TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/51859 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4GPR

N° : 6

Assignation du :

04 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 mars 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic la société LANCE & LE GOER

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Sylvie LOCATELLI, avocat au barreau de PARIS – #D1068

DEFENDERESSE

S.C.I. WHITE ROC INVEST

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Sandrine VICENCIO, avocat au barreau de PARIS – #A0939

DÉBATS

A l’audience du 18 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La SCI White Roc Invest est propriétaire du lot n°4 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 2].

L’immeuble est soumis au statut de la copropriété. Son règlement décrit le lot n°4 de la façon suivante :

« Au rez-de-chaussée avec accès porte droite dans la cour commune, un local d’activité (…) »

Exposant que la copropriété subit des nuisances résultant de la mise en location meublée du lot n°4 pour de courtes durées proposées à des locataires de passage n’y élisant pas domicile, et alors que cette activité est, selon lui, contraire au règlement de copropriété qui prohibe l’exploitation d’un garni ainsi qu’à la destination du local qui est un local à usage d’activité artisanale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] a, par exploit délivré le 4 mars 2024, fait citer la SCI White Roc Invest devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

condamner la défenderesse à cesser son activité commerciale de location en garni, sous astreinte provisoire de 5000€ par infraction constatée par commissaire de justice au frais de la défenderesse, passé un délai de 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance et pendant une durée de six mois,la condamner à retirer ses annonces sur les plateformes Checkmyguest et Home To Go, sous astreinte de 1000€ par jour de retard constaté passé un délai de dix jours à compter de la signification de la décision pendant une durée de six mois, et être autorisé à faire procéder à des constats aux frais de la défenderesse,condamner la défenderesse à effectuer l’ensemble des démarches destinées à modifier la destination du lot n°4 en lot d’habitation sous astreinte de 1000€ par jour de retard constaté passé un délai de dix jours à compter de la signification de l’ordonnance, pendant une durée de six mois et être autorisée à procéder à des constat aux frais de la défenderesse,subsidiairement, condamner la défenderesse à restituer au lot 4 un usage conforme au règlement de copropriété en cessant toute exploitation à visée hôtelière et touristique sous astreinte de 1000€ par jour de retard constaté, et être autorisée à procéder à des constats aux frais de la défenderesse,condamner la défenderesse au paiement de la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens donc les procès-verbaux de constat.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 18 février 2025, la requérante a maintenu les termes de son acte introductif d’instance.

En réponse, la défenderesse conclut au non lieu à référé et sollicite la condamnation du requérant à lui verser la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées à l’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur la demande de cessation des locations touristiques

Le syndicat des copropriétaires soutient que le règlement de copropriété prohibe l’exploitation de garni, notion qui renvoie à l’actuelle location touristique, et rappelle que l’état descriptif de division définit le lot n°4 comme un local d’activité, au contraire des autres lots du rez-de-chaussée qui sont décrits comme locaux commerciaux. Il en déduit que le local n’est pas un local commercial et qu’en procédant à des locations touristiques de courtes durées, activité par nature commerciale, la défenderesse ne respecte ni la clause relative à la prohibition de l’exploitation de garni ni la destination de l’immeuble, qui est à usage mixte commercial, artisanal et d’habitation mais pas à usage d’hôtellerie, ni enfin la destination du local, qu’elle qualifie de local d’activité artisanale. Elle ajoute qu’il n’est pas démontré que la défenderesse aurait sollicité une autorisation de la ville de [Localité 7] pour procéder à des locations meublées touristiques.

En réponse, la défenderesse soutient que son local est un local commercial et qu’il est entièrement donné à bail meublé pour de courte durée, ce que permet explicitement le règlement de copropriété, qui autorise la location meublée d’un appartement en son entier. Elle conteste ainsi la définition de l’exploitation d’un garni donnée par le requérant.

Le syndicat des copropriétaires fonde ses prétentions sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Toutefois, il développe l’existence d’un trouble manifestement illicite sans démontrer l’urgence, de sorte qu’il convient de se référer aux seules dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 835, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

* sur la violation de la destination de l’immeuble et du local

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 8 de la loi dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Il résulte de ces dispositions que la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est limitée par le droit concurrent des autres copropriétaires et par l’intérêt supérieur de l’immeuble qui résulte de sa destination. Cette liberté peut ainsi être précisée ou encadrée par le règlement de copropriété, lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble stipule, Section II, article 2°/ que :

« Les bâtiments de L’ENSEMBLE IMMOBILIER sont destinés à usage mixte : habitation et professionnel à l’exception des rez-de-chaussée réservés exclusivement à l’exercice d’activités commerciales, artisanales ou libérales tant sous forme individuelle que sous forme sociétaire.

(…)

Les appartements et les locaux devront être occupés par des personne de bonne vie et mœurs.

La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l’organisation d’une pension de famille ou de l’exploitation d’un garni. Mais la location meublée d’un appartement en son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d’une pièce d’un appartement ».

Le lot n°4 est situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et est défini, selon l’état descriptif de division, comme un « local d’activité ».

Il n’est pas contesté par la défenderesse que celle-ci exerce une activité de location de courte durée au sein du lot n°4 de l’immeuble.

La défenderesse justifie, par la communication de la déclaration CBD adressée au centre des impôts fonciers le 18 avril 2005, que le lot n°4 était à usage de commerce à cette date.

A défaut de communiquer tout élément démontrant que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, condition exigée par l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, il n’est pas établi, avec l’évidence requise en référé, que l’activité actuellement exercée par la défenderesse, le serait en violation des dispositions précitées du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, le requérant succombe à démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de l’absence d’autorisation de la ville de [Localité 7].

Le requérant estime par ailleurs que la définition d’exploitation « en garni » renvoie à la notion de location en garni, définie par l’article 55 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 7], comme « une location en meublée dans laquelle le bailleur ou le logeur fournit des prestations secondaires, telles que location de linge, entretien et nettoyage des locaux, préparations culinaires (petits déjeuners), etc… ».

Les annonces publiées par la défenderesse sur les sites d’annonces de meublés touristiques ne permettent pas d’établir qu’un service de restauration ou des prestations d’entretien et de nettoyage des locaux seraient proposées pendant la durée du séjour (à l’exception d’un nettoyage final insuffisant pour répondre au critère de location en garni). Dès lors, il n’est pas démontré, avec évidence, que l’exploitation d’un meublé touristique telle qu’elle est décrite en l’espèce correspond à la définition donnée par l’article 55 précité.

En outre, il convient de relever que le Larousse Illustré 1987 définit le « garni » comme une « maison, chambre qui se loue toute meublée ». Le Larousse n’exige pas la réalisation de prestations particulières pour qualifier le garni.

Dès lors, la notion de garni apparaît insuffisamment précise et explicite au terme du règlement de copropriété, de sorte que seul le juge du fond a le pouvoir d’interpréter cette clause et d’apprécier si l’exploitation d’une activité de meublé de tourisme caractérise une violation de la destination de l’immeuble, alors en outre que la destination du rez-de-chaussée est commerciale, artisanale ou libérale.

En effet, s’il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’appliquer les termes d’un règlement de copropriété lorsque ses stipulations sont claires, l’interprétation de clauses sujettes à plusieurs lectures échappe en revanche à sa compétence.

De surcroît, il convient d’observer que si le règlement de copropriété interdit l’exploitation d’un garni (défini par le Larousse comme une maison ou une chambre qui se loue toute meublée), il stipule « Mais la location meublée d’un appartement en son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d’une pièce d’un appartement», autorisation qui semble ainsi contredire l’interdiction précitée.

Pour les raisons précitées, échappe également à l’office du juge des référés l’appréciation de la violation de la destination du local, dès lors que la notion de « local d’activité » apparaît insuffisamment précise pour exclure l’exploitation d’une activité de meublé touristique en son sein avec l’évidence requise en référé, cette conclusion ne pouvant être tirée de la seule définition des autres locaux du rez-de-chaussée en comparaison avec celle donnée du lot 4, les clauses relatives à la destination d’un lot devant être interprétées strictement.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires succombe à démontrer, en référé, que la défenderesse exploite les lieux en violation manifeste de la destination de l’immeuble et de la destination de son local.

* sur le trouble anormal de voisinage

Le syndicat des copropriétaires soutient par ailleurs que les locations touristiques causent des nuisances à la collectivité des propriétaires, caractérisant un trouble anormal de voisinage. En réponse, la défenderesse estime que les éléments versés aux débats sont insuffisants à établir l’existence d’un tel trouble.

Nul ne doit causer à autrui un trouble du voisinage. Il appartient à celui qui se plaint d’un tel trouble de démontrer que les nuisances dépassent les inconvénients normaux du voisinage.

Les troubles anormaux de voisinage peuvent, lorsqu’ils sont caractérisés, constituer un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit quatre attestations de propriétaires ou occupants de l’immeuble. Il en résulte que deux d’entre elles ont été rédigées par un seul propriétaire, Monsieur [I], de sorte que le syndicat des copropriétaires ne verse en réalité aux débats que le témoignage de trois personnes.

Plus précisément, Monsieur [U] fait état de nuisances sonores, liées à la présence d’un grand groupe de touristes qui a occupé le patio en décembre 2023, ainsi que de nuisances lumineuses régulières liées à l’oubli fréquent de la lumière de la véranda par les locataires. Il relate également une soirée bruyante qui s’est déroulée dans le patio au mois de janvier 2024 qui l’a conduit à intervenir à plusieurs reprises pour faire cesser les nuisances.

Monsieur [I] fait état des mêmes nuisances survenues au mois de décembre 2023, et évoque le dérangement causé dans la nuit du 15 décembre 2023 par l’utilisation intempestif de l’interphone en pleine nuit par des touristes qui n’arrivaient pas à franchir la seconde porte d’immeuble, ainsi qu’au terme du seconde attestation, le dépôt d’un sac poubelle abandonné dans la cour en avril 2024 par des locataires ayant quitté les lieux.

Monsieur [W] évoque la présence de déchets dans la cour pendant plusieurs heures entre décembre 2023 et avril 2024, voire plusieurs jours en avril, ainsi que la présence de mégots dans les jardinières, présence constatée à huit reprises entre décembre 2023 et avril 2024.

Aux mois de juin, septembre et octobre 2024, sont communiquées des photographies adressées à la société défenderesse, sur lesquelles peut être constatée la présence de sacs poubelles entreposées dans la cour commune ou dans le local à vélo. Il est également fait état à deux reprises de locataires ayant utilisé l’échelle du patio pour monter sur le toit terrasse. Enfin, le 22 octobre 2024, le syndic a informé la société défenderesse que des touristes avaient laissé les deux portes d’accès à l’immeuble ouverte, refusant qu’elles soient refermées et les rouvrant systématiquement.

Ces témoignages, s’ils établissent la réalité de nuisances subies par la collectivité des occupants de l’immeuble, ne sont néanmoins pas suffisants pour établir, avec l’évidence qui s’impose en référé, qu’elles excèdent les inconvénients normaux du voisinage. En effet, le caractère répété, prolongé et perturbant des nuisances sonores n’est pas démontré dès lors que seulement quatre événements bruyants et dérangeants sont relevés par les témoins (le 10 décembre 2023, les 15/16 décembre 2023, une soirée en janvier 2024, le 21 octobre 2024), et qu’en ce qui concerne l’entrepôt des déchets, une dizaine d’événements est relatée.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur les demandes relatives à la cessation des locations touristiques, le trouble n’apparaissant pas suffisamment documenté pour être démontré avec l’évidence requise en référé.

Sur la demande de modification de la destination du lot n°4 en lot d’habitation

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse à procéder aux démarches de modification de la destination de son lot en habitation.

Toutefois, et conformément au disposition de l’article 544 du code civil et du caractère absolu du droit de propriété, le propriétaire ne peut être contraint à modifier la destination de son lot, actuellement défini comme un local d’activité, ce dernier ne s’étant pas, au demeurant, engagé à modifier cette destination au terme de l’assemblée générale du 5 mai 2023, cette modification procédant uniquement du souhait des autres copropriétaires.

Dès lors, l’ensemble des attestations produites qui évoque que le gérant de la société White Roc Invest souhaitait loger sa fille dans les lieux à titre d’habitation est sans incidence sur le fait qu’un copropriétaire ne peut être contraint à la modification de la destination de son lot.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande subsidiaire de restitution au lot 4 de sa destination

Pour les raisons précitées, il n’entre pas dans le pouvoirs du juge des référés de statuer sur la demande subsidiaire, celle-ci nécessitant que les clauses du règlement de copropriété soient interprétées, ce qui échappe à la compétence du juge des référés.

Sur les demandes accessoires,

Succombant à l’instance, le requérant conservera la charge de ses dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, aucune considération d’équité ne justifie de faire droit à la demande de la défenderesse aux fins de voir condamné le requérant au paiement d’une indemnité de procédure en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales et sur la demande subsidiaire ;

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 26 mars 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN