TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [E] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09397 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCJW

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 février 2026

DEMANDERESSE

HENEO, SAS dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [D]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 février 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09397 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCJW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2023 à effet au 10 novembre 2023, la société HENEO a conclu avec M. [E] [D] un contrat d’occupation temporaire portant sur un logement meublé à usage d’habitation au sein d’une résidence universitaire située [Adresse 1], à [Localité 3], pour une redevance mensuelle de 415,18 euros charges et prestations complémentaires incluses.

Se prévalant du dépassement de la durée du contrat et par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, la société HENEO a fait signifier à M. [E] [D] un congé pour le 31 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, la société HENEO a fait assigner M. [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que le bail a pris fin le 9 novembre 2024 à minuit,

— valider le congé donné en date du 4 décembre 2024 avec effet à la date du 31 janvier 2025,

— ordonner sans délai l’expulsion de M. [E] [D] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner M. [E] [D] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance actualisée,

— condamner M. [E] [D] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 1er décembre 2025, la société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a indiqué que M. [E] [D] était redevable de la somme de 830,36 euros au titre d’indemnités d’occupation impayées.

M. [E] [D] a été assigné à étude. En raison d’une erreur d’horaire sur l’assignation, il a été reconvoqué par les soins du greffe par courrier recommandé avec accusé réception. Il ne s’est pas présenté à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [E] [D] est soumis aux disposition de l’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit que : « La résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs.

Ces résidences peuvent faire l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 831-1 lorsqu’elles bénéficient d’une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l’Etat dans le département. Les modalités d’octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.

Le contrat de location a une durée maximale d’un an. Il peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. »

Sur la résiliation du titre d’occupation et l’expulsion

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, selon ses conditions générales, le contrat de location est consenti pour une durée déterminée d’un an, sans tacite reconduction, avec la possibilité pour l’occupant de solliciter son renouvellement. Par ailleurs, la société HENEO peut donner congé à tout moment si le sous-locataire ne répond pas aux conditions pour bénéficier des prestations et services. Dans ce cas, le locataire doit être avisé un mois avant la fin du contrat de l’intention d’y mettre fin.

Il résulte du contrat que le logement a été mis à disposition à compter du 10 novembre 2023 pour une durée de douze mois. Il ressort de la pièce n°2 versée aux débats que M. [E] [D] n’a pas sollicité le renouvellement de son contrat et que la société HENEO lui a indiqué par courriel en date du 28 octobre 2024 son intention d’y mettre fin, avant de délivrer congé en date du 4 décembre 2024 pour le 31 janvier 2025 par acte de commissaire de justice, soit plus d’un mois avant la date de fin de contrat. Il ressort en outre de la procédure que des propositions de relogement ont été faites à M. [E] [D] auxquelles il n’a pas donné suite.

Il ressort de ce qui précède que si le renouvellement du contrat ne peut pas se faire par tacite reconduction et qu’ainsi le contrat devait prendre fin le 9 novembre 2024 à minuit, le congé délivré par la société HENEO en décembre 2024 induit un accord pour que M. [E] [D] reste dans les lieux jusqu’au 31 janvier 2025.

Par ce congé, délivré plus d’un mois avant la fin du contrat, la société HENEO a avisé M. [E] [D] qu’elle y mettait fin pour dépassement de la durée de location. Ce congé sera validé.

M. [E] [D] étant sans droit ni titre depuis 1er février 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [E] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation se substituant à la redevance actualisée, à compter du 1er février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, charges et prestations complémentaires incluses.

Si la société HENEO a fait part à l’audience d’une dette locative, il ne sera pas statué sur cette demande qui ne figure pas dans l’assignation, en l’absence du défendeur à l’audience.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe en premier ressort, réputé contradictoire,

VALIDE le congé délivré le 4 décembre 2024 à effet au 31 janvier 2025 à minuit par la société HENEO à M. [E] [D] concernant le logement situé [Adresse 1],

CONSTATE que le contrat d’occupation temporaire conclu le 11 octobre 2023 à effet au 10 novembre 2023 entre la société HENEO et M. [E] [D] concernant un logement situé [Adresse 1], à [Localité 3], a pris fin le 31 janvier 2025 à minuit,

ORDONNE en conséquence à M. [E] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour M. [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE M. [E] [D] à verser à la société HÉNÉO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance, charges et prestations complémentaires incluses, telle qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [E] [D] à verser à la société HENEO la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [D] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 février 2026, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La Juge des contentieux de la protection