TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [P] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Sophie BILSKI CERVIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04248 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUSD

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le mardi 19 mai 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Arjun JEYARAJHA lors de l’audience de plaidoirie, de Audrey BELTOU lors du prononcé du délibéré, Greffiers,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mai 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 19 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04248 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUSD

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [E] est propriétaire des lots n°22, 87 et 144 dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2025, le syndicat des copropriétaires dudit ensemble immobilier, représenté par son syndic en exercice le cabinet CAZALIERES, a assigné M. [P] [E] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité, en paiement des sommes suivantes:

—  3175,34 euros au titre des charges de copropriété au 22 juillet 2025, avec intérêts légaux à compter du 24 janvier 2024,

—  2047,42 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

—  2000 euros de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Appelée à l’audience du 12 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 19 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions écrites soutenues oralement, signifiées au défendeur le 29 janvier 2026, au terme desquelles il a actualisé sa demande au titre des charges à la somme de 5393,48 euros au 1er janvier 2026 et à la somme de 2628,22 euros au titre des frais nécessaires.

Au soutien de ses demandes, il a fait valoir que M. [P] [E] ne payait pas ses appels de charges de copropriété, qu’il avait déjà été condamné à ce titre, et que cela entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Assigné à étude, M. [P] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une matrice cadastrale relative aux lots n°22, 87 et 144,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2026,

— les régularisations de charges 2022, 2023 et 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juin 2024 et 5 juin 2025 comportant :

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2024, 2025 et 2026,

o approbation des comptes 2023 et 2024,

o vote des travaux et dépenses suivantes : remplacement vannes d’arrêt (assemblée générale du 6 juin 2024, résolution 16) et remplacement extracteur bâtiment C (assemblée générale du 6 juin 2024, résolution 18),

— un décompte en date du 1er janvier 2026,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 5247,18 euros selon décompte du 1er janvier 2026, 1er appel de charges 2026 inclus, soustraction faite des sommes relatives à l’élaboration du plan pluriannuel qui ne sont pas justifiées par un vote en assemblée générale.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3175,34 euros et de la signification des conclusions pour le surplus, aucune preuve d’envoi de la mise en demeure du 24 janvier 2024 n’étant versée aux débats.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 2628,22 euros décomposée comme suit :

—  344 euros de frais de constitution d’hypothèque (2),

—  165 euros de frais de mises en demeure (3),

—  120 euros de frais de relance (3),

—  161,69 euros de frais de sommation de payer,

—  340 euros de frais de préparation de dossier pour le commissaire de justice,

—  1206 euros de suivi de dossier,

—  291,53 euros figurant sur le décompte sous l’intitulé « affaire SDC c/ [E] ».

Ces derniers frais ne sont ni expliqués ni justifiés.

Il n’est pas justifié de diligences particulières et exceptionnelles s’agissant de la préparation du dossier pour le commissaire de justice et de suivi de dossier.

Il n’est pas non plus justifié de l’envoi des mises en demeure et relances.

S’agissant des frais de constitution d’hypothèque, deux factures sont produites, l’une étant antérieure à la précédente décision. Par ailleurs, l’effectivité d’une prise d’hypothèque n’est pas démontrée, seules des factures émanant du demandeur étant produites.

Seule la délivrance de la sommation de payer sera indemnisée pour un montant de 161,69 euros.

Au regard de ces éléments, la somme de 161,69 euros sera allouée au titre des frais.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [P] [E] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété et qu’il a déjà été condamné à ce titre par décision du 6 novembre 2023 du tribunal judiciaire de Paris. Ces manquements persistants créent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires, qui sera indemnisé par l’attribution de dommages et intérêts à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de la facture communiquée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet CAZALIERES, les sommes suivantes :

—  5247,18 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte du 1er janvier 2026, 1er appel 2026 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3175,34 euros et de la signification des conclusions pour le surplus,

—  161,69 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

—  300 euros au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet CAZALIERES, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [E] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 mai 2026

le Greffier la Présidente