TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/56361 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA35N

N° : 2-CH

Assignation du :

16 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 janvier 2026

par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffière.

DEMANDERESSE

La SCI CO&CO

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Rachel HARZIC, avocat au barreau de PARIS – #P0058

DEFENDERESSE

La société CHEZ SAB, SARL

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Timothée BRAULT, avocat au barreau de PARIS – #C0442

DÉBATS

A l’audience du 19 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge,, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

1. Vu l’assignation en référé délivrée le 16 octobre 2024 par la société SCI Co & Co à la société SASU Chez Sab devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ;

2. Vu l’état relatif aux privilèges et publications ne mentionnant pas de créancier inscrit ;

3. Vu les conclusions et observations orales de la société SCI Co & Co, représentée par son conseil, qui demande au juge des référés aux termes du dispositif de ses dernières conclusions de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties ;

— condamner la société SASU Chez Sab à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation et dire que le dépôt de garantie de 12 000 euros est conservé par le bailleur ;

— voir ordonner son expulsion ;

— ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

4. Vu les conclusions et observations orales de la société SASU Chez Sab, représenté par son conseil qui demande aux termes du dispositif de ses dernières écritures de :

— dire n’y avoir lieu à référé,

— subsidiairement, limiter le commandement à ses causes et le priver d’effet,

— plus subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire sur la base de délais consistant en 24 mensualités,

— condamner la demanderesse à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

5. Il est renvoyé aux écritures du demandeur et à ses observations à l’audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

6. La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2025 et prorogée au 16 décembre 2026.

MOTIVATION

7. Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

8. Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil énonce que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ».

9. Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire (…) [peut] ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

10. Le juge des référés du tribunal judiciaire peut sur le fondement de ces dispositions, constater l’acquisition des effets d’une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial.

11. Selon l’article 835 du code de procédure civile « le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la demande principale

12. Par acte sous seing privé en date du 7 février 2023, la société SCI Co & Co a donné à bail à la société Chez Panda, de laquelle la société SCI Chez Sab vient aux droits des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1].

13. Le 24 juin 2024, la société SCI Co & Co lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, d’avoir à respecter les obligations du bail, en particulier de respecter la destination des lieux, ne pas entreprendre de travaux sans l’autorisation du bailleur, jouir paisiblement des locaux et cesser toute atteinte à la tranquillité du voisinage, cesser toute activité contraire à la destination des lieux ou causant des nuisances sonores, ne pas encombrer ou occuper les parties communes, remettre en état les façades côté cour ou rue, respecter le règlement de copropriété. Ce commandement mentionne explicitement un délai d’un mois pour régler cette somme.

14. Passé un mois après le commandement un procès-verbal des services de la salubrité de la Ville de [Localité 3] constatent que l’émergence sonore au droit d’un appartement voisin excède les seuils du règlement sanitaire de la ville de [Localité 3]. Le bruit ambiant excède les seuils de l’article R. 1334-32 du code de la santé publique selon ce constat qui indique également des dégagements de fumées dans les parties. Un constat de commissaire de justice du 24 septembre 2024 relève également des mesures excédant ce seuil. En outre de nombreuses attestations d’occupants de l’immeuble et une plainte dénoncent des nuisances sonores nombreuses et tardives outre des désordres olfactifs. Il apparait que ces désordres sont en particulier causés par l’exploitation d’une terrasse. Il résulte de ces documents que le locataire maintient une activité contraire aux stipulations du bail relatives à l’occupation et à la jouissance paisible des locaux sans trouble de jouissance au voisinage (art. 5.5) ni abus de jouissance (art. 5.6).

15. Le bail est donc résilié de plein droit à la date du 25 juillet 2025. La défenderesse qui demande un délai pour respecter les termes du bail est mal fondée alors que l’article 1343-5 du code civil ne porte que sur les créances liquidées et, qu’en tout état de cause, elle laisse la situation en l’état depuis 2023 sans y remédier malgré des alertes multiples des occupants de l’immeuble. La production d’un devis non suivi d’effet ne démontre aucune action positive de la défenderesse. La demande de délai suspensif est rejetée.

16. La conservation du dépôt de garantie par le bailleur suppose d’apprécier son caractère manifestement excessif ou dérisoire ce qui excède l’office du juge des référés. Il est dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur le surplus

17. L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, doit être fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges qui n’est pas sérieusement contestable en l’état des éléments de la cause. Il y a lieu de condamner la société SASU Chez Sab au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles.

18. Il est équitable d’allouer à la société SCI Co & Co une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons à compter du 25 juillet 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 7 février 2023 liant les parties ainsi que la résiliation du contrat,

Disons que la société SASU Chez Sab devra libérer les locaux situés [Adresse 1] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef,

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges mentionnés dans le contrat de bail commercial du 7 février 2023 comme si le contrat s’était poursuivi sans résiliation ni retard à compter du 25 juillet 2024,

Condamnons la société SASU Chez Sab à payer à la société SCI Co & Co l’indemnité d’occupation déterminée selon les conditions fixées au sein du présent dispositif à compter du 25 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamnons la société SASU Chez Sab au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement,

Condamnons la société SASU Chez Sab à payer à la société SCI Co & Co la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons le surplus,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, à la date indiquée,

Fait à Paris le 16 janvier 2026

La Greffière, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Malik CHAPUIS