TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 26/50076 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBT5R

N° : 1

Assignation du :

29 Décembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 janvier 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic la SAS CANOPEE GESTION

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Patrick BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS – #P0056, SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ REY BESNARD

DEFENDERESSE

La Société JALI SCI

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Valérie DESFORGES, avocat au barreau de PARIS – #A540, Cabinet ADEMA AVOCATS

DÉBATS

A l’audience du 12 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

L’immeuble sis à [Adresse 10] composé de:

— un bâtiment R+4 sur rue, dit A

— un bâtiment R+6 sur cour, dit B

— un bâtiment R+2 en fond de propriété, dit C

— une cour principale pavée entre les bâtiments A et B

— une cour-jardin entre les bâtiments B et C

Il est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et régi par un règlement de copropriété du 13 février 1958, objet d’un modificatif en date du 24 avril 1959.

Selon acte du 27 juin 2024, la société civile Jali est propriétaire du lot n° 53 constitué par l’intégralité du bâtiment C.

Selon l’état descriptif de division, ce lot est défini comme suit :

«LOT N° 53

Ce lot comprend la totalité du bâtiment au fond de la propriété, composé de rez-de-chaussée, divisé en vestibule, grand salon, cuisine et atelier:

Premier étage divisé en deux pièces, cabinet de toilettes et cuisine, Deuxième étage divisé en une pièce, cuisine et sous pente (ce bâtiment est élevé sur terre plein).

Et la copropriété des parties communes générales » .

Selon le modificatif au règlement de copropriété du 21 avril 1959, ce lot fait l’objet des dispositions complémentaires suivantes :

« 2°) le paragraphe b) … article 9 est complété ainsi qu’il suit :

L’utilisation de la cour jardin au fond derrière le bâtiment B sera réservée exclusivement au lot numéro cinquante-trois mais seulement pour y aménager un jardin d’agrément et un garage pour voiture personnelle à l’exclusion de toutes autres choses ».

La société civile Jali a acquis ledit lot en vue de le restructurer.

Par acte du 29 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Paris 75007 a assigné en référé à heure indiquée devant le président du tribunal judiciaire de Paris la société civile Jali aux fins de voir :

— condamner la société Jali, sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard, pendant trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à :

— arrêter immédiatement les travaux en cours dans le jardin entre les bâtiments B et C de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 11],

— supprimer les bâches occultant le jardin,

— remettre les lieux en l’état, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, dont les frais et honoraires seront à sa charge, ce qui consistera à :

— planter deux arbres de haute futaie,

— combler les excavations,

— rétablir le gazon.

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamner la société Jali à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 11] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et la condamner aux dépens dont distraction au profit de M^e Patrick Baudoin, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’audience du 12 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues oralement à l’audience du 12 janvier 2026, la société civile Jali, représentée par son conseil, demande au juge des référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, aux conclusions en défense et à la note d’audience pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation de la société civile Jali à arrêter immédiatement les travaux en cours dans le jardin, partie commune, supprimer les bâches et remettre les lieux en l’état

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », et conformes à la destination de celui-ci.

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

En l’espèce, la cour-jardin entre les bâtiments B et C de l’immeuble est une partie commune dès lors que le règlement de copropriété, en son article 9, classe parmi les parties communes à tous les copropriétaires :« la totalité du sol, c’est-à-dire y compris celui des cours »

Seule la jouissance en est réservée au lot n° 53, lequel ne bénéficie pas d’un droit de construire, ce que ne conteste pas la société civile Jali.

Or, il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 17 décembre 2025 et des photographies du chantier que les travaux entrepris dans le lot n° 53 par la société civile Jali affectent les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble puisque des excavations ont lieu dans le jardin, comme le démontrent les monticules de terre dans le jardin de la maison.

Il résulte des conclusions de la société Jali qu’une reprise d’étanchéité du mur de la cave situé en sous-sol au droit de la cour- jardin est en cours de réalisation. Il résulte également de l’attestation sur la nature des travaux de la société Pol Renov, maître d’œuvre, en date du 9 janvier 2026 qu’un terrassement, c’est-à-dire une intervention sur le sol, a été réalisé au droit du bâtiment afin d’accéder au mur de la cave du bâtiment C afin de reprendre l’étanchéité du bâtiment et que le retrait de certaines plantations a été réalisé pour permettre l’installation du chantier et le passage des engins (pièce n°1 de la société Jali).

Il en résulte que les travaux en cours, à savoir terrassement et arrachage d’arbres de haute futaie dès lors qu’ils affectent les parties communes, et même s’ils n’ont pas pour objet de réaliser l’extension du bâtiment que la société civile Jali envisage sans les avoir à cette date soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires, devaient être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’a pas été le cas.

La demande du syndicat des copropriétaires d’arrêt immédiat des travaux affectant les parties communes dans l’attente d’une décision de l’assemblée générale est donc fondée et sera accueillie, sous astreinte, dans les conditions précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte.

La remise en état de la cour-jardin sera ordonnée.

En revanche, il y a lieu de préciser que la suspension des travaux ne peut concerner que ceux affectant les parties communes, à savoir les travaux de terrassement, et non les travaux privatifs, notamment de curage intérieur du bâtiment C.

Il ne sera pas fait droit à la demande de retrait des bâches dès lors qu’il résulte de l’attestation de la société Pol Renov, maître d’œuvre, que ces bâches sont nécessaires pour protéger le bâtiment C des intempéries dès lors que les murs ont été découverts et que l’étanchéité est à réaliser, assurer la sécurisation du chantier et du bâtiment puisque les menuiseries extérieures (fenêtres et portes) ont été déposées, protéger les bâtiments voisins des poussières liées au curage réalisé dans le bâtiment.

Sur les frais et dépens

La défenderesse a mis en œuvre en sa qualité de propriétaire du lot 53 des travaux de terrassement et d’arrachage d’arbres affectant la cour-jardin, partie commune de l’immeuble.

Elle est donc partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile et sera, par suite, tenue aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Patrick Baudouin, et condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société civile Jali :

— à cesser tous travaux affectant la cour-jardin entre les bâtiments B et C de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 11], dans l’attente d’une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, à laquelle la société civile Jali sollicitera les autorisations qui s’imposent relativement à ces travaux

— remettre les lieux en l’état, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, dont les frais et honoraires seront à sa charge, ce qui consistera à :

— planter deux arbres de haute futaie,

— combler les excavations,

— rétablir le gazon,

et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de trois mois ;

Rappelons que cette suspension ne concerne pas les travaux privatifs, qui n’affectent pas la cour-jardin, partie commune de l’immeuble ;

Disons n’y avoir lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de retrait des bâches;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la société civile Jali aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Patrick Baudoin;

Condamnons la société civile Jali à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 9] le 19 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON