TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. et Mme [R]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e GODIGNON SANTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02728 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73CH

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS ORALIA CABINET NICOLAS ET COMPAGNIE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #P0074

DÉFENDEURS

Madame [Z] [I] [M] épouse [R]

Monsieur [A] [V] [R]

demeurant [Adresse 3]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, statuant en juge unique, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 février 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 05 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02728 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73CH

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Z] [I] [M] épouse [R] et Monsieur [A] [V] [R] sont propriétaires des lots n°11 et n°16 situés au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75018), représenté par son syndic en exercice la SAS ORALIA CABINET NICOLAS ET COMPAGNIE, a fait assigner Madame [Z] [I] [M] épouse [R] et Monsieur [A] [V] [R] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4431,81 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés selon décompte arrêté au 3 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 27 juillet 2023 ;

—  2191,20 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce compris le coût de la sommation de payer du 11 octobre 2023 d’un montant de 141,33 euros ;

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 décembre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise que les copropriétaires n’ont pas repris le paiement des charges courantes.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Madame [Z] [I] [M] épouse [R] et Monsieur [A] [V] [R] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— un relevé de propriété et un acte de vente dont il résulte que Madame [Z] [I] [M] épouse [R] et Monsieur [A] [V] [R] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°11 et n°16 ;

— un décompte individuel des sommes dues à la date du 3 février 2025 pour la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2025, appels provisionnels du 1er trimestre 2025 inclus ;

— les appels de fonds pour l’ensemble de la période du 3ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2025 inclus ;

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 8 février 2021, 15 février 2022, 27 février 2023 et 16 janvier 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et l’attestation de non recours contre ces assemblées générales ;

— une lettre se présentant comme une mise en demeure en date du 28 juillet 2023 de payer la somme de 2876,66 euros au titre des charges de copropriété échues impayées, dépourvue d’accusé de réception, une lettre de relance en date du 7 septembre 2023 et un commandement de payer les charges de copropriété en date du 11 octobre 2023.

Il ressort du décompte produit qu’à la date du 3 février 2025, le compte de copropriétaire de Madame [Z] [I] [M] épouse [R] et Monsieur [A] [V] [R] était débiteur de la somme de 4431,81 euros, pour la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2025, appels provisionnels du 1er trimestre 2025 inclus, hors frais et dépens.

Madame [Z] [I] [M] épouse [R] et Monsieur [A] [V] [R], ni comparants ni représentés, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette et ne justifient d’aucun paiement libératoire.

Par conséquent, ils seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 4431,81 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2025, appels provisionnels du 1er trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 3 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 avril 2025 en l’absence de preuve de l’envoi effectif de la mise en demeure du 27 juillet 2023.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par “frais nécessaires” au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi de contentieux” ou “suivi de procédure”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 580 euros au titre des frais de syndic, celle de 25 euros au titre des frais de relance facturés le 1er décembre 2021 qui ne sont pas justifiés, celle de 159,87 euros au titre du coût de la sommation de payer facturé le 7 juin 2021 qui n’est pas produite, celle de 55 euros au titre du coût de la mise en demeure du 28 juillet 2023 en l’absence de preuve de son envoi effectif, celle de 40 euros au titre des frais de relance après mise en demeure, celle de 340 euros au titre des frais de “remise dossier” du 6 octobre 2023, celle de 170 euros au titre des honoraires de suivi de procédure du 14 décembre 2023, celle de 510 euros au titre des frais de constitution du dossier du 15 décembre 2024 et celle de 170 euros au titre des frais de traitement du dossier contentieux du 6 décembre 2024.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [Z] [I] [M] épouse [R] et Monsieur [A] [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 141,33 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 correspondant au coût du commandement de payer du 11 octobre 2023.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Il convient en conséquence de condamner in solidum Madame [Z] [I] [M] épouse [R] et Monsieur [A] [V] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [I] [M] épouse [R] et Monsieur [A] [V] [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 11 octobre 2023 déjà compris dans la condamnation au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [Z] [I] [M] épouse [R] et Monsieur [A] [V] [R] seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [I] [M] épouse [R] et Monsieur [A] [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 4431,81 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2025, appels provisionnels du 1er trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 3 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [I] [M] épouse [R] et Monsieur [A] [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 141,33 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [I] [M] épouse [R] et Monsieur [A] [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [I] [M] épouse [R] et Monsieur [A] [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [I] [M] épouse [R] et Monsieur [A] [V] [R] au paiement des entiers dépens de la présente instance à l’exclusion du coût du commandement de payer du 11 octobre 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 5 février 2026.

La Greffière, La Juge,