TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/00900 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFT6

Minute : 24/00374

S.A.S.U. LES BELLES ANNEES

Représentant : M^e Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 485

C/

Madame [Y] [B]

Représentant : Maître Fabrice ORLANDI de la SCP ORLANDI-MAILLARD & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0066

Monsieur [M] [B], en qualité de caution

Représentant : Maître Fabrice ORLANDI de la SCP ORLANDI-MAILLARD & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0066

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Lydie DREZET

Copie délivrée à :

M^e Fabrice ORLANDI

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 28 Novembre 2024

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 28 Novembre 2024;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S.U. LES BELLES ANNEES

[Adresse 6]

[Adresse 6]

représentée par M^e Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 485

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [Y] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Fabrice ORLANDI de la SCP ORLANDI-MAILLARD & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0066

Monsieur [M] [B], en qualité de caution

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représenté par Maître Fabrice ORLANDI de la SCP ORLANDI-MAILLARD & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0066

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte à effet du 14 novembre 2019, la SASU LES BELLES ANNEES a donné à bail à Madame [Y] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 731,82 euros, outre une provision sur charges. Par acte séparé sous signature électronique du 13 novembre 2019, Monsieur [M] [B] s’est porté caution solidaire des engagements de la locataire au titre du paiement des loyers, des charges, des indemnités d’occupation, des réparations locatives et toute autre dépense en lien avec le bail, dans la limite de 10 ans.

Des loyers étant demeurés impayés, la SASU LES BELLES ANNEES a fait signifier à Madame [Y] [B] par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 1 704,51 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de novembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle. Ledit commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024 et du 4 mars 2024, la SASU LES BELLES ANNEES a fait assigner Madame [Y] [B] et Monsieur [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion sans délai de Madame [Y] [B] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Madame [Y] [B] et Monsieur [M] [B] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 5 février 2024, soit la somme de 3 284,38 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Madame [Y] [B] et Monsieur [M] [B] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 2 mai 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A l’audience du 17 octobre 2024 la SASU LES BELLES ANNEES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elle demande au juge de débouter les défendeurs de leurs demandes, de constater qu’elle renonce à sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion dans la mesure où la locataire a régularisé sa dette, et de condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, ayant été contrainte d’assigner la défenderesse pour qu’elle régularise son impayé.

Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir que l’acte de cautionnement est régulier, respectant les prescriptions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat et rappelant que les dispositions du code de la consommation sont inapplicables à un contrat de bail. Elle souligne que Madame [B] a manqué à ses obligations contractuelles en ne payant pas le loyer, l’exception d’inexécution n’étant pas permise.

Elle conteste l’état d’indécence du logement allégué par la locataire, soulignant l’absence de preuve produite et souligne qu’à la suite d’un dégât des eaux elle a entrepris des travaux de remise en état et notamment la réfection des joints du pourtour du receveur de douche et de la paillasse dans la salle de bains, alors même que ces travaux incombent en principe au locataire, et la réfection du placo sous la douche. Elle ajoute qu’il revient à la locataire de déclarer le sinistre à son assureur et qu’en tant que locataire elle est tenue d’entretenir le logement par de menues réparations fixées dans le décret du 26 août 1987. Elle soutient que la demande de séquestration des loyers est non justifiée et disproportionnée et fait valoir que la demande en réparation de son préjudice de jouissance n’est pas caractérisée pas plus que son préjudice moral.

Madame [Y] [B], assistée de son conseil et Monsieur [M] [B], représenté par ce même conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

Ils demandent au juge des référés de :

— ordonner la mise hors de cause de la caution, l’acte de caution solidaire étant nul et de nul effet, et à titre subsidiaire juger que Monsieur [M] [B] ne saurait être tenu au paiement des pénalités et intérêts de retard,

— débouter la SASU LES BELLES ANNEES de ses demandes,

— condamner la SASU LES BELLES ANNEES à procéder aux travaux de remise en conformité de l’appartement occupé par Madame [Y] [B] conformément au constat d’huissier du 20 mars 2024, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir,

— ordonner la séquestration des loyers versés à la caisse des dépôts et consignations de [Localité 9] jusqu’à parfaite exécution des travaux,

— condamner la SASU LES BELLES ANNEES à payer à Madame [Y] [B] à titre provisionnel, outre les dépens :

— la somme de 1 851,50 euros au titre de son préjudice de juissance, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir,

— la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral

— la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la SASU LES BELLES ANNEES à payer à Monsieur [M] [B] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs demandes et en substance, ils entendent engager la responsabilité contractuelle du bailleur à l’appui d’un constat de commissaire de justice du 20 mars 2024 et d’un rapport d’expertise amiable et contradictoire du 26 mars 2024. Ils reprochent au bailleur de ne pas avoir procédé aux travaux nécessaires afin de mettre un terme aux divers désordres présents au sein de l’appartement, à la suite de dégâts des eaux répétitifs ayant entraîné de nombreuses infiltrations, de la présence d’humidité et de la remontée des eaux usées. Ils ne contestent pas que le bailleur a repris certains désordres, mais soutient que plusieurs désordres persistent sans intervention du bailleur à savoir les joints de bas des portes vitrées qui s’effritent, les toilettes qui restent vétustes et impraticables, le robinet de chasse d’eau qui est hors service et les joints du mécanisme de chasse qui sont chargés de calcaire et de boue, outre les murs qui sont non traités gorgés d’humidité ce qui cause la prolifération d’algues verdâtres. Sur les préjudices, les défendeurs estiment que la locataire subit les désordres depuis le mois d’octobre 2022, date à laquelle des travaux ont été entrepris par le bailleur dans la salle et qui n’ont jamais été achevés de sorte qu’ils ont contribué à aggraver les désordres et qu’ils représentent un préjudice de jouissance de 10 % du montant du loyer. Ils soulignent l’importance du préjudice moral alors que la locataire n’a de cesse de solliciter l’intervention du bailleur pour faire cesser les désordres.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif par plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 4 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 mars 2024.

En conséquence, l’action introduite par la SASU LES BELLES ANNEES est recevable.

Toutefois, il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes qui ont été abandonnées par la SASU LES BELLES ANNEES.

Sur la nullité du cautionnement et la mise hors de cause de la caution

En l’espèce, la demande formée au titre de la mise hors de cause de la caution nécessite d’apprécier au fond la régularité de l’acte de cautionnement, ce qui excède de jurisprudence constante les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence alors qu’aucune demande de condamnation n’est formée à son encontre, à l’exception de la demande au titre des frais irrépétibles au sujet de laquelle il sera statué ci-après.

Il y a donc lieu de renvoyer les parties à se pourvoir au principal sur cette demande.

Sur la demande de travaux sous astreinte

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

En l’espèce Madame [B] demande la condamnation du bailleur à réaliser des travaux sous astreinte, afin de faire cesser les désordres relevés par le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat. Elle ne fonde pas sa demande sur une disposition particulière saisissant le juge des référés, il revient donc au juge au visa de l’article 12 du code de procédure civile de trouver le fondement juridique pour supplanter la carence de la partie.

Ainsi, en application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il revient donc à Madame [B] de démontrer l’existence des troubles allégués avec l’évidence requise en référé, et leur caractère manifestement illicite au regard des obligations non sérieusement contestables du bailleur pour permettre au juge des référés d’ordonner des mesures de remise en état à savoir les travaux sollicités.

Il résulte d’une part du constat d’état des lieux d’entrée que les lieux ont été pris à bail à l’état quasi-neuf. Il n’est pas contesté par les parties qu’un dégât des eaux est survenu dans le logement au cours de l’année 2023, sans pour autant que l’origine du dégât et les responsabilités ne soient établies de manière évidente. Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 20 mars 2024 permet d’établir de manière évidente que de l’eau s’est infiltré dans les murs et les plinthes attenants à la cabine de douche avec traces orangeâtes, décollement de peintures et moisissures. Le commissaire de justice constate également que le hublot lumineux au plafond ne fonctionne pas et que des traces noirâtres sortent du hublot. Il constate également que la béquille métallique ne permet pas d’enclencher la gâche de la porte des toilettes. Il constate également deux espacements entre deux pans de linoléum dans le dégagement et dans la pièce principale. Il constate également sur un angle de mur des traces d’humidité. Ces constatations sur l’environnement de la douche et les traces d’humidité ont également été faites par l’expert mandaté par l’assureur de la locataire le 6 mars 2024, hors la présence du bailleur ou de son représentant, qui au surplus constate un phénomène de condensation causé selon lui par un dysfonctionnement de la VMC, précisant que la cause de la détérioration de ce qui entoure la douche a été supprimée, et de probables infiltrations d’eau en provenance du toit terrasse et/ou réseaux d’évacuation des eaux pluviales qui pénétreraient dans les fourreaux des câbles électriques.

Le par ces motifs des conclusions de Madame [B] ne liste pas les travaux dont elle sollicite la condamnation du bailleur, se référant aux constatations du commissaire de justice. Il résulte de la motivation des conclusions que les travaux non encore entrepris par le bailleur seraient : les joints de bas des portes vitrées qui s’effritent, les toilettes vétustes et impraticables, le robinet de chasse d’eau hors-service et les joints du mécanisme de chasse chargés de calcaire et de boue et l’état des murs au titre de l’humidité. Dans le constat de commissaire de justice, il est fait mention des désordres relatifs à l’environnement de la douche, à la porte d’accès aux WC, au linoléum imbibé d’eaux usées, au hublot qui ne fonctionne pas et aux traces d’humidité. Il convient donc de se baser sur les conclusions et également sur le procès-verbal précité.

Sur les désordres liés à l’environnement de la douche et de la porte des WC, l’existence actuelle du trouble n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé dans la mesure où la SASU LES BELLES ANNEES produit deux factures d’intervention des 7 juin et 5 juillet 2024 au titre de la reprise de ces désordres pour des sommes de 258,80 euros et 375,50 euros. La demande de condamnation du bailleur à la réalisation de travaux à ces titres sera rejetée.

Sur les désordres afférents aux remontées d’eaux usées, Madame [B] échoue à rapporter la preuve du trouble allégué, le commissaire de justice ne faisant que reprendre les déclarations de la requérante sans constater lui même le désordre et l’expert qu’elle a mandaté n’évoquant pas ce trouble. La demande de travaux afférente à ce désordre non justifié sera rejetée.

Sur les désordres afférents aux traces d’humidité, si le procès-verbal de constat de commissaire de justice constate des traces d’humidité, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que l’origine du désordre est imputable à un défaut d’entretien du bailleur, l’expertise réalisée seulement en présence de la défenderesse ne pouvant valoir expertise judiciaire et ne posant qu’une hypothèse d’imputabilité non corroborée par des éléments objectifs, l’origine pouvant également provenir d’un défaut d’aération du logement ou de ses conditions d’occupation. Aussi l’imputabilité du trouble allégué au bailleur n’est pas établi avec l’évidence requise en référé et la demande de travaux afférente à ce désordre sera rejetée en référé.

Il n’est aucunement fait état dans le constat de commissaire de justice les toilettes vétustes et impraticables, le robinet de chasse d’eau hors-service et les joints du mécanisme de chasse chargés de calcaire et de boue. La demande de travaux afférente à ces désordres allégués mais non établis avec l’évidence requise en référé sera également rejetée.

Sur les désordres afférents au hublot lumineux, le commissaire de justice, officier public et ministériel, constate son absence de fonctionnement et la photographie produite permet de constater des traces noires au pourtour, qui ressemble à une défaillance électrique. Cette remise en état étant à la charge du bailleur, il convient de condamner le bailleur à procéder à sa réparation sous astreinte comme il sera dit au dispositif de la décision.

Sur la demande de séquestration des loyers

Cette demande est disproportionnée au regard des travaux auxquels le bailleur a été condamné au surplus avec astreinte. Elle sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de provision en réparation des préjudices

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l’espèce seuls les désordres au titre du hublot lumineux défectueux, de l’environnement de la douche et de la porte des WC sont établis avec l’évidence requise en référé. Sur la date de révélation des désordres au titre de l’environnement de la douche, Madame [B] justifie avoir adressé un courriel au bailleur en juin 2023 avec une photographie démontrant que les désordres étaient existants à cette période, et qu’ils n’ont pris fin que par l’intervention du bailleur en juin 2024. Aussi le préjudice de jouissance est établi au regard du désordre esthétique et olfactif, au surplus dans un petit logement. Ledit désordre concernant l’environnement de la douche, qui n’est pas localisée dans une pièce à part mais attenant à l’espace cuisine, le préjudice sera justement évalué à la somme de 50 euros par mois sur les 12 mois non sérieusement contestables de durée du préjudice.

En revanche pour les désordres afférents à la porte des WC et au hublot, ils ne sont manifestement révélés qu’à compter de leur constatation par le commissaire de justice en mars 2024. La SASU LES BELLES ANNEES, qui justifie y avoir mis fin pour la porte en juillet 2024, ne justifie pas y avoir mis fin en ce qui concerne le hublot. Toutefois, Madame [B] n’expose aucunement dans ces conclusions avoir subi un préjudice à ces titres. La demande indemnitaire sur le fondement de ces préjudices est sérieusement contestable et sera rejetée.

Il est évident que Madame [B], par les nombreux mails d’échange avec le bailleur et la nécessité de faire établir un constat de commissaire de justice, a subi un préjudice moral au titre du désordre afférent à l’environnement de la douche, qu’il convient de fixer au montant provisionnel non sérieusement contestable de 300 euros.

En conséquence, la SASU LES BELLES ANNEES sera condamnée à payer par provision à Madame [Y] [B] la somme de 600 euros en réparation de son préjudice de jouissance et 300 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, en ce que la SASU LES BELLES ANNEES a dû engager la présente procédure pour que Madame [Y] [B] remplisse son obligation prioritaire de paiement du loyer, et alors qu’elle est condamnée en partie, Madame [Y] [B] sera condamnée au paiement du coût du commandement de payer. En revanche la SASU LES BELLES ANNEES conservera la charge des autres dépens.

L’équité et les circonstances de la cause commandent d’écarter les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Disons n’y avoir lieu à référé au titre de la mise hors de cause de la caution ;

Condamnons la SASU LES BELLES ANNEES à procéder à la réparation du hublot lumineux dans le logement pris à bail par Madame [Y] [B], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], sous astreinte de 5 euros par jour de retard à l’issue des 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, et ce pendant une durée de trois mois ;

Condamnons la SASU LES BELLES ANNEES à payer à Madame [Y] [B] les sommes provisionnelles de 600 euros en réparation de son préjudice de jouissance et 300 euros en réparation de son préjudice moral ;

Rejetons les autres demandes ;

Condamnons Madame [Y] [B] au paiement du coût du commandement de payer ;

Disons que la SASU LES BELLES ANNEES conservera la charge des autres dépens ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection