TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

6ème chambre 2ème section

N° RG 24/02905 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

N° MINUTE :

Réputé contradictoire

Assignation du :

22 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 20 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. SOCATEB ET CIE

[Adresse 1] à [Localité 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Julien LAMPE de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R211

DÉFENDERESSES

S.A.S. LIMA DS GESTION

[Adresse 2]

[Localité 4]

Partie non représentée

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic de copropriété en exercice le cabinet S.A.S. LIMA DS GESTION

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0208

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente

Madame Marion BORDEAU, Juge

Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistées de Madame Emilie GOGUET, Cadre greffier lors des débats

et de Madame Sophie PILATI, Greffier lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 08 janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Marion BORDEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— Signé par Madame Nadja Grenard , présidente de formation et par Madame Sophie PILATI, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a, en qualité de maître d’ouvrage, confié à la société SOCATEB ET CIE la réalisation de travaux de ravalement de façade, de remplacement de garde-corps et d’étanchéisation des balcons de l’immeuble situé au [Adresse 6] " [Adresse 5] " à [Localité 5] (95).

Une mission de maîtrise d’œuvre a été confiée à la société OPUS ARCHITECTURE.

En cours de chantier, le syndicat des copropriétaires a commandé la réalisation de travaux supplémentaires correspondant à la fourniture et la pose des garde-corps ainsi que des travaux d’isolation des coffres de volets roulants et des trumeaux des fenêtres.

Le montant total des travaux confiés à la société SOCATEB ET CIE a été fixé à 2.335.905,95 € TTC.

Invoquant des difficultés de trésorerie occasionnant des factures impayées, un protocole transactionnel a été conclu entre le syndicat des copropriétaires et la société SOCATEB le 20 mars 2023.

Les travaux ont été réceptionnés le 5 juillet 2023.

Invoquant des factures impayées, par acte d’huissier en date du 22 février 2024, la société SOCATEB ET CIE a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires ainsi que le syndic la société LIMA DS GESTION.

POSITION DES PARTIES

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 12 décembre 2024, la société SOCATEB ET CIE sollicite du tribunal de :

“DECLARER la société SOCATEB ET CIE recevable et bien fondée en ses demandes ;

CONDAMNER solidairement le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] " [Adresse 7] et la société LIMA DS GESTION au paiement de la somme de 292.281,17 € TTC au titre du solde du marché de travaux, outre les intérêts moratoires applicables à cette somme ;

CONDAMNER solidairement le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] " [Adresse 5] " – [Localité 6] [Adresse 8] et la société LIMA DS GESTION au paiement au titre des pénalités de retard prévues au protocole d’accord transactionnel du 20 mars 2023 qui s’élèvent à la somme de 1.451.982,74 € au 15 décembre 2024 et seront à parfaire au jour du jugement ;

CONDAMNER solidairement le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] " [Adresse 5] " – [Localité 6] [Adresse 8] et la société LIMA DS GESTION au paiement de la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

REJETER la demande de délai de paiement de deux ans présentée par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] " [Adresse 7] ;

REJETER la demande de réduction de la somme due au titre de la clause pénale du protocole d’accord présentée par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] " [Adresse 7] ;

REJETER toute autre demande, fin ou conclusion dirigée par toute partie à l’encontre de la société SOCATEB ET CIE”.

Au soutien de ses prétentions, la société SOCATEB ET CIE fait notamment valoir que :

— elle a parfaitement exécuté ses obligations et a réalisé les travaux conformément aux dispositions contractuelles malgré les difficultés de paiement de ses factures ;

— les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 5 juillet 2023 suivant un procès-verbal signé par le syndicat des copropriétaires, par le maître d’œuvre et par la société SOCATEB ;

— aux termes du protocole d’accord transactionnel du 20 mars 2023 et des paiements intervenus le montant restant dû à la société SOCATEB ET CIE s’élève à 292.281,17 € TTC ;

— aucun délai de paiement ne doit être accordé au syndicat des copropriétaires qui a commandé les travaux en connaissance de leur coût ;

— le syndicat des copropriétaires a déjà montré qu’il ne respectait pas les délais de paiement qui lui étaient accordés ;

— le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qu’une condamnation au paiement du solde du marché conduirait à mettre la copropriété en situation de faillite financière ;

— les pénalités de retard sont dues dès lors que le syndicat des copropriétaires a failli à l’exécution de son obligation de paiement et n’a pas respecté les termes du protocole d’accord transactionnel ;

— le syndic a commis une faute qui engage sa responsabilité vis-à-vis de l’entreprise chargée des travaux dès lors qu’il a passé commande pour des travaux d’un montant important sans avoir au préalable recueilli les fonds nécessaires.

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 2 avril 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

FIXER la dette de la société SOCATEB ET CIE à la somme de 279 781,14€,

ACCORDER au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] " [Adresse 5] " à [Localité 7] un délai de deux ans pour le paiement de toutes les sommes qui pourraient être mises à sa charge,

ORDONNER que tous les paiements du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] " [Adresse 5] " à [Localité 7] s’imputeront d’abord sur le capital,

REDUIRE à 1 € les sommes sollicitées au titre de la clause pénale,

CONDAMNER tout succombant à verser la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] " [Adresse 5] " à [Localité 7] ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir que :

— il ne conteste pas devoir la somme due à la société SOCATEB ET CIE mais indique solliciter des délais de paiement en raison de sa situation financière précaire ;

— il est de bonne foi dans la mesure où il effectue des paiements dès qu’il est en possibilité d’y procéder et qu’il était dans l’incapacité de connaître l’état des finances des copropriétaires ;

— la clause relative aux pénalités de retard doit s’analyser comme une clause pénale et doit être réduite dès lors qu’elle est manifestement excessive dans la mesure où elle s’élève à près de deux fois le montant de la dette en principal ;

— la société SOCATEB ET CIE qui réalise d’importants bénéfices nets ne justifie pas d’un préjudice au retard de paiement autre que celui réparé par les intérêts légaux.

La SAS LIMA DS GESTION, régulièrement assignée à étude, n’a pas constitué avocat. La décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires

A) Sur la demande en paiement du solde du marché

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du code civil dispose : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ».

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à l’entrepreneur de rapporter la preuve que les travaux prévus ont été réalisés conformément aux règles de l’art et aux stipulations contractuelles pour obtenir le paiement du solde du marché.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du devis du 4 décembre 2019, des ordres de services du 5 décembre 2019, 15 mars 2021, 11 juin 2021 et 30 septembre 2021 ainsi que du protocole transactionnel signé par les parties le 20 mars 2023 que la société SOCATEB s’est vue confier par le syndicat des copropriétaires la réalisation de travaux de ravalement avec système d’isolation thermique extérieure, remplacement, fourniture et pose de garde-corps, étanchéité des balcons et travaux d’isolation complémentaires suite à la pose de volets roulants pour la somme totale de 2.335.905,95 € TTC.

Il ressort du procès-verbal de réception du 5 juillet 2023 que les travaux ont été réceptionnés sans réserve. En outre, le syndicat des copropriétaires ne conteste ni la matérialité ni la qualité des travaux réalisés par la société SOCATEB ET CIE.

Sur le quantum, la société SOCATEB ET CIE soutient que le solde s’élève à la somme de 292.281,17 € TTC tandis que le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il reste la somme de 279 781,14 € à payer.

Il ressort des pièces versées aux débats que le protocole d’accord transactionnel conclu le 16 mars 2023 entre la société SOCATEB et le syndicat des copropriétaires a convenu d’ étaler le paiement du solde du marché soit la somme de 629.781,14 € à compter du mois d’avril 2023.

Il ressort de la pièce n°6 « compte fournisseur » et de la pièce n°10 relative aux extraits de virements du syndicat des copropriétaires que celui-ci a versé les sommes suivantes à la société SOCATEB :

— Le 14 avril 2023 : 50.000 euros

— Le 12 mai 2023 : 50.000 euros

— Le 14 juin 2023 : 50.000 euros

— Le 16 juillet 2023 : 50.000 euros

— Le 16 aout 2023 : 30.000 euros

— Le 15 septembre 2023 : 20.000 euros

— Le 23 octobre 2023 : 12.500 euros

— Le 15 novembre 2023 : 12.500 euros

— Le 15 décembre 2023 : 12.500 euros

— Le 16 janvier 2024 : 12.500 euros

— Le 20 février 2024 : 12.500 euros

— Le 14 novembre 2024 : 25.000 euros

— Le 12 décembre 2024 : 12.500 euros

Soit un total de 350 000 euros.

Dès lors, il ressort des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a versé à la société SOCATEB ET CIE la somme de 350 000 euros sur les 629.781,14 €, de sorte que le solde du marché s’élève à la somme de de 279 781,14 €.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la société SOCATEB ET CIE la somme de 279 781,14€ au titre du solde de son marché.

Cette somme sera due avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2023.

B) Sur la demande en paiement des pénalités de retard

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1231-5 du Code civil une clause pénale manifestement excessive peut être réduite d’office par le juge.

En l’espèce, le protocole d’accord transactionnel signé par les parties prévoit un échéancier de paiement comme suit :

— Le 15/04/2023 : 50.000 euros

— Le 15/05/2023 : 50.000 euros

— Le 15/06/2023 : 50.000 euros

— Le 15/07/2023 : 50.000 euros

— Le 15/08/2023 : 50.000 euros

— Le 15/09/2023 : 50.000 euros

— Le 15/10/2023 : 50.000 euros

— Le 15/11/2023 : 50.000 euros

— Le 15/12/2023 : 50.000 euros

— Le 15/01/2024 : 50.000 euros

— Le 15/02/2024 : 50.000 euros

— Le 15/03/2024 : 79.781,14 euros.

Il n’est pas contesté que l’échéance du mois d’août 2023 ainsi que les échéances suivantes n’ont pas été réglées en totalité et qu’aucun paiement n’est intervenu entre le mois de février 2024 et le mois de novembre 2024.

Il ressort de l’article 3 du protocole d’accord transactionnel signé par les parties qu’en cas de retard dans le paiement des échéances mentionnées, la société SOCATEB pourra appliquer une pénalité journalière de retard de paiement d’un taux de 1/800 du montant total de l’ensemble du marché (soit 1/800 de 2.335.905,95 euros). Il est précisé que les pénalités sont encourues par le simple constat par la société SOCATEB d’un retard à échéance convenue et sans notification préalable.

Au cas présent, il convient de relever que les pénalités de retard contractuellement convenues sont manifestement excessives car elles ne sont pas plafonnées, qu’elles sont manifestement disproportionnées au montant restant dû dès lors qu’elles sont calculées au prorata du montant total du marché et non de la dette subsistant compromettant ainsi les chances du syndicat des copropriétaires de résorber sa dette.

Dès lors, il convient de fixer la clause pénale à 5% des sommes dues au titre du solde du marché soit 13.989,06 euros (279.781,14€ x5/100) et de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société SOCATEB cette somme au titre des pénalités de retard.

C) Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose : " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. "

En l’espèce, pour justifier de ses difficultés financières le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— Un courriel du 3 septembre 2024 émanant de la société VEOLIA faisant état de retard de paiement ;

— Un courriel du 16 juillet 2024 émanant de la société ENGIE faisant état d’un contentieux relatif à des impayés.

Il convient de relever que si le syndicat des copropriétaires rencontre des difficultés à honorer ses paiements, les dettes dont il est fait état sont très anciennes la société VEOLIA précisant que le retard de paiement s’élève à 691 jours et la dette de la société ENGIE remontant également au mois de juillet 2022.

En outre, si le syndicat des copropriétaires soutient rencontrer des difficultés de trésorerie, il n’en demeure pas moins qu’il a bénéficié de larges délais depuis plus de trois années, que la société SOCATEB ET CIE a terminé les travaux en dépit des impayés et qu’elle a prévu un échéancier de paiement dans le cadre d’un protocole d’accord de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande tendant à accorder deux années supplémentaires de délai de paiement au syndicat des copropriétaires.

II. Sur la demande formée à l’encontre du syndic

Selon l’article 472 du code de procédure civile, le juge, si le défendeur ne comparaît pas, ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

En vertu de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 18.II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, s’il ressort des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a rencontré des difficultés financières en 2023 et 2024, aucun document ne permet de juger que les difficultés financières remontraient à 2019, année où les travaux ont été votés et le devis et ordre de service de démarrage des travaux signés. Par ailleurs, il ressort des conclusions du syndicat des copropriétaires que les difficultés financières sont survenues à la fin de l’année 2021 en raison de la crise du COVID-19 et de la baisse des aides de l’Etat.

Par conséquent, aucune faute commise par le syndic n’est caractérisée et les demandes formées à son encontre seront rejetées.

III. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires succombant, sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser à la société SOCATEB ET CIE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire rendu par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à verser à la société SOCATEB ET CIE la somme de 279.781,14€ au titre du solde du marché avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à verser à la société SOCATEB ET CIE la somme de 13.989,06 euros au titre des pénalités contractuelles de retard ;

DEBOUTE la société SOCATEB ET CIE de ses demandes formées à l’encontre du syndic la société LIMA DS GESTION ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à verser à la société SOCATEB ET CIE une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 20 mars 2026

Le Greffier La Présidente