TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions exécutoires

délivrées le 03/02/2026

A M^e GRYNER (C0322)

A l’administration fiscale

■

9ème chambre 2ème section

N° RG :

N° RG 22/12883 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYAYZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 03 Février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [K] [E]

domicilié : chez Cabinet GRYNER & Associés

[Adresse 6]

[Localité 7] / FRANCE

représenté par Maître Michel GRYNER de la SELAS Gryner & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0322

DÉFENDEREUR

DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE-DE-FRANCE ET DE PARIS

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par l’Inspecteur

Décision du 03 Février 2026

9ème chambre 2ème section

N° RG 22/12883 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYAYZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Gilles MALFRE, Premier vice-président adjoint

Monsieur Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Monsieur Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assistés de Madame Camille CHAUMONT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 02 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Gilles MALFRE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 03 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] a fait l’objet d’un contrôle sur pièces portant sur l’Impôt Sur la Fortune (ISF) des années 2014 à 2016. Il détient 98,86 % des parts de la SCI CHAMBON (la SCI), constituée le 24 juin 1994 et ayant à son actif un hôtel particulier sis [Adresse 11] à Paris 6ème, acquis le 30 juin 1994.

La valeur vénale déclarée de ce bien était de 15 000 000 euros aux 1er janvier 2014 et 2015, et de 15 870 000 euros au 1er janvier 2016.

Une proposition de rectification a été adressée au contribuable le 22 décembre 2017, quant à la valeur vénale de cet hôtel particulier et l’évaluation des parts détenues dans la SCI. M. [E] a présenté ses observations le 5 mars 2018. Le 27 août 2018, l’administration a maintenu sa position, retenant que la valeur du bien devait être fixée à la somme de 25 000 000 euros aux 1er janvier 2014 et 2015, et à celle de 27 000 000 euros au 1er janvier 2016.

Dans son avis du 29 septembre 2020, la commission départementale de conciliation a validé ces valeurs.

Les impositions ont été mises en recouvrement par acte du 30 novembre 2020, soit la somme de 432 844 euros au titre des droits, outre celle de 222 612 euros de pénalités. La réclamation contentieuse du 24 février 2021 a été rejetée par décision du 24 juin 2022.

C’est dans ces conditions que par acte du 14 octobre 2022, M. [E] a fait assigner la direction régionale des finances publiques d’Île-de-France et de Paris devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de décharge des impositions et pénalités, d’annulation des majorations, intérêts de retard et de tout intérêt moratoire et pénalités, de maintien du sursis à paiement sollicité au titre de l’article L. 277 du Livre des Procédures Fiscales (LPF), la défenderesse étant en outre condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 19 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire, afin d’évaluer le bien immobilier « hôtel de [12] » et ce, aux 1er janvier 2014, 1er janvier 2015 et 1er janvier 2016.

L’experte, Mme [U], a déposé son rapport le 15 juillet 2024. Elle propose d’évaluer le bien objet du litige à la somme de 20 800 000 euros au 1er janvier 2014, à celle de 18 900 000 euros au 1er janvier 2015 et à celle de 19 200 000 euros au 1er janvier 2016.

Par conclusions du 4 février 2025, M. [E] demande au tribunal :

— à titre principal, de dire non fondée la décision du 24 juin 2022, d’accorder la décharge des impositions, des majorations, des intérêts de retard et des intérêts moratoires y afférant ;

— à titre subsidiaire, d’homologuer le rapport d’expertise et d’appliquer sur l’évaluation retenue par l’experte un abattement de 15%, de sorte que la valeur vénale du bien s’élève à la somme de 17 680 000 euros pour l’ISF de l’année 2014, à celle de 16 065 000 euros pour l’ISF de l’année 2015 et à celle de 16 320 000 euros pour l’ISF année 2016 ;

— d’ordonner la répartition des frais d’expertise à proportion de la valeur rejetée ;

— de condamner l’administration fiscale à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 23 juin 2025 signifiées le 25 juin 2025, l’administration fiscale demande au tribunal de confirmer la décision de rejet du 24 juin 2022, de débouter M. [E] de ses demandes, d’ordonner la répartition des frais d’expertise à proportion de la valeur rejetée et de dire qu’en toute hypothèse les frais d’avocat resteront à la charge du requérant.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

SUR CE

Sur le respect des dispositions de l’article L. 36 B du LPF :

M. [E] fait valoir qu’à la suite de sa demande de communication de pièces ayant fondé les redressements, l’administration lui a transmis des documents le 27 août 2018, excepté les pièces que le service a obtenues aux fins de contestation des termes de comparaison produits par le contribuable.

Il ajoute que le service a exercé son droit de communication le 26 juillet 2018 auprès de la SCP de notaires LECUYER-LEVY, pour obtenir des actes de vente à l’appui de ses rehaussements, ces documents ayant été joints à la réponse du 27 août 2018 mais en occultant une partie des mentions figurant sur ces actes, notamment les chapitres relatifs à l’environnement (articles L. 122-1 à L 122-3-4 du code de l’environnement), alors qu’il s’agit d’éléments déterminants quant à la situation d’un bien et sa valorisation.

Par ailleurs, il relève que le service a retenu par erreur que le bien avait fait l’objet de travaux depuis l’acquisition, alors que la lecture des actes mentionne que ces travaux étaient le fait du vendeur.

Pour ces deux motifs, il poursuit l’annulation des rehaussements.

En réponse, l’administration souligne avoir informé le contribuable de la teneur et de l’origine des renseignements sur lesquels elle s’est appuyée pour fonder ses rectifications, ce qui n’est pas contesté et indique que dans ce cadre elle a communiqué l’ensemble des pièces par lettre du 27 août 2018, dont il a été accusé réception le 28 août 2018.

Elle précise que les actes transmis ont été expurgés du nom des parties aux contrats, de leur adresse, des conditions de financement et des modalités de liquidation des impôts en vertu du secret professionnel, outre que ces actes ont également été expurgés des mentions types y figurant.

Elle soutient qu’aucune information relative à l’environnement du bien n’a été expurgée et qu’à cet égard seule la mention type sur le chapitre relatif à l’environnement, initialement expurgé, est produite dans le cadre des débats, à titre exceptionnel.

Ceci étant exposé.

En application de l’article L.76 B du LPF, l’administration est tenue d’informer le contribuable de la teneur et de l’origine des renseignements et documents obtenus auprès de tiers et sur lesquels elle s’est fondée pour établir l’imposition faisant l’objet de la proposition prévue au premier alinéa de l’article L. 57 ou de la notification prévue à l’article L. 76. Elle communique, avant la mise en recouvrement, une copie des documents susmentionnés au contribuable qui en fait la demande.

Dans sa lettre du 27 août 2018, en réponse aux observations du contribuable à la proposition de rectification du 22 décembre 2017, l’administration a joint les pièces sur lesquelles elle s’est fondée pour établir l’imposition contestée.

Si M. [E] soutient que, d’une manière générale, ne figuraient pas dans cette réponse les pièces que le service a obtenues pour contester les termes de comparaison produits par le contribuable, il ne liste pas ces différentes pièces.

Sa contestation porte en réalité uniquement sur l’acte de vente du 11 décembre 2013 concernant le terme de comparaison situé [Adresse 3] à [Localité 17]. En effet, le requérant ne produit à l’appui de sa contestation, en pièce n° 5, que la copie de cet acte de vente, document qui est seul querellé, à l’exclusion de tout autre acte de vente ayant pu être discuté comme terme de comparaison.

M. [E] ne démontre pas que le fait que les dispositions résultant des articles L. 122-1 à L. 122-3-4 du code de l’environnement, occultées par l’administration dans la copie de cet acte de vente transmise, présentaient un intérêt pour apprécier la pertinence de ce terme de comparaison, étant en outre relevé qu’il s’agit de dispositions générales sur l’aspect environnemental des études d’impact des projets de travaux, d’ouvrages et d’aménagements.

Par ailleurs, si le contribuable estime que l’administration a commis une erreur quant aux mentions relatives aux travaux effectués sur le bien immobilier visé dans l’acte de vente en question, cette circonstance est sans conséquence sur le respect par l’administration de son obligation de communication de pièces.

Cette contestation sera par conséquent rejetée.

Sur la méthode d’évaluation utilisée par le service :

M. [E] rappelle que si la jurisprudence « Bartissol » de la Cour de cassation (arrêt du 22 janvier 1991, Com, n° 89-12357), confirmée ultérieurement, précise que d’autres méthodes de calcul de la valeur d’un bien que celle par comparaison avec la vente de biens intrinsèquement similaires peut être adoptée à titre exceptionnel, c’est uniquement lorsque toute comparaison est impossible parce qu’il n’existe aucun bien présentant des similitudes avec celui en cause.

S’il ne conteste pas que le bien à évaluer peut être qualifié d’exceptionnel, il souligne cependant que pour exclure la méthode par comparaison, il ne doit exister aucun autre bien intrinsèquement similaire.

Or, en l’espèce, il estime que les recherches effectuées, notamment sur la base PATRIM, démontrent qu’il existe quelques biens pouvant recevoir la qualification d’immeuble exceptionnel et donc servir de termes de comparaison, notamment en raison de leur qualité architecturale et de leurs dimensions, comme par exemple la cession du 11 décembre 2013 du bien situé au [Adresse 3] à [Localité 17], qui peut être retenu pour l’ISF 2014, car situé dans une des rues les plus onéreuses de [Localité 16] et d’une surface comparable avec le bien à évaluer.

Il note que pour exclure ce bien, l’administration se contente de soutenir que, compte tenu des travaux effectués, un prix de 10 728 euros le m2 paraît anormalement faible.

Il estime par conséquent que l’évaluation de ce bien aurait dû être ajoutée à la moyenne calculée par l’administration.

Il en conclut que la méthodologie appliquée par le service doit être écartée puisqu’il n’a pas été retenu d’immeubles exceptionnels comme termes de comparaison alors qu’il en existe au moins un.

Sur la méthode comparative, il fait valoir que, sur le principe, son bien n’intéresse que peu d’acquéreurs, compte tenu de son prix et des contraintes liées au fait que la façade est inscrite aux monuments historiques, ce qui milite pour une valeur nécessairement inférieure à des biens plus classiques. Il estime que cette dernière contrainte justifie un abattement de 30% de la valeur vénale.

Il relève que les quatre termes de comparaison retenus par le service au titre de l’ISF 2014 et 2015, en ce qu’ils sont antérieurs de trois à quatre ans avec le fait générateur de l’imposition, soit au 1er janvier de chaque année, constituent des cessions trop éloignées pour être retenues.

Il ajoute que les quatre termes de comparaison pour l’ISF 2014 et 2015 concernent des biens d’une superficie bien moindre, situés en outre dans [Localité 17] arrondissement, et qu’il en est de même des trois termes de comparaison pour l’ISF 2016, de sorte que ces termes de comparaison ne sont pas pertinents.

Il souligne que son bien est situé dans [Localité 13], près de la gare [14], donc dans un quartier moins prestigieux que [Localité 17], outre qu’il existe depuis de nombreuses années un projet de construction en cours d’aboutissement d’un bien immobilier qui aura une vue directe sur l’hôtel de [12].

Il considère de même que dans son évaluation, le service a fait abstraction des caractéristiques du PLU de [Localité 16] alors même que l’hôtel de [12] se situe dans une zone de déficit en logement social et indique qu’à ce titre, d’importants travaux sont prévus au [Adresse 9], ce qui aura un impact négatif sur le prix au m2.

Il oppose par ailleurs ses recherches effectuées sur internet, qui démontrent que pour la [Adresse 22], le prix moyen au m2 est de 12 377 euros, alors qu’il est de 19 549 euros pour un des termes de comparaison situé [Adresse 19] dans [Localité 17] et qui lui est opposé.

Il indique que des recherches sur PATRIM et sur la base BIEN ont permis de trouver des cessions de biens intrinsèquement similaires autres que les termes de comparaison du service, soit la cession du 5 septembre 2012 d’un immeuble de 615 m2, édifié en 1850, avec 5 niveaux, dont 2 salles à manger, 5 salles d’eau, 6 pièces principales et 15 emplacements de parking privatifs, situé au [Adresse 1] pour un prix au m2 de 13 012,15 euros.

Par ailleurs, il fait valoir que les indices des statistiques de la chambre des notaires de Paris démontrent une baisse des prix dans le quartier en question, au titre de la période vérifiée : entre le 31/12/2013 et le 31/12/2015, le secteur de [Localité 15] a enregistré une baisse des prix au m2 de près de 7,2%, baisse dont il n’a pas été tenu compte par le service, qui retient au contraire une augmentation de 7,4% entre l’ISF 2015 et l’ISF 2016.

Enfin, le contribuable relève que les caractéristiques suivantes de l’hôtel de [12] ont été omises dans l’évaluation de ce bien à savoir, l’absence de parking, puisque seule une petite voiture peut être garée dans la cour, la proximité de la gare [14] qui est une source de nuisances, outre le fait que les acquéreurs potentiels d’un tel bien sont intéressés par la possibilité de garer leur véhicule et non d’utiliser les transports en commun.

En réponse, l’administration rappelle qu’elle s’est attachée à trouver des termes de comparaison similaires, mais que le marché de vente des hôtels particuliers étant restreint et compte tenu de la particularité du bien, elle a élargi le périmètre de recherche à 5 km autour de l’immeuble, retenant des hôtels particuliers situés dans [Localité 17], outre une vente d’un hôtel particulier dans le 7ème.

Elle précise que pour asseoir cette comparaison, elle s’est référée au rapport d’expertise du cabinet Auguste Thouard Expertise.

Elle sollicite à titre subsidiaire la validation de ses termes de comparaison.

Elle rappelle que l’hôtel de [12] est un hôtel particulier, situé dans [Localité 13], dans un quartier touristique très recherché par la clientèle étrangère et comportant des commerces haut de gamme, ce quartier étant bien desservi par les transports en commun. Elle ajoute que ce bien se situe dans une voie étroite, bordée d’immeubles anciens, dans un environnement qui peut être qualifié de calme et résidentiel.

Elle souligne que la propriété a fait l’objet d’importants travaux de réhabilitation et de rénovation à partir de 2008, ces travaux ayant été achevés à la fin de l’année 2013, et donne une description détaillée du bien.

Elle fait valoir que tous ses termes de comparaison sont des hôtels particuliers, ce qui explique les prix au m2 plus élevés constatés par le contribuable, et estime que la comparaison avec la valeur de simples appartements dans le quartier n’est pas pertinente de sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir la baisse des prix alléguée, qui ne vise pas les hôtels particuliers.

Elle estime que la proximité de la gare [14] n’est pas telle qu’elle entraîne des nuisances.

Elle rejette comme terme de comparaison la vente du 5 septembre 2012 d’un bien de 615 m2 au [Adresse 2] car il s’agit d’un local d’habitation sur 4 niveaux dans un immeuble de 5 niveaux, sans ascenseur, dans une grande copropriété répartie sur 3 bâtiments, à 3 adresses différentes, qui n’est donc pas un hôtel particulier.

Elle note que la valeur vénale de l’immeuble entre 2014 et 2016 n’a pas pu être impactée par une construction de logements sociaux non encore débutée en 2023.

Sur l’absence de garage ou parking qui n’aurait pas été prise en compte, elle oppose le fait que sur les six termes de comparaison retenus, quatre n’ont ni garage ni parking ([Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 19] et [Adresse 21]), ce qui est en faveur du contribuable.

Quant au fait que la façade du bâtiment donnant sur la [Adresse 22] est classée à l’inventaire des monuments historiques, elle considère que cela ne justifie pas de décote.

Ceci étant exposé.

En application de l’article L. 17 du LPF, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation parait inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

Pour la Cour de cassation, la valeur vénale d’un immeuble est déterminée par le libre jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel qui seul fait ressortir le prix que le propriétaire pourrait obtenir du bien considéré, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve au moment de la mutation.

Pour apprécier cette valeur, l’administration utilise la méthode par comparaison, qui consiste à rechercher des termes de comparaison issus de cessions d’immeubles de nature identique ou du moins similaire, antérieures au fait générateur de l’impôt.

Cette méthode par comparaison est à privilégier en raison de son efficacité pour donner à un bien sa juste valeur, à une date donnée.

Contrairement à ce que soutient M. [E], l’administration n’a pas exclu dans son évaluation la méthode par comparaison.

En effet, dans sa proposition de rectification du 22 décembre 2017, elle s’est fondée sur cinq termes de comparaison pour l’ISF 2014 et 2015 et sur quatre termes de comparaison pour l’ISF 2016. Pour compléter cette évaluation, elle s’est référée à l’expertise réalisée par le CREDIT SUISSE le 23 juin 2014. Dans le cadre de la présente instance, l’administration sollicite, à titre subsidiaire, la validation de ses termes de comparaison.

Pour autant et comme précédemment rappelé, il importe en priorité d’évaluer le bien objet du litige en utilisant uniquement des termes de comparaison, d’autant qu’en l’espèce et ainsi qu’il résulte de l’expertise judiciaire, il existe des termes de comparaison suffisamment pertinents pour procéder à une telle évaluation, sans la compléter par d’autres éléments, comme en particulier l’expertise du 23 juin 2014 que l’administration a utilisé à tort.

Or, les termes de comparaison utilisés par l’administration ne sauraient être validés.

En effet, sauf un terme situé dans le 7ème arrondissement, ils se situent tous dans [Localité 17] arrondissement.

S’il importait effectivement d’élargir les recherches sur des cessions d’hôtels particuliers au-delà du 6ème arrondissement, du fait de la faiblesse de ce marché, cantonner de telles recherches au seul 16ème arrondissement ne permet pas de procéder à une comparaison pertinente, alors que [Localité 13] arrondissement est un quartier plus central, mieux desservi en transports en commun et plus animé.

L’experte a d’ailleurs utilisé, à raison, des termes de comparaison situés dans d’autres arrondissements, soit outre un terme de comparaison dans [Localité 13] arrondissement, des termes de comparaison dans les 7ème, 8ème, 9ème 14ème, 15ème, 17ème et 18ème arrondissement.

De plus, comme le relève le contribuable, les termes de comparaison de l’administration correspondent à des dates de cessions trop éloignées du fait générateur de l’ISF, alors que l’experte a utilisé des termes plus appropriés car issus de cessions à des dates plus proches des 1er janvier 2014, 2015 et 2016.

Ainsi, pour l’ISF des années 2014 à 2015, l’administration retient deux cessions de 2011, deux de 2012 et une de 2013, alors que l’experte retient trois cessions de 2012 et quatre cessions de 2013 (ISF 2014), outre quatre cessions de 2013 et quatre cessions de 2014 (ISF 2015). De même, pour l’ISF 2016, l’administration vise deux cessions de 2012, une cession de 2013 et une cession de 2015, alors que l’experte s’est fondée sur cinq cessions de 2014 et quatre cessions de 2015.

Il en résulte que l’évaluation proposée par l’administration ne saurait être retenue.

Sur la valorisation proposée par l’expertise :

M. [E] rappelle les valeurs retenues par l’experte et note que l’administration, tout en ne remettant pas en cause ces termes de comparaison, maintient que l’experte aurait dû retenir l’hôtel particulier sis [Adresse 4] à [Localité 17] (pour l’ISF 2014 et 2015) et l’hôtel particulier du [Adresse 10] à [Localité 18] (pour l’ISF 2014, 2015 et 2016), soulignant avoir précédemment contesté la pertinence de ces deux termes de comparaison.

Il estime que l’experte n’a pas tenu compte dans son évaluation de l’absence de parking, renvoyant également sur ce point à ses développements antérieurs, ainsi que de l’absence de conformité des travaux effectués, constatée par les services de l’urbanisme de la mairie de [Localité 16] le 6 juillet 2017. Il indique sur ce dernier point que si un certificat de conformité n’est pas obligatoire quand des travaux datent de plus de 10 ans, le constat du 6 juillet 2017 intervenu dans ce délai de 10 ans est interruptif de prescription.

Pour ces deux motifs, il conclut qu’il doit être appliqué aux préconisations de l’experte, un abattement de 15% sur les valeurs proposées.

En réponse, l’administration relève que dans son pré-rapport, l’expert a écarté tous les termes de comparaison retenus par le service, qui étaient pourtant tous des hôtels particuliers, pour y substituer ses propres termes de comparaison.

Si elle note à cet égard que l’experte a indiqué ne pas avoir eu communication de la proposition de rectification, elle rappelle lui avoir pourtant transmis ce document le 7 mai 2024. Elle ajoute que si les références cadastrales ont été mentionnées dans le rapport définitif, les références à l’enregistrement auprès des services de publicité foncière sont absentes, tout en précisant que l’existence des ventes a pu être vérifiée dans la base « patrimoine » de l’administration.

Par ailleurs, l’administration considère que c’est à tort que l’experte n’a pas retenu deux termes de comparaison (au titre de l’ISF 2014 et 2015 : l’hôtel particulier sis [Adresse 4] à [Localité 17] et au titre de l’ISF 2014, 2015 et 2016 : l’hôtel particulier sis [Adresse 10] à [Localité 18]), alors que ces deux biens s’approchent de la configuration de l’hôtel particulier de M. [E].

Elle note que l’experte n’a pas jugé opportun de les retenir dès lors que ces deux termes font ressortir des prix au m2 de 21 725 euros et de 30 549 euros, soit, selon elle, un différentiel au m2 de 8 824 euros et un écart de plus de 40 %.

Elle indique par ailleurs que l’experte n’a pas tenu compte de l’expertise du Cabinet Auguste-Thouard Expertise effectuée à la demande du CREDIT SUISSE le 23 juin 2014, soit au plus près du fait générateur des trois années en cause, en ce que cette pièce ne lui a pas été communiquée. Elle précise communiquer ce rapport à l’appui de ses conclusions.

Si les valeurs du rapport d’expertise étaient avalisées, l’administration soutient qu’aucune décote supplémentaire de 15 % ne devrait s’appliquer, du fait de l’absence de parking et de l’absence de conformité des travaux effectués, l’expert ayant justement répondu sur ces deux points.

Ceci étant exposé.

L’expertise ne saurait être critiquée, en ce qu’elle n’a pas retenu comme terme de comparaison celui concernant l’hôtel particulier sis [Adresse 4] à [Localité 17] (pour l’ISF 2014 et 2015). En effet, alors que les faits générateurs sont fixés aux 1er janvier 2014 et 2015, ce terme correspond à une cession du 18 avril 2011, donc trop ancienne pour être pertinente.

De même, pour ce qui concerne l’hôtel particulier sis [Adresse 10] à [Localité 18], l’experte doit être approuvée en ce qu’elle a exclu ce terme de comparaison. En effet, alors que l’expertise se fonde sur des termes de comparaison plus nombreux et plus pertinents que ceux retenus par l’administration, termes que cette dernière ne conteste d’ailleurs pas précisément, ce terme de comparaison aboutit à un prix au m² pondéré de 30 549 euros, qui est hors de proportion avec les prix au m² des autres termes de l’expertise.

Par ailleurs, l’administration ne saurait remettre en cause l’expertise, en ce qu’elle n’a pas tenu compte de l’expertise du Cabinet Auguste-Thouard Expertise effectuée à la demande du CREDIT SUISSE le 23 juin 2014. En effet, outre que l’administration ne justifie pas de la transmission à l’experte, en temps utile, de cette pièce, il a précédemment été retenu qu’au cas d’espèce, la pertinence et le nombre des termes de comparaison repris dans l’expertise judiciaire permettent d’appliquer la méthode par comparaison, sans avoir recours à des éléments complémentaires.

Pour ce qui concerne l’absence de garage, le contribuable indique lui-même que le bien permet toutefois de garer un petit véhicule dans la cour intérieure. Il n’y a donc pas d’absence totale de garage.

En outre, dans les éléments défavorables retenus pour fixer la valeur du bien, l’experte a tenu compte de cette absence de garage d’une dimension normale.

Par ailleurs, parmi les seize termes de comparaison repris dans l’expertise, huit sont dépourvus de tout garage ou parking.

Il a donc été suffisamment tenu compte de cette contrainte inhérente au bien objet du litige, de sorte qu’il n’y a pas lieu à décote supplémentaire à ce titre.

S’agissant de l’absence de conformité des travaux effectués dans les lieux à évaluer, comme l’a justement relevé l’experte dans ses réponses aux dires des parties, M. [E] ne verse aux débats aucun devis chiffrés sur les travaux qui seraient à effectuer pour une mise en conformité.

Il n’y a donc pas lieu à décote sur ce point, la nature et l’ampleur des non-conformités alléguées n’étant pas précisées.

Il convient par conséquent d’avaliser les conclusions de l’experte.

Ces valeurs sont supérieures à celles déclarées par le contribuable et inférieures à celles retenues par l’administration.

La décision de rejet du 24 juin 2022 sera par conséquent annulée et il sera ordonné à l’administration de recalculer les rehaussements au titre de l’ISF 2014, 2015 et 2016, en appliquant les valeurs de l’expertise judiciaire.

Sur les autres demandes :

Les valorisations du bien proposées tant par le contribuable que l’administration fiscale n’ayant pas été retenues, chaque partie sera condamnée aux dépens à hauteur de 50 %.

M. [E] sera débouté de sa demande de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, ses valorisations du bien appartenant à sa SCI n’ayant pas été retenues.

Concernant les frais de l’expertise judiciaire, l’alinéa 2 de l’article R. 207-1 du LPF dispose que lorsque le contribuable obtient partiellement gain de cause, comme au cas d’espèce, sa participation à ces frais est déterminée en proportion de la part de sa demande qui a été rejetée et compte tenu de l’état du litige au début de l’expertise.

En l’espèce, la valeur vénale déclarée par le contribuable était de 15 000 000 euros aux 1er janvier 2014 et 2015 et de 15 870 000 euros au 1er janvier 2016, celles retenues par l’administration de 25 000 000 euros aux 1er janvier 2014 et 2015 et de 27 000 000 euros au 1er janvier 2016 et celles de l’expertise judiciaire de 20 800 000 euros au 1er janvier 2014, de 18 900 000 euros au 1er janvier 2015 et de 19 200 000 euros au 1er janvier 2016.

Au vu de ces valeurs, l’administration supportera 60 % du coût de l’expertise et M. [E] 40 %.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ANNULE la décision du 24 juin 2022 prise par l’administration fiscale en réponse à la réclamation contentieuse du 24 février 2021 ;

ÉVALUE l’hôtel de [12] situé [Adresse 11] à Paris 6ème, appartenant à la SCI CHAMBON et dont M. [K] [E] détient 98,86 % des parts, à la somme de 20 800 000 euros au 1er janvier 2014, de 18 900 000 euros au 1er janvier 2015 et de 19 200 000 euros au 1er janvier 2016 ;

ORDONNE en conséquence à l’administration fiscale de recalculer l’évaluation des parts détenues par M. [K] [E] dans la SCI CHAMBON, pour déterminer les rehaussements au titre de l’Impôt Sur la Fortune des années 2014, 2015 et 2016, en droits, intérêts de retard et majorations ;

CONDAMNE l’administration fiscale et M. [K] [E] aux dépens, chacun à hauteur de 50 % ;

DÉBOUTE M. [K] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’administration fiscale supportera 60 % du coût de l’expertise judiciaire et M. [K] [E] 40 %.

Fait et jugé à Paris le 03 Février 2026.

La Greffière Le Président