TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Mathieu HANJANI

— M^e Marie-Christine CIMADEVILLA

Copies certifiées conformes à:

— M^e Mathieu HANJANI

— M^e Marie-Christine CIMADEVILLA

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/15580

N° Portalis 352J-W-B7F-CVVZQ

N° MINUTE :

Assignation du :

13 décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 02 Avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet IMMO + MORILLON, S.A.R.L

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Mathieu HANJANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0435

DÉFENDERESSE

Madame [L] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie-Christine CIMADEVILLA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0316

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 21/15580 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVVZQ

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Janvier 2026

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [L] [Q] est propriétaire des lots de copropriété n° 1, 27 et 28 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par exploit d’huissier signifié le 13 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 7ème a fait assigner Mme [L] [Q] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 9 février 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

— condamner Mme [L] [Q] au paiement de la somme de 12.888,40 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés arrêtés au 16 mai 2024, appel du 2ème trimestre 2024 compris, avec intérêts de droit à compter de la date de la présente assignation ;

— condamner Mme [L] [Q] au paiement de la somme de 4.000 €, à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1240 du code civil ;

— condamner Mme [L] [Q] au paiement des entiers dépens, comprenant les frais de la sommation de payer ;

— condamner Mme [L] [Q] au paiement de la somme de 4.000 € euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 octobre 2024, Mme [L] [Q] demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— le condamner à lui payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts,

— le condamner aux dépens,

— le condamner à lui payer une indemnité de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 22 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande principale en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires) que Mme [L] [Q] est propriétaire des lots de copropriété n° 1, 27 et 28 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Mme [Q] soutient que l’action initiée à son encontre le 13 décembre 2021 est infondée et abusive en faisant valoir qu’elle a été indument placée en situation de débitrice dès lors que la demande en paiement comprenait, à la date de l’assignation, trois appels de fonds exceptionnels, appelés le 25 février 2021 pour chacun de ses trois lots (11.410,15 € pour le lot n° 1, 7 € pour le lot n° 27 et 27,98 € pour le lot n° 28, soit un montant total de 11.445,13 €), qui n’auraient été ni votés préalablement ni régulièrement ratifiés par l’assemblée générale. Or, l’assignation vise le paiement de l’arriéré de charges dénoncé de « 13.684,45 € » au 23 novembre 2021 correspondant au solde débiteur inscrit sur le relevé de compte de Mme [Q] le 19 octobre 2021, soit un arriéré non réduit aux trois appels exceptionnels précités. Mme [Q] ne fait valoir aucun moyen pour contester les provisions et fonds travaux réclamés, à l’exception des appels exceptionnels précités.

Il est constant que les trois appels exceptionnels précités, appelés selon courrier du syndic du 25 février 2021 pour faire face à la « dette fournisseurs actuel » alors que le compte bancaire n’était créditeur que de 2.200 € et que deux copropriétaires étaient redevables de plus de 71.000 € à eux deux (pièce n° 1 de Mme [Q]), n’ont pas été préalablement votés par l’assemblée générale. Ils ont été remboursés sur le compte de Mme [Q] le 15 septembre 2022 (relevé de compte copropriétaire, pièce n° 19 du syndicat des copropriétaires ; pièce n° 2 de Mme [Q]), dans le cadre d’une écriture passée au crédit de son compte pour un montant de 14.535,29 € sous l’intitulé « provisions sur charges », comprenant les trois appels exceptionnels précités (11.410,15 €, 7 € et 27,98 €) ainsi que la reprise des appels des charges de l’années 2021 pour un montant total de 3.090,16 €. L’apurement des charges 2021 a justifié de porter sur le compte de Mme [Q] (relevé de compte copropriétaire, pièce n° 19 du syndicat des copropriétaires), à la suite et le même jour, soit le 15 septembre 2022, les sommes suivantes au titre des charges 2021 : 5.492,73 € pour le lot n° 1 ; 3,78 € pour le lot n° 27 ; 13,47 € pour le lot n° 28, soit un arriéré de charges dus à cette date de 4.659,14 €, arriéré au sujet duquel Mme [Q] n’émet aucun moyen de contestation.

Le 1er octobre 2022, trois nouveaux appels exceptionnels ont été portés au débit de son compte copropriétaire (pièce n° 19 du syndicat des copropriétaires) : 11.410,15 pour le lot n° 1, 7 € pour le lot n° 27 et 27,98 € pour le lot n° 28. La résolution n° 16 de l’assemblée générale du 21 mars 2024 « entérine l’appel de fonds exceptionnel appelé le 1er octobre 2022 (en charges générales) pour manque de trésorerie d’un montant de 70.000 » (pièce n° 16 du syndicat des copropriétaires). Contrairement à ce que soutient Mme [Q], les copropriétaires ont ainsi expressément validé les appels de fonds exceptionnels du 1er octobre 2022. Cette assemblée générale est définitive (pièce n° 17 du syndicat des copropriétaires).

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— un extrait du grand livre 2020 (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires), justifiant la reprise de solde de 585,34 € mentionnée au début du décompte produit ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2020, 17 novembre 2020, 28 juin 2021, 15 septembre 2022, 26 juin 2023 et 21 mars 2024 (pièces n° 2 à 4, 8, 12, 16 du syndicat des copropriétaires), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes (pièces n° 5, 9, 13, 17 du syndicat des copropriétaires) ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièces n° 6, 14, 18, 19 du syndicat des copropriétaires) ;

— un décompte de créance actualisé au 16 mai 2024 mentionnant un solde débiteur de 12.888,40 € (pièce n° 19 du syndicat des copropriétaires).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [L] [Q] est débiteur de 12.888,40 euros au 17 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus.

Mme [L] [Q] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 12.888,40 euros

au titre des charges de copropriété échues et impayées au 17 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2021.

Par suite, Mme [L] [Q] sera déboutée de sa demande, non justifiée, de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [L] [Q] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que MME [L] [Q] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 31 décembre 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [L] [Q] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

Mme [L] [Q], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, à l’exclusion de tout frais au titre d’une « sommation de payer », non justifiée.

Tenue aux dépens, Mme [L] [Q] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des dispositions du code de procédure civile. Le syndicat sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, Mme [L] [Q] sera déboutée de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [L] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] les sommes de :

-12.888,40 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 17 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2021 ;

—  1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [L] [Q] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Mme [L] [Q] de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE MME [L] [Q] au paiement des entiers dépens de l’instance, à l’exclusion de tout frais au titre d’une « sommation de payer »,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026

La Greffière La Présidente