TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur, [F]

Madame, [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître LEBRUN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09046 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7PR

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 mars 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. ELIAS,

dont le siège social est sis, [Adresse 1], [Localité 2], [Adresse 2]

représentée par Maître LEBRUN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K0037

DÉFENDEURS

Monsieur, [Y], [F],

demeurant, [Adresse 3]

comparant en personne

Madame, [W], [G],

demeurant, [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09046 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7PR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2017 à effet au 1er novembre 2017, la S.C.I. ELIAS a donné à bail à M., [Y], [F] et Mme, [W], [G] un appartement à usage d’habitation sis, [Adresse 4] à, [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2700 euros et 200 euros de provisions sur les charges locatives récupérables.

Par jugement en date du 18 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement par les locataires de leurs loyers et charges, accordé à M., [Y], [F] et Mme, [W], [G] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pour s’acquitter de leur dette locative d’un montant de 22 242,87 euros arrêtée au 15 octobre 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 janvier 2025, le conseil de la S.C.I. ELIAS a mis en demeure M., [Y], [F] et Mme, [W], [G] de lui payer la somme de 1547,79 euros au titre de la régularisation des charges pour la période de mars 2023 à mars 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 mars 2025, le conseil de la S.C.I. ELIAS a mis en demeure M., [Y], [F] et Mme, [W], [G] de lui payer la somme totale de 6396,12 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2022, 2023 et 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, la S.C.I. ELIAS a fait assigner M., [Y], [F] et Mme, [W], [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

2676,27 euros au titre de l’arriéré de charges et accessoires au 31 mars 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de réception de la mise en demeure,2172,06 euros au titre de l’arriéré de charges et accessoires au 31 mars 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de réception de la mise en demeure,1547,79 euros au titre de l’arriéré de charges et accessoires au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, date de réception de la mise en demeure.

Elle sollicite en outre la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 janvier 2026 lors de laquelle la S.C.I. ELIAS a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise que les régularisations des charges locatives portent sur trois années et estime que, contrairement à ce qu’allègue le défendeur, l’ensemble des charges réclamées constituent bien des charges récupérables. Elle précise que ces charges ne comportent aucuns honoraires de gestion et que l’ensemble des charges sont communes dans l’immeuble, en ce compris les charges d’eau. Elle s’en rapporte à l’appréciation du tribunal quant à la demande de délais de paiement formulée en défense.

M., [Y], [F] comparaît en personne et sollicite le bénéfice de ses conclusions en défense visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience. Il demande au tribunal, à titre principal, de rejeter la demande de la S.C.I. ELIAS, et à titre subsidiaire, de réduire les sommes réclamées aux seules charges justifiées et légalement récupérables, et de lui accorder les plus larges délais de paiement. Il sollicite en outre le rejet de la demande formulée par la demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens.

Il soutient dans ses écritures que l’intégralité de la dette locative de 22 242,87 euros a été réglée par virement en date du 16 juillet 2025, ce qui atteste de la volonté des locataires de régulariser leur situation et de leur bonne foi. Il fait valoir d’une part, que les régularisations de charges pratiquées par la bailleresse ne sont pas justifiées dès lors que la S.C.I. ELIAS se contente de produire les relevés de charges du syndic, sans justifier des factures, des contrats d’entretien ou de prestation, des appels de fonds détaillés, du règlement de copropriété et de la clé de répartition ou du tableau des tantièmes. Il estime dès lors que le calcul des charges mises à la charge des locataires ne peut être vérifié. Il prétend d’autre part, que les relevés produits comportent des honoraires de gestion, des charges générales non détaillées et des provisions et fonds de travaux qui ne constituent pas des charges récupérables et qui ne peuvent, dès lors, être imputées aux locataires.

Il précise à l’audience qu’il souhaite des explications sur le montant des charges réclamées. Il indique que des paiements sont en cours aux fins d’apurement de cette dette et se dit prêt à échanger avec le syndic. Il admet qu’il ne s’est pas rapproché du syndic afin de comprendre le montant des charges et qu’aucune tentative de rapprochement n’a été effectuée. Il déclare percevoir 4500 euros de revenus, que Mme, [W], [G] perçoit 2400 euros, qu’ils ont deux enfants à charges et qu’ils ne remboursent aucun crédit.

Bien que régulièrement citée à personne, Mme, [W], [G] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement au titre des régularisations de charges

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu au paiement des charges récupérables, qui sont exigibles sur justification.

Les charges récupérables sont celles dues en contrepartie de services rendus liés à l’usage du bien loué, des dépenses d’entretien et menues réparations sur les éléments d’usage commun du bien et les impositions liées aux services dont le locataire profite.

Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Il résulte de ce texte, d’ordre public, que les charges récupérables sont des sommes dues, sans qu’il soit nécessaire de les prévoir lors de l’établissement du contrat de bail.

La liste des charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve, si bien qu’il appartient au bailleur de justifier de la réalité et du montant des charges dont il demande récupération au locataire.

Le juge doit donc rechercher si les charges réclamées sont justifiées, et vérifier tant l’existence d’une régularisation annuelle que la justification des sommes réclamées. A défaut de justificatif les charges ne sont pas dues.

En l’espèce, le contrat de location prévoit le versement de provisions sur charges initialement fixées à la somme mensuelle de 200 euros. Il résulte des pièces produites que le montant des provisions sur charges a été porté à 220 euros pour l’exercice 2021/2022 puis à 230 euros pour l’exercice 2022/2023 et enfin à 240 euros pour l’exercice 2023/2024.

Il ressort des écritures et des pièces produites que la bailleresse a adressé aux locataire un décompte des charges régularisées par lettres recommandées avec accusés de réception en date des 12 janvier 2025 et 22 mars 2025 pour les exercices 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024 à hauteur de 1547,79 euros, 2676,27 euros et 2172,06 euros.

Les montants demandés au titre des régularisations des charges sont contestés par les locataires qui estiment que la demanderesse ne justifie pas du montant de ces régularisations en ce qu’elle ne produit pas les factures, des contrats d’entretien ou de prestation, des appels de fonds détaillés, du règlement de copropriété et de la clé de répartition ou du tableau des tantièmes.

Or la bailleresse a communiqué aux locataires pour justifier du montant des régularisations contestées, les états de réparation des charges copropriété établis par le syndic de l’immeuble, lesquels font apparaitre la quote-part de charges récupérables auprès des locataires, ainsi que les relevées des dépenses de charges de l’immeuble. Ces charges constituent des charges récupérables au sens de l’article 23 et comprennent, contrairement à ce que soutient M., [Y], [F] à l’audience, notamment la consommation d’eau, répartie selon le relevé d’index du lot effectué par le syndic.

Il sera rappelé en outre, que les contrats liant le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, et les différents prestataires, ainsi que les factures correspondantes ne sont pas communiquées aux copropriétaires, mais uniquement mises à disposition à l’occasion des assemblées générales de copropriété. Les charges de copropriété sont appelées sur la base des comptes approuvés et du budget prévisionnel et les régularisations effectués après approbation des comptes. Il n’existe dès lors aucune obligation, à la charge de la bailleresse de communiquer les contrats et factures du syndicat des copropriétaires.

Il sera en outre observé que le défendeur ne justifie d’aucune demande de pièces justificatives complémentaires auprès de la bailleresse avant l’introduction de l’instance, ni que ces pièces n’auraient pas été mises à la disposition des locataires.

La S.C.I. ELIAS justifie ainsi du paiement de charges de copropriété, pour partie récupérables auprès des locataires entre 2021 et 2023.

Pour l’exercice 2021/2022, il est justifié que les locataires ont payé des provisions mensuelles sur les charges locatives récupérables de 220 euros, que le total des charges récupérables régularisées s’élève à 5316,27 euros, de sorte qu’après déduction des provisions versées, d’un montant total de 2640 euros (220 euros x 12 mois), il s’en déduit une créance de la bailleresse au titre de la régularisation des charges pour cet exercice de 2676,27.

Pour l’exercice 2022/2023, il est justifié de charges récupérables à hauteur de 4932,06 euros, soit après déduction des provisions mensuelles appelées à hauteur de 2760 euros (230 euros x 12 mois), un solde dû de 2172,06 euros.

Pour l’exercice 2023/2024, il est justifié de charges récupérables à hauteur de 4427,79 euros, soit après déduction des provisions mensuelles appelées à hauteur de 2880 euros (240 euros x 12 mois), un solde dû de 1547,79 euros.

M., [Y], [F] prétend dans ses écritures que les relevés produits incluent des honoraires de gestion, des charges générales non détaillées et des provisions sur fonds de travaux.

Toutefois, l’examen des diverses pièces communiquées démontre que l’ensemble des charges réclamées constituent bien des charges récupérables détaillées en fonction des différents lots dont les locataires ont la jouissance (appartement, cave, deux emplacements de stationnement, ascenseur, monte-voitures), et ne met pas en évidence de dépenses particulières telles que les « honoraires de gestion » allégués ou encore des provisions sur fonds de travaux qui auraient été mises à la charge des locataires de manière injustifiée, ces dernières n’ayant pas été mises à la charge des locataires au titre de la quote-part des charges récupérables, mais bien à celle de la S.C.I. copropriétaire.

Il s’ensuit que l’ensemble des charges et des régularisations sur charges sont justifiées.

En conséquence, M., [Y], [F] et Mme, [W], [G] seront condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité expressément prévue au contrat de location, à payer à la S.C.I. ELIAS :

la somme de 2676,27 euros au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2021/2022, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de réception de la mise en demeure, la somme de 2172,06 euros au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2022/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de réception de la mise en demeure, la somme de 1547,79 euros au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2023/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de réception de la mise en demeure.Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, M., [Y], [F] sollicite l’octroi de délais de paiement pendant 24 mois pour apurer sa dette. En réplique, la S.C.I. ELIAS s’en rapporte à l’appréciation du tribunal.

Toutefois, M., [Y], [F] n’établit pas la réalité de sa situation patrimoniale et financière et ne produit aucuns justificatifs ni de ses revenus ni de ceux de Mme, [W], [G] de sorte qu’il ne justifie d’aucun élément pouvant justifier l’octroi d’un délai de paiement. Dès lors, il sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

M., [Y], [F] et Mme, [W], [G], parties perdantes, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à verser à la S.C.I. ELIAS la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M., [Y], [F] et Mme, [W], [G] à payer à la S.C.I. ELIAS :

la somme de 2676,27 euros (deux mille six cent soixante-seize euros et vingt-sept centimes) au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2021/2022, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, la somme de 2172,06 euros (deux mille cent soixante-douze euros et six centimes) au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2022/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, la somme de 1547,79 euros (mille cinq cent quarante-sept euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2023/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025,

DEBOUTE M., [Y], [F] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M., [Y], [F] et Mme, [W], [G] à payer à la S.C.I. ELIAS la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M., [Y], [F] et Mme, [W], [G] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection