TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Salome COHEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Elodie SCHORTGEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11576 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VAL

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0199

DÉFENDEURS

Madame [M] [T] épouse [V], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [U] [V], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Salome COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B160

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/11576 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VAL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 septembre 2008, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE a donné à bail à M. [U] [V] et Mme [M] [T] épouse [V] un local d’habitation situé [Adresse 5]).

Par jugement correctionnel du 5 juillet 2024, auquel il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, le fils des locataires, M. [R] [V] a été reconnu coupable de faits de trafic de stupéfiants.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF [Adresse 7] SABLIERE a fait assigner M. [U] [V] et Mme [M] [T] épouse [V] aux fins de solliciter la résiliation judiciaire du bail et solliciter leur expulsion.

Le dossier a été renvoyé lors des audiences du 10 janvier et du 30 avril 2025.

A l’audience du 3 octobre 2026, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, a sollicité du juge des contentieux et de la protection de :

Débouter M. [U] [V] et Mme [M] [T] épouse [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,Prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé,Condamner M. [U] [V] et Mme [M] [T] épouse [V] à libérer l’appartement susvisé et à défaut autoriser leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, Condamner M. [U] [V] et Mme [M] [T] épouse [V] à lui payer mensuellement une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération totale et effective des lieux, une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,Condamner in solidum M. [U] [V] et Mme [M] [T] épouse [V] à payer à la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner aux entiers dépens.

En défense, M. [U] [V] et Mme [M] [T] épouse [V], représentés par leur conseil, ont sollicité du juge des contentieux et de la protection de :

Dire et constater que la demande est irrecevable et la procédure irrégulière,Considérer que l’exercice du droit de résiliation constitue une atteinte disproportionnée au droit de respect à la vie privée et familiale,Constater l’absence d’inexécution grave des consorts [V],Débouter la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF [Adresse 7] SABLIERE de l’ensemble de ses prétentions,Condamner la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF [Adresse 7] SABLIERE à verser aux époux [V] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l’audience du 3 octobre 2025 pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire

Il est constant que le paragraphe II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 contraignant les bailleurs personnes morales à informer les organismes sociaux d’une procédure de résiliation judiciaire concerne les situations d’impayés.

Ainsi, en l’espèce, la résiliation judiciaire se fondant sur un manquement contractuel relevant des dispositions de droit commun et ne trouvant pas application dans les dispositions particulières prévues par la loi du 6 juillet 1989, la demande de résolution judiciaire sur le fondement du trouble de jouissance formée par le bailleur apparait recevable.

La fin de non-recevoir soulevée par le défendeur sera donc écartée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail pour trouble de jouissance

Il est constamment admis aujourd’hui qu’en application combinée des articles 1728,1729, 1735 du Code civil et de l’article 17 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est fondé à obtenir la résiliation du bail sur le fondement du trouble de jouissance causé par un locataire, ou à défaut, par des personnes qu’il héberge, sans aucune distinction selon que celles-ci soient mineures ou majeures, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail , peu important que le manquement ait ou non cessé. Le droit de jouissance paisible d’un logement pose en effet des limites, la jouissance de la chose devant être faite raisonnablement et notamment sans trouble pour les tiers.

En l’espèce, la bailleresse produit notamment à l’appui de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail :

Le contrat de bail locatif signé le 17 janvier 2002 entre la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE et M. [U] [V] et Mme [M] [T] épouse [V] (pièce 1, demandeur) et comprenant notamment l’article 14 lequel stipule que le locataire s’oblige à jouir paisiblement des lieux loués de jour comme de nuit et s’engage notamment à ne pas troubler la tranquillité des voisins par le bruit, les odeurs ou toute autre cause.

Deux dépôts de plainte en date du 12 octobre 2020 (pièces 2.1 et 2.2, demandeur) desquels il ressort que le fils des locataires, [W] [V] occupe bien dans le logement litigieux: l’une de M. [U] [V], le père de [R] [V], pour violence policière sur son fils, et dans lequel il déclare que celui-ci réside à son domicile et qu’il reçoit régulièrement la visite des policiers pour les « bêtises » de ses fils.L’autre de M. [R] [V] également pour violence policière sur sa personne dans lesquelles il reconnait également résider au sein de l’appartement.

Le jugement correctionnel condamnant M. [R] [V], le fils des preneurs, notamment pour des faits de trafic de stupéfiant entre le 8 septembre 2022 et le 30 décembre 2022 à [Localité 8] (pièce 3, demandeur). Le jugement correctionnel établit que « les multiples témoignages et investigations policières et techniques […] confirmaient le rôle vendeur principal occupé par [R] [V], le point de deal ne fonctionnant pas s’il était interpellé comme le 11 décembre 2022 ou s’il devait se débarrasser du crack à la vue d’une patrouille de police comme le 25 novembre 2022. C’était [R] [V] qui savait où était entreposé le stock de crack et qui rechargeait le point de deal. » Le jugement relève qu’il intervenait directement dans le hall de l’immeuble du logement litigieux. Par ailleurs la perquisition réalisée au domicile litigieux le 17 janvier 2023 a permis de découvrir dans le salon 11,60 g de résine de cannabis, dans sa chambre 47,97 g en tout de résine de cannabis, un téléphone SAMSUNG sans carte SIM, dans la chambre de sa sœur les sommes de 815 euros et 548,53 euros, et dans la chambre de sa mère la somme de 730 euros dans un sac au pied du lot et de 1350 euros dans un DVD sous le lit soit au total 3443,53 euros ainsi qu’un morceau de 63,89 g de résine de cannabis. L’ignorance des preneurs sur les agissements délictuels de leur fils ne pouvait ainsi être ignoré.

Le jugement relève par ailleurs que ce traffic « impactait l’ensemble du quartier provoquant des va-et-vient incessants de toxicomanes et créant une gêne, un climat d’insécurité pour l’ensemble des habitants des diverses résidences et du quartier en général ».

La constitution de partie civile de la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE a par ailleurs été jugée recevable par le tribunal, le jugement relevant que « les nuisances provoquées par ce trafic de crack tant au niveau du parking du [Adresse 1] où se déroulaient les ventes que dans la [Adresse 9] où s’attroupaient les toxicomanes ou encore dans divers bâtiments adjacents servant au guet ou au stockage de la drogue, ont créé un trouble de jouissance pour les habitants et dès lors un préjudice d’image pour la société [Adresse 6] (ICF Habitat), celle-ci n’apparaissant pas aux yeux de ses résidents en mesure de leur assurer une jouissance normale des lieux. »;

En défense, M. et Mme [V] produisent :

Plusieurs compte rendus médicaux de M. [U] [V] (pièces adverse 1 et 2) attestant de récentes difficultés médicales de celui-ci;

Une demande d’admission médicale ainsi qu’un bulletin de présence justifiant de l’hospitalisation récente de M. [U] [V] (pièces adverse 2 et 3), et accréditant ses problèmes de santé récents ;

une attestation de confirmation de RDV auprès de l’APHP pour M. [S] (pièce adverse 3) attestant d’un suivi toujours en cours le concernant et accréditant ses difficultés de santé.

Il ressort des éléments ci-dessus que [R] [V] était occupant du logement litigieux et que M. [U] [V] et Mme [M] [T] épouse [V], en tant que preneurs du logement situé [Adresse 4], sont responsables de tout trouble à la jouissance paisible du logement occasionné par leur fils à titre d’occupant du logement.

Il ressort en outre de manière étayée du jugement correctionnel ci-dessus que le trouble de jouissance au sein de l’immeuble est caractérisé et s’est produit pendant de nombreux mois.

Si les défendeurs se fondent sur l’article 8 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme au terme duquel toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance pour rejeter la demande d’expulsion fondée sur le trouble de jouissance paisible des riverains causé par ses occupants, la résiliation n’apparait toutefois pas disproportionnée au regard de l’atteinte à la vie privée, le trouble ayant provoqué une atteinte sécuritaire durable et prolongée dans l’immeuble de résidence du [Adresse 4], et au-delà, dans les rues adjacentes pour l’ensemble des riverains du quartier et ce pendant de nombreux mois.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de résiliation du bail sollicité par La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE et ce à compter de la présente décision.

M. [U] [V] et Mme [M] [T] épouse [V] devront libérer l’appartement susvisé de son chef et à défaut leur expulsion sera autorisée ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique.

M. [U] [V] et Mme [M] [T] épouse [V], qui succombent à l’instance, supporteront les dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

M. [U] [V] et Mme [M] [T] épouse [V] devront régler la somme de 200 euros à la bailleresse en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, susceptible d’appel,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [U] [V] et Mme [M] [T],

Prononce la résiliation du bail signé le 8 septembre 2008, conclu entre La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF [Adresse 7] SABLIERE et M. [U] [V] et Mme [M] [T] épouse [V] concernant le local d’habitation [Adresse 5]),

Dit qu’à défaut de départ volontaire de M. [U] [V] et Mme [M] [T] épouse [V], La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF [Adresse 7] SABLIERE pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

Condamne solidairement M. [U] [V] et Mme [M] [T] épouse [V], à payer à La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de ce jour jusqu’au départ effectif des lieux,

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Condamne solidairement M. [U] [V] et Mme [M] [T] épouse [V], à payer à La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [U] [V] et Mme [M] [T] épouse [V] aux dépens,

Ainsi fait et jugé à [Localité 8], le 8 janvier 2026.

Le greffier Le juge