N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00683 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GPFC

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NOALIS

C/

[W] [A]

[H] [Y]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 11 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Février 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 11 Mars 2026 :

Entre :

S.A. NOALIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [L] [P], munie d’un pouvoir régulier ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [W] [A]

née le 21 Août 1990 à [Localité 1] (BULGARIE)

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [H] [Y]

né le 01 Septembre 1989 à [Localité 2] (BULGARIE)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Février 2026, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 11 Mars 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2021, à effet du lendemain, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, la SA Noalis a donné à bail à M. [H] [Y] et Mme [W] [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 332,47 € outre une provision sur charges d’un montant de 64,74 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer principal.

Par actes de Commissaire de justice délivrés à étude le 5 septembre 2025, la SA Noalis a respectivement fait assigner M. [Y] et Mme [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion des locataires, et de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef , si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 310,23 € arrêtée au 25 août 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ les condamner solidairement au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience susdite, la SA Noalis représenté par Mme [P], chargée de recouvrement dûment munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 2 562,21 €. Elle s’est opposée à tout délai de paiement en l’absence d’assurance locative et de reprise du paiement du loyer courant. Au soutien de ses demandes, elle expose que les locataires sont en situation d’impayé depuis le mois de novembre 2021, à l’exception de deux règlements intervenus en mai 2025.

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [Y] et Mme [A] ne sont ni comparants ni représentés.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 30 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3], par voie électronique le 5 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Noalis justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 8 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la SA Noalis a fait délivrer à M. [Y] et Mme [A] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance locative, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé, est régulier.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 mai 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 2 février 2026, que les locataires ont irrégulièrement payé leur loyer et cessé tout règlement depuis le mois de juin 2025.

Le bailleur sollicite à titre provisionnel la somme de 2 562,21 € arrêtée au 2 février 2026 déduction faite des frais de procédure pour un montant de 288,21 €.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 716 € (92,38 € + 123,06 € + 133,27 € + 234,02 € + 133,27 €). S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n’étant du reste pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement M. [Y] et Mme [A] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 134,42 € (2 850,42 € – 716 €) arrêtée au 2 février 2026 avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Ni présents ni représentés à l’audience, les locataires ne justifient d’aucun élément sur leurs ressources et charges. En toute hypothèse, le défaut de l’assurance relative au logement objet du présent litige et l’absence de reprise du paiement des loyers courants empêchent d’accorder des délais.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. [Y] et Mme [A] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 mai 2025, M. [Y] et Mme [A] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 61,52 € (selon quittancement de janvier 2026) et de les condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] et Mme [A], qui succombent, supporteront solidairement les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA Noalis les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement M. [Y] et Mme [A] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA Noalis aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 12 mai 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

AUTORISONS la SA Noalis, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [Y] et Mme [W] [A] et à celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNONS solidairement M. [H] [Y] et Mme [W] [A] à payer à titre provisionnel à la SA Noalis la somme de 2 134,42 € (Deux mille cent trente-quatre euros et quarante-deux centimes), arrêtée au 2 février 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 12 mai 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement M. [H] [Y] et Mme [W] [A] à payer à titre provisionnel à la SA Noalis une indemnité mensuelle d’occupation de 61,52 € (Soixante et un euros et cinquante-deux centimes) du 3 février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d’occupation dues entre le 12 mai 2025 et le 2 février 2026 se confondant avec la dette de 2 134,42 €) ;

CONDAMNONS solidairement M. [H] [Y] et Mme [W] [A] à payer à la SA Noalis la somme de 300 € (Trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [H] [Y] et Mme [W] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON