TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Valérie GARCON, Monsieur [P] [V]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05654 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBHLF

N° MINUTE :

7 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 mars 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic Le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [V]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 06 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05654 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBHLF

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [V] est propriétaire des lots n°74 et n°248 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est par ailleurs propriétaire indivis avec sa compagne notamment du lot n°246.

Par acte du 30 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] Paris représenté par son syndic la société Cabinet Loiselet Père fils & Daigremont a fait assigner M. [P] [V] en sa qualité de propriétaire des lots n°74 et n°248 devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de le condamner à lui payer les sommes suivantes :

3 193,01 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2025 en principal avec intérêts au taux légal à compter de la sommation d’octobre 20242 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil738,60 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 19651 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience du 06 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic la société Cabinet Loiselet Père fils & Daigremont, représenté par son conseil, a fait part du règlement par le défendeur de la créance réclamée, celui-ci étant à jour des charges dues. Il a renoncé à sa demande principale et a maintenu ses demandes de condamnations au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de 2 500 euros au titre de l’article 1231-6 du code civil, des frais irrépétibles à hauteur de 1 500 euros et des dépens. Il a fait valoir des retards de paiement récurrents depuis 2023 alors que la comptabilité du syndic est automatisée et qu’il suffit d’utiliser les relevés d’identité bancaire qui ont été communiqués. Il précise qu’il n’appartient pas au syndic de réparer les erreurs d’imputation des copropriétaires.

M. [P] [V] s’oppose à ces demandes. Il indique qu’il est également propriétaire indivis du lot n°246 de la copropriété. Il fait valoir qu’il s’acquittait des charges régulièrement, mais qu’à compter de janvier 2025, sans qu’il n’en soit prévenu, il convenait désormais d’utiliser un compte par lot, ce qu’il n’a pas fait, continuant de régler ensemble les appels de fonds, notamment quatre appels de fonds en visant en réalité le seul lot n°246, non visé par la présente procédure et dont il est copropriétaire indivis avec sa compagne. Il précise qu’il a écrit à cinq reprises au syndic, vainement, et qu’il a dû faire intervenir le conseil syndical pour obtenir une réponse cohérente. Il a refait les virements avec les comptes correspondants en octobre dernier, avant l’assignation, le service de comptabilité du syndic ne réaffectant pas les versements antérieurs au lot concerné n°248. Il conteste dès lors les frais de contentieux et les dommages et intérêts qui lui sont réclamés de même que les autres demandes accessoires.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 06 mars 2026 par mise à disposition des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de ses demandes :

le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [P] [V] concernant les lots n°74 et 248 et indiquant la répartition des tantièmes (14/100060 et 677/100060èmes),le compte individuel de copropriétaire au 03 octobre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 4 214,37 euros incluant les frais de recouvrement,les appels de charges, provisions, travaux, faisant apparaître les relevés de compte individuel,les mises en demeure du syndic des 26 janvier 2023, 26 avril 2023, 26 mai 2023 (relance), 27 juillet 2024, 27 août 2024 (relance), 27 janvier 2025, 27 février 2025 (relance),la sommation de payer du 02 octobre 2024 et 08 avril 2025,la mise en demeure par avocat du 07 mai 2025, avisée non réclamée les procès-verbaux d’assemblée générale des 21 avril 2022, 20 avril 2023, 04 avril 2024, 17 juin 2025 et les attestations de non-recours,le contrat de syndicdes factures, sans référence du créancier, d'“ouverture dossier contentieux” de 117,09 euros, 111,30 euros et 105 euros.une facture de l’avocat de 120 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] renonce à sa demande en paiement de la créance réclamée au jour de l’assignation du 30 octobre 2025 s’agissant des charges de copropriété arrêtée au 4ème trimestre 2025 inclus, compte tenu du règlement par le défendeur de sa dette de ce chef, ce qui sera constaté.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

S’agissant des frais de recouvrement et par dérogation à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes de l’article 10-1, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il incombe en tout état de cause au syndicat des copropriétaires demandeur de justifier de l’ensemble des frais dont il réclame le remboursement en application de l’article 1353 du code civil.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée de 738,60 euros :

les frais de mises en demeure et relances du syndic qui ne sont pas accompagnées des justificatifs des envois par recommandés avec accusé de réceptionles frais « ouverture contentieux » du défendeur pour lesquels il n’est toutefois pas justifié des diligences accomplies ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais relevant ainsi d’un acte élémentaire d’administration de la copropriétéles frais de mise en demeure par avocat qui seront à apprécier dans le cadre des frais irrépétiblessoit la totalité des frais de recouvrement visés.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires demandeur sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante parfois depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le demandeur sollicite l’attribution d’une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 susvisé.

Il est acquis que le syndicat des copropriétaires ne détient plus de créance à l’encontre de M. [P] [V] qui a pris les dispositions nécessaires pour régler sa dette de 3 193,01 euros selon le décompte repris dans le corps de l’assignation du 30 octobre 2025 et ne présente plus d’impayés de charges de copropriété (4ème trimestre 2025 inclus, fond travaux 04/04 et autres) dus au 01 octobre 2025.

Le décompte produit dans le corps de l’assignation signifiée le 30 octobre 2025 établit que le 31 décembre 2024, le compte de copropriété du défendeur pour le lot n°248 présentait un solde créditeur de 300,51 euros. Il justifie avoir viré pour ce compte les sommes de 955,35 euros le 12 mars 2025 et de 955,35 euros le 09 avril 2025 (appels de fonds des 1er et 2ème trimestres de 875,60 euros et 44,89 euros chacun). Or il ressort des relevés bancaires du défendeur que ces virements ont été rejetés sans que le crédit du compte ne soit mis en cause. Sur interrogations de M. [P] [V], le demandeur l’a informé le 28 avril 2025 des modifications des modalités de virement à la suite du changement d’établissement bancaire, à savoir la banque PALATINE, aboutissant à l’usage d’un relevé d’identité bancaire par lot. S’il est joint une lettre en ce sens du syndic, aucune date n’y figure de telle sorte qu’il n’est pas établi que cette information a été portée à la connaissance du défendeur antérieurement à cette date. Par suite, une incompréhension est née entre les parties s’agissant d’une réaffectation des sommes versées au profit du lot n°246 vers le lot n°248 qui, pour des raisons comptables, paraîtrait ne pas avoir été possible. Toutefois, M. [P] [V] a réglé la totalité des sommes dues arrêtés au 01 octobre 2025, charges, fond de travaux et autres dus jusqu’au 4ème trimestre 2025 inclus.

Dès lors, il ressort de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la mauvaise foi de M. [P] [V], laquelle ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur, ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement.

En conséquence, le syndicat est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, qui succombe, conservera la charge de ses dépens.

La demande du syndicat formée au titre de l’article 700 du code de procédure sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic la société Cabinet Loiselet Père fils & Daigremont a renoncé à sa demande en paiement formée à l’encontre de M. [P] [V] de la somme de 3 193,01 euros au titre des charges de copropriété, fond travaux et autres selon décompte arrêté au 01 octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus) figurant à l’assignation du 30 octobre 2025, en principal avec intérêts au taux légal à compter de la sommation d’octobre 2024 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic la société Cabinet Loiselet Père fils & Daigremont de sa demande en paiement de dommages et intérêts à l’encontre de M. [P] [V] sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic la société Cabinet Loiselet Père fils & Daigremont de sa demande en paiement de la somme de 738,60 euros au titre des frais nécessaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic la société Cabinet Loiselet Père fils & Daigremont de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic la société Cabinet Loiselet Père fils & Daigremont ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic la société Cabinet Loiselet Père fils & Daigremont de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT que l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente