N° RG 25/01822 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMF3

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/01822

N° Portalis DB2E-W-B7J-NMF3

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Grégory ENGEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 22 Août 2025

Le Greffier

M^e Grégory ENGEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. MGEL LOGEMENT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Grégory ENGEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 256

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [K] [Z] [S]

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Août 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de sous-location du 13 juillet 2022 avec effet au 1er août 2022, la S.A.S. MGEL LOGEMENT a donné à bail à M. [L] [K] [Z] [S] pour une durée d’un an tacitement reconduit un logement à usage d’habitation n° 3303 sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 264,54 € et un acompte sur charges, accessoires et services de 182,96 €.

La S.A.S. MGEL LOGEMENT a fait signifier à M. [L] [K] [Z] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 juillet 2024 pour un montant en principal de 5 104,50 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 16 juillet 2024.

Puis elle a fait assigner M. [L] [K] [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 16 mai 2025 par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance de la carence du locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

La S.A.S. MGEL LOGEMENT, représentée, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de sous-location ;

— prononcer la résiliation de plein droit à compter du 15 septembre 2024 ;

En conséquence,

— condamner M. [L] [K] [Z] [S] et tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai, corps et biens, les locaux qu’il occupe et ce sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification à venir et indépendamment de l’indemnité d’occupation ;

— dire qu’à défaut d’évacuation volontaire, il sera procédé avec le concours de la [Localité 10] Publique ;

— fixer par provision, l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 15 septembre 2024 à un montant équivalent au montant du loyer courant outre les charges et les taxes, jusqu’à libération effective des locaux ;

En conséquence,

— le condamner au paiement des loyers échs ou à échoir jusqu’à la constation de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire du contrat, puis à compter de cette date, par provision, au paiement d’une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer courant outre les charges et les taxes, jusqu’à la libération effective des locaux ;

— le condamner au paiement d’une somme de 6 206 €, somme due au 12 novembre 2024, au titre de solde sur les loyers et provisions charges dus augmentés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— le condamner à lui payer 700,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— le condamner aux entiers frais et dépens, y compris les frais du commandement de payer ainsi qu’à l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusions du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier ;

— constater le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

Elle indique que la dette a augmenté pour atteindre 7.935,82 € au 16 mai 2025.

M. [L] [K] [Z] [S] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter, bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S. MGEL LOGEMENT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en accusé réception le 16 juillet 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire page 5 « RESILIATION – CLAUSES PENALES, 1. Les clauses résolutoires », un commandement de payer a été signifié le 15 juillet 2024 impartissant le délai contractuel de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 5 104,50 €.

Le relevé de compte du 9 mai 2025, confirme la réalité de la créance à la date du commandement et permet de constater que les causes du commandement n’ont pas été honorées dans le délai, seuls trois paiements respectivement de 402,50 €, 240,00 € et 240,00 € sont intervenus.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 septembre 2024.

Il sera observé qu’il n’y a pas lieu à statuer sur la résiliation de plein droit en l’absence de contestation.

M. [L] [K] [Z] [S], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera également condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 16 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis.

Faute d’évacuation volontaire, l’expulsion de M. [L] [K] [Z] [S] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [L] [K] [Z] [S] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.S. MGEL LOGEMENT produit un décompte établissant que M. [L] [K] [Z] [S] restait lui devoir la somme de 7.935,82 € au 10 mai 2025.

Ce montant demandé par l’assignation est ainsi justifié.

M. [L] [K] [Z] [S], absent lors de l’audience, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6.206,00 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

En l’absence de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience des délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments de la cause, en particulier l’absence de diagnostic social et financier, d’évaluation ou de justification de la capacité financière et l’augmentation constante de la dette locative ne permettent pas l’octroi de délai de paiement.

Il n’y a donc pas lieu à délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [L] [K] [Z] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Etant ici précisé que les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et ne sauraient comprendre ni les honoraires liés à une éventuelle mesure d’exécution ni les droits de recouvrement et d’encaissement à la charge du créancier, cette répartition des droits de recouvrement et d’encaissement ne pouvant être remise en cause par le juge que dans les litiges civils nés du code de la consommation, en application de l’article R. 631-4 du code de la consommation..

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [L] [K] [Z] [S] sera condamné à lui verser une somme de 620,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de contrat de sous-location du 13 juillet 2022 avec effet au 1er août 2022 la S.A.S. MGEL LOGEMENT et M. [L] [K] [Z] [S] concernant un logement à usage d’habitation n° 3303 sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 15 septembre 2025 ;

CONDAMNE M. [L] [K] [Z] [S] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer corps et biens le logement qu’il occupe ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [K] [Z] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.S. MGEL LOGEMENT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [L] [K] [Z] [S] à payer à la S.A.S. MGEL LOGEMENT la somme de 6.206 € (décompte arrêté au 12 novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [L] [K] [Z] [S] à verser à la S.A.S. MGEL LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges au prorata temporis, révisable et actualisables en ce compris le décompte définitif qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [L] [K] [Z] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; précise qu’ils ne sauraient comprendre les honoraires des mesures d’exécution et les droits de recouvrement et d’encaissement à la charge du créancier ;

CONDAMNE M. [L] [K] [Z] [S] à payer à la la S.A.S. MGEL LOGEMENT la somme de 620 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN