Tribunal Judiciaire de Grasse, 2e chambre vente, 14 août 2025, n° 24/00133

TJ Grasse 14 août 2025

Arguments

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Accepté
Créance liquide et exigible
La cour a constaté que la créance était bien établie et que les conditions légales pour la saisie immobilière étaient réunies.
Accepté
Absence de demande de vente amiable
La cour a jugé qu'en l'absence de demande de vente amiable, la vente forcée était justifiée.
Accepté
Titre d'expulsion
La cour a confirmé que le jugement d'adjudication permettait l'expulsion des occupants sans droit opposable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grasse, 2e ch. vente, 14 août 2025, n° 24/00133
Numéro(s) :	24/00133
Importance :	Inédit
Dispositif :	Saisie immobilière - Ordonne la vente forcée
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime ROUILLOTFranck GAMBINIClément BELLIN
Cabinet(s) :	SCP AVOCATS M. ROUILLOT - F. GAMBINI
Parties :	La société dénommée CMB Monaco

Texte intégral

1 exp M^e Clément BELLIN,

1 exp la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 14 AOUT 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 24/00133 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P33H

Minute N° 25/156

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le quatorze Août deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Fanny PAULIN, Greffière,

à la requête de :

La société dénommée CMB Monaco, anciennement Compagnie Monégasque de Banque, Société anonyme monégasque au capital de 111.110.000 €, inscrite au Registre du commerce et de l’industrie de Monaco sous le n° 76 S 1557, dont le siège social se situe [Adresse 1] (Principauté de Monaco), prise en la personne de son administrateur délégué en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Franck GAMBINI de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

La société dénommée LUXE 2002, société civile immobilière au capital de 1 000 Euros, immatriculée au RCS [Localité 7] sous le n° 908 915 267, dont le siège social est à [Adresse 8], prise en la personne de sa gérante en exercice, Madame [R] [O], domiciliée audit siège et désignée en cette qualité selon procès-verbal d’Assemblée Générale Extraordinaire en date du 23 août 2023

Représenté par M^e Clément BELLIN, avocat au barreau de GRASSE

Débiteur saisi

En présence de :

représentée par Maître Franck GAMBINI de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de GRASSE

TRESOR PUBLIC – SIP [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Franck GAMBINI de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de GRASSE

Créanciers inscrits

* * *

A l’appel de la cause à l’audience publique du 12 juin 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 10 juillet 2025 , délibéré prorogé au 14 Août 2025.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la copie exécutoire d’un acte reçu par Maître [M] [K], notaire à Antibes, contenant vente et prêt d’un montant de 25.700.000 euros, la SA CMB MONACO anciennement Compagnie Monégasque de Banque a fait délivrer à la société civile immobilière LUXE 2002, par acte de la SCP LALEURE NONCLERQ-REGINA CARON CHEVALIER, ELITAZUR, commissaires de justice à Cannes, en date du 2 mai 2024, un commandement de payer la somme de 28.447.676,40 euros, emportant saisie immobilière des biens et droits immobiliers lui appartenant, affectés à sa garantie, sis sur la commune d’Antibes, [Adresse 5] (Alpes-Maritimes), consistant dans une propriété principale, une maison d’invités, un pool house, une piscine, terrain de tennis terrain attenant, le tout cadastré section CD numéro [Cadastre 2] et CD [Cadastre 3].

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 7] le 28 juin 2024 Volume 2024 S numéro 119.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 1er juillet 2024.

Suivant acte de commissaires de justice en date du 19 août 2024, le créancier poursuivant a fait assigner la société civile immobilière LUXE 2002 à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du jeudi 7 novembre 2024.

Le créancier poursuivant a également dénoncé, le 19 août 2024, le commandement de saisie avec assignation à l’audience d’orientation au [Adresse 11][Localité 7], créancier inscrit en vertu d’une hypothèque légale publiée le 2 avril 2021 volume 2021 V numéro 1137 du chef de la société EVERSON SAL, ancien propriétaire, inscription non radiée, d’une hypothèque légale publiée le 13 novembre 2023 volume 2023 et numéro 9112 et d’une hypothèque légale publiée le 19 avril 2024 volume 2024 V numéro 2844.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution de [Localité 9] le 22 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

La SA CMB [Localité 10] anciennement Compagnie Monégasque de Banque demande au juge de l’exécution, au visa des articles R 322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— valider la procédure de saisie immobilière engagée ainsi que les clauses et conditions du cahier des conditions de vente qui sera déposé au greffe ;

— statuer sur les éventuelles demandes et contestations incidentes ;

— ordonner la vente forcée, en fixer la date, et déterminer, conformément à l’article R 322-15 du code susvisé les modalités de poursuite de la saisie immobilière

— en cas de vente amiable, taxer les frais et dire et juger qu’après homologation de la vente par le juge de l’exécution, les fonds seront transmis dans de la Caisse des dépôts et consignations à M. le Trésorier de l’ordre pour permettre la poursuite de la procédure de distribution ;

— constater que la créance du poursuivant arrêtée au 30 avril 2024 s’élève à la somme de 28.446.851,15 € en principal, pénalités, frais et accessoires ;

— désigner la SCP LALEURE NONCLERQ-REGINA CARON CHEVALIER, ELITAZUR, commissaires de justice à Cannes, qui a établi le procès-verbal de description des biens, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ;

— dire que ledit huissier pourra se faire assister lors de l’une des visites, d’un expert chargé d’établir ou d’actualiser les rapports amiante, termites, plomb, performances énergétiques et l’attestation Loi CARREZ en cas de nécessité ;

— dire que la décision à intervenir, désignant l’huissier de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites, aux occupants des biens saisis ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de la SELARL ROUILLOT-GAMBINI, avocats associés aux offres de droit.

La partie saisie a constitué avocat.

L’audience d’orientation a été renvoyée à plusieurs reprises compte tenu de pourparlers transactionnels et s’est finalement tenue le 12 juin 2025.

Le créancier poursuivant sollicite l’entier bénéfice de son assignation à l’audience d’orientation.

***

La société civile immobilière LUXE 2002, qui a constitué avocat, n’a pas conclu. Son conseil a évoqué verbalement la perspective d’une vente d’un autre bien immobilier.

***

Monsieur le comptable responsable du service des impôts des particuliers d'[Localité 7] a constitué avocat et déclaré une créance d’un montant de 9491 € à titre hypothécaire en vertu d’un rôle exécutoire numéro 23/08901, mis en recouvrement le 31 décembre 2023, majorée le 15 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement ;

7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Constituent des titres exécutoires la décision d’une juridiction de l’ordre judiciaire lorsqu’elle a force exécutoire en application de l’article L 111-3 du même code.

En l’espèce, le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique reçu par Maître [K], notaire à [Localité 7], le 22 février 2022, contenant vente au profit de la société défenderesse des biens et droits immobiliers saisis, moyennant le prix de 25 700 000 € incluant les frais d’acte de vente et les frais d’actes de prêt et prêt d’un montant de 25 700 €, d’une durée de 5 ans à compter de la signature de l’acte, prorogeable une fois pour le période complémentaire de 5 ans et ce, sous réserve de l’accord exprès et préalable de la banque et sur demande écrite de l’emprunteur adressée à la banque au moins 3 mois avant l’échéance finale du prêt. Le remboursement du capital est prévu in fine et des intérêts trimestriellement. La première échéance est fixée au plus tard au 22 mai 2022 et la dernière 22 février 2027. Le taux d’intérêt, hors assurance, est le taux mensuel de l’euribor 3 mois, flooré à zéro, majoré d’une marche de 1,45 % soient la date du contrat 1,45 % l’an.

À cet acte sont annexées l’offre de prêt, les conditions générales, les conditions particulières

Cet acte notarié constitue un titre exécutoire.

Le créancier poursuivant verse aux débats la lettre recommandée qu’il a adressée à l’emprunteur défaillant le 31 octobre 2023 dont elle a accusé réception le 2 novembre 2023 prononçant la déchéance du terme, en application de l’article 7 intitulé « exigibilité anticipée » des conditions générales de la convention de prêt, en visant les mises en demeure adressée les 10 mars, 16 octobre 2023 tendant au paiement des échéances d’intérêts échues les 22 février, 22 mai et 22 août 2023, d’un montant de 793 004,91 €, restées sans effet.

Il produit également la lettre recommandée qu’il a adressée au défendeur le 10 janvier 2024, à laquelle est annexée à lettre antérieure du 13 octobre 2023 par laquelle elle mettait en demeure de procéder au paiement des échéances impayées d’un montant de 793 004,91 € et lui dénonçait son intention de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle à défaut de paiement dans le délai de 8 jours.

Dans sa mise en demeure du 10 janvier 2024 dans le destinataire n’a pas accusé réception, il rappelle les deux correspondances antérieures des 13 octobres et 31 octobre 2023, en lui indiquant être prêt à reconsidérer la situation du prêt, compte tenu du changement récent de gérance et de ne pas se prévaloir de la déchéance du terme prononcée le 31 octobre 2023. Il a mis en demeure la société de procéder au paiement des échéances d’intérêt des mois de février 2023, mai, août et novembre 2023 intérêts de retard, représentant une somme globale de 1 168 254,86 €, dans un délai d’un mois à compter de la première présentation de la correspondance, en précisant qu’en cas de régularisation, le prêt poursuivra son cours normal et que la prochaine échéance d’intérêts sera appelée le 22 février 2024 et qu’à l’inverse, si elle ne règle pas la somme dans le délai d’un mois, il prononcera une nouvelle déchéance du terme entraînant l’exigibilité de l’intégralité des sommes dues, en application de l’article 7 des conditions générales du prêt.

Enfin, le créancier poursuivant verse la lettre recommandée avec demande d’avis de réception qu’elle a adressée à l’emprunteur défaillant le 28 février 2024 qui n’a pas retiré par laquelle il a prononcé, en application des dispositions de l’article 7 des conditions générales du prêt, la déchéance du terme rendant exigible l’intégralité des sommes dues soit 27 700 000 € au titre du capital restant dû et 214 852,01 euros à l’échéance d’intérêts du 22 février 2023, de 260 752,20 € à l’échéance d’intérêts du 22 mai 2023, 317 420,70 € à l’échéance d’intérêts du 22 août 2023, 345 850,18 € à l’échéance d’intérêts du 22 novembre 2023 et 512,85 au titre des intérêts de retard au 28 février 2024, outre intérêts et accessoires.

Cette mise en demeure est restée sans effet.

La déchéance du terme par conséquent acquis au bénéfice du prêteur.

La SA CMB [Localité 10] anciennement Compagnie Monégasque de Banque excipe d’une créance, liquide et exigible dont le détail est mentionné dans le commandement de payer et repris dans l’assignation à l’audience d’orientation, se décomposant comme suit :

Capital restant dû ………………………………………………………… 25 700 000,00 €

— Intérêts demeurés impayés et dus pour la période du 22/11/2022 au 22/02/2023 calculés sur la base de 25.700.000 € au taux EURIBOR 3 mois, flooré à zéro, majoré d’une marge de 1,45% l’an soit 3.271% l’an …………….214 832,01 €

— Intérêts demeurés impayés et dus pour la période du 22/02/2023 au 22/05/2023 calculés sur la base de 25.700.000 € au taux EURIBOR 3 mois, flooré à zéro, majoré d’une marge de 1,45% l’an soit 4.104% :………………………………………………………………………………………………..260 752,20 €

— Intérêts demeurés impayés et dus pour la période du 22/05/2023 au 22/08/2023 calculés sur la base de 25.700.000 € au taux EURIBOR 3 mois, flooré à zéro, majoré d’une marge de 1,45% l’an soit 4.833% l’an :………………………………………………………………………………………………….317 420,70 € – Intérêts demeurés impayés et dus pour la période du 22/08/2023 au 22/11/2023 calculés sur la base de 25.700.000 € au taux EURIBOR 3 mois, flooré à zéro, majoré d’une marge de 1,45% l’an soit 4.833% l’an : 345 859,18 €

— Intérêts demeurés impayés et dus pour la période du 22/11/2023 au 22/02/2024 calculés sur la base de 25.700.000 € au taux EURIBOR 3 mois, flooré à zéro, majoré d’une marge de 1,45% l’an soit 5.412% l’an : 355.448,13 €

— Intérêts demeurés impayés et dus pour la période du 22/02/2024 au 28/02/2024 calculés sur la base de 25.700.000 € au taux EURIBOR 3 mois, flooré à zéro, majoré d’une marge de 1,45% l’an soit 5.393% l’an : 23.100,02 €

— Intérêts de retard calculé sur la base de 25.700.000 € au taux moyen mensuel de l’ESTER, majoré d’une marge de 1,45% et de cinq cents points de base (5%) l’an, en application de l’article 8 a) des Conditions Générales du contrat de crédit, soit pour la période du 28/02/2024 au 29/02/2024, soit 10.357% l’an : 7.393,85 €

— Intérêts de retard calculé sur la base de 25.700.000 € au taux moyen mensuel de l’ESTER, majoré d’une marge de 1,45% et de cinq cents points de base (5%) l’an, en application de l’article 8 a) des Conditions Générales du contrat de crédit, soit pour la période du 01/03/2024 au 31/03/2024, 10.357% l’an : 229.197,31 €

— Intérêts de retard calculé sur la base de 25.700.000 € au taux moyen mensuel de l’ESTER, majoré d’une marge de 1,45% et de cinq cents points de base (5%) l’an, en application de l’article 8 a) des Conditions Générales du contrat de crédit, soit pour la période du 01/04/2024 au 30/04/2024, 10.359% l’an : 221.847,75 €

— Pénalité pour exigibilité anticipée égale à 3% du capital restant dû (25.700.000 €) telle que prévue à l’article 8 b) : 771.000,00 €

TOTAL DU AU 30/04/2024……………………………………………. 28.446.851.15 €

Ces sommes ne sont pas contestées par la partie saisie qui n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article R 322-18, il convient de retenir la créance de la SA CMB [Localité 10] anciennement Compagnie Monégasque de Banque en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 28 .446.815,15 euros, arrêtée au 30 avril 2024.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par le code des procédures civiles d’exécution en ses dispositions édictées en matière de saisie immobilière.

En l’absence de demande de vente amiable formulée par la partie saisie, il convient, en application de l’article R 322-26, d’ordonner la vente forcée des biens saisis lui/leur appartenant, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de la vente.

Il sera procédé à ladite adjudication à l’audience du juge de l’exécution du jeudi 30 octobre 2025 à 9 heures.

Il y a également lieu d’ordonner la visite des biens saisis, à la demande de la SA CMB [Localité 10] anciennement Compagnie Monégasque de Banque, dans les termes du dispositif du présent jugement.

La publicité sera opérée conformément aux dispositions des articles R 322-31 et R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution.

Les différents diagnostics immobiliers qui auraient été dressés postérieurement feront l’objet d’une validation lors de l’audience de vente forcée.

Sur l’expulsion du saisi

Conformément aux dispositions des articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable.

Sur les dépens

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Il convient d’ordonner la distraction des dépens au profit de l’avocat du créancier poursuivant, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-1 et suivants et R 311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Juge que les conditions des articles les articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions susvisées ;

Juge que la SA CMB [Localité 10] anciennement Compagnie Monégasque de Banque poursuit la saisie immobilière au préjudice de la société civile immobilière LUXE 2002 pour une créance liquide et exigible, d’un montant de 28.446.851,15 euros, en principal, frais, intérêts, et autres accessoires, arrêtée au 30 avril 2024 ;

Ordonne la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis sis sur la commune d'[Localité 7], [Adresse 5] (Alpes-Maritimes), consistant dans une propriété principale, une maison d’invités, un pool house, une piscine, terrain de tennis terrain attenant, le tout cadastré section CD numéro [Cadastre 2] et CD [Cadastre 3], sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente et conformément aux dispositions d’ordre public des articles R 322-39 à R 322-49 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit qu’il sera procédé à ladite vente forcée à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du jeudi 30 octobre 2025 à 9 heures ;

Dit que les visites du bien saisi seront au nombre de deux et seront assurées par le ministère de la SCP LALEURE NONCLERQ-REGINA CARON CHEVALIER, ELITAZUR, commissaires de justice à Cannes, qui a établi le procès-verbal de description des biens et droits immobiliers saisis, aux jours qu’elle fixera suivant ses disponibilités et qu’elle pourra se faire assister d’un ou plusieurs professionnels agréés, chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur ;

Dit que les occupants du bien saisi devront être avisés trois jours à l’avance au moins des dates et heures de visites ;

Dit qu’à défaut par les occupants de permettre les visites des biens saisis ou en cas d’absence de l’occupant du local, le commissaire de justice procèdera, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, ou de deux témoins, conformément aux articles L 141-2, L 431-1 et L 451-1 du code de procédure civile d’exécution ;

Dit qu’il en sera de même pour les modalités des visites en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

Dit que la publicité aura lieu dans les conditions fixées par les articles R 322-31, R 322-32 et R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution ;

juge que conformément aux articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et que l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de la Selarl ROUILLOT GAMBINI pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION