TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 01

N° RG 24/00017 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X3WA

JUGEMENT DU 02 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Dominique COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS, plaidant et M^e Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE, postulant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. [J]

représenté par son Président en exercice

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e François RABIER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 31 Janvier 2025, avec effet différé au 04 Avril 2025 ;

A l’audience publique du 10 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 février 2026 puis prorogé pour être rendu le 02 Mars 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 02 Mars 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 15 janvier 2015, la S.A.S [Localité 1] a donné à bail à la S.A.S.U [J] un emplacement commercial extérieur situé sur la parcelle cadastrée section AE numéro [Cadastre 1] d’une superficie d’environ 1 943 m², dépendant du centre commercial [Localité 1] sis à [Adresse 4], pour y exercer une activité d’exploitation d’une station de lavage de véhicules automobiles légers à l’exclusion de toute autre activité même temporairement.

Le bail a été consenti pour une durée de dix ans à compter du 15 janvier 2015 pour se terminer le 14 janvier 2025 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 22 800 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement d’avance le premier jour de chaque trimestre civil pour un montant initial de 5 700 euros.

Se plaignant d’impayés de loyers, par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2022, la S.A.S [Localité 1] a fait délivrer à la S.A.S.U [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 51 307,79 euros.

Arguant de l’absence de règlement dans les délais, la S.A.S [Localité 1] a, par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2022, fait délivrer assignation devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille à l’encontre de la S.A.S.U [J], aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et sa condamnation à lui payer la somme de 51 307,79 euros au titre de l’arriéré locatif. L’affaire a cependant été radiée.

Puis, par acte de commissaire de justice délivré le 28 décembre 2023, la S.A.S [Localité 1] a assigné la S.A.S.U [J] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins notamment de voir constater la mise en œuvre de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire et la condamner à lui payer l’arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtés au 1er décembre 2023 d’un montant de 16 301,36 euros.

La clôture des débats est intervenue le 4 avril 2025 par ordonnance du 31 janvier 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience du 13 octobre 2025.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 7 novembre 2025, la S.A.S [Localité 1] demande au tribunal de :

Débouter la société [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société [J] à payer à la société [Localité 1] la somme totale de 23 182,31 € au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtée au 10 octobre 2025 ;

Juger mal fondée la demande de délais ;

Subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, juger que les sommes qui seront versées par la société [J] s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer n’étant apuré qu’en outre ;

Dans cette hypothèse, juger que faute par la société [J] de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues redeviendra immédiatement et intégralement exigible, la déchéance du terme étant acquise ;

Condamner la société [J] à payer à la société [Localité 1] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société [J] en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement, les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification à créanciers inscrits et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

La S.A.S [Localité 1] invoque qu’en application de l’article 1725 du code civil et des dispositions contractuelles, elle n’est tenue à aucune garantie du trouble que des tiers apporteraient par voie de fait au preneur dès lors que les tiers ne formulent aucune prétention juridique quant à la chose louée. Elle souligne qu’en tout état de cause, la locataire a expressément renoncé dans le bail à tout recours à ce sujet.

Elle soutient qu’il n’y a pas lieu d’exclure les dispositions de cet article au motif que l’occupation litigieuse ne serait pas sur la parcelle louée. Elle invoque que cette condition n’est pas envisagée par l’article précité ni par la jurisprudence et qu’en tout état de cause, les éléments produits aux débats par la locataire permettent d’établir que les voies de fait se sont bien déroulées sur la parcelle objet du contrat de location. En ce sens, elle souligne que les dégradations alléguées ont eu lieu sur la parcelle louée et que la main courante a été déposée à la demande du conseil de la locataire aux fins d’expulsion. Elle en déduit que la locataire dispose de voies de recours à leur encontre.

Elle conteste avoir commis une faute et soutient que la locataire n’en rapporte aucune preuve. Elle allègue avoir toujours entrepris à ses frais les démarches nécessaires aux fins d’expulsion et la remise en état du parking.

Sur la prétendue réinstallation, elle fait valoir que la date des photographies versées n’est pas certaine et que la présence de quelques caravanes sur un parking n’est pas de nature à caractériser un trouble de jouissance et par conséquent une impossibilité d’exercer le commerce tel que déterminé par le bail. Elle conteste l’exception d’inexécution invoquée estimant qu’elle n’est pas justifiée.

Sur la présence du cirque, elle fait valoir que devant le juge du fond, la locataire ne peut se borner à des contestations sérieuses et doit justifier la réalité de ses affirmations et du préjudice qu’elle subit. Elle invoque qu’elle ne justifie pas d’une baisse de visibilité ni d’une impossibilité d’accéder à la station estimant que la présence du cirque n’engendre qu’une modification de la circulation sur le parking. Elle fait valoir que la présence du cirque repose sur une convention à titre gracieux et a pour objectif de promouvoir le centre commercial, y compris la station. Elle ajoute que la locataire dans leurs échanges antérieurs à la procédure ne faisait nullement état d’une impossibilité d’exploiter et ne justifie pas de la réalité ni de l’imputabilité au cirque du dysfonctionnement de sa borne de paiement.

Elle fait valoir que les charges locatives ont été facturées conformément aux clauses du bail et soutient que s’agissant d’un centre commercial dont le local exploité n’est pas autonome, la locataire ne peut choisir les charges à régler comme bon lui semble. Elle soutient que contrairement à ce qu’affirme la locataire, les charges ne représentent qu’un faible montant de la dette locative et conteste lui avoir facturé des frais de syndic et d’avocat.

Elle s’oppose à la demande de délais de paiement sollicitée arguant de l’absence de preuve de sa bonne foi. Elle soutient que sa bonne foi ne peut être caractérisée par une demande de révision de loyer ou d’échéancier en dépit de ses obligations contractuelles.

Elle souligne que la locataire a bénéficié de délais de fait en raison d’un arriéré locatif datant de 2019. A titre subsidiaire, elle sollicite la prévision d’une exigibilité de l’intégralité de la dette en cas de défaut de règlement à bonne date d’une seule échéance.

Elle fait valoir que la demande de dommages-intérêts de la locataire se heurte aux dispositions de l’article 1725 du code civil et par ailleurs ne repose sur aucune preuve d’un dommage, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 octobre 2025, la S.A.S [J] sollicite du tribunal de :

Prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture datée du 4 avril 2025 ;

A titre principal,

Prononcer l’annulation du commandement de payer ;

Débouter la société [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

Constater la bonne foi du preneur et la réduction substantielle de l’arriéré allégué ;

Accorder à la S.A.S [J] des délais de paiement sur une période de 24 mois ;

En tout état de cause,

Déclarer sans objet la demande de résiliation du bail compte tenu de l’acceptation du principe du renouvellement par le bailleur courant 2025 ;

Déclarer non écrites les clauses du bail contraires à la loi du 18 juin 2014, dite « loi Pinel » ;

Débouter la société [Localité 1] de sa demande de rappel de charges ;

Condamner la société [Localité 1] à payer à la S.A.S [J] la somme de 25 000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice inhérent aux pertes d’exploitation et aux dégradations matérielles,

Ordonner le cas échéant la compensation des condamnations ;

Ecarter l’exécution provisoire de la décision ;

Condamner la société [Localité 1] au paiement d’une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société [Localité 1] aux entiers frais et dépens de l’instance.

La S.A.S.U [J] demande le rabat de la clôture aux fins de transmettre au tribunal les informations sur le renouvellement du contrat de location. Elle expose avoir notifié au bailleur une offre de renouvellement par acte du 10 janvier 2025 et et fait état de son acceptation en l’absence de toute contestation de sa part. Elle invoque que cette acceptation emporte renonciation sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées par le commandement de payer pour obtenir la résiliation du bail renouvelé et en déduit que l’instance en cours sur ce fondement antérieur doit être déclarée sans objet.

Pour s’opposer à l’application de la clause résolutoire, la locataire invoque que le bailleur a manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués et à son obligation de bonne foi. Elle sollicite à titre reconventionnel l’indemnisation d’un préjudice matériel en résultant d’un montant de 25 000 euros.

Elle expose que depuis le début de son exploitation et encore au jour de ses conclusions, le parking du supermarché attenant appartenant au bailleur est occupé régulièrement par des gens du voyage ou par un cirque ce qui empêche la clientèle d’accéder à sa station de lavage. Elle invoque des dégradations sur son matériel ainsi qu’une réduction de son activité entraînant une perte de chiffres d’affaires. Elle souligne que le contrat de location prévoyait pourtant une exploitation permanente et continue de la station de lavage et que le bailleur, nécessairement informé de l’occupation, a dissimulé cet élément lors de la signature du bail. Elle allègue que malgré les nombreuses dénonciations de la situation au bailleur, ce dernier n’a pris aucune mesure pour y remédier voire a participé directement à son préjudice. Elle soutient en ce sens que l’installation du cirque est nécessairement cautionnée par le bailleur puisque son installation nécessite l’intervention de ses services techniques pour le démontage des portails métalliques.

Elle conteste l’application de l’exclusion de garantie visée par l’article 1725 du code civil arguant que les troubles ont été facilités par une faute du bailleur et de l’absence de recours possible pour obtenir l’expulsion des occupants s’agissant d’une partie d’un bien appartenant au bailleur, extérieure à la surface louée. Elle ajoute que le bailleur n’a jamais fait les investissements nécessaires pour faire obstacle aux intrusions et ne justifie pas de la mise en œuvre des procédures alléguées visant à expulser les occupants litigieux.

Sur l’arriéré de charges dont elle soutient qu’il s’agit d’une majorité de la dette locative, elle expose que la liste des charges qui lui sont imputées en annexe du bail ne répond pas aux exigences de précision de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, la référence générale à la rubrique « toutes taxes ou redevances liées à l’exploitation du local ou de l’immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement » manquant de clarté.

Elle ajoute qu’étant située sur le parking du centre commercial, elle n’a pas à supporter des charges d’exploitation imputables aux commerces au sein de la galerie marchande. Elle soutient que les charges – taxe SACEM, frais de fonctionnement des barrières électriques, frais de gardiennage – sont étrangères aux services dont elle bénéficie directement ou indirectement.

De plus, elle invoque que le bailleur ne produit aucun justificatif des charges qu’il réclame et rappelle l’impossibilité de lui imputer des frais de syndic et des frais d’avocat en application de l’article R. 145-35 du code de commerce.

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement arguant de sa bonne foi. Elle expose d’une part que suite à un virement du 10 octobre 2025, le solde restant dû s’élève à la somme de 14 656,65 euros. Puis elle soutient avoir sollicité du bailleur une révision du loyer et des charges en vain et lui avoir proposé sans succès un échéancier en invoquant une amélioration de sa situation financière fin 2022. Elle met en avant le respect de ses appels de loyers et charges depuis le commandement de payer et avoir commencé à régler l’arriéré. Enfin, elle invoque avoir sollicité un prêt pour un remboursement dès juillet 2023 de la somme de 25 000 euros marquant ainsi sa volonté de respecter ses engagements contractuels et allègue une amélioration de son bilan en 2023 qui lui permettrait de respecter un échéancier décidé par le tribunal.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 13 octobre 2025, la défenderesse a fait état de nouvelles conclusions postérieures à l’ordonnance de clôture aux termes desquelles elle sollicite sa révocation et met dans le débat la question du maintien de la demande de résiliation du bail, suite à l’acceptation postérieure du renouvellement par la bailleresse. Dans ce contexte, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 novembre 2025, afin que les conseils fassent le point avec leurs clients sur ces questions.

A l’audience du 10 novembre 2025, l’affaire a pu être retenue et il a été prononcé par mention au dossier la révocation de l’ordonnance de clôture, et la clôture de l’instruction à la date de l’audience. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 février 2026 prorogé au 2 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est ici observé que la clôture de l’affaire a été ordonnée au 4 avril 2025. Puis, lors de l’audience de plaidoiries du 10 novembre 2025, il a été prononcé le rabat de l’ordonnance de clôture et la clôture au 10 novembre 2025 aux fins notamment de tenir compte des dernières conclusions des parties signifiées respectivement les 10 octobre et 7 novembre 2025 et après avoir mis dans le débat le renouvellement du bail. Par conséquent, il a d’ores et déjà été statué sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 4 avril 2025.

Par ailleurs, si la S.A.S.U [J] sollicite au dispositif de ses dernières conclusions de déclarer sans objet la demande de résiliation du bail compte tenu de l’acceptation du principe du renouvellement par le bailleur courant 2025, il est observé que le bailleur ne formule plus aucune prétention au dispositif de ses dernières conclusions relativement à la réalisation du bail. Par conséquent, la S.A.S.U [J] sera déboutée de sa demande à ce titre.

De plus, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I. Sur le non-respect du contrat par le bailleur

La S.A.S.U [J] soutient que l’occupation à diverses reprises du parking par les gens du voyage ou par un cirque empêche la clientèle d’accéder à sa station de lavage.

Elle en déduit un manquement du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible du bien loué justifiant ainsi, tant l’exception d’inexécution soulevée pour s’opposer à la demande en paiement des loyers que sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

Il est constant que l’exception d’inexécution n’est admise que lorsque le preneur se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués et l’article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Si, en application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu à l’égard du preneur de lui délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et de lui en garantir la jouissance paisible, ces dispositions ne sont pas d’ordre public et les parties peuvent choisir d’y déroger contractuellement.

En l’espèce, l’article 14 du bail prévoit que « le preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés à l’emplacement loué ou aux installations édifiées dessus, de tous troubles de jouissance causés par les voisins ou les tiers et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles ». Cette clause est conforme aux dispositions de l’article 1725 du code civil en vertu desquelles le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre à aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. Ainsi, les stipulations contractuelles tout autant que les dispositions légales applicables au bail commercial ne permettent pas au preneur de rechercher la garantie du bailleur à raison de faits commis par des tiers sauf à rapporter la preuve d’une faute commise par le bailleur ayant pu contribuer au préjudice de la locataire en l’aggravant ou en le rendant possible.

S’agissant des autres locataires, il est constant qu’ils ne peuvent être considérés comme un tiers au sens de l’article 1725 du code civil et que le locataire troublé peut agir contre le bailleur commun. Toutefois, l’article 13 du contrat de location prévoit que le preneur renonce à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du chef du trouble de fait ou tout dommage qui pourrait être causé par un locataire ou occupant de l’immeuble. Une telle clause sera tenue en échec si le bailleur commet une faute lourde.

Enfin, l’article 13 du bail stipule encore que le preneur renonce à tout recours contre le bailleur en cas de vol ou autre acte délictueux dont le preneur pourrait être victime dans les lieux loués, le bailleur et le gestionnaire n’assumant personnellement aucune obligation de surveillance.

— Sur l’occupation par les gens du voyage

L’occupation du parking de [Localité 1] par des caravanes de gens du voyage, sans autorisation, constitue une voie de fait.

En application de l’article 1725 du code civil, et de la clause contractuelle stipulée à l’article 14 du bail, le propriétaire n’est pas tenu de garantir son preneur des voies de fait à sa jouissance commises par des tiers.

Il importe ainsi peu que les caravanes se soient installées uniquement sur le parking de [Localité 1] ou également sur la zone louée par la société [J], dès lors que ni la loi ni la clause contractuelle n’opèrent de distinction pour exclure la garantie du bailleur.

Par ailleurs, il n’est justifié d’aucune faute du bailleur à ce titre ayant facilité lesdites voies de fait. En effet, il n’est pas établi par la locataire que le bailleur se serait obligé à son égard à assurer le gardiennage et la protection de l’ensemble du site sur lequel se trouve la station de lavage. Il est d’ailleurs souligné que le contrat de location mentionne l’absence d’obligation de surveillance du bailleur en son article 13. Ainsi, aucune faute imputable au bailleur ayant directement entraîné les nuisances dont se plaint la locataire n’est constituée.

Il n’est ainsi établi aucun manquement du bailleur à ses obligations à ce titre.

— Sur l’occupation par le cirque

Le bailleur reconnaît avoir autorisé le cirque à s’installer à proximité de la station de lavage à titre gratuit de sorte qu’il ne s’agit pas d’un tiers au sens de l’article 1725 du code civil.

Toutefois, si la locataire invoque subir un trouble de jouissance résultant de la présence du cirque sur le parking attenant à sa station de lavage, les seuls éléments produits aux débats ne permettent pas de l’établir.

En effet, la production de photographies du parking « fermé » et du cirque sans aucune précision sur son emplacement ne permet pas de démontrer la perte de visibilité et l’impossibilité d’accès à la station alléguées. Encore, la perte de chiffres d’affaires en lien avec l’installation du cirque n’est pas démontrée. Par ailleurs, s’agissant des dégradations sur la borne de paiement, aucun élément ne permet de justifier du préjudice et son imputabilité à la présence du cirque.

Il n’est donc pas davantage établi de faute du bailleur dans l’occupation ponctuelle d’une partie du parking par un cirque.

Par conséquent, en l’absence de faute du bailleur, il y lieu de dire que la S.A.S.U [J] ne peut invoquer une exception d’inexécution pour justifier l’absence de paiement de son arriéré locatif. Elle serade même déboutée de sa demande de dommages-intérêts reconventionnelle.

II. Sur la demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire

Il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne saurait produire effet si, quoique répondant aux conditions légales, il a été délivré de mauvaise foi par le bailleur. La clause résolutoire doit ainsi être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur. Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré de mauvaise foi est sans effet.

En l’espèce, la locataire soutient qu’il ne peut être fait application de la clause résolutoire, celle-ci ayant été mise en œuvre par le bailleur de mauvaise foi. Elle explique qu’il a directement participé à son préjudice de jouissance sans prendre les mesures de nature à le préserver des troubles subis.

Il convient de relever que le bailleur ne sollicite plus aux termes de ses dernières conclusions l’application de la clause résolutoire, de sorte que l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire sera sans effet.

Dès lors que l’exception d’inexécution est écartée et que les loyers demeurent exigibles, le commandement de payer visant la clause résolutoire reste fondé par la dette locative de plus de 50 000 euros à la date de sa délivrance.

donc

Et toute faute du bailleur étant écartée, la mauvaise foi dans la délivrance de ce commandement n’est pas établie.

La demande de nullité du commandement de payer ne pourra qu’être rejetée.

III. Sur la demande de déclarer non écrites les clauses du bail contraires à la loi du 18 juin 2014

La S.A.S.U [J] sollicite du tribunal de déclarer non écrites « les clauses du bail contraires à la loi du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » », sans autre précision des clauses concernées.

Elle se borne à contester l’inventaire de charges annexé au bail comme insuffisamment précis pour satisfaire aux obligations de la loi Pinel et l’imputation de fait de certaines charges non prévues dans ledit inventaire.

La prétendue imputation de charges non stipulées au bail ne saurait constituer un motif de déclarer non écrite certaines clauses.

S’agissant de l’inventaire de charges, l’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, [DF5] le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »

L’article R. 145-35 du même code issu du décret du 3 novembre 2014 dispose que ne peuvent être imputés au locataire :

« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ».

L’article L. 145-15 du même code modifié par la loi du 18 juin 2014 précise que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L.145-54.

Il s’ensuit que toute clause, stipulation ou arrangement contraire à la répartition des charges définie par les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 susvisés dont les dispositions sont d’ordre public en vertu de l’article L. 145-15, sera réputée non écrite.

*

La société [J] conteste l’inventaire des catégories d’impôts, taxes et redevances liées à l’immeuble et aux locaux loués et l’indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur, annexé au contrat de bail, invoquant le manque de clarté de la rubrique « toutes taxes ou redevances liées à l’exploitation du local ou de l’immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement » sous couvert de laquelle le bailleur lui réclamerait des charges indues.

Cependant, elle n’explique pas en quoi l’imputation de cette catégorie de charges serait contraire à l’article R. 145-35 3° du code de commerce lequel indique de la même manière que peuvent être imputées aux locataires, « les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement » dès lors qu’ils portent sur l’exploitation du local ou sont liés à un service dont elle bénéficierait. De plus, la mention de ces charges est suffisamment détaillée pour satisfaire à l’exigence d’un inventaire précis et limitatif de l’article L. 145-40-2.

Dès lors, la société Rskolavauto n’établit pas que certaines clauses du contrat de bail seraient contraires aux nouvelles dispositions édictées par la loi Pinel, de sorte que sa demande ne pourra qu’être rejetée.

IV. Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges.

*

La société [J] conteste être tenue de charges relatives à la galerie commerciale alors que son activité ne se déroule que sur le parking du centre commercial (taxe SACEM, frais de fonctionnement des barrières électriques, frais de gardiennage) et être redevable de frais de syndic et d’avocat.

S’agissant de la taxe SACEM, des frais de fonctionnement des barrières électriques et des frais de gardiennage, si la S.A.S.U [J] soutient qu’elles sont étrangères aux services dont elle bénéficie directement ou indirectement, elle ne produit aucune démonstration au soutien de son allégation.

Enfin, si elle invoque que le bailleur « semble imputer » à son preneur des frais de syndic et d’avocat en contravention avec l’article R. 145-35 du code civil, elle ne justifie pas d’un appel de charges à ce titre ni de clauses contractuelles en ce sens.

En l’espèce, la S.A.S [Localité 1] sollicite du tribunal la condamnation de la S.A.S.U [J] à lui verser la somme de 23 182,31 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 10 octobre 2025 (pièces 17 et 18 de son dossier).

L’extrait de compte (pièce 17) fait état de sommes réclamées au titre des charges, savoir :

— Le 7 juillet 2022, « régul/charges 2020 » pour 401,61 euros ;

— La TVA régul/charges 2020 pour 80,32 euros ;

— Le 3 octobre 2022, « reddition charges 2021 » pour 54,64 euros ;

— La TVA pour 10,93 euros.

Or, le bailleur ne produit aucun décompte récapitulatif des charges ni aucune facture/avis d’imposition relatifs aux charges récupérables et ne justifie donc pas des charges dues. Il ne pourra donc qu’être débouté de sa demande à ce titre.

Par conséquent, il y a lieu de déduire de la somme réclamée par le bailleur, le montant des charges appelé sur le dernier extrait de compte pour un total de 547,50 euros (401,61 + 80,32 + 54,64 + 10,93).

Par ailleurs, le locataire soutient avoir réalisé le 10 octobre 2025, un virement d’un montant de 8 525,66 euros à destination du bailleur et produit aux débats des captures d’écran d’un relevé de compte bancaire ainsi que d’un avis de virement (pièce 24 de son dossier).

Ce versement, qui n’apparaît pas sur le dernier extrait de compte du bailleur arrêté au 1er octobre 2025, pour lui être postérieur, n’est pas contesté par ce dernier.

Par conséquent, il y a lieu de déduire la somme de 8 525,66 euros de la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, s’agissant du surplus, il est observé que le locataire ne formule aucune autre contestation, de sorte qu’il convient de le condamner à payer au bailleur la somme totale de 14 109,15 euros (23 182,31 – 547,50 – 8 525,66) au titre de l’arriéré locatif arrêté en date du 10 octobre 2025.

V. Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

La S.A.S.U [J] sollicite l’octroi de délais de paiement afin de s’acquitter de sa dette en arguant de sa bonne foi pour avoir sollicité une révision de loyers et charges et un échéancier. Elle ajoute avoir toujours été en mesure de régler depuis le commandement de payer ses appels de loyers et charges et avoir obtenu un prêt bancaire de 25 000 euros pour payer en partie l’arriéré. Enfin, elle invoque une amélioration de son bilan en 2023. Le bailleur s’y oppose, contestant la bonne foi invoquée et estimant que le locataire a déjà de fait bénéficié de larges délais, l’arriéré courant depuis 2019.

Eu égard à l’ensemble des éléments aux débats, notamment aux efforts réalisés par le preneur pour s’acquitter d’une part conséquente de sa dette, au contexte de la covid-19 et à la poursuite des relations contractuelles entre les parties avec le renouvellement du bail, il n’apparaît pas inéquitable, en l’absence de difficultés financières particulières évoquées par la créancière et du règlement régulier de ses loyers par la débitrice, d’accorder à la S.A.S.U [J] des délais de paiement et de l’autoriser en conséquence à se libérer de sa dette au moyen de 23 échéances d’un montant de 580 euros chacune, payables en sus du loyer courant trimestriel, le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais.

Ainsi, il convient de préciser qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer et des charges courants et/ou d’une mensualité à l’échéance fixée, et après une sommation de payer restée infructueuse pendant sept jours calendaires, la totalité de la somme restant due, deviendra immédiatement exigible.

L’échéance mensuelle de 580 euros étant distincte des loyers courants à verser de façon trimestrielle, il n’y a pas lieu de prévoir que les sommes versées par la locataire s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer n’étant apuré qu’en outre. La S.A.S [Localité 1] sera déboutée de sa demande à ce titre.

VI. Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La S.A.S.U [J] sollicite que soit écartée l’exécution provisoire de la décision au regard de sa situation financière préoccupante.

Toutefois, des délais de paiement ayant été accordés, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision et la S.A.S.U [J] sera déboutée de sa demande à ce titre.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.A.S.U [J] succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 10 juin 2022, sans qu’il y ait lieu de prévoir spécifiquement d’autres frais au titre des dépens.

Toutefois, compte tenu de la disparité dans les situations économiques respectives des deux parties, il n’apparaît pas inéquitable de n’accorder aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

RAPPELLE que la révocation de l’ordonnance de clôture et la clôture des débats à la date de l’audience de plaidoiries ont été prononcées par mention au dossier ;

DÉBOUTE la S.A.S.U [J] de sa demande tendant à voir déclarer sans objet la demande de résiliation du bail, faute de demande à ce titre ;

La DÉBOUTE de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts au titre de son préjudice pour perte d’exploitation et dégradations matérielles ;

La DÉBOUTE de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

La DÉBOUTE de sa demande tendant à déclarer non écrites les clauses du bail contraires à la loi du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » ;

CONDAMNE la S.A.S.U [J] à payer à la S.A.S [Localité 1] la somme de quatorze mille cent neuf euros et quinze centimes (14 109,15 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2025 ;

AUTORISE la S.A.S.U [J] à se libérer de sa dette par vingt-trois mensualités de 580 euros, et une vingt-quatrième mensualité couvrant le solde en principal, frais et intérêts, le premier de ces versements devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et ce en plus du règlement régulier et ponctuel du loyer et des charges courants ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer et des charges courants et/ou d’une mensualité à l’échéance fixée, et après une sommation de payer restée infructueuse pendant sept jours calendaires, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

DÉBOUTE la S.A.S [Localité 1] de sa demande de prévoir que les sommes versées par la locataire s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer n’étant apuré qu’en outre ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S.U [J] de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE la S.A.S.U [J] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 juin 2022.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON