TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e CHARPENTIER-OLTRAMARE et M^e FONTANA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05202 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46JP

N° MINUTE : 10 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 14 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [I] [H]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-José CHARPENTIER-OLTRAMARE, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #R0106

DÉFENDERESSE

S.A.S. HOMYA

prise en la personne de sa Présidente la société GECINA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Dominique FONTANA, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #K0139

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2025 par Laura LABAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffière.

Décision du 14 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05202 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46JP

Par acte sous seing privé en date du 24 avril 1984, UIF a donné en location à Madame [I] [H] un logement situé [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 1].

La SAS HOMYA est devenue propriétaire des lieux litigieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, la SAS HOMYA a fait délivrer à Madame [I] [H] un commandement de payer la somme de 2053,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2024

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, Madame [I] [H] a fait assigner la SAS HOMYA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la nullité du commandement de payer ;

— la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— la condamnation de la SAS HOMYA à lui payer la somme de 2187,16 euros au titre de l’indemnisation partielle de l’éviction subie et du préjudice moral, de jouissance et d’agrément résultant de la privation de son logement pendant trois mois en cas de rejet de son exception d’inexécution ;

— la condamnation de la SAS HOMYA à lui payer les sommes de 2616,23 euros en réparation de son préjudice matériel, de 2554,45 euros en réparation de son préjudice locatif en cas d’obligation de régler les loyers et de 4750 euros en réparation de ses préjudices de jouissance et d’agrément ;

— la condamnation de la SAS HOMYA aux dépens, avec distraction au profit de Maître M. J. CHARPENTIER-OLTRAMARE et à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, Madame [I] [H], représentée, a repris les termes de son assignation, à laquelle il est renvoyé.

La SAS HOMYA, représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :

— le rejet des prétentions de Madame [I] [H] ;

— la condamnation de Madame [I] [H] à lui payer la somme de 685,48 euros au titre de l’arriéré locatif, franchise déduite ;

— la condamnation de Madame [I] [H] aux dépens et à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le commandement de payer et la clause résolutoire,

Selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il résulte d’une jurisprudence constante que le commandement de payer doit également être délivré de bonne foi pour produire ses effets. En revanche, bien que délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, le commandement de payer demeure valable à hauteur du montant des loyers échus et impayés.

En l’espèce, il est constant que le logement loué par Madame [I] [H] a fait l’objet de travaux nécessitant qu’elle libère temporairement les lieux. Elle a pu réintégrer les lieux le 9 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, la SAS HOMYA a fait délivrer à Madame [I] [H] un commandement de payer la somme de 2053,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2024, ce qui correspond aux échéances courantes dues pour les mois de novembre 2023 à février 2024 inclus.

La SAS HOMYA souligne que les travaux n’ont débuté qu’à compter du 11 décembre 2023 de sorte que l’échéance du mois de novembre 2023 était bien exigible. Madame [I] [H] soutient que le logement était indécent avant la réalisation des travaux. S’il est constant que le logement occupé par Madame [I] [H] contenait de l’amiante, les pièces produites ne permettent pas d’établir que l’amiante était dégradé et présentait en conséquence un risque pour la santé de madame [I] [H] avant la réalisation des travaux. Par ailleurs, elle verse aux débats un procès-verbal de constat aux termes duquel le tableau électrique serait vétuste. Cependant, si l’ancienneté de l’installation électrique, les pièces produites ne permettent pas d’établir qu’elle présentait un risque pour la santé et la sécurité.

Par ailleurs, les travaux ont pris fin le 9 février 2024 de sorte que la partie de l’échéance du mois de février réclamée pour la période du 9 au 29 février 2024 était bien due. Dès lors, le commandement de payer est valable pour cette partie de la dette.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de Madame [I] [H] tendant à ce que soit prononcée la nullité du commandement de payer.

Il convient en outre de constater que le juge des contentieux de la protection n’est saisi d’aucune demande aux fins de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire de sorte que la demande tendant à la suspension de ces effets est sans objet et doit être rejetée.

Sur la demande au titre des loyers et charges,

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS HOMYA sollicite le paiement de la somme de 685,48 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 janvier 2025 après franchise des loyers échus pour la période du 10 décembre 2024 au 9 février 2025.

Il résulte de la solution précédemment retenue que les désordres allégués ne sont pas démontrés. Les conséquences du dégât des eaux ne sont pas suffisamment importantes pour justifier une exception d’inexécution. Les travaux entrepris du 11 décembre 2023 au 9 février 2024 ont en revanche privé Madame [I] [H] de la jouissance des lieux.

Madame [I] [H] soutient qu’elle a dû quitter les lieux dès le 1er novembre 2023 à la demande de la SAS HOMYA. Toutefois, elle ne justifie pas de cette demande de la SAS HOMYA. Seul un mail du 8 novembre 2023 est produit. Ce mail informe Madame [I] [H] de la présence d’amiante, de la durée prolongée des travaux et de leur date de départ : le 11 décembre 2023. Seul le courrier émanant de son propre conseil est antérieur au 8 novembre 2023 et ce courrier ne justifie pas des dates alléguées. Ainsi, Madame [I] [H] ne justifie pas de la nécessité de quitter les lieux avant le commencement des travaux.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [I] [H] à payer à la SAS HOMYA la somme de 685,48 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 janvier 2025.

Sur les demandes de dommages et intérêts,

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

Sur le préjudice matériel,

En l’espèce, Madame [I] [H] sollicite la réparation de plusieurs préjudices matériels.

Tout d’abord, elle invoque la consommation électrique des entreprises employées par la SAS HOMYA au cours des mois de décembre 2023 et janvier 2024. Il est constant que Madame [I] [H] n’occupait pas les lieux au cours de cette période. La SAS HOMYA avait dans un premier temps reconnu la nécessité de rembourser ces frais à Madame [I] [H]. Dès lors, il convient d’octroyer la somme de 42,83 euros à ce titre.

Ensuite, Madame [I] [H] sollicite le remboursement d’un escabeau, d’un variateur, d’un miroir et d’un meuble de cuisine. Toutefois, les pièces produites ne permettent pas de démontrer que ces éléments ont disparu pendant l’exécution des travaux et que ces disparitions relèvent de la responsabilité de la SAS HOMYA.

Par ailleurs, si le procès-verbal de constat produit démontre que le parquet est dégradé, les éléments produits ne permettent pas d’établir un lien de causalité entre les travaux réalisés et les traces constatées sur le parquet.

S’agissant de la peinture, le commissaire de justice note que la pose est grossière. Madame [I] [H] critique également la couleur choisie. Toutefois, ces deux éléments ne permettent pas de caractériser un préjudice de jouissance de nature à justifier le remboursement des frais matériels exposés pour reprendre la peinture. Les photographies produites, sans date certaine, ne permettent pas d’établir des désordres plus importants.

En revanche, les meubles ont dû être déposés pour que les travaux puissent être réalisés. Madame [I] [H] ne justifie pas de l’estimation des frais de repose mais ceux-ci n’ont pas à rester à sa charge. Il convient donc de lui octroyer la somme de 100 euros à ce titre.

Si le dysfonctionnement de la porte de douche a été constaté par le commissaire de justice, le lien de causalité entre ce dysfonctionnement et les travaux n’est pas démontré. Le réglage de cette porte de douche relève des réparations locatives et est donc à la charge de Madame [I] [H].

Les procès-verbaux de constat n’ont permis d’établir l’existence d’aucun désordre relevant de la responsabilité du bailleur de sorte qu’ils n’ont pas à être mis à sa charge.

Par conséquent, la SAS HOMYA est condamnée à payer à Madame [I] [H] la somme de 150 euros en réparation de son préjudice matériel.

Sur le préjudice de jouissance,

La SAS HOMYA a accordé une franchise de loyer pour la période du 11 décembre 2023 au 9 février 2024. L’exception d’inexécution soulevée pour la période du mois de novembre 2023 a déjà été rejetée précédemment. Il n’y a pas lieu d’accorder un préjudice de jouissance pour cette période, Madame [I] [H] ne démontrant ni l’impossibilité de jouir de son logement en raison de son état ni de la demande de la SAS HOMYA d’évacuer les lieux à cette période.

Elle sollicite également un préjudice de jouissance et d’agrément puisqu’elle a été obligée de se reloger seule pendant une période hivernale. Cependant, il est justifié d’un courrier électronique du 8 novembre 2023 proposant à Madame [I] [H] une solution d’hébergement. Durant cette période, elle n’a pas réglé les échéances courantes du logement litigieux. En revanche, il est constant qu’elle a dû quitter son logement pendant une période de 2 mois. Compte tenu de son âge et de la période impactée, il convient de lui octroyer la somme de 500 euros en réparation de ce préjudice.

Par conséquent, la SAS HOMYA est condamnée à payer à Madame [I] [H] une somme de 500 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de partager les dépens par moitié entre les parties compte tenu des solutions retenues. L’assistance d’un avocat n’étant pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection, la demande de distraction est rejetée.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande, au regard de la situation respective des parties et des solutions retenues, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à la SAS HOMYA la somme de 685,48 euros au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE la SAS HOMYA à payer à Madame [I] [H] la somme de 650 euros en réparation de ses préjudices ;

REJETTE le surplus des demandes ;

PARTAGE PAR MOITIE les dépens entre les parties ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Juge,