Du 17 octobre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01012 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2R2N

[X] [I]

C/

[P] [T]

— Expéditions délivrées à

M^e Annie ROLDAO

[P] [T]

— FE délivrée à

M^e Annie ROLDAO

Le 17/10/2025

Avocats : M^e Annie ROLDAO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 octobre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur [P] SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [X] [I] Réf : Logt actuel

née le 18 Octobre 1943 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Annie ROLDAO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [T]

né le 06 Février 1955 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 05 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2015, prenant effet le 1er avril 2015, Madame [X] [I] a donné à bail à Monsieur [P] [T] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, Madame [X] [I] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 8.690 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, Madame [X] [I] a assigné Monsieur [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 04 juillet 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER par le jeu de la clause résolutoire, la résolution du bail consenti par Madame [X] [I] à Monsieur [P] [T] ;

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [P] [T] ainsi que celle de tous les occupants de son chef dans les huit jours pour tout délai de la signification de l’Ordonnance à intervenir avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— CONDAMNER Monsieur [P] [T] à payer à titre provisionnel la somme de 13.430 € à valoir sur le montant des loyers et indemnité d’occupation restants actuellement dus au 5 avril 2025 ;

CONDAMNER Monsieur [P] [T] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 790 € égale au montant du loyer, à indexer selon les clauses du bail jusqu’à vidange effective des lieux ;

— CONDAMNER Monsieur [P] [T] à payer la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Monsieur [P] [T] à toutes les dépenses de l’instance et de ses suites ainsi que celles déjà exposées et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 04 juillet 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 05 septembre 2025.

Lors de l’audience du 05 septembre 2025, Madame [X] [I], représentée par son conseil, indique que la dette locative s’élève désormais à la somme de 17.380 € et confirme les termes de sa demande initiale. Elle précise qu’aucun versement n’est intervenu depuis 2018 et que Monsieur [P] [T] s’était engagé à quitter le logement, sans avoir exécuté cet engagement.

En défense, Monsieur [P] [T] comparaît et ne conteste pas la dette. Il expose avoir rencontré d’importantes difficultés liées à des problèmes de santé et à l’absence d’activité professionnelle. Il ajoute qu’un nouveau logement devrait prochainement lui être proposé.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 13 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 04 juillet 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 13 juin 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement 2 mois après un commandement demeuré infructueux. Toutefois, ce bail ayant été tacitement reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le délai d’ordre public de 6 semaines régit désormais les relations entre les parties.

Madame [X] [I] a fait signifier à Monsieur [P] [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 8.690 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 19 novembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [P] [T] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 19 novembre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 31 décembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 31 décembre 2024.

Dès lors, Monsieur [P] [T] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 31 décembre 2024, ce qui constitue pour Madame [X] [I] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande de dispense de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution :

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, la bailleresse demande l’expulsion du locataire dans un délai de 8 jours à compter de la présente décision, toutefois, aucun élément du dossier ne justifie de supprimer le bénéfice de ce délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande d’expulsion dans un délai de 8 jours du défendeur sera donc rejetée.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [X] [I] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 17.380 euros, pour la période comprise entre décembre 2023 et le jour de l’audience.

Ce décompte tient compte de l’effacement des dettes locatives antérieures à décembre 2023, à la suite de la mesure de rétablissement personnel prononcé le 18 janvier 2024 par la commission de surendettement au bénéfice de Monsieur [P] [T] et confirmé par ordonnance du 27 septembre 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [P] [T] sera donc condamné au paiement de la somme de 17.380 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus au jour de l’audience échéance du mois de septembre 2025 incluse. Monsieur [P] [T] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (790 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [P] [T].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [P] [T] à verser à Madame [X] [I] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 31 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 9] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [P] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de réduction du délai de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ainsi que le surplus des demandes ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (790 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] à payer à Madame [X] [I] la somme de 17.380 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du au jour de l’audience (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] à payer à Madame [X] [I], à compter du 1er octobre 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] à payer à Madame [X] [I] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION