégralité de la dette a été payée. Il produit les pièces suivantes :

Un courrier de l’agence Laforêt du 22 juillet 2025 dans lequel est indiqué que le solde débiteur de son compte est de 488,27 euros ; Un échange de courriers électroniques avec ladite agence indiquant qu’il déposera un chèque de ce montant début septembre, que la dette devrait être soldée fin octobre ; Une attestation de paiement en espèces de ladite agence du 30 septembre 2025 indiquant que M. [I] a payé un montant total de 505,14 euros ; Une attestation de paiement en espèces du mois de septembre 2025 d’un montant de 460 euros intitulée « loyer septembre 2025 »

Un extrait de compte du 20 octobre 2025 laissant à démontrer que le compte de M. [I] présente un solde débiteur d’un montant de 367,74 euros dont 162,81 euros correspondant au reste du de la garantie des loyers impayées relative au mois de mars 2024, et 204,93 euros correspondant à la garantie des loyers relative au mois de décembre 2024 ;

Une attestation de paiement en espèces du loyer d’octobre 2025Il ressort de l’ensemble des ces éléments que le solde débiteur de M. [I] s’élève à la somme de 367,74 euros et que la dette n’a pas été intégralement soldée comme il l’indique.

Les demandeurs produisent en pièce 16 les quittances subrogatives de M. [F] et notamment celles du 20 mars et du 30 décembre 2024 laissant à démontrer que la société SEYNA est subrogée dans ses droits à hauteur de 423,09 euros correspondant au loyer du mois de mars 2024 et à hauteur de 204,93 euros s’agissant du loyer de mois de décembre 2024.

Il y a donc lieu de condamner M. [I] à payer à la société SEYNA la somme de 367,74 euros.

M. [F] sera néanmoins débouté de sa demande tendant à condamner M. [I] à lui payer la somme de 8.86 euros, la dette ayant été soldée.

La partie demanderesse n’ayant pas actualisé sa créance, il y a lieu de considérer que M. [I] a payé le loyer du mois de novembre 2025. Des délais de paiement lui seront par conséquent accordés. Il convient de se référer au dispositif de la présente décision pour en connaître les modalités.

Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par M. [F] sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par M. [F]. L’expulsion de M. [I] et de tout occupant de son chef serait également autorisée. De même, M. [I] serait tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [I] supportera la charge des dépens.

En équité, la demande relative à l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort ;

DÉCLARE recevable l’action de M. [X] [F] à l’encontre de M. [G] [I] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 septembre 2018 entre M. [X] [F] et M. [G] [I] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 8] sont en principe réunies à la date du 28 mai 2023 ;

CONDAMNE M. [G] [I] à payer à la société anonyme SEYNA la somme de 367,74 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêté au mois d’octobre 2025, échéance d’octobre incluse, la somme portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE M. [X] [F] de sa demande tendant à condamner M. [G] [I] à la somme de 8.86 euros au titre des charges et loyers impayés ;

AUTORISE M. [G] [I] à s’acquitter de la dette en 7 fois, en procédant à 6 versements de 61.29 euros majoré des intérêts au taux légal ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DEBOUTE M. [X] [F] de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [G] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [G] [I] à payer à M. [X] [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du mois de novembre 2025 et ce, échéance du mois de novembre incluse, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à M. [F] ou à son mandataire ;

En toute hypothèse,

CONDAMNE M. [G] [I] aux dépens ;

DEBOUTE M. [X] [F] et la société anonyme SEYNA de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 3 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Irène PONCET-DUARTE, juge des contentieux de la protection, et par Madame Christiane SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière ……………………………………………………………………………………… La Présidente,