COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 11 Mars 2025

N° RG 24/03460 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P54W

Grosse délivrée

à M^e TEBOUL

Copie délivrée

à société GJC

le

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires “LES TILLEULS” sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL GROUPE FOCH dont le siège social est [Adresse 1] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Société GJC dont le siège social est sis [Adresse 3] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

PRÉSIDENT : Madame Slavica BIMBOT, Juge placé près la cour d’appel d’Aix-en-Provence déléguée au pôle de proximité du Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 22 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI GJC est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2].

Par acte extra-judiciaire en date du 26 août 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires LES TILLEULS, représenté par son syndic, la SARL GROUPE FOCH, a fait assigner la SCI GJC devant le tribunal judiciaire de Nice, pôle de proximité.

Après un premier renvoi, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 22 janvier 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires LES TILLEULS, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

L’assignation ayant conduit à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses, un courrier recommandé a été adressé à la SCI GJC pour l’aviser de l’audience. La SCI GJC n’a pas comparu.

L’affaire est mise en délibéré au 11 mars 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4 352,55 euros se fondant sur son dernier décompte arrêté au 26 juillet 2024 établi le 26 juillet 2024. A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires LES TILLEULS verse aux débats :

la preuve de ce que la SCI GJC est propriétaire du lot n° 14 situé [Adresse 2] ;un décompte de la créance au 26 juillet 2024 ;la répartition des charges du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 ;des appels de fonds ; le contrat de syndic ; les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 25 janvier 2022, 27 février 2023, et 11 mars 2024 ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants ; une mise en demeure portant sur la somme de 2 375,06 euros, en date du 10 octobre 2023, sans accusé de réception ;une sommation de payer les charges de copropriété portant sur la somme 3 151,31 euros, en date du 27 février 2024.

Défaillant, la défenderesse ne conteste pas ce montant.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI GJC n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 201,99 euros, après déduction des frais de mise en demeure et de suivi de contentieux.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI GJC au paiement de la somme de 4 201,99 euros, au titre des charges dues à la date du 26 juillet 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 février 2024 pour la somme de 3 151,31, et à compter de l’assignation du 26 août 2024 pour le surplus.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Il convient donc de retenir la somme de 150,56 euros correspondant aux frais de la sommation de payer et de condamner la société propriétaire au paiement de cette somme.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Il résulte de ces textes que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 1 500 euros, invoquant la résistance abusive de la SCI GJC qui ne règle pas ses charges de copropriété depuis plusieurs mois.

Le syndicat des copropriétaires LES TILLEULS ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni du préjudice financier certain et direct allégué. Il ne démontre pas la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI GJC qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à se défaire de la charge du règlement des émoluments prévus à l’article 10 du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 au profit de l’huissier de justice instrumentaire, que ce texte fait peser sur le créancier.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner la SCI GJC à payer au syndicat des copropriétaires LES TILLEULS la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI GJC à verser au syndicat des copropriétaires LES TILLEULS, représenté par son syndic, la SARL GROUPE FOCH, la somme de 4 201,99 euros, au titre des charges dues à la date du 26 juillet 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 27 février 2024 pour la somme de 3 151,31 euros, et à compter de l’assignation du 26 août 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI GJC à verser au syndicat des copropriétaires LES TILLEULS, représenté par son syndic, la SARL GROUPE FOCH, la somme de 150,56 euros au titre des frais de recouvrement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES TILLEULS, représenté par son syndic, la SARL GROUPE FOCH, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI GJC à verser au syndicat des copropriétaires LES TILLEULS, représenté par son syndic, la SARL GROUPE FOCH, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI GJC aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES TILLEULS de sa demande tendant à se défaire de la charge du règlement des émoluments prévus à l’article 10 du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 au profit de l’huissier de justice instrumentaire ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge