TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [C] [V], Madame [I] [P] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Rebecca COHEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03344 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAD6W

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 07 janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société GID

dont le siège social est situé [Adresse 5]

représenté par M^e Rebecca COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : L107

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [V]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [I] [P] [N]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique assisté de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 janvier 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 07 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03344 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAD6W

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [V] et MME [I] [N] sont propriétaires indivis au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic la SAS GID.

Il a été constaté par le syndic que M. [C] [V] et MME [I] [N] ne déféraient pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui leur étaient trimestriellement adressés.

Plusieurs mises en demeure ainsi que des relances leur ont été adressées.

Par acte extrajudiciaire en date du 11 juin et du 4 juin2025, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 3] (ci-après le SDC) a assigné M. [C] [V] et MME [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions, le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

condamner solidairement M. [C] [V] et MME [I] [N] à lui payer la somme de 3709,75 euros d’arriérés avec intérêts au taux légal suivant à compter de l’assignation,condamner solidairement M. [C] [V] et MME [I] [N] à lui payer la somme de 2000 euros de dommages et intérêts,condamner solidairement M. [C] [V] et MME [I] [N] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 3 novembre 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures. Il a fait état d’un retard de règlement depuis 2021, avec des prélèvements rejetés en 2022.

Il a actualisé sa dette à 4710,47 euros y compris les frais.

Il s’est opposé aux délais.

M. [C] [V] a confirmé le chiffre du décompte et exposé avoir vécu 5 années de dépression, avoir du dormir dans la cave car il louait son appartement. Il a indiqué être en train de monter un projet professionnel et a demandé des délais de paiements.

Il a indiqué avoir un emprunt de 606 euros par mois à régler et a proposé 500 euros par mois à partir de mars 2026, date à laquelle il percevrait 2000 euros par mois.

Assignée à étude, MME [I] [N] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 07 janvier 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…).

En l’espèce, le SDC du [Adresse 3] produit une matrice cadastrale justifiant que M. [C] [V] et MME [I] [N] sont bien propriétaires indivis des lots 18, 24 et 162 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] correspondant à 81/10006e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée et le règlement de copropriété contenant une clause de solidarité, ils sont tenus solidairement au paiement de leur quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que M. [C] [V] et MME [I] [N] n’ont pas contestées attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre les défendeurs :

le contrat de syndic (pièce 7)les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires de 2021 à 2025 sont produites (pièce 5), validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificat de non recours en date du 22/05/2025 délivré par la société LA SAS GID, et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,Décision du 07 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03344 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAD6W

sur cette base, ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er avril 2021 et le 16 mai 2025 ainsi que, suite à leur inefficience, des factures de frais de recouvrement (pièce 4).une mise en demeure en date du 17 septembre 2024 pour la somme de 2326,63 euros précédée d’autres en 2022 et 2023 outre de nombreuses relances, tous courriers attestant de l’inexécution des obligations de propriétaires de M. [C] [V] et MME [I] [N].

La somme réclamée par le SDC, fait suite aux relevés du compte de M. [C] [V] et MME [I] [N] également produits aux débats, arrêtés au 1er juin 2025 puis au 31 décembre 2025 reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 4710,47 euros, intégrant aussi les frais de relance et les règlements intervenus au cours de cette période, justifiés par le contrat de syndic (article 9.1), dont il convient de retrancher la somme de 255,10 euros de frais d’assignation à inclure dans les dépens, soit une dette en principal de 4455,37 euros.

En l’espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC du 1er avril 2021 au 31 décembre 2025, dont les défendeurs, par basculement de la charge de la preuve, ne justifient pas s’être libéré.

M. [C] [V] et MME [I] [N] seront donc condamnés solidairement à payer au SDC la somme de 4455,37 euros correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 31 décembre 2025 pour la période du 1er avril 2021 au 31 décembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal, dans les limites de la demande, à compter de l’assignation.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, en dépit des éléments fournis par M. [C] [V] pour justifier leur défaillance, laquelle aura un effet sur sa demande de délais, la résistance au paiement est démontrée au fil des nombreuses relances et mises en demeure diligentées en vain sans la présence d’un seul paiement dans le décompte, laquelle résistance, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges de 2021 à 2025.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (81/10006e), mais aussi compte tenu de la période de défaillance établie sur 4 ans, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à ce titre.

III. Sur les délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de 24 mois.

Compte tenu des ressources et charges déclarées par M. [C] [V], de ses explications à l’audience et de sa proposition de paiement convenable pour la copropriété, il sera accordé un délai de 10 mois pour se libérer de la dette selon les modalités décrites au présent dispositif, sans préjudice du paiement des charges courantes à venir.

IV. Sur les demandes accessoires

a) Sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [C] [V] et MME [I] [N], parties succombantes, seront condamnés solidairement aux dépens, dont le coût de l’assignation.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M. [C] [V] et MME [I] [N] soient déchargés de l’indemnité que l’article 700 du code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 600 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement M. [C] [V] et MME [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 4455,37 euros correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 31 décembre 2025 pour la période du 1er avril 2021 au 31 décembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [V] et MME [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 500 euros au titre de leur résistance abusive ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme de 4455,37 euros dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à chaque échéance annuelle ;

AUTORISE M. [C] [V] et MME [I] [N] à se libérer de la dette en 10 mensualités de 500 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ;

DIT que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois à compter du 5 mars 2026 ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [V] et MME [I] [N] aux entiers dépens , dont le coût de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [V] et MME [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La greffière Le Président