TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e FILLY

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e FILLY

■

Charges de copropriété

N° RG 25/00010 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6GUW

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Décembre 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Mai 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. PLISSON IMMOBILIER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Maître Marie-laure FILLY de l’AARPI EML ASSOCIEES ASSOCIATION D’AVOCATS A RESPONSABILITE PROFESS IONNELLE INDIVIDUELLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1425

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 13 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00010 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GUW

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Perrine ROBERT, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 17 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 13 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [F] [Z] est propriétaire des lots de copropriété n°4, 317 et 407 d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Se plaignant de ce que Monsieur [Z] ne s’est pas acquitté de l’intégralité de ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris (7ème arrondissement) a, par actes de commissaire de justice du 17 décembre 2024, fait assigner Monsieur [Z] en paiement devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées à Monsieur [Z] par acte d’huissier du 21 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de le condamner à lui payer les sommes suivantes :

24 594, 80 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 8 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 552 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 8 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileEt aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Monsieur [Z] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 novembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 17 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [Z] est propriétaire des lots n° n°4, 317 et 407 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 avril 2023, 15 mai 2024, 26 mars 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— un décompte de créance actualisé au 8 juillet 2025

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [Z], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 24 594, 80 euros.

Monsieur [Z] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 8 juillet 2025. Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier aux destinataires, l’intérêt au taux légal sera dû à compter du 17 décembre 2024, date de signification de l’assignation sur la somme de 12 517, 08 euros et de la signification de ses conclusions pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

Décision du 13 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00010 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GUW

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 552 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance correspondant à des frais de mise en demeure, de relance et d’hypothèque légale.

Cependantt, il ne produit aucune preuve de l’envoi ni, au surplus, de la réception de la lettre de mise en demeure du 13 février 2024.

En conséquence, et en application des dispositions précitées, il sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [Z] de leurs obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que le compte de Monsieur [Z] est débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 14 septembre 2023.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n’est pas démontré que Monsieur [Z] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu d’y inclure le coût d’un commandement de payer dont il n’est pas justifié.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Monsieur [Z] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre. Il n’y a pas lieu d’inclure le coût d’un commandement de payer dont il n’est pas justifié.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [F] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] les sommes de :

—  24 594, 80 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 8 juillet 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024 sur la somme de 12 517, 08 euros et à compter du 21 juillet 2025 pour le surplus ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts et au titre des frais de recouvrement ;

Condamne Monsieur [F] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 13 Mai 2026.

La Greffière La Présidente