TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 30]

Expropriation

N° RG 24/00060 – N° Portalis DB2H-W-B7I-Z67Y

Jugement du :

21 Juillet 2025

Affaire :

E.P.I.C. SYTRAL MOBILITE

C/

S.C.I. MAGS IMMO 4

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 21 Juillet 2025, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 26 Mai 2025 devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Nathalie VERNAY, lors des débats

Hélène BROUTIN, lors des débats et du prononcé

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

SYTRAL MOBILITE

[Adresse 6]

[Localité 17]

représenté par Maître Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocats au barreau de LYON

ET :

S.C.I. MAGS IMMO 4

[Adresse 9]

[Localité 18]

représentée par Maître Anthony BICHELONNE de la SELARL RACINE LYON, avocats au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 12 juin 2024, n° 69-2024-06-12-00001, le projet du SYTRAL MOBILITES d’aménagement d’une ligne de bus à haut niveau de service (BHNS) entre les quartiers de la Part-Dieu et Sept-Chemins sur le territoire des communes de [Localité 31], [Localité 23], [Localité 37] et [Localité 35], a été déclaré d’utilité publique.

La réalisation des travaux d’aménagement va notamment nécessiter d’employer une emprise de 327 m², à détacher de la parcelle sise [Adresse 10] à VAULX-EN-VELIN (69120), cadastrée section BS, n° [Cadastre 22], d’une superficie totale de 3 076 m², appartenant à la SCI MAGS IMMO 4.

La SCI MAGS IMMO 4 a consenti différents baux commerciaux sur des segments du tènement immobilier, à :

la SARL GTS AUTO ;

la SARL SIS AUTOMOBILES ;

la SARL LE TRANSPORT BY GTS.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 29 juillet 2024, distribué le 31 juillet 2024, le SYTRAL MOBILITES a notifié à la SCI MAGS IMMO 4 son offre d’indemnisation.

Par mémoire reçu au greffe le 24 octobre 2024, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’éviction dues à la SCI MAGS IMMO 4.

Par ordonnance rendue le 04 novembre 2024 (RG 24/00060), la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 03 février 2025 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 03 février 2025.

La SAG GTS AUTO, la SARL SIS AUTOMOBILES et la SARL LE TRANSPORT BY GTS ont entendu intervenir volontairement à l’instance aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

L’instance a fait l’objet des disjonctions suivantes :

l’instance enregistrée sous le numéro RG 24/00060, concerne la fixation du montant des indemnités d’expropriation au profit de la SCI MAGS IMMO 4 ;

l’instance désormais enregistrée sous le numéro RG 25/00007, concerne la fixation du montant des indemnités d’expropriation au profit de la SARL SIS AUTOMOBILES ;

l’instance désormais enregistrée sous le numéro RG 25/00008, concerne la fixation du montant des indemnités d’expropriation au profit de la SARL GTS AUTO ;

l’instance désormais enregistrée sous le numéro RG 25/00009, concerne la fixation du montant des indemnités d’expropriation au profit de la SARL LE TRANSPORT BY GTS.

A l’audience du 26 mai 2025, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire n° 2, déposé au greffe le 02 avril 2025 et demandé de :

rejeter les prétentions de la SCI MAGS IMMO 4 ;

fixer le montant global des indemnités dues à la SCI MAGS IMMO 4 à la somme de 345 176,00 euros, se décomposant comme suit :

◦129 000,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

◦13 900,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

◦21 800,00 euros au titre de l’indemnité de clôture ;

◦80 000,00 euros au titre de la démolition et de la reconstruction du auvent ;

◦100 476,00 euros au titre de l’indemnité pour suppression des cuves et travaux associés ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

La SCI MAGS IMMO 4, représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse n° 2, déposé au greffe le 05 mars 2025 et entend voir :

fixer l’indemnité d’expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 782 321,88 euros, se décomposant comme suit :

◦255 000,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

◦28 000,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

◦499 321,88 euros au titre de l’indemnité de dépréciation du surplus, à parfaire ;

prendre acte que le SYTRAL MOBILITES accepte de supporter les dépens de l’instance.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions transmises au greffe le 24 mars 2025 et souhaite voir fixer les indemnités dues à la SCI MAGS IMMO 4 de la manière suivante :

114 080,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

12 408,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

21 800,00 euros au titre de l’indemnité de clôture ;

80 000,00 euros au titre de la reconstruction du auvent ;

75 000,00 euros au titre de l’indemnité de dépréciation du surplus.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien expropriée doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, la parcelle cadastrée section BS, n° [Cadastre 22], sise [Adresse 10] à [Localité 36], est située le long du côté Nord de ladite route, sur un linéaire d’environ 52 mètres (rapport du cabinet FRERAULT EXPERTISES, p. 28/55).

D’une superficie de 3 076 m², elle est séparée du trottoir et de la voie publique par :

un muret bas en maçonnerie, surmonté des grilles barreaudées jusqu’à une hauteur d’environ 2 mètres, le tout en bon état ;

deux portails coulissants, non électrifiés, situés à chaque extrémité du linéaire de la limite parcellaire donnant sur la [Adresse 34].

Anciennement affectée à un usage de station service, l’occupation de la parcelle peut être divisée en trois zones :

1ère zone, entre la limite parcellaire donnant sur la [Adresse 34] et les locaux d’activité : l’entrée sur la parcelle s’opère par le portail situé à l’Est. Un espace de circulation dessert l’atelier d’un garage et une voie de circulation conduisant au parking en fond de parcelle. La sortie de la parcelle, située à l’Ouest, est accessible en voiture en passant sous le auvent, ou depuis le parking en fond de parcelle.

En effet, des véhicules sont stationnés sous le auvent en dessous duquel étaient installées les pompes de l’ancienne station service, bloquant la circulation entre les deux côtés du front de parcelle. Des véhicules sont également stationnés le long de la limite séparative avec la parcelle cadastrée section BS, n° [Cadastre 16], à l’Est, le long de la limite séparative avec la parcelle cadastrée section BS, n° [Cadastre 21], à l’Ouest, ainsi que sur tout le linéaire côté [Adresse 34], y compris sur une partie de la largueur du portail de sortie.

Des regard démontrent la présence de cuves enterrées, ainsi que celle d’un séparateur d’hydrocarbures.

Les piliers et le plafond du auvent sont en bon état. Sa couverture présente davantage de signes de son ancienneté, sans que des infiltrations ne soient visibles en sous-face.

2ème zone, entre la première zone et le parking en fond de parcelle : cette partie de la parcelle est occupée par les bâtiments qui y sont édifiés. Il s’agit d’un atelier de mécanique et de locaux administratifs. Des voies de circulation, situées à l’Est et à l’Ouest du groupe de bâtiments, construit dans la largeur de la parcelle, permettent d’accéder et de repartir du parking situé en fond de parcelle. Les bâtiments, de type industriel / artisanal, étaient en bon état.

3ème zone, entre les bâtiments et le fond de la parcelle : cette partie de la parcelle n’est accessible qu’en circulant sur la voie qui traverse les deux premières zones. Elle est aménagée en parking, où sont stationnés des véhicules exploités par les sociétés locataires de la SCI MAGS IMMO 4.

Sur l’ensemble de la parcelle, en ce compris l’emprise expropriée, l’asphalte des voies de circulation et places de stationnement est en état d’usage mais entretenu, ayant manifestement fait l’objet de multiples reprises, sans présenter de fissures sérieuses, délitement, nid de poule ou autre dégradation significative.

L’emprise, d’une surface de 327 m², représente une bande de terrain sur toute la largueur du front de parcelle, d’une profondeur d’environ 6,5 mètres.

Elle recouvre :

la clôture séparant la voie publique de la parcelle ;

les places de stationnement situées à chaque extrémité de la parcelle, ainsi que celles le long de la clôture entre les deux portails ;

une faible partie du auvent, comprenant les piliers les plus au Sud et proche de la limite parcellaire ;

des cuves et le séparateur d’hydrocarbures.

S’agissant du nombre de places de stationnement dont le terrain de la SCI MAGS IMMO 4 sera privé :

le SYTRAL MOBILITES en retient 10 ;

la SCI MAGS IMMO 4 en retient 18 ;

le commissaire du Gouvernement en dénombre 10.

Ainsi que l’a souligné le commissaire du Gouvernement, le nombre de places retenu dans le procès-verbal de constat dont se prévaut la SCI MAGS IMMO 4, a été calculé « en incluant celles situées partiellement devant les entrées depuis la voirie » (p. 8/12).

Ensuite, il n’est pas contesté que les deux portails représentent, chacun, une longueur d’environ 6 mètres, soit, une fois déduite de la longueur totale du front de parcelle, un linéaire utilisable d’environ 40 mètres. En effet, une voie d’accès, fut-elle large, ne constitue pas un emplacement de stationnement

De plus, en raison de la présence des piliers du auvent, ce linéaire ne permet pas de stationner des véhicules en bataille sur toute sa longueur.

De ce fait, sur une largeur d’emprise d’environ 6,25 mètres, ramenée à 6 mètres après déduction de la largeur de la clôture pour environ 25 cm, et en tenant compte d’une largeur par place de stationnement de 2,30 cm :

2,61 véhicules peuvent être stationnés en bataille le long de la limite parcellaire Est : trois places de stationnement sont perdues ;

4 véhicules peuvent être stationnés en bataille le long du front de la parcelle, entre l’entrée Est et le auvent, d’une longueur d’environ 9 mètres ;

2 véhicules peuvent être stationnés en épi du côté Ouest du auvent, sans porter atteinte à la circulation ;

2 véhicules peuvent être stationnés en épi du côté Ouest du portail de sortie, lui-même à l’Ouest du front de parcelle, en raison de la présence d’un terre-plein dans l’angle Sud-Ouest de la parcelle, qui interdit un stationnement en bataille à ce niveau.

Partant, il sera retenu que la SCI MAGS IMMO 4 sera dépossédée, du fait de l’expropriation, de 11 places de stationnement.

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, l’emprise expropriée est donnée à bail à la SARL SIS AUTOMOBILES, la SARL GTS AUTO et la SARL LE TRANSPORT BY GTS, sans que les zones louées à chacune des sociétés ne soient clairement délimitées.

Pour autant, les parties et le commissaire du Gouvernement ont procédé à une estimation de la valeur de l’emprise expropriée comme étant libre de toute occupation, alors qu’elle est manifestement occupée et exploitée.

Ne pouvant statuer ni infra, ni ultra petita, la juridiction évaluera l’emprise en valeur libre de toute occupation.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié et à la qualification de terrain à bâtir

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

Pour autant, l’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est : […]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 30], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire et la qualification de terrain à bâtir.

Sur l’usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

L’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section [Cadastre 25], n° [Cadastre 22], est située en zone URm1c du PLU.

La zone URm1, à caractère mixte, constitue généralement une liaison entre les quartiers centraux et les quartiers périphériques. De volumétrie variée selon les secteurs, le bâti s’organise, majoritairement, en ordre discontinu, de façon dense en front de rue ou avec de faibles reculs. Une « morphologie en peigne » peut être adoptée sous certaines conditions. Dans les cœurs d’îlot, où l’emprise du bâti est moindre, la présence végétale est significative.

Dans cette zone, il s’agit de favoriser et d’accompagner un fort renouvellement urbain dans une diversité de formes et de gabarits afin de concilier densité et enjeux environnementaux, de favoriser les transparences vers les cœurs d’îlot.

La zone comprend cinq secteurs (URm1, URm1a, URm1b, URm1c et URm1d), qui se distinguent par la hauteur des constructions.

Il en ressort que la parcelle est située dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elle est directement desservie par une voie d’accès puisqu’elle se situe pour partie sur la route, ainsi que par des réseaux électrique, d’adduction d’eau potable et d’assainissement.

Le commissaire du Gouvernement souligne cependant qu’un nouveau bâtiment devrait respecter une distance de 12 mètres au minimum par rapport aux bâtiments existants. Or, un bâtiment en front de rue dans la bande principale devant avoir une profondeur d’au mois 7 mètres, il note qu’il est juridiquement impossible d’implanter un nouveau bâtiment dans l’assiette de l’emprise.

Les observations du SYTRAL MOBILITES tirées des règles du PLU rejoignent celles du commissaire.

Ainsi, eu égard à sa configuration selon une bande étroite de terrain et aux règles d’urbanisme limitant, l’emprise est, de fait, inconstructible.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié doit être qualifié de terrain à bâtir non constructible et sera donc évalué selon son usage effectif au 18 juin 2019, à savoir un terrain en nature parking et de voie de circulation.

Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article R. 311-22, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

Sur les méthodes d’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié

Il est à rappeler que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien exproprié qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature (Civ. 3, 28 avril 1993, 91-70.095 ; Civ. 3, 5 octobre 2011, 10-20.987), sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

Le SYTRAL MOBILITES, la SCI MAGS IMMO 4 et le commissaire du Gouvernement emploient ont déterminé le montant de l’indemnité de dépossession par comparaison. Celle-ci tend à déterminer la valeur vénale du bien exproprié, correspondant au préjudice résultant de la dépossession dudit bien, à partir de transactions antérieures portant sur des biens comparables. La fiabilité de cette méthode dépend de la qualité des termes de comparaison produits, dont la consistance doit être aussi proche que possible de celle du bien dont la valeur doit être estimée. Elle sera adoptée par la juridiction.

La SCI MAGS IMMO 4, se fondant sur un rapport du cabinet FRERAULT EXPERTISES, sollicite également l’application de la méthode par le rendement, c’est à dire par capitalisation du revenu.

Cette méthode d’évaluation consiste à déterminer la valeur vénale du bien à partir des revenus qu’il produit, par application d’un taux de capitalisation. Ce taux doit être déterminé par référence aux données réelles du marché immobilier local et ne peut être appliqué qu’à un immeuble de nature, localisation et consistance comparables à celles des biens ayant servi à sa détermination.

L’application de cette méthode implique donc de disposer des informations nécessaires au calcul d’un taux de capitalisation congruent, à partir du montant des revenus annuels produits et du prix de biens comparables à celui exproprié.

Elle présente par ailleurs des risques significatifs, compte tenu de l’écart important généré par un faible différentiel de taux de capitalisation. Ainsi, elle ne saurait être mise en œuvre que couplée avec d’autres méthodes d’évaluation du prix, notamment la méthode par comparaison.

Au cas présent, le cabinet FRERAULT EXPERTISES a :

pondéré les surfaces bâties et non bâties de la parcelle (p. 15/55) : la pondération opérée repose sur des coefficients dont il n’est pas justifié.

De plus, si la pondération des surfaces peut présenter une pertinence particulière dans l’appréciation de la valeur d’un local commercial, en ce qu’elle permet de valoriser à sa juste valeur chacune des parties du bien en fonction de son utilité commerciale, ainsi que d’établir une comparaison entre des locaux de configuration et de superficie différentes, elle interdit de comparer le prix de locaux dont la surface a été pondérée avec celui d’autres biens dont la surface n’a pas été pondérée.

En effet, la pondération aboutit à ne pas comparer des surfaces réelles, mais des surfaces d’utilité commerciale. Ainsi, n’appliquer une pondération qu’au bien exproprié conduirait à comparer le prix au mètre carré d’une surface fictive d’utilité commerciale au prix de surfaces mentionnées aux actes. Le tableau en page 21/55 du rapport mentionne ainsi des surfaces de plancher, sans tenir compte des éventuelles surfaces non bâties. Les prix comparés ne se rapportant pas à la même nature de bien, ils ne sont pas comparables.

La pondération de surfaces commerciales n’est donc pertinente que si la surface des termes de comparaison est également pondérée, selon la même méthode que celle employée pour le bien exproprié, afin de ne comparer entre eux que des prix au mètre carré de surfaces pondérées.

déterminé la valeur locative du bien de la SCI MAGS IMMO 4 à partir de locations en cours ou d’offres de location (p. 20 à 23/55).

Les valeurs locatives dont il a été tenu compte sont donc, pour une partie d’entre elles, incertaines, dès lors qu’ont été retenues des d’offres de location qui n’ont pas forcément donné lieu à la conclusion d’un contrat de bail, ou pour un loyer différent de celui annoncé.

Or, le tableau en page 21/55 du rapport ne permet pas de distinguer les locations effectives des offres de location. Cela interdit de l’expurger des valeurs introduisant de l’incertitude dans le calcul d’un préjudice, qui ne peut qu’être certain.

De plus, il n’est pas non plus possible d’identifier dans ce tableau les baux que la SCI MAGS IMMO 4 a conclus avec la SARL SIS AUTOMOBILES, la SARL GTS AUTO et la SARL LE TRANSPORT BY GTS, alors qu’il s’agirait de rendement certains, objectifs et constatés par des actes, permettant d’apprécier le revenu annuel effectivement produit par son bien.

En outre, certains termes sont anciens, remontant aux années 2019 et 2020, alors que le marché de la région lyonnaise a connu des évolutions significatives depuis lors.

De surcroît, des locaux à destination d'« enseignement » ou « activités immobilières », « publicité et études de marchés » ou encore « activités administratives entreprises », ainsi que neuf biens dont la destination est inconnue, ont été intégrés au panel constitué pour déterminer la valeur locative du bien de la SCI MAGS IMMO 4. La consistance de ces biens ne lui est pas comparable, eu égard aux surfaces bâties et non bâties et à la nature des bâtiments, ainsi qu’à l’absence de pondération de leurs surfaces, alors qu’ils représentent entre le 20% et 65% du panel.

Enfin, il a été procédé à l’étude des valeurs locatives de « garages au sein de la métropole lyonnaise » en page 22/55 du rapport.

La métropole regroupant 59 communes, s’étendant de [Localité 33] à [Localité 28] sur un axe Nord-Sud, et de [Localité 29] à [Localité 32] d’Est en Ouest, la pertinence d’une étude dans un périmètre aussi large n’est pas prouvée.

De plus, aucune activité de garage n’est citée dans le tableau de la page 21/55 et aucune information n’est précisée au sujet des baux cités, alors même que les valeurs au mètre carré des garages auraient fait l’objet d’une pondération, dont ni les données brutes, ni les coefficients, ne sont explicités.

Il s’ensuit que la valeur locative de 100 € / m² retenue par le cabinet d’expertise ne saurait être retenue.

déterminé le taux de rendement, en se référant à une étude du cabinet Brice Robert Arthur Loyd de mars 2024 (p. 24 et 25/55).

Les références de cette étude ne sont pas citées, de sorte que les autres parties ne peuvent critiquer sa méthodologie ou ses résultats.

Elle porterait sur « les volumes investis sur l’agglomération lyonnaise en 2023 », sans que ne soient précisés l’objet de ces investissements, ni ce qu’il est entendu par « agglomération lyonnaise ».

Il est affirmé, sans aucune justification, qu’il aurait été constaté une « forte résilience des locaux d’activité » et que le « taux prime à [Localité 30] a été fixé par consensus à 5,5% », alors que le taux de rendement des locaux d’activité aurait été de 5,20% en 2022.

Le cabinet retient finalement un taux de capitalisation de 8%, dont la corrélation avec les données réelles du marché immobilier local, qui ne sont jamais mentionnées avec précision, n’est pas justifiée.

Comme le soulève enfin le commissaire du Gouvernement, les loyers cités en page 21/55 n’étant, au delà de l’inadéquation d’une part d’entre eux, pas rapportés aux prix de cession des locaux loués, ils ne permettent pas de calculer un taux de capitalisation congruent.

Ainsi, si la valeur locative de 124 123 € / an avancée par l’expert était retenue :

◦un taux de capitalisation de 5,2% aboutirait à une valeur vénale de 2 386 980,77 euros ;

◦un taux de capitalisation de 8% aboutirait à une valeur vénale de 1 551 537,50 euros, le cabinet ayant ensuite commis une erreur de calcul de la valeur hors droits estimés à 6,9%.

Il en résulte qu’au regard de la pondération appliquée au bien de la SCI MAGS IMMO 4, aux écueils de la détermination de sa valeur locative et à ceux entachant le taux de capitalisation retenu, il n’est, au cas présent, pas opportun de retenir cette méthode d’évaluation.

Sur l’évaluation de la valeur de l’emprise expropriée

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES distingue la valorisation des places de stationnement de celle des simples voies d’accès et de circulation.

Concernant les places de stationnement, il se prévaut de l’avis du Domaine suivant :

dont il ressort

un prix moyen de : 7 437,50 euros

un prix médian de : 7 750,00 euros

Il invoque également les transaction suivantes :

dont il ressort

un prix moyen de : 7 366,60 euros

un prix médian de : 8 000,00 euros

et propose de retenir un prix de 7 500,00 euros par place de stationnement.

Pour la surface en nature de voies d’accès et de circulation, il retient les termes de comparaison cités dans l’avis du Domaine :

avant d’y appliquer un abattement de 50%, du fait que les ventes cités portent sur des terrains à bâtir, pour retenir un prix de 260 € / m².

Il se prévaut encore de la transaction suivante :

vente des 26 juin et 1er septembre 2024, de deux parcelles de terrain nu en nature de voie d’accès, sises [Adresse 1] et [Adresse 19] à [Localité 24], d’une surface total de 67 m², au prix de 9 400,00 euros, soit 140,30 € / m².

pour affirmer que son offre à 260 € / m² est satisfactoire.

Pour sa part, la SCI MAGS IMMO 4 tire argument des termes de comparaison cités dans le rapport du cabinet FRERAULT EXPERTISES :

La valeur retenue par l’expert de la partie, de 1 200 € / m², est appliquée à la surface pondérée du bien de la SCI MAGS IMMO 4 avant expropriation (1 162 m²) et après expropriation de l’emprise (1 054,60 m²), qui aboutirait à une perte de valeur de 128 900,00 euros.

Le rapport, qui combine les méthodes par capitalisation et par comparaison, appliquées à la surface pondérée du bien, avant et après expropriation, amène le cabinet à retenir une valeur vénale de l’emprise de 120 000,00 euros, soit 367 € / m².

Il a également été procédé à des recherches de transactions immobilières, dont quatre sont citées à titre de comparaison :

vente du 23 octobre 2019, d’un bâtiment d’activité neuf, sis [Adresse 7] à [Localité 26], d’une surface de 448 m², au prix de 158 000,00 euros, soit 353 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, après rectification de l’adresse, expose que ce parking est destiné à accueillir la construction d’un bâtiment artisanal, sur deux niveaux.

vente du 15 juin 2022, d’une parcelle en friche, sise [Adresse 2] à [Localité 36], d’une surface de 1 612 m², au prix de 671 940,00 euros, soit 417 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement révèle la délivrance et la transmission à l’acquéreur d’un permis de construire un bâtiment en R+1, comprenant trois ateliers et leurs bureaux administratifs, outre des annexes et stationnements, pour une surface de plancher de 1 044 m².

vente du 03 mars 2022, d’un terrain à bâtir sis [Adresse 8] à [Localité 24], d’une surface de 1 645 m², au prix de 670 320,00 euros, soit 407 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement note que la vente a eu lieu au prix d'1 euro et que la valorisation ne concerne que la détermination de l’assiette des droits de publicité foncière. Il ajoute que deux parcelles sont concernées par cette vente, pour une surface totale de 2 071 m², soit 323,67 € / m².

Il poursuit en indiquant que le permis de construire porte sur l’édification d’un immeuble collectif d’habitation, pour 3 192 m² de surface de plancher.

vente du 24 juin 2020, d’un terrain sis [Adresse 4] à [Localité 24], d’une surface de 294 m², au prix de 170 000,00 euros, soit 578 € / m².

Le commissaire du Gouvernement explique qu’une demande de permis de construire était en cours d’examen à la date de la vente.

Enfin, le commissaire du Gouvernement a recherché :

d’une part, les mutations intervenues en 2023 et 2024, portant sur des parkings de surface, dans un rayon de 1 kilomètre autour de l’emprise expropriée. Il a retenu :

vente du 09 février 2024, d’une place de stationnement sise [Adresse 3] à [Localité 24], au prix de 6 000,00 euros ;

vente du 27 février 2024, d’une place de stationnement sise [Adresse 5] à [Localité 38], au prix de 9 000,00 euros ;

vente du 11 avril 2023, de deux places de stationnement sises [Adresse 12] à [Localité 24], au prix de 15 000,00 euros, soit 7 500 € / place ;

aboutissant à :

un prix moyen de 7 500,00 € / place ;

un prix médian de 7 500,00 € / place.

Il estime donc les dix places de stationnement à 75 000,00 euros, pour une surface occupée de 120 m².

d’autre part, les mutations intervenues entre le mois de janvier 2023 et celui de décembre 2024, portant sur des terrains nus de 1 à 500 m², dans un rayon de 3 kilomètres autour de l’emprise expropriée. Après exclusion des terrains constructibles et des ventes à prix symbolique, il a retenu :

vente du 23 octobre 2023, d’une parcelle sise [Adresse 14] à [Localité 24], d’une surface de 13 m², au prix de 1 200,00 euros, soit 92,31 € / m² ;

vente du 10 mars 2023, d’une parcelle sise [Adresse 20] à [Localité 24], d’une surface de 96 m², au prix de 8 000,00 euros, soit 83,33 € / m² ;

vente du 28 novembre 2023, d’une parcelle sise [Adresse 11] à [Localité 36], d’une surface de 111 m², au prix de 45 000,00 euros, soit 405,41 € / m² ;

vente du 23 février 2023, d’une parcelle sise [Adresse 13] à [Localité 38], d’une surface de 181 m², au prix de 40 000,00 euros, soit 220,99 € / m² ;

vente du 26 mai 2023, de deux parcelles sises [Adresse 15] à [Localité 24], d’une surface de 94 m², au prix de 17 900,00 euros, soit 190,43 € / m² ;

vente du 26 juin 2024, de deux parcelles sises [Adresse 1] à [Localité 24], d’une surface de 67 m², au prix de 9 400,00 euros, soit 140,30 € / m².

Cette transaction est également citée par le SYTRAL MOBILITES.

Aboutissant à :

un prix moyen de 188,80 € / m² ;

un prix médian de 165,36 € / m².

Il propose de retenir le prix moyen et de l’appliquer au surplus de l’emprise expropriée, ainsi estimée à la somme arrondie de 39 080,00 euros (207 * 188,80 = 39 081,60).

*****

En premier lieu, c’est à juste titre que le commissaire du Gouvernement note la relative ancienneté des ventes de places de stationnement citées par le SYTRAL MOBILITES, dont certaines remontent à 2021 et 2022.

Il note aussi que la seule vente mentionnée par l’expropriant et ayant eu lieu en 2023 porte sur un bien situé à plus de deux kilomètres de l’emprise expropriée, alors que ses propres références sont à la fois plus récentes et plus proches géographiquement.

Ces critiques sont entérinées par la juridiction, qui ne retiendra donc pas les transactions proposées par le SYTRAL MOBILITES pour apprécier la valeur vénale du bien exproprié, eu égard aux mutations plus adaptées du commissaire du Gouvernement, en soulignant toutefois qu’en dépit de leur moindre pertinence, elles conduiraient à évaluer les places de stationnement à la même valeur, ce qui tendrait à démontrer une certaine uniformité et stabilité du prix de marché entre les différentes communes et entre 2021 et 2024.

Pour ce qui est du surplus de l’emprise, les griefs articulés par le commissaire du Gouvernement à l’encontre des mutations tirées par le SYTRAL MOBILITES de l’évaluation du service du Domaine, sont tout aussi fondés.

En effet, ces ventes datent de 2021 et 2022, alors que le marché immobilier lyonnais a connu une période récente mouvementée et baissière, et concernent des terrains à bâtir constructibles, sans justification du taux d’abattement appliqué.

Contrairement à ce qu’affirme la SCI MAGS IMMO 4, l’application par le SYTRAL MOBILITES d’un abattement au prix moyen de ces transactions, qui concernent des terrains à bâtir, ne résulte pas de la future expropriation, mais de l’inconstructibilité actuelle de l’emprise, découlant des contraintes urbanistiques imposées par le PLU.

Sa critique relative à l’absence d’activité économique est plus pertinente, dans la mesure où elle met en exergue une différence de consistance entre l’emprise expropriée et les transactions avancées par le SYTRAL MOBILITES à titre de comparaison. Pour autant, l’utilité et la valeur d’une voie d’accès et de circulation reste comparable entre une copropriété et un local commercial / industriel, à défaut de spécificités techniques de la voie d’accès, si bien que cet élément ne constitue pas un facteur déterminant.

Il demeure que l’ancienneté relative de ces transactions par rapport à celles avancées par le commissaire du Gouvernement, ainsi que l’aléa entourant le taux d’abattement à appliquer pour tenir compte de l’inconstructibilité de l’emprise expropriée, démontrée par la différence de prix au mètre carré entre le SYTRAL MOBILITES et le commissaire, commandent de les écarter du panel des références les plus appropriées.

La vente des 26 juin et 1er juillet 2024 est citée tant par le SYTRAL MOBILITES que par le commissaire du Gouvernement et porte sur un bien de consistance comparable à l’emprise expropriée, hors places de stationnement (voie d’accès et de circulation). Elle sera donc retenue.

En deuxième lieu, tous les termes de comparaison avancés par la SCI MAGS IMMO 4, dont la mutation est antérieure à 2022, sont dépourvus de référence de publication.

Cette absence de référence, qui interdit, le cas échéant, aux autres parties d’obtenir auprès du service de la publicité foncière les actes de mutation concernés, ne les mettent pas en mesure de débattre contradictoirement du bien-fondé ou de la pertinence de ces termes de comparaison (Civ. 3, 19 septembre 2024, 23-19.783), qui seront donc écartés.

Les autres termes de comparaison, issus du tableau en page 26/55, portent sur des biens bâtis, avec terrain intégré, et présentent un prix moyen de 1 265,33 € / m² de surface de plancher, quand le rapport d’expertise applique un prix de 1 200,00 € / m² à la surface pondérée du bien de la SCI MAGS IMMO 4.

Il a été vu que si la pondération des surfaces pourrait permettre de comparer utilement la valeur des surfaces non bâties de l’emprise expropriée avec des surfaces bâties, ce serait à la condition que le même barème de pondération ait été appliqué aux termes de comparaison, ce qui n’est manifestement pas le cas dans le rapport du cabinet FRERAULT EXPERTISES.

Dans ces conditions, il ne peut être tiré aucun enseignement utile des prix au mètre carré de surface de plancher de locaux d’activité cités, impropres à l’appréciation de la valeur de la partie d’emprise en nature de terrain nu, à usage de voie d’accès et de stationnement.

Enfin, les quatre ventes citées en page 32/55 du rapport concernent des terrains constructibles, dont aucun n’est situé dans le même secteur, ni même la même zone, que le bien exproprié, alors que la valeur d’un terrain nu est corrélée aux possibilités de construction offertes par le PLU.

Deux des ventes sont anciennes (2019 et 2020), toutes portent sur des terrains dotés d’une constructibilité certaine, voire importante, ce qui n’est pas le cas de l’emprise expropriée, de par sa configuration, sa localisation et la proximité des bâtiments déjà édifiés sur la parcelle.

Toutes les transactions citées par la SCI MAGS IMMO 4 seront donc écartées.

De surcroît, sa demande (mémoire, p. 7/19), qui tend à voir indemniser deux fois les places de stationnement, une fois à hauteur de 7 500,00 euros par unité et une seconde fois dans le cadre d’une appréciation globale de la valeur de l’emprise, est manifestement mal fondée.

En troisième lieu, les termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement ne font l’objet d’aucune critique pour ceux voués à évaluer la valeur des places de stationnement, dont le montant est d’ailleurs repris par la SCI MAGS IMMO 4.

Ses termes de comparaison afférent au surplus de l’emprise ne sont pas davantage critiqués.

Tous seront adoptés par la juridiction.

En quatrième lieu, il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu d’évaluer l’emprise expropriée de la manière suivante :

places de stationnement : 11 places à 7 500 € / unité, soit 82 500 euros ;

voies d’accès et de circulation : 36 816,00 euros ( (327 – (12 * 11)) * 188,80)

soit une valeur vénale totale de 119 316,00 euros, correspondant au montant du préjudice de dépossession subi.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES à la SCI MAGS IMMO 4 à la somme de 119 316,00 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et sollicité par les Défendeurs, sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

20% pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;

15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;

10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES à la SCI MAGS IMMO 4 à la somme de 12 931,60 euros.

Sur l’indemnité de clôture

Il est rappelé que l’indemnité à allouer à l’exproprié en raison de la suppression d’une clôture visant, non pas à compenser la valeur de la clôture supprimée, mais à replacer l’exproprié dans la situation où il se serait trouvé si l’expropriation n’était pas intervenue, et donc à permettre le remplacement de la clôture existante, il n’y a pas lieu de ternir compte de son état d’entretien ou de sa vétusté (Civ. 3, 27 février 1991, 89-70.289 ; Civ. 3, 26 mai 1994, 93-70.044).

En l’espèce, force est tout d’abord de constater que la SCI MAGS IMMO 4 commet une erreur patente de présentation de ses prétentions au dispositif de son mémoire, et qualifie improprement de « dépréciation du surplus » ce qui correspond en réalité au cumul de plusieurs indemnités distinctes, détaillées dans ses écritures, dont une indemnité de clôture.

Ensuite, sur ce poste, le SYTRAL MOBILITES et le commissaire du Gouvernement s’accordent sur une évaluation à 21 800,00 euros, après retranchement des lignes 1 et 2 du devis produit par la SCI MAGS IMMO 4.

La SCI MAGS IMMO 4 argue que son préjudice de ce chef serait de 34 400,00 euros, au vu du devis de Monsieur [F] [T], entrepreneur exerçant sous le nom commercial de HTP.

Les deux lignes querellées de ce devis portent sur la dépose des portails et clôtures, ainsi que sur la démolition du muret existant.

Si le poste de dépose des grilles et portails est légitime, dès lors que le SYTRAL MOBILITES ne s’y oppose pas et qu’il est ensuite prévu de les reposer, le prix avancé apparaît excessif, dès lors que les grilles sont simplement vissées dans le muret et que la dépose des portails ne présente pas davantage de difficulté.

Il ne sera retenu qu’à hauteur de 2 500 euros, au vu du coût de dépose chiffré au devis de la SARL AVETISS du 12 février 2025.

La démolition du muret, d’un coût de 7 800,00 euros, est superfétatoire et il appartiendra à l’expropriant de faire son affaire de cet ouvrage compris dans l’emprise expropriée.

La prestation de repose des grilles déposées est devisée à 6 800,00 euros par Monsieur [F] [T], mais à seulement 2 280,00 euros TTC par la SARL AVETISS.

Le montant des indemnités ne peut être fixé que dans la limite des prétentions des parties et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant, ce qui n’est pas le cas sur ce poste de préjudice.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de clôture due par le SYTRAL MOBILITES à la SCI MAGS IMMO 4 à 21 800,00 euros.

Sur l’indemnité de suppression des cuves enterrées

En l’espèce, ce poste de préjudice a également été englobé par la SCI MAGS IMMO 4 sous la qualification erronée de « dépréciation du surplus ».

Le SYTRAL MOBILITES propose une indemnisation du coût de déplacement des cuves enterrées, des tuyauteries et du séparateur à hauteur de 100 476,00 euros, selon devis de la société PC ENVIRONNEMENT, produit par la SCI MAGS IMMO 4.

La SCI MAGS IMMO 4 n’a pas pris la peine d’actualiser le tableau inséré en page 14/19 de son mémoire, malgré la production de la pièce précitée, et fait valoir que les cuves à fioul pourraient être remise en service à tout moment, si bien que leur expropriation partielle interdirait une potentielle activité future de station-service.

Le commissaire du Gouvernement n’a pas évalué ce poste de préjudice, considérant que l’activité de station-service ne correspond pas à l’usage effectif du bien exproprié, que la réhabilitation des cuves n’est pas envisageable sans étude alors qu’elles sont inutilisées depuis plus de dix ans et qu’il n’y a pas lieu de tenir compte d’une hypothétique situation future, qui prive le préjudice de caractère certain.

Sur ce point, il est à rappeler que seuls doivent être pris en considération l’usage effectif du bien exproprié à la date de référence et le préjudice causé avec certitude par l’expropriation.

De ce fait, le bien n’étant plus exploité comme station-service à la date de référence, il n’y a pas lieu de tenir compte d’une hypothétique possibilité d’utilisation future, au demeurant non démontrée (Civ. 3, 11 juillet 1977, 76-70.359 76-70.361 ; Civ. 3, 14 février 1996, 95-70.006), pour indemniser un préjudice incertain qui pourrait découler de l’impossibilité d’utiliser les cuves hors emprise pour reprendre cette activité abandonnée.

De surcroît, la SCI MAGS IMMO 4 ne saurait être indemnisée du coût des travaux de démantèlement de la station-service, chiffré par la société PC ENVIRONNEMENT, alors qu’elle est tenue d’une obligation de dépollution découlant des articles L. 511-1 et suivants du code de l’environnement dans le cadre de la cessation définitive de son activité sur l’emprise expropriée, qui ne constituent pas un préjudice résultant de la mesure de dépossession forcée (Civ. 3, 22 septembre 2010, 09-69.050).

Par conséquent, aucune indemnité ne sera accordée de ce chef.

Sur l’indemnité de remplacement du auvent

En l’espèce, ce poste de préjudice a également été englobé par la SCI MAGS IMMO 4 sous la qualification erronée de « dépréciation du surplus », alors que les autres parties le distinguent.

Le SYTRAL MOBILITES critique l’imprécision et la confusion de la demande, qui ne permet pas de distinguer précisément le coût de ces travaux, avant de proposer une indemnité de 80 000 euros.

La SCI MAGS IMMO 4 se prévaut de travaux de réorganisation du site, pour un montant moyen de 303 704,90 euros HT.

L’impossibilité de maintenir le auvent actuel n’est pas contestée par le SYTRAL MOBILITES, qui avait proposé de financer son déplacement.

Une partie seulement de l’ouvrage étant située dans l’emprise expropriée, dont deux piliers, il devra être démoli et reconstruit.

Ces prestations de démolition et reconstruction sont devisées :

par la SARL AVETISS, au prix de 116 400,00 euros TTC, dont 36 000,00 euros de frais de démolition ;

par la SAS C BAT CONCEPT, au prix de 75 600 euros TTC, dont 21 600,00 euros de frais de démolition.

Le commissaire du Gouvernement, sur la base de ces devis, estime le coût moyen des travaux de remplacement du auvent à 80 000,00 euros.

Les frais de démolition mentionnés dans ces devis apparaissent surévalués, dans la mesure où cette prestation est chiffrée au devis de la société PC ENVIRONNEMENT à hauteur de 2 200 euros HT (2 640 euros TTC, page 28/39).

Les seuls frais de reconstruction du auvent s’élèvent à 54 000,00 euros selon le devis de la SAS C BAT CONCEPT.

Le montant des indemnités ne peut être fixé que dans la limite des prétentions des parties et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant, ce qui n’est pas le cas sur ce poste de préjudice.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remplacement du auvent due par le SYTRAL MOBILITES à la SCI MAGS IMMO 4 à 80 000,00 euros.

Sur l’indemnisation du surplus des travaux de réaménagement du site

En l’espèce, ainsi que l’ont souligné le SYTRAL MOBILITES et le commissaire du Gouvernement, la nécessité des travaux de réaménagement envisagés pour « garantir le maintien des activités économiques exercées », chiffrés à 364 000,00 euros, n’est pas démontrée.

Le préjudice lié à leur coût de réalisation n’est donc pas établi de manière certaine.

Par conséquent, aucune indemnité ne sera accordée de ce chef.

Sur l’indemnité de dépréciation du surplus

En cas d’expropriation partielle, la perte de valeur subie par le surplus de la propriété peut donner lieu à réparation, sous réserve qu’elle résulte directement de l’emprise pour laquelle l’expropriation a été ordonnée (Civ. 3, 3 octobre 2024, 23-20.548).

En l’espèce, la SCI MAGS IMMO 4 argue d’une dépréciation du surplus de son bien, aux motifs que :

▪les emplacements de stationnement expropriés servent à la présentation de véhicules ou à leur stationnement ;

▪la diminution de la première partie de la parcelle réduira donc la « surface de vitrine » du terrain et sa capacité de stockage ;

▪il ne sera plus possible de remettre la station-service en activité ;

▪la perte du auvent réduira le confort de l’accueil des clients et des ventes ;

▪le cabinet FRERAULT EXPERTISES a estimé la perte de valeur des fonds de commerce des sociétés d’exploitation à 357 000,00 euros ;

▪le maintien d’une activité normale impliquait la réalisation de travaux de réorganisation du site.

Le SYTRAL MOBILITES avance que l’expropriée ne justifierait pas d’une perte de valeur de la partie de son bien hors emprise, qui resterait parfaitement utilisable. Il observe que, selon le cabinet FRERAULT EXPERTISES, la différence de valeur du bien avant et après expropriation serait inférieure au montant des indemnités, de sorte qu’il n’y aurait aucune dépréciation effective du surplus.

Il ajoute que l’incidence de l’expropriation sur les fonds de commerce ne se retrouve pas nécessairement sur la valeur du foncier et conteste qu’une telle indemnité puisse s’élever à la valeur des places de stationnement expropriées.

Le commissaire du Gouvernement expose que la perte de places de stationnement est de nature à affecter la valeur du surplus de la parcelle et qu’il conviendrait d’allouer une indemnité identique à celle accordée au titre de la dépossession de ces mêmes places.

Au cas présent, bien que l’expropriation conduise à un recul du front du surplus de la parcelle, il se situera toujours en bordure de la route de [Localité 27] et conservera une longueur similaire.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que le nombre de véhicules pouvant être stationnés en exposition le long la voie publique s’en trouvera diminué, ni que la perte, réduite, de capacité de stockage soit de nature à dévaloriser le surplus de la parcelle.

L’argument relatif à la perte du auvent est vain, dès lors qu’une indemnité est accordée pour son remplacement.

De plus, il a été vu que la nécessité de procéder à des travaux de réaménagement du site n’était pas établie.

En outre, la perte de valeur des fonds de commerce, calculée par le cabinet FRERAULT EXPERTISES au taux de 11,10%, se fonde la seule perte de surface pondérée de la parcelle, majorée de 20% au regard du fait qu’elle se situe en front de parcelle, alors qu’une partie significative de la surface de l’emprise expropriée était dédiée à l’accès au site et à la circulation.

Au demeurant, la SCI MAGS IMMO 4 ne justifie pas que la moindre praticité de la circulation sur le site hors emprise soit suffisante pour en déprécier la valeur.

Il s’ensuit qu’elle ne rapporte pas la preuve de la perte de valeur du surplus de son bien partiellement exproprié, du fait de la dépossession de l’emprise pour laquelle elle est déjà indemnisée.

Il est à souligner, à ce titre, qu’en tout état de cause cette perte de valeur ne saurait être fixée au même montant que celui des places de stationnement expropriées, alors que le préjudice allégué est distinct.

Par conséquent, aucune indemnité ne sera accordée de ce chef.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités d’expropriation dues par le SYTRAL MOBILITES à la SCI MAGS IMMO 4 pour :

l’emprise de 327 m², à détacher de la parcelle sise [Adresse 10] à [Localité 36], cadastrée section BS, n° [Cadastre 22], d’une superficie totale de 3 076 m² ;

à la somme de 234 047,60 euros, se décomposant comme suit :

119 316,00 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ;

12 931,60 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

21 800,00 euros, au titre de l’indemnité de clôture ;

80 000,00 euros, au titre de l’indemnité de remplacement du auvent ;

DEBOUTE le SYTRAL MOBILITES et la SCI MAGS IMMO 4 de leurs demandes plus amples ou contraires au titre des indemnités d’expropriation, en particulier s’agissant de l’indemnité de suppression des cuves enterrées, du surplus des travaux de réaménagement du site et de dépréciation du surplus ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance.

Fait à [Localité 30], le 21 juillet 2025.

La Greffière Le Juge

H. BROUTIN V. BOULVERT