TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/08069 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XJV

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [E] [B], demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e GENEAUX Franck, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

Madame [V] [P], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e RUIZ Maria, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/08069 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XJV

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 mars 2015, M. [E] [B] a donné à bail à Mme [V] [H] née [P] un bail portant sur un logement meublé sis [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 450 euros, outre 100 euros à titre de provision sur charges.

Le 9 juin 2020, M. [E] [B] a fait délivrer à Mme [V] [H] née [P] un congé pour reprise à effet du 16 mars 2021.

Mme [V] [H] née [P] s’est maintenue dans les lieux et M. [E] [B] l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Paris statuant en référé.

Par ordonnance rendue le 9 juillet 2021, le juge des référés a :

déclaré recevables les demandes reconventionnelles de Mme [V] [H] née [P], constaté l’existence d’une contestation sérieuse, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales de M. [E] [B] en validation de congé, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation, débouté M. [E] [B] de sa demande en paiement de provision au titre des impayés, débouté Mme [V] [H] née [P] de sa demande d’expertise et consignation des loyers,condamné M. [E] [B] à payer à Mme [V] [H] née [P] la somme de 1619,39 euros de régularisation des charges de 2018, 2019 et 2020, débouté les parties du surplus de leurs demandes, dit que chacune conserverait la charge des dépens engagés par elle, dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et en application de l’article 700 du code de procédure civile, rappelé l’exécution provisoire de droit.

M. [E] [B] a fait assigner Mme [V] [H] née [P] au fond pour voir valider le congé délvré pour reprise et ordonner l’expulsion de Mme [V] [H] née [P].

Par jugement rendu le 19 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection a :

débouté M. [E] [B] de sa demande de validation du congé pour reprise à son bénéfice, en date du 9 juin 2020 à effet au 16 mars 2022 à minuit et des demandes accessoires en expulsion, séquestration des meubles, paiement d’une indemnité d’occupation ; dit que le bail s’est reconduit tacitement pour un an au 17 mars 2021 et 17 mars 2022 ;ordonné à M. [E] [B] de faire installer une VMC dans la cuisine et la salle de bain du logement, mettre aux normes l’installation électrique du logement afin que Mme [V] [H] née [P] puisse utiliser ses plaques de cuisson, dans les trois mois de la signification de la décision, sous astreinte de 20 euros par jour de retard, passé ce délai, sur une période de deux mois ;ordonné pour le désordres d’infiltration par eaux pluviales, une expertise des lieux ;sursis à statuer sur la demande de dommages et intérêts de Mme [V] [H] née [P] pour trouble de jouissance dans l’attente des résultats de l’expertise ordonnée ;rejeté la demande de consignation des loyers dans l’attente des résultats de l’expertise ordonnée ;donné acte à M. [E] [B] de son accord pour la transmission de quittance par tout moyen des loyers et charges payés , mai 2023 inclus et à défaut de transmission dans le mois de la signification de la décision, sous astreinte de 10 euros par jour de retard sur une période de deux mois ; débouté Mme [V] [H] née [P] de sa demande de dommages et intérêts pour non-production des quittances ;ordonné à M. [E] [B] de procéder à la régularisation des charges 2022 dans les 15 jours de la réception de l’arrêté annuel des charges de copropriété, dont il justifiera, sous astreinte de 10 euros par jour de retard, sur une période de deux mois passé ce délai, par tout moyen ; condamné M. [E] [B] à rembourser à Mme [V] [H] née [P] la somme de 1200 euros de provision sur charges 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le 14 décembre 2023, M. [E] [B] a fait délivrer à Mme [V] [H] née [P] un congé pour vendre, à effet du 16 mars 2024.

Selon exploit délivré le 30 juillet 2024, M. [E] [B] a fait assigner Mme [V] [H] née [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé et expulsion.

Lors de l’audience du 21 octobre 2025 M. [E] [B], représenté par son Conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Mme [V] [H] née [P] de sa demande de jonction des procédures,

— juger valable le congé pour vente,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [V] [H] née [P] ainsi que de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets immobiliers appartenant à Mme [V] [H] née [P] garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il plaira au juge des contentieux de la protection de désigner aux frais de Mme [V] [H] née [P],

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle depuis le 17 mars 2024 à la somme de 540 € jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ou expulsion,

— condamner Mme [V] [H] née [P] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance du fait de sa résistance abusive en se maintenant indûment dans les lieux,

— condamner Mme [V] [H] née [P] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral du fait de sa résistance abusive en se maintenant indûment dans les lieux,

— débouter Mme [V] [H] née [P] de ses demandes reconventionnelles devenues sans objet,

— fixer en tant que de besoin la provision pour charges versée par Mme [V] [H] née [P] à la somme de 80 € à compter du jugement,

— condamner Mme [V] [H] née [P] à lui payer la somme de

2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais de signification du congé pour reprise en date du 14 décembre 2023,

— juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il forme ses demandes au visa des articles 15-1 et 15-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Il s’oppose en premier lieu à toute jonction avec la procédure précédente, estimant que celle-ci est terminé pour avoir définitivement invalidé le congé pour reprise délivré le 9 juin 2020. Il soutient dès lors que l’expertise a pour seul but d’éclairer la juridiction sur la demande de dommages-intérêts formée à titre reconventionnel par Mme [V] [H] née [P]. Il conclut que sa présente procédure aux fins de validation du congé pour vendre est sans lien avec la précédente.

Il soutient ensuite que son congé est valide, pour avoir été délivré dans le délai imparti de trois mois. Il souligne que sa validité doit s’apprécier de manière objective. A cet égard, il précise avoir effectivement mis en vente son bien selon mandat signé auprès d’un agent immobilier le 2 février 2024, pour une durée de 12 mois tacitement renouvelable. Il précise avoir signé un avenant pour en diminuer le prix, lequel sera signifié à Mme [V] [H] née [P] lorsqu’il aura trouvé un acquéreur, afin de respecter son droit de préemption. Il souligne que si le bien n’a pas encore été vendu, c’est en raison du refus opposé par Mme [V] [H] née [P] aux visites de l’agent immobilier.

Il conclut, en application de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [V] [H] née [P] a été déchue de tout titre d’occupation à l’issue du délai fixé au congé, de sorte qu’il s’estime fondé à solliciter son expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de 20% jusqu’à la libération des lieux.

Il soutient par ailleurs que Mme [V] [H] née [P] a résisté abusivement à son obligation de laisser visiter les lieux en vue de leur vente, résultant du paragraphe 12 du bail. Il estime que ce refus lui a fait perdre une chance de vendre son bien depuis 18 mois ; qu’à cet égard, le marché immobilier étant baissier, il a été contraint de diminuer le prix de vente de 50 000 €. Il ajoute subir un préjudice moral, en ce qu’il vit mal l’impossibilité de retrouver la maîtrise de sa propriété, ce retentissement psychologique étant aggravé par son âge.

En réponse aux demandes reconventionnelles formées par Mme [V] [H] née [P], il précise avoir adressé un remboursement de 1 378 € à Mme [V] [H] née [P] au titre de la régularisation des charges pour les années 2022 à 2024. Il reconnaît que la provision sur charges prévue au bail est trop élevée, de sorte qu’il sollicite sa diminution à la somme de 80 €. Il ajoute avoir délivré les quittances de loyer jusqu’au mois d’octobre 2025.

En réponse Mme [V] [H] née [P], représentée par son Conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— ordonner la jonction de l’affaire avec la procédure n°RG 22/05396, actuellement pendante devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4],

— surseoir à statuer sur les demandes de M. [B] dans l’attente du renvoi du premier dossier en audience de plaidoiries,

Subsidiairement,

— déclarer nul le congé délivré le 14 décembre 2023,

— débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation,

— fixer à 80 euros le montant de la provision pour charges,

— condamner M. [B] à lui remettre la quittance de loyers originale concernant les mois d’août 2024 à octobre 2025 inclus et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner M. [B] à verser à son conseil la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et le condamner aux entiers dépens.

Elle forme ses demandes sur le fondement de l’article 367 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989.

Elle soutient qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de joindre les deux procédures en cours afin que l’ensemble des questions relatives au contrat de bail soient examinées dans le cadre d’une seule et même instance.

Subsidiairement, elle soutient que le congé pour vendre lui ayant été délivré le 14 décembre 2023 est nul. Il rappelle qu’en application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le juge doit vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par cet article. Elle considère que M. [B] fait preuve d’une stratégie douteuse, notamment en ce qu’il a consenti un mandat sans exclusivité pouvant être dénoncé à tout moment. Elle conteste toute obstruction, précisant ne jamais avoir été préalablement contactée par l’agent immobilier pour convenir d’un rendez-vous. Elle précise avoir autorisé la visite des lieux dès qu’elle a reçu un courrier en ce sens. Elle considère qu’en réalité, M. [B] ne souhaite pas vendre le logement mais le relouer à des conditions plus avantageuses. Elle conclut que le congé a été frauduleusement délivré pour faire échec à la procédure en cours. Elle considère par ailleurs que les préjudices allégués par M. [B] ne sont pas démontrés.

Reconventionnellement, elle se prévaut du caractère excessif de la provision au regard des charges réelles pour solliciter sa diminution à la somme de 80 €. En application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1989, elle sollicite la délivrance de quittances de loyers, indiquant n’avoir été destinataire que d’une copie, portant mention d’un tampon d’avocat.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il n’apparaît pas de l’intérêt d’une bonne justice de prononcer la jonction de la présente procédure avec celle enrôlée sous le n°RG 22/05396, le sursis à statuer précédemment prononcé par jugement rendu le 19 juillet 2023 ne concernant que la demande de dommages-intérêts pour troubles de jouissance présentée par Mme [V] [H] née [P] et la présente procédure concernant des demandes distinctes.

Sur la validité du congé délivré le 14 décembre 2023

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “I. – Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

II. – […]

III. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.”

En l’espèce, M. [E] [B] a fait délivrer à Mme [V] [H] née [P] un congé pour vendre le 14 décembre 2023, soit trois mois avant la reconduction tacite du bail au 17 mars 2024.

Ce congé a été délivré dans un contexte où M. [E] [B] avait vu son précédent congé pour reprise invalidé quelques mois plus tôt, par jugement rendu 19 juillet 2023. Ainsi, dans le cadre de précédentes procédures initiées en référé et au fond, M. [E] [B] avait soutenu depuis 2020 qu’il entendait reprendre les lieux pour les habiter personnellement. Il reconnaît lui-même avoir décidé de changer le motif de son congé à la suite de la précédente décision du 19 juillet 2023, dans la mesure où celui-ci était plus objectif et ne pouvait être contrôlé qu’a posteriori.

Or, il résulte de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précité que le juge apprécie la réalité du motif du congé et, par tant, sa sincérité. Celui-ci est apprécié à la date de signification du congé, des éléments postérieurs pouvant toutefois servir à étayer ce motif.

Si M. [B] indique avoir décidé finalement de vendre le logement donné à bail, après avoir soutenu pendant plusieurs années qu’il entendait l’habiter personnellement, force est de constater qu’à la date de signification du congé, aucune démarche n’avait été réalisée en ce sens.

Ainsi, un mandat de vente sans exclusivité ne sera consenti que plusieurs mois après la signification du congé, le 2 février 2024. De la même manière, il est insuffisament justifié des démarches entreprises pour procéder à sa vente, postérieurement à ce mandat, l’agent immobilier ne faisant qu’évoquer plusieurs passages au domicile de Mme [V] [H] née [P] sans prise de contact préalable, de sorte qu’il ne peut être exclu une absence ou indisponibilité de cette dernière pour répondre à ces sollicitations. Ainsi, il n’est justifié que d’un envoi de courrier par lettre recommandée avec accusé de réception par l’agence, plus d’un an après la date d’effet du mandat, soit au mois de mars 2025 et alors que la présente procédure était initiée. A cet égard, il est observé que M. [B] reconnaît qu’une visite des lieux a pu intervenir suite à ce courrier, de sorte qu’aucune obstruction de Mme [H] née [P] n’est caractérisée.

Il résulte de ce qui précède que le motif de la vente du bien a été invoqué après une première invalidation d’un congé pour reprise, et alors qu’aucune démarche concrète n’était en cours pour ce faire, la première visite du bien par un professionnel n’étant intervenue que 15 mois plus tard et alors que la procédure aux fins d’expulsion était en cours.

Dans ces conditions, la réalité du motif du congé délivré à Mme [V] [H] née [P] n’est pas établie et M. [E] [B] sera débouté de ses demandes aux fins de validation du congé et de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages intérêts pour résistance abusive.

Sur l’accord des parties pour modifier le montant de la provision sur charges

Les parties s’accordent à dire que le montant de la provision sur charges courantes prévue au bail est trop élevée au regard des charges réelles, donnant lieu à des régularisations en faveur de la locataire.

Ainsi, M. [E] [B] comme Mme [V] [H] née [P] souhaitent modifier ce montant pour le fixer à 80 euros par mois. Il leur en sera donné acte.

Sur la demande au titre des quittances de loyer

M. [B] justifie de la délivrance de quittances de loyers par l’intermédiaire de son conseil dans le cadre de la présente procédure, de sorte que la demande tendant à lui faire injonction de les produire sous astreinte sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [E] [B], qui succombe principalement à l’instance, supportera la charge des dépens.

L’équité commande cependant de ne pas faire application de l’article 700 2° du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande de jonction de l’affaire avec la procédure n°RG 22/05396,

Dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer,

Déboute M. [E] [B] de sa demande de validation du congé délivré le 14 décembre 2023, et de ses demandes subséquentes en expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et paiement de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive de Mme [V] [H] née [P],

Dit que le bail s’est renouvelé tacitement le 17 mars 2024 et le 17 mars 2025,

Constate l’accord des parties pour fixer à 80 euros mensuels le montant de la provision sur charges due par Mme [V] [H] née [P] pour le logement donné à bail, sis [Adresse 2] à [Localité 5] ;

Déboute Mme [V] [H] née [P] de sa demande tendant à enjoindre à M. [E] [B] de produire l’original des quittances de loyer sous astreinte ;

Condamne M. [E] [B] aux dépens de l’instance ;

Rejette la demande formée au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection, et la greffière, le 8 janvier 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION