TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e RAISON et S.C.I. [J] [G]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00037 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBWK3

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT

rendu le mercredi 08 avril 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic la société AGENCE NEW DEAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C2444

DÉFENDERESSE

S.C.I. [J] [G]

dont le siège social est sis chez SRL [Adresse 3], [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Audrey BELTOU, Greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 08 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/00037 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBWK3

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [J] [G] est propriétaire du lot n°32 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris (75009) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic la société AGENCE NEW DEAL, exerçant sous le nom commercial THE DOOR IS OPEN, a fait assigner la SCI [J] [G] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de la condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts à lui payer les sommes suivantes :

—  4 194,84 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 décembre 2024,

—  1 925,65 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. Il précise que la défenderesse, qui était propriétaire de l’immeuble, a vendu plusieurs lots, mais demeure propriétaire du lot n°32, ainsi que cela ressort de la matrice cadastrale.

A l’audience du 21 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Assignée à personne, la SCI [J] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 avril 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalité de paiement et d’exigibilité.

Au-delà du paiement des charges de copropriété, aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Enfin l’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du payement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la qualité de copropriétaire la SCI [J] [G] ressort de la matrice cadastrale versée aux débats.

Cependant, les pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires sont très largement insuffisantes à justifier de l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible.

Ainsi, le relevé de compte produit par le syndicat débute au 1er janvier 2018 par une reprise de solde débiteur d’un montant de 1 573 euros, au sujet de laquelle il n’est apporté aucune précision ni pièce justificative, de sorte que le tribunal ne peut ni déterminer la nature des sommes en cause, ni vérifier leur exigibilité.

Il ne ressort pas des procès-verbaux des assemblées générales communiqués la preuve du vote des comptes pour la période antérieure au 1er janvier 2019 et postérieure au 1er janvier 2024, étant précisé que les budgets « charges courantes » des exercices 2024 et 2025 n’ont été approuvés qu’à titre prévisionnel.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022, – à l’exception de l’appel au titre de la provision sur charges du 1er juillet au 30 septembre 2022 – , ni les décomptes annuels de répartition des exercices 2018 à 2021, mais uniquement sur cette période l’extrait du grand livre du syndic lequel ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat (Cass., 3ème, 6 mai 2014, n°13-11.761).

Il n’est ainsi pas possible de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges tels que ressortant des états généraux des dépenses de l’immeuble produits et les sommes demandées aux copropriétaires indivis en fonction des tantièmes de propriété et de la clé de répartition selon les charges (générales ou spéciales).

Enfin, l’appel de fonds au titre de la provision sur charges du 1er juillet au 30 septembre 2022 et les appels de fonds du 1er avril 2023 au 31 décembre 2025 sont tous libellés à l’intention de la société ANJOU PATRIMOINE et non de la SCI [J] [G] de sorte qu’il n’est pas établi que cette dernière en ait été effectivement destinataires.

En application des textes visés ci-dessus, le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande de paiement de charges et de frais de recouvrement, ainsi que celle subséquente de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui perd le procès, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sa demande au titre des frais irrépétibles sera donc rejetée.

L’issue du litige (rejet des demandes) justifie d’écarter l’exécution provisoire en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2] représenté par son syndic la société AGENCE NEW DEAL, exerçant sous le nom commercial THE DOOR IS OPEN, de ses demandes,

LAISSE les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,