TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e MAYNE (L0059)

M^e SALABERT (K0083)

M^e MOULIN (G0837)

M^e FRASSON-GORRET (D2009)

M^e ARNAUD (C0722)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/00894

N° Portalis 352J-W-B7F-CVUHW

N° MINUTE : 5

Assignation du :

09 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. FENICE (RCS de [Localité 11] 821 338 753)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Yves MAYNE de la S.E.L.A.R.L. MAYNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0059

DÉFENDEURS

S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA (RCS de [Localité 11] 403 450 620)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Arnaud SALABERT de la S.E.L.A.F.A. SALABERT & BESSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0083

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 11] RIVE GAUCHE (RCS de [Localité 11] 306 533 738)

représenté par Maître Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0837

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/00894 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVUHW

S.A.S. ENTREPARENTHÈSES ARCHITECTURE ET EXPERTISE (RCS de [Localité 10] 750 463 283)

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Ladislas FRASSON-GORRET de la S.E.L.A.R.L. FRASSON – GORRET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2009

S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS (RCS de [Localité 10] 391 277 878)

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Emmanuel ARNAUD de la S.E.L.A.R.L. VIDAPARM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0722

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 06 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2025 prorogé au 19 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

____________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date des 16 octobre et 20 novembre 2019, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. FENICE, devenue depuis la S.A.S. FENICE, des locaux composés d’une boutique en rez-de-chaussée comprenant salle de café, salon de thé, brasserie, mezzanine, cuisine et sanitaires, ainsi que d’une cave n°3 en sous-sol, constituant le lot n°1 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 12] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 17 juillet 2017 afin qu’y soit exercée une activité de café, de bar, de salon de thé, de brasserie et de restaurant, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 25.748 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/00894 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVUHW

Par acte sous signature privée en date du 10 novembre 2020, le loyer a fait l’objet d’une révision triennale et a été porté au montant annuel de 27.340 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 17 juillet 2020.

Exposant avoir découvert le 27 avril 2020, à la suite de la dépose de ses climatiseurs, d’importants dommages au niveau du plafond de la première salle de restaurant, la S.A.S. FENICE a alerté la S.A.S. FONCIA [Localité 11] RIVE GAUCHE en sa qualité de syndic de l’immeuble, laquelle a organisé une mesure d’expertise amiable contradictoire ayant donné lieu à l’établissement de trois rapports de visite établis respectivement par Monsieur [I] [W] de la S.A.S. ENTREPARENTHÈSES ARCHITECTURE ET EXPERTISE en date des 7 mai et 30 juin 2020, et par la S.A.S. AMO SERVICES en date du 30 juin 2020.

Après avoir fait dresser un premier procès-verbal de constat par huissier de justice en date du 7 août 2020, la S.A.S. FENICE a, par lettres recommandées adressées par l’intermédiaire de son conseil en date du 20 août 2020, transmis à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA, à la S.A.S. FONCIA [Localité 11] RIVE GAUCHE et au président du conseil syndical de l’immeuble un devis n°DEV-2020-0572 en date du 17 août 2020 émis par la S.A.S. HK BÂTIMENT d’un montant total de 16.472,77 euros T.T.C., leur demandant le paiement de celui-ci sous dizaine.

En l’absence de règlement, et après, d’une part avoir fait réaliser les travaux de remise en état conformément au devis susvisé, et d’autre part avoir fait dresser un second procès-verbal de constat par huissier de justice en date du 31 août 2020, la S.A.S. FENICE a, par exploits d’huissier en date des 9 et 16 décembre 2021, fait assigner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA ainsi que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE GAUCHE devant le tribunal judiciaire de Paris en indemnisation de ses préjudices.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/00894.

Par exploits d’huissier en date du 25 octobre 2020, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 11] RIVE GAUCHE a fait assigner en intervention forcée son assureur la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS ainsi que la S.A.S. ENTREPARENTHÈSES ARCHITECTURE ET EXPERTISE en garantie de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/12814.

Les deux instances ont été jointes sous le seul numéro de répertoire général RG 22/00894 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 5 janvier 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 12 septembre 2023, la S.A.S. FENICE demande au tribunal, sur le fondement des articles 3 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et des articles 1240, 1719, 1720 et 1721 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes ;

– débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 11] RIVE GAUCHE de ses demandes ;

– débouter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA de ses demandes ;

– débouter la S.A.S. ENTREPARENTHÈSES ARCHITECTURE ET EXPERTISE de ses demandes formées à son encontre ;

– déclarer la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA, en sa qualité de bailleresse, responsable des dommages subis du fait du sinistre constaté au plafond de la première salle de restaurant exploitée dans les locaux donnés à bail ;

– déclarer le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 11] RIVE GAUCHE, en sa qualité de gardien de l’immeuble, responsable des dommages subis du fait du sinistre constaté au plafond de la première salle de restaurant exploitée dans les locaux donnés à bail ;

– en conséquence, confirmer que les préjudices subis du fait des désordres liés au sinistre et du fait de la fermeture consécutive du restaurant par elle exploité ont couru du 2 juin au 14 septembre 2020 inclus ;

– confirmer que les loyers ayant couru pendant la période de préjudice ne sont pas dus à raison du défaut de délivrance de la chose louée ;

– condamner solidairement la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 11] RIVE GAUCHE à lui payer la somme de 15.855,97 euros en remboursement du coût des travaux de réfection réalisés ;

– condamner solidairement la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 11] RIVE GAUCHE à lui payer la somme de 63.522,52 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’exploitation lié à la fermeture de son restaurant ;

– condamner solidairement la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 11] RIVE GAUCHE à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de commercialité lié à la fermeture de son restaurant ;

– condamner solidairement la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 11] RIVE GAUCHE à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

– condamner solidairement la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 11] RIVE GAUCHE à lui payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 11] RIVE GAUCHE aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. FENICE fait valoir que les désordres trouvent leur origine dans le pourrissement avancé des solives du plafond, lequel constitue une partie commune de l’immeuble, si bien que la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] est engagée. Elle ajoute que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance dans la mesure où les désordres structurels affectant l’immeuble l’ont empêchée de jouir de locaux conformes à leur destination.

Elle indique être fondée à réclamer le remboursement du coût des travaux de remise en état qu’elle a fait entreprendre. Elle souligne avoir été empêchée d’exploiter son restaurant du 27 avril au 14 septembre 2020, soit durant 88 jours après déduction des périodes de fermeture liées aux mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, ce qui justifie l’allocation à son profit de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’exploitation, de son préjudice de commercialité et de son préjudice moral.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 26 septembre 2023, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA sollicite du tribunal, sur le fondement de l’article 1222 du code civil, de :

– à titre principal, débouter la S.A.S. FENICE de l’ensemble de ses demandes ;

– à titre subsidiaire, condamner la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS et la S.A.S. ENTREPARENTHÈSES ARCHITECTURE ET EXPERTISE à la garantir des condamnations prononcées à son encontre ;

– en tout état de cause, condamner la S.A.S. FENICE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. FENICE aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA conteste, à titre principal, avoir manqué à son obligation de délivrance, faisant remarquer que les locaux donnés à bail étaient utilisables et conformes à leur destination, et que les travaux nécessaires, en ce qu’ils affectaient éventuellement la structure de l’immeuble, incombaient au syndicat des copropriétaires.

Elle s’oppose aux demandes d’indemnisation formées par sa locataire, précisant que les préjudices invoqués ne sont fondés ni en leur principe, ni en leur montant.

À titre subsidiaire, elle indique que les désordres trouvent leur origine dans un vice ou un défaut d’entretien des parties communes, et relèvent donc de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ainsi que de la S.A.S. ENTREPARENTHÈSES ARCHITECTURE ET EXPERTISE, laquelle a commis une faute dans l’exécution de sa mission d’architecte, ce qui justifie son appel en garantie formé à l’encontre de ces derniers.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 14 septembre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE GAUCHE prie le tribunal, sur le fondement des articles 3 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de :

– à titre principal, débouter la S.A.S. FENICE de l’intégralité de ses demandes formées à son encontre ;

– à titre subsidiaire, condamner la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS à le garantir de toute condamnation qui serait mise à sa charge au titre d’une défaillance des parties communes et/ou de toute autre cause de responsabilité ;

– condamner la S.A.S. ENTREPARENTHÈSES ARCHITECTURE ET EXPERTISE à le garantir de toutes condamnations qui seraient mises à sa charge au titre des préconisations par elle formulées et/ou de toute autre faute commise par cette dernière dans l’exercice de sa mission ;

– en tout état de cause, condamner la S.A.S. FENICE à lui payer la somme de 4.000 euros, et tout autre succombant à lui payer la somme de 1.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. FENICE aux dépens.

À titre principal, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] décline toute responsabilité dans les désordres affectant le plafond du lot exploité par la demanderesse, s’agissant d’une partie privative. Il ajoute qu’aucun défaut structurel n’est caractérisé. Il souligne l’absence de lien de causalité entre les préjudices allégués et les désordres constatés, ce qui justifie le rejet de l’intégralité des prétentions de la S.A.S. FENICE.

À titre subsidiaire, il affirme être tant recevable que bien fondé en son appel en garantie exercé, d’une part à l’encontre de son assureur de responsabilité, arguant qu’aucune exclusion de garantie ne peut lui être opposée, pas plus qu’une déclaration tardive du sinistre ne peut lui être reprochée, et d’autre part à l’encontre de la S.A.S. ENTREPARENTHÈSES ARCHITECTURE ET EXPERTISE qu’il avait mandatée, laquelle a failli dans l’exécution de sa mission.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 31 juillet 2023, la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS requiert le tribunal, sur le fondement des articles L. 113-1 et L. 124-5 du code des assurances, de :

– déclarer mal fondés les appels en garantie formés à son encontre par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA, par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] et par la S.A.S. ENTREPARENTHÈSES ARCHITECTURE ET EXPERTISE, et les en débouter ;

– condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] aux dépens.

La S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS conteste toute garantie, objectant que le contrat d’assurance souscrit auprès d’elle a été conclu en l’absence d’aléa, et qu’il comporte une clause d’exclusion de garantie. Elle ajoute que son assuré ne lui a pas déclaré le sinistre dans les délais contractuels, en violation de la clause de déchéance stipulée à la police d’assurance, ce qui justifie le rejet des appels en garantie formés à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 28 juillet 2023, la S.A.S. ENTREPARENTHÈSES ARCHITECTURE ET EXPERTISE réclame au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1 et suivants et 1240 et suivants du code civil, et de l’article L. 124-3 du code des assurances, de :

– la déclarer recevable en ses écritures ;

– à titre principal, débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA et toute autre partie de leur appel en garantie formé à son encontre ;

– en conséquence, la mettre purement et simplement hors de cause ;

– à titre subsidiaire, débouter la S.A.S. FENICE de sa demande de remboursement des travaux, ou à tout le moins dire que toute éventuelle condamnation interviendra hors taxes ;

– débouter la S.A.S. FENICE de sa demande de dommages et intérêts au titre d’une perte de chiffre d’affaires, en l’absence de preuve d’un lien de causalité, ou à tout le moins en l’absence de preuve d’un préjudice direct, actuel et certain ;

– débouter la S.A.S. FENICE de sa demande de dommages et intérêts au titre d’une perte de commercialité ;

– débouter la S.A.S. FENICE de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral ;

– condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] et la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS à la garantir et relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en principal, frais et intérêts ;

– en tout état de cause, condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], ou à défaut tout succombant, à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner tout succombant aux dépens, avec distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. FRASSON-GORRET AVOCATS.

La S.A.S. ENTREPARENTHÈSES ARCHITECTURE ET EXPERTISE réplique, à titre principal, qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission de maîtrise d’œuvre, n’ayant en outre préconisé ni interruption des travaux d’ores et déjà entrepris par la locataire, ni arrêt de chantier, ni fermeture du restaurant. Elle indique qu’en tout état de cause, les préjudices invoqués ne sont fondés ni en leur principe, ni en leur quantum.

À titre subsidiaire, elle expose que le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de donneur d’ordre, ainsi que l’assureur de celui-ci, lui doivent leur garantie.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 7 décembre 2023.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 6 novembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 12 février 2025, puis prorogée au 19 mars 2025 en raison de l’absence de dépôt du dossier de plaidoirie du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], lequel n’a été adressé que par pli en date du 14 février 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en responsabilité exercée par la locataire

Sur les demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Aux termes des dispositions des premier, quatrième et cinquième alinéas de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 3 de la même loi, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient à celui qui entend engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires de prouver que le dommage dont il se plaint est imputable à un défaut de conception ou d’entretien d’une partie commune, étant précisé que lorsque cette preuve est rapportée, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est une responsabilité de plein droit (Civ. 3, 17 décembre 2015 : pourvoi n°14-16372 ; Civ. 3, 9 mai 2019 : pourvoi n°18-13670 ; Civ. 3, 28 janvier 2021 : pourvoi n°19-19261 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-16155 ; Civ. 3, 30 novembre 2023 : pourvoi n°22-22738 ; Civ. 3, 26 septembre 2024 : pourvoi n°23-15424).

En l’espèce, le chapitre II intitulé « DIVISION DE L’IMMEUBLE » inséré au règlement de copropriété de l’immeuble litigieux prévoit : « Article sept. Les parties communes comprennent : […] 2°) Les fondations, les gros murs de façades sur rue et sur cours, les murs pignons et murs mitoyens séparant l’immeuble des immeubles voisins, tous les murs de refend sans exception […]. 4°) Les charpentes, toitures (à l’exception des parties vitrées, tabatières ou lucarnes éclairant les parties de l’immeuble faisant l’objet de propriété privée), les coffres, gaines et têtes de cheminée, le gros œuvre des planchers. […] Article huit. Sont comprises dans les parties qui font l’objet de propriété particulière et exclusive notamment : Les parquets et plafonds » (pièce n°1 du SYNDICAT).

Or, il y a lieu de relever que la S.A.S. ENTREPARENTHÈSES ARCHITECTURE ET EXPERTISE souligne : dans son rapport de visite en date du 7 mai 2020, que « lors de notre visite dans le local commercial à usage de restaurant situé au rez-de-chaussée de l’immeuble […], nous avons constaté d’importants dommages sur le plafond dans la première salle. […] Nous constatons que les deux solives visibles présentent un état de pourrissement avancé provoqué par une attaque de xylophage. […] Toutefois, nous constatons la présence d’armatures métalliques sur la zone de sondage, intégrées dans l’épaisseur du plafond, ce qui indique que des travaux de confortement ont été réalisés antérieurement. […] De plus, concernant les renforts métalliques existants, nous émettons l’hypothèse (à vérifier) que ces renforts assurent l’état statique du plancher haut, laissant la fonction des solives en bois de supporter le faux plafond » ; et dans son rapport de visite en date du 30 juin 2020, que « les solives apparentes n’ont pas de rôle structurel, leur fonction étant de maintenir le faux plafond » (pièces n°3 et n°4 en demande).

De même, dans son rapport de visite en date du 30 juin 2020, la S.A.S. AMO SERVICES note : « à la suite d’un sondage dans le plancher haut, nous avons constaté une pièce bois très altérée. Sur les éléments apparents, cette pièce bois ne nous apparaît pas être un élément porteur du plancher, mais uniquement une structure porteuse du faux plafond et des soffites en plâtre. […] Confirmation de notre hypothèse, à savoir que : – Ces pièces bois n’ont pas de rôle structurel pour le plancher ; […] – Le plancher est une structure porteuse en profilé IAO et remplissage hourdis en auget avec entretoises coudées, fentons et bacula. […] Nous préconisons : […] 2. La dépose totale des pièces bois non structurelles ainsi que les soffites et habillages plâtres restants. […] 4. Repose d’un faux-plafond léger » (pièce n°5 en demande).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les désordres subis par la S.A.S. FENICE trouvent leur origine dans le plafond des locaux donnés à bail, lequel constitue une partie privative et non une partie commune, et aucunement dans la structure porteuse de l’immeuble, si bien que la responsabilité civile de plein droit du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée, ce qui justifie le rejet de l’intégralité des demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de ce dernier par la locataire.

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/00894 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVUHW

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. FENICE de l’intégralité de ses demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] au titre du coût des travaux de réfection, de son préjudice d’exploitation, de son préjudice de commercialité et de son préjudice moral.

Sur les demandes formées à l’encontre de la bailleresse

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, en application des dispositions des quatre premiers alinéas de l’article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2°) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu des dispositions de l’article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon les dispositions du dernier alinéa de l’article 605 de ce code, les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 606 du code susvisé, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Il y a lieu de rappeler que les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (Civ. 3, 13 juillet 2005 : pourvoi n°04-13764 ; Civ. 3, 9 juillet 2008 : pourvoi n°07-14631 ; Civ. 3, 2 juillet 2013 : pourvoi n°11-28496 ; Civ. 3, 22 juin 2017 : pourvoi n°15-18316 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-11218 ; Civ. 3, 24 novembre 2021 : pourvoi n°20-15814).

En l’espèce, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date des 16 octobre et 20 novembre 2019 stipule que : « Le présent renouvellement de bail est fait aux charges et conditions ordinaires et de droit et notamment à celles ci-après que le preneur s’oblige à exécuter exactement, sans pouvoir exiger aucune indemnité ni diminution du loyer ci-après fixé, savoir : […] 3° – Entretien – Réparations : D’entretenir lesdits lieux et de les rendre en fin de bail en bon état de toutes réparations locatives et d’entretien à l’exception des travaux énoncés à l’article 606 du Code Civil et de ceux visés à l’article R. 145-35 du Code de Commerce, qui seuls resteront à la charge de la « S.C.I. MANA » en sa qualité de copropriétaire » (pièce n°2a en demande, page 5).

Or, comme précédemment indiqué, il est établi que les désordres subis par la S.A.S. FENICE ne sont pas d’ordre structurel et ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble, si bien qu’ils ne relèvent pas des dispositions de l’article 606 du code civil et ne rendent pas les locaux impropres à leur destination, de sorte qu’aucun manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible n’est caractérisé, et que les travaux de remise en état incombent contractuellement à la preneuse.

Décision du 19 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/00894 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVUHW

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. FENICE de l’intégralité de ses demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA au titre du coût des travaux de réfection, de son préjudice d’exploitation, de son préjudice de commercialité et de son préjudice moral.

Sur les appels en garantie

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] et de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA n’a pas été retenue, il n’y a pas lieu de statuer sur les appels en garantie formés par ces derniers à l’encontre de la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS et de la S.A.S. ENTREPARENTHÈSES ARCHITECTURE ET EXPERTISE, lesquels ne sont exercés qu’à titre subsidiaire.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. FENICE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à ses demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à chacun du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] et de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 4.000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code. En revanche, dès lors que c’est à tort que la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS et la S.A.S. ENTREPARENTHÈSES ARCHITECTURE ET EXPERTISE ont été attraites à la présente instance, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] sera condamné à leur payer à chacune la somme de 1.500 euros sur ce même fondement.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. FENICE de l’intégralité de ses demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 11] RIVE GAUCHE et de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA au titre du coût des travaux de réfection, de son préjudice d’exploitation, de son préjudice de commercialité et de son préjudice moral,

DÉBOUTE la S.A.S. FENICE de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. FENICE à payer à chacun du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 11] RIVE GAUCHE et de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MANA la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 11] RIVE GAUCHE à payer à chacune de la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS et de la S.A.S. ENTREPARENTHÈSES ARCHITECTURE ET EXPERTISE la somme de 1.500 (MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. FENICE aux dépens,

AUTORISE Maître Ladislas FRASSON-GORRET de la S.E.L.A.R.L. FRASSON-GORRET AVOCATS à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 19 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA