TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître PAUTONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04073 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UZK

N° MINUTE :

12 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. [J]-RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître PAUTONNIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L159

DÉFENDERESSE

Madame [K] [X],

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 février 2026 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 06 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04073 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UZK

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 octobre 1993 avec prise d’effet au 1er novembre 1993, la SA [J] RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a donné à bail à Madame [K] [X] un appartement situé [Adresse 2], RDC pour un loyer mensuel initial de 1475,15 francs.

Des loyers étant impayés, par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2023, la SA [J] RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a fait signifier à Madame [K] [X] une sommation de payer visant la clause résolutoire pour un montant initial de 202,38 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier LRAR du 1er juin 2023, reçu le 6 juin 2023, la SA [J] RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2025, la SA [J] RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a fait assigner Madame [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

«  ordonner l’expulsion de Madame [K] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

«  autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la défenderesse dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

«  condamner Madame [K] [X] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 5 062,34 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 ;

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

o la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o les dépens ;

«  ordonner la capitalisation des intérêts ;

«  préciser que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

«  rappeler l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 4] le 8 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025 pour être renvoyée et examinée au fond le 4 décembre 2025.

À l’audience du 4 décembre 2025, la SA [J] RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, représentée par son conseil, actualise la dette locative à la hausse pour la somme de 8 019,04 euros arrêtée au 25 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance pour le surplus. Elle s’en rapporte à la justice sur l’octroi de délais de paiement. Elle précise ne pas avoir retrouvé le contrat de bail à usage d’habitation.

La SA [J] RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle avance que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [K] [X], comparante en personne, par conclusions écrites en défense soutenues oralement sollicite de :

— dire et juger que Madame [K] [X] doit être maintenue dans les lieux ;

— dire et juger que le bail n’a pas été rompu ;

— dire qu’il est abusif d’amalgamer à du loyer les sommes ayant une autre origine ;

— confirmer qu’appliquer des pénalités à un bénéficiaire d’APL au titre de l’article L 441-9 du CCH résulte d’une lecture erronée de celui-ci,

— débouter [J] de l’ensemble de ses demandes, y compris l’article 700 du CPC, car son attitude a beaucoup aggravé la situation indépendante de la volonté de la défenderesse ;

— déterminer un échéancier sur du long terme afin de permettre à madame [K] [X] d’apurer cette dette.

Elle expose à l’audience avoir le contrat de bail écrit en sa possession. Elle reconnait également le principe et le montant de la dette. Elle précise avoir repris depuis une année le paiement du loyer résiduel de 75 euros.

Elle souligne qu’elle n’a reçu qu’une sommation de payer de 200 euros.

Sur sa situation professionnelle et financière, elle déclare être retraitée et percevoir une pension de retraite de 117,59 euros par mois. Elle mentionne d’autres dettes, sans autre précision. Elle fait valoir qu’elle ne bénéficie plus du RSA et de l’aide personnalisée au logement depuis fin 2023, et précise qu’elle a repris attache avec la CAF. Elle souligne faire l’objet d’un suivi par une assistante sociale.

Elle souhaite se maintenir dans les lieux et sollicite le bénéfice de délais de paiement sur 24 mois.

Un diagnostic social et financier en date du 4 juin 2025 a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il confirme les déclarations de la locataire en précisant que la constitution d’un dossier au titre du FSL est envisageable à moyen terme.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, les parties ont été autorisées à transmettre le contrat de bail écrit et Madame [K] [X] les justificatifs de sa situation finanicère actualisée.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA [J] RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES le 1er juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA [J] RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 octobre 1993 avec prise d’effet au 1er novembre 1993, de la sommation de payer délivré le 13 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2025 que la SA [J] RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Aucun frais supplémentaire n’apparait dans le décompte locatif actualisé versé à la procédure.

Madame [K] [X], comparante en personne à l’audience, reconnait le principe et le quantum de la dette.

En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [X] à payer à la SA [J] RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 8019,04 euros, au titre des sommes dues au 25 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 juin 2023 sur la somme de 202,38 euros, de l’assignation du 22 mars 2025 sur la somme de 5062,34 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 8019,04 euros selon décompte au 25 novembre 2025.

L’examen du décompte démontre une reprise des paiements du loyer résiduel, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, la locataire justifie par note en délibéré d’une part de sa situation personnelle et financière, et d’autre part, d’avoir repris le paiement des échéances résiduelles du loyer, par versements de 75 euros depuis plusieurs mois, afin que le versement de 5 euros supplémentaire en vue d’apurer la dette. Madame [K] [X] précise dans ses écritures que suite à un accident sur la voie publique, elle a quitté son emploi et a été bénéficiaire du RSA. C’est le passage à la retraite de Madame [K] [X] qui a fragilisé sa situation financière, entrainant la constitution de la dette locative et la suspension de l’allocation personnalisée au logement.

Le diagnostic social et financier en date du 20 juin 2026 versé à la procédure confirme les déclarations de la locataire de suivi social et des démarches effectuées en vue de l’octroi du RSA ainsi la reprise de l’APL, permettant le remboursement d’une partie l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Par ailleurs, l’assistante sociale mentionne dans le dépôt possible d’un dossier en vue de l’octroi d’une aide au titre du FSL.

La bailleresse s’en rapporte quant à l’octroi de délai de paiement.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à la locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où elle ne respecte pas ce délai.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Madame [K] [X] et de tout occupant de son chef sera autorisée. L’astreinte sollicitée par la bailleresse sera toutefois rejetée, cette demande apparaissant disproportionnée à la résolution du litige.

Par ailleurs, la bailleresse ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [J] RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA [J] RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail à usage d’habitation ;

CONDAMNE Madame [K] [X] à payer à la SA [J] RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 8019,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 juin 2023 sur la somme de 202,38 euros, de l’assignation du 22 mars 2025 sur la somme de 5062,34 euros et du présent jugement sur le surplus ;

AUTORISE Madame [K] [X] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 5 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

«  l’échelonnement sera caduc ;

«  la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

«  le contrat de location du 21 octobre 1993 avec prise d’effet au 1er novembre 1993 concernant les locaux situés [Adresse 2], RDC sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

CONDAMNE Madame [K] [X] à payer à la SA [J] RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE Madame [K] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 juin 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA [J] RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE