TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [D] [R]; Madame [W] [N] épouse [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05492 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABIJ

N° MINUTE :

7/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [N] épouse [R], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05492 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABIJ

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 6 juin 2017, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à M. [D] [R] et Mme [W] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]), pour un loyer actuel de 615, 73 € hors charges.

Les échéances d’indemnité et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 14 février 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [D] [R] et Mme [W] [R] pour paiement d’un arriéré de 5614, 81 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, PARIS HABITAT OPH a assigné en référé M. [D] [R] et Mme [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [D] [R] et Mme [W] [R] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de leur chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec transport et séquestration des meubles aux frais des défendeurs,

— condamner solidairement M. [D] [R] et Mme [W] [R] au paiement provisionnel de la somme de 6448, 85 € au titre des arriérés locatifs , échéance de mars 2025 incluse,

— condamner solidairement M. [D] [R] et Mme [W] [R] au paiement provisionnel à compter de l’acquisition de la clause résolutoire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré de 10% avec charges courantes en sus, et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner solidairement M. [D] [R] et Mme [W] [R] au paiement d’une somme de 390 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 17 février 2025.

A l’audience du 13 octobre 2025, le conseil de [Localité 4] HABITAT OPH, se référant à ses écritures, a réactualisé sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 7182, 12 € au 7 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Mme [W] [R] a comparu, indiquant avoir payé son loyer de septembre par virement le 30 septembre. Elle a indiqué ne pas comprendre les augmentations de charges d’eau.

Régulièrement assigné à étude, M. [D] [R] n’a pas comparu.

Par note en délibéré, le conseil de [Localité 4] HABITAT OPH a fourni un décompte actualisé et déploré de n’y pas voir un virement de loyer au 30 septembre 2025. Toutefois, le solde de ce décompte (6560, 62 € au 15 octobre 2025) est clairement à la baisse d’un loyer par rapport à la somme actualisée à l’audience et montre bien, en réponse à un appel de fond du 30 septembre, un paiement du loyer courant par carte bancaire enregistré le 10 octobre, soit avant la date de l’audience.

Le jugement a été mis en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 17 février 2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 23 avril 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 14 février 2025, qui reproduisait la clause résolutoire en cas de non-paiement insérée au bail (article 9) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait aux locataires de s’acquitter de la dette locative de 5614, 81 euros en principal sous deux mois.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que les locataires n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette en principal de 5614, 81 euros dans les deux mois du commandement, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 15 avril 2025, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation.

M. [D] [R] et Mme [W] [R], co-locataires solidaires selon les termes du contrat, sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Toutefois, compte tenu de l’apurement possible par les locataires, qui avaient repris le loyer courant à la date de l’audience en plus de deux règlements consécutifs en septembre, marquant ainsi un début d’apurement de la dette, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de respect par M. [D] [R] et Mme [W] [R] de l’échéancier et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Mais en cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [D] [R] et Mme [W] [R] et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des locataires, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience et en note de délibéré, que M. [D] [R] et Mme [W] [R], co-locataires tenus par une clause de solidarité, restent devoir à cette date au bailleur une somme de 6560, 62 € au titre de leur arriéré locatif au 15 octobre 2025.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [D] [R] et Mme [W] [R] au paiement provisionnel de la somme de 6560, 62 € et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 février 2025 pour la somme de 5614, 81 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Compte tenu des développements précédents, il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, la dette sera apurée par 36 mensualités de 150 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de ses obligations de paiement par M. [D] [R] et Mme [W] [R], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail du 15 avril 2025 jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé, sans préjudice des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner solidairement M. [D] [R] et Mme [W] [R] au paiement provisionnel de cette indemnité à [Localité 4] HABITAT OPH.

V. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [D] [R] et Mme [W] [R] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner in solidum M. [D] [R] et Mme [W] [R] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 390 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE [Localité 4] HABITAT OPH recevable à agir,

CONSTATE à compter du 15 avril 2025, par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail du 6 juin 2017 conclu entre les parties portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]),

Cependant, vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement M. [D] [R] et Mme [W] [R] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 6560, 62 € au titre de leur arriéré locatif au 15 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 février 2025 pour la somme de 5614, 81 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [D] [R] et Mme [W] [R] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 150 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [D] [R] et Mme [W] [R] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 4] HABITAT OPH pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [R] et Mme [W] [R] ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT en ce cas que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas solidairement M. [D] [R] et Mme [W] [R] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer courant, outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce depuis la date de la résiliation du 15 avril 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE solidairement M. [D] [R] et Mme [W] [R] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

CONDAMNE in solidum M. [D] [R] et Mme [W] [R] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 390 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT