TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/53343 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KB4

N° : 1-CH

Assignation du :

14 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 janvier 2026

par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffière.

DEMANDERESSE

La société ALDETA, société par actions simplifiée

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Mathilde BROSSOLLET- MAILLARD, avocat au barreau de PARIS – #B1124

DEFENDERESSE

La SAS ROYAL DONUTS CAP

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Georgiana ALBU, avocat au barreau de PARIS – #C1304

DÉBATS

A l’audience du 19 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge,, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

1. Vu l’assignation en référé délivrée le 14 mai 2025 par la société SAS Aldeta à la société SAS Royal Donuts Cap devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ;

2. Vu l’absence d’état relatif aux privilèges et publications les droits des créanciers inscrits étant réservés ;

3. Vu les conclusions et observations orales de la société SAS Aldeta, représentée par son conseil, qui demande au juge des référés aux termes du dispositif de ses dernières conclusions de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties ;

— condamner la société SAS Royal Donuts Cap à lui payer une provision de 147 293, 96 euros sur loyers impayés et indemnités d’occupation, arrêtée au 8 octobre 2025 avec intérêt et pénalités de retard dans les conditions de ses écritures ; outre une provision à titre d’indemnité d’occupation de 5 098 euros par mois ;

— voir ordonner son expulsion ;

— ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

4. Vu les conclusions et observations orales de la société SAS Royal Donuts Cap, représenté par son conseil qui demande aux termes du dispositif de ses dernières écritures de :

— dire n’y avoir lieu à référé,

— subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire sur la base des plus larges délais de paiement,

— condamner la demanderesse à lui payer la somme de 2 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction.

5. Il est renvoyé aux écritures du demandeur et à ses observations à l’audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

6. La décision a été mise à disposition le 16 janvier 2025.

MOTIVATION

7. Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

8. Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil énonce que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ».

9. Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire (…) [peut] ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

10. Le juge des référés du tribunal judiciaire peut sur le fondement de ces dispositions, constater l’acquisition des effets d’une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial.

11. Selon l’article 835 du code de procédure civile « le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la demande principale

12. Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2023, la société SAS Aldeta a donné à bail à la société SAS Royal Donuts Cap des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5]) section AK n° 76 Local n° R101 B terrasse 1101 niveau «Beach Level».

13. Le 5 novembre 2024, la société SAS Aldeta lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 81 456,38 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement mentionne explicitement un délai d’un mois pour régler cette somme.

14. Les parties ont signé une transaction le 2 août 2024 ramenant le montant de la dette locative, toutes causes confondues, à la somme de 23 171, 56 euros (au lieu de 77 974, 18 euros) assortie de 24 mois de délais de paiement, et qu’une franchise de loyer est accordée à la preneuse jusqu’à l’ouverture au public des locaux ou, au plus tard, le 30 juin 2024. La bailleresse a pourtant fait délivrer un commandement de payer visant des dettes antérieures à ce protocole. La bonne foi du bailleur dans sa délivrance n’est pas établie au-delà de toute contestation sérieuse. L’acquisition de la clause résolutoire ne peut donc être retenue.

15. S’agissant de l’arriéré de loyers, charges et taxes, il ressort des éléments de la cause que la preneuse a entrepris des travaux d’aménagement de son local qui se sont avérés non conformés et dont elle impute la responsabilité à son maître d’œuvre et à divers intervenants. Ces circonstances ont donné lieu, entre les parties, au protocole du 2 août 2024. Au mois d’avril 2025, des cas de non conformités sont toujours relevés au sein du local. Il n’est toutefois pas démontré que la bailleresse est responsable de ces circonstances. Il n’est pas non plus allégué de manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Les conditions de la force majeure, soutenue en défense, ne sont pas démontrées en particulier l’extériorité et l’irrésistibilité. La somme due sera cependant liquidée déduction faite des majorations et intérêts de retard dont le caractère manifestement excessif ou dérisoire relève du juge du fond, outre la somme déduite par le protocole transactionnel.

16. Au vu des décomptes produits, tenant compte des acomptes versés, l’obligation du preneur de payer la somme demandée n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 38 716, 91 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation au 8 octobre 2025 inclus.

17. Les délais de paiement sollicités den défense ne reposent sur aucun élément comptable ni aucune pièce récente permettant d’établir des difficultés d’exploitation. Cette demande reconventionnelle est donc rejetée.

18. L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire,

Condamnons la société SAS Royal Donuts Cap à payer à la société SAS Aldeta la somme provisionnelle de 38 716, 91 euros au titre des loyers et charges échus impayés, ainsi que de l’indemnité d’occupation, arrêtée au 8 octobre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Rejetons la demande de délais de paiement,

Condamnons la société SAS Royal Donuts Cap au paiement des dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer,

Rejetons le surplus,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, à la date indiquée,

Fait à [Localité 6] le 16 janvier 2026

La Greffière, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Malik CHAPUIS