TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. CHAMPION D’ELEVE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03040 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77EC

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 16 février 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, dont le siège social est sis SAS IMMO FRANCE – [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

S.C.I. CHAMPION D’ELEVE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 février 2026 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 16 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03040 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77EC

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI CHAMPION D’ELEVE est propriétaire du lot n°26 situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice remis en date du 26/05/2025 à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE, a fait assigner la SCI CHAMPION D’ELEVE devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner au paiement des charges de copropriété impayées.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17/06/2025 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 02/12/2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE et représenté par son conseil, sollicite en vertu de son assignation, de voir la SCI CHAMPION D’ELEVE condamnée à lui payer les sommes suivantes :

—  2375,12 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés au 2ème trimestre 2025 inclus ;

—  3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

—  1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La SCI CHAMPION D’ELEVE, régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 16/02/2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de propriété pour le lot n°26 ;

— un extrait Kbis de la SCI CHAMPION D’ELEVE ;

— le décompte individuel du 31/12/2021 au 01/04/2025 ;

— les appels de fonds ;

— deux courriers de mises en demeure et deux courriers de relance ;

— les procès-verbaux d’AG annuelles en date des 09/11/2021, 24/01/2023, 21/10/2024, 30/06/2025, , et les attestations de non recours ;

— le contrat de Syndic.

Il ressort du décompte arrêté au 01/04/2025 qu’à cette date, le compte de copropriétaire de la SCI CHAMPION D’ELEVE était débiteur de la somme de 3575,12 euros, appel de charges et travaux du 2ème trimestre 2025 inclus, dont il convient de déduire la somme de 2390,93 euros correspondant aux frais, soit un montant de 1184,19 euros hors frais.

Par conséquent, la SCI CHAMPION D’ELEVE est redevable de la somme de 1184,19 euros à laquelle elle sera condamnée au titre des charges et travaux de copropriété impayés pour la période du 01/07/2022 au 01/04/2025, 2ème trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de mises en demeure, de relance, des frais de gestion de Syndic, de mise en contentieux, de constitution du dossier avocat et de gestion du dossier contentieux.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi des courriers de mise en demeure et des courriers de relance en format recommandé. Il convient d’attribuer une somme de 40 euros au titre de ces frais.

S’agissant des frais des frais de gestion de Syndic ne correspondent pas à des diligences prévues par le texte susvisé. Les frais liés à la constitution du dossier avocat et l’ensemble des démarches liées à la phase contentieuses correspondent à des frais irrépétibles, qu’il conviendra d’examiner à ce titre.

Par conséquent, la SCI CHAMPION D’ELEVE sera condamnée à verser la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que la SCI CHAMPION D’ELEVE ne paye pas ses charges depuis juillet 2022, malgré l’envoi des appels de fonds et la réception de l’assignation. Si le demandeur ne démontre pas que ce comportement a dégénéré en abus, il est manifeste que le comportement de la SCI CHAMPION D’ELEVE a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une nouvelle procédure judiciaire.

La demande d’indemnisation sera néanmoins réduite, le demandeur ne justifiant pas de l’existence d’une précédente procédure.

Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts, le demandeur ne justifiant pas d’une clause contractuelle la prévoyant ou justifiant son prononcé.

Sur les demandes accessoires

La SCI CHAMPION D’ELEVE, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], une somme de 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 535 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SCI CHAMPION D’ELEVE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 1184,19 euros au titre des charges et de travaux de copropriété impayés pour la période du 01/07/2022 au 01/04/2025, selon décompte arrêté au 01/04/2025, appel des charges du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI CHAMPION D’ELEVE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI CHAMPION D’ELEVE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 300 euros à titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI CHAMPION D’ELEVE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI CHAMPION D’ELEVE au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La Présidente