TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 26/51400

N° Portalis 352J-W-B7K-DBWSF

N° : 7

Assignation du :

23 Février 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 mai 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C. LYS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #D0100

DEFENDERESSES

S.A.S. PATAME

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.A.R.L. LAFRECO

[Adresse 3]

[Localité 3]

Toutes deux représentées par Maître Carole MESSECA, avocat au barreau de PARIS – #C1157

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte du 16 mars 2001, la société Lys, venant aux droits de Mme [Z] [L], a donné à bail à la société Lafreco, venant aux droits de M. et Mme [S], des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4] au rez-de-chaussée et au sous-sol à destination commerciale et au 1er étage, un appartement d’habitation des preneurs et leur famille, pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2000, moyennant un loyer en principal de 14 635,11€ par an.

Par jugement en date du 17 décembre 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a notamment fixé à la somme de 20 243,21 euros par en et en principal à compter du 1er janvier 2010.

Par acte du 23 mars 2016, le bailleur a exercé son droit d’option et refusé le renouvellement du bail moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte du 05 décembre 2025, le bailleur a fait délivrer à la société Lafreco une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à lui communiquer les attestations d’assurance continue des locaux loués.

Par acte délivré le 23 février 2026, la société Lys a fait assigner la société Lafreco, la locataire, et la société Patame, la locataire-gérant, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en date du 16 mars 2001 à la date du 6 janvier 2026 ;

— ORDONNER, à défaut de restitution volontaire des locaux loués dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LAFRECO et de tout occupant de son chef desdits locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], en ce compris la société PATAME (RCS 918310 533), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier;

— DIRE, en cas de besoin, que les meubles se trouvant dans lesdits locaux seront remis aux frais de la société LAFRECO dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision parle commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la société IAFRECO d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution sur ce point;

— CONDAMNER la société LAFRECO à payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;

— RAPPELER que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

A l’audience du 25 mars 2026, la société Lys a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus. Il soutient principalement que sa sommation est tout à fait valable, qu’elle vise la clause résolutoire et demande au locataire de communiquer les attestations d’assurance depuis la prise à bail, et qu’ainsi les contestations soulevées par les défenderesses ne sont pas sérieuses. Il demande le rejet de l’ensemble des demandes présentées par les défenderesses.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par leur conseil, la société Lafreco et la société Patame demandent au juge des référés de :

— JUGER que la sommation délivrée le 5 décembre 2025 n’est pas conforme à la loi dans la mesure où :

• Elle n’indique pas de façon précise les manquements auxquels il doit être remédié ;

• Elle est entachée de mauvaise foi compte tenu de la situation rappelée ;

• Qu’il était impossible dans le délai d’un mois de produire des attestations d’assurance pour des périodes au demeurant prescrites (article 2224 du Code civil) ; que, compte tenu de l’ampleur des demandes, leur réalisation dans le délai imparti était impossible ; qu’il ne comporte pas l’intention claire du bailleur que, faute de régularisation dans le délai, il entend se prévaloir de la clause résolutoire et voir le bail résilié de plein droit.

— JUGER que la sommation délivrée le 5 décembre 2025 est ambiguë en ce qu’elle laisse planer un doute sur sa portée (résolution du bail pour défaut d’assurance ou refus de renouvellement et paiement de l’indemnité d’éviction).

— JUGER que l’interprétation du commandement échappe à la compétence du Juge des référés comme constituant une difficulté sérieuse.

— DEBOUTER la société civile LYS de sa demande tendant à juger que la clause résolutoire insérée au bail liant les parties lui est acquise.

— Surabondamment, JUGER que l’action est prescrite alors qu’il est justifié des assurances depuis 2020.

— Par voie de conséquence, DEBOUTER la société civile LYS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

— Encore plus surabondamment JUGER que la difficulté dans laquelle a été la SARL LAFRECO procède du fait que les documents dont a été sollicitée production s’étale sur une période de 35 ans ou encore de 20 ans et que les tiers qui les détenaient n’ont pu les produire dans le délai imparti.

Subsidiairement,

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire,

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

— ACCORDER comme il est dit dans la sommation du 5 décembre 2025 les plus larges délais à la SARL LAFRECO et à la société PATAME pour justifier des éléments qui pourraient encore faire défaut.

— CONDAMNER la société civile LYS à porter et payer à la SARL LAFRECO et la société PATAME la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la SCI LYS aux entiers dépens.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit en cas de manquement à l’une des clauses et conditions du bail, un mois après une sommation restée infructueuse.

Le bail prévoit en son article 15 que le preneur s’engage à «faire assurer à leurs frais, contre les risques de l’incendie, l’explosion du gaz et de l’électricité : leur mobilier, le mobilier industriel, leurs marchandises, ainsi que les risques locatifs et de voisinage par une compagnie notoirement solvable, ayant son siège dans un pays membre de l’Union Européenne ; de maintenir cette assurance pendant tout le cours du bail, d’en acquitter les primes et cotisations annuelles et de justifier du tout à toutes réquisitions de la bailleresse qui aura seule droit, en cas de sinistre, à concurrence des loyers qui lui seront dus, à l’indemnité à recevoir de la Compagnie d’assurances, les preneurs consentant dès à présent à la bailleresse, tous transports à ce sujet et tous pouvoirs étant donné au porteur de l’un des originaux des présentes pour faire signifier ces transports partout où besoin sera. »

Si le bailleur a sollicité de sa locataire la communication de ses attestations d’assurance depuis la « prise à bail », soit en 2006, il convient de rappeler que l’action en acquisition de la clause résolutoire est soumise au délai de prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil, comme le preneur l’a soulevé dans son courrier du 5 janvier 2026 et qu’elle n’est donc tenue de justifier de ses attestations d’assurance qu’à compter du 5 décembre 2020.

Étaient jointes à ce courrier du 5 janvier 2006 (soit dans le délai d’un mois suite à la réception de la sommation) :

les attestations d’assurance multirisques habitation LCL (concernant l’appartement situé au 1er étage) du 17 novembre 2021 au 17 novembre 2022 ; du 11 octobre 2022 au 17 novembre 2023 ; du 27 août 2024 au 17 novembre 2024 ; du 22 décembre 2025 au 17 novembre 2026 ;la facture de la cotisation d’assurance habitation du 17 novembre 2024 au 16 novembre 2025 ; le contrat d’assurance multirisques professionnelle LCL signé le 23 août 2022 par le locataire-gérant, la société Patame, concernant les locaux commerciaux ;l’attestation d’assurance multirisques professionnelle du 23 décembre 2025 au 1er septembre 2026.

Les défenderesses, qui peuvent régulariser et produire les attestations demandées, versent désormais aux débats :

une attestations d’Axa qui affirme que l’appartement était assuré pour les périodes du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2020 et du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2021 ;une facture du courtier Satec des primes relevant du contrat multirisques habitation pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 ; une attestation d’assurance habitation LCL du 07 janvier 2026 au 07 janvier 2027 (précisant la prise d’effet du contrat au 17 novembre 2021) ;une attestation d’assurance multirisques professionnelle Axa (courtier Satec) du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ;une attestation d’assurance multirisques professionnelle LCL du 17 novembre 2021 au 1er septembre 2022 ;une attestation d’assurance multirisques professionnelle du 1er septembre 2022 au 1er septembre 2026.

Il manque ainsi les attestations d’assurance multirisques professionnelle du 30 septembre 2021 au 17 novembre 2021.

Il est rappelé que la sommation visant la clause résolutoire du bail doit être délivrée de bonne foi.

Or, le bailleur ne démontre pas l’existence d’un sinistre qui serait intervenu dans cette période pour lesquelles les attestations d’assurance manquent. En outre, il n’est pas contesté qu’un litige est pendant entre les parties devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris au fond, concernant le renouvellement du bail.

La contestation tenant à la mauvaise foi du bailleur est donc sérieuse, de sorte que la sommation ne peut produire aucun effet.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la bailleresse relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion de la locataire.

Sur les mesures accessoires

Partie perdante, la société Lys sera tenue aux dépens et à payer aux défenderesses pris ensemble la somme de 3000 euros au au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion formées par la société Lys ;

CONDAMNONS la société Lys aux entiers dépens ;

REJETONS sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société Lys à payer à la société Lafreco et à la société Patame pris ensemble la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 06 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS Mathilde BALAGUE