TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 22/13832 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFE6

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 15 Avril 2026

DEMANDERESSES

S.A.S. [1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

S.C.I. [2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentées par M^e Catherine GOUET JENSELME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0569

DÉFENDEURS

Maître [L] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

S.A.R.L. [3], en la personne de Maître [L] [K], Notaire associé

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentés par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

Décision du 15 Avril 2026

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 22/13832 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFE6

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [T] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Catherine GOUET JENSELME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0569

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe

Présidente de formation,

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente

Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente

Assesseurs,

assistées de Madame Marion CHARRIER, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2026, tenue en audience publique, devant Madame Marjolaine GUIBERT, magistrat rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Madame Cécile VITON a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société [1] a pour activité la promotion immobilière et l’activité de marchand de biens. Elle a pour filiale la société [2]. Ces deux sociétés ont pour représentant légal, M. [G].

Le 16 juillet 2020, la société [1] a fait une offre d’acquisition de deux villas indépendantes situées au [Adresse 4] pour un prix de 19 millions d’euros.

Suivant mandat de recherche de financement en date du 23 juillet 2020, la société [1], qui envisageait d’acquérir deux villas situées [Adresse 5] pour un prix de revient de l’opération immobilière de 33.165.000 euros et qui recherchait un financement comportant un prêt acquisition de 17.632.000 euros, un prêt travaux de 7.610.000 euros et un crédit-relais TVA de 2.356.000 euros, a donné mandat à la société [4] de « faire une recherche de financement avec structuration destiné à solder la créance ci-dessus succinctement relatée ». L’article 6 relatif à la confidentialité stipule : " Le Mandant est informé que le Mandataire aura recours à l’accompagnement dans sa mission de l’étude notariale : [3] (en les personnes de Me [X] [N] [K], Notaire Associé et [W] [E], Responsable de Structuration Bancaire) pour l’assister dans la constitution du dossier de demande de financement, la mise en relation avec les Banques, la négociation du terme sheet, de la notification et enfin de la régularisation du contrat de prêt. Il est, d’ores et déjà, précisé que l’Etude [3] est tenue à une confidentialité de fait en raison de son statut. ".

Suivant deux actes reçus le 14 octobre 2020 par M. [K], notaire associé exerçant en l’office notarial [3], les consorts [B] ont consenti à la société [1] deux promesses de vente portant sur les villas " [Etablissement 1] « et » [Etablissement 2] " situées respectivement aux [Adresse 4]. Chaque acte comportait un exposé préalable aux termes duquel les ventes des deux villas sont « indissociables et interdépendantes du consentement de chacune des Parties contractantes », « il ne pourra donc être régularisé un acte constatant la réalisation de l’une des promesses sans l’autre, et la défaillance d’une quelconque des conditions prévue dans l’un des contrats sera réputée se répercuter sur l’autre contrat » et « la réalisation par acte authentique des deux ventes devra donc intervenir de façon concomitante ».

L’étude notariale [3] a émis une « facture valant convention d’honoraires » en date du 21 décembre 2020 pour la réalisation de prestations spécifiques au titre des missions suivantes : " structuration d’un prêt, négociation du contrat de prêt [Etablissement 3] et celui à venir pour [Etablissement 1], négociation des modalités d’acquisition des villas [Etablissement 3] et [Etablissement 1] et mise en place d’une data room ".

Suivant acte reçu le 29 mars 2021 par M. [K], notaire associé exerçant en l’office notarial [3], la société [5] a consenti à la société [2] deux prêts immobiliers à hauteur respectivement de 8.604.525 euros et 2.868.175 euros, destinés à financer l’acquisition de la villa " [Etablissement 2] " située au [Adresse 6], une enveloppe de travaux à réaliser sur ce bien et divers frais.

Le 29 mars 2021, M. [K] a émis un « avenant à la facture valant convention d’honoraires en date du 21 décembre 2020 » aux termes duquel il a été convenu entre les parties que cette facture était due par la société [1] pour une somme limitée à 120.000 euros dont 20.000 euros de TVA, le solde ayant été mis à tort à la charge financière de la société [1] alors que cette somme était due par la société [2], sa filiale ainsi qu’il résulte d’une convention d’honoraires régularisée le même jour.

Par courriel en date du 19 novembre 2021, M. [K] a indiqué à M. [G] que le financement sur la villa " [Etablissement 1] " n’avait pu être trouvé et que la mainlevée de la publication de la promesse allait être faite ce jour.

Le 26 novembre 2021, la mainlevée des publications des promesses de vente a été réalisée, avec l’accord des sociétés [1] et [2].

Procédure

Reprochant à M. [K] un comportement fautif ayant entraîné en pure perte des frais, honoraires et intérêts, la société [1] et la société [2] l’ont assigné, aux côtés de la société [3], par actes du 03 novembre 2022 devant le tribunal judiciaire de Paris en indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 07 septembre 2023, le juge de la mise en état a :

— dit le tribunal judiciaire de Paris incompétent pour statuer sur la demande des sociétés [1] et [2] en ce qu’elle tend à condamner M. [K] et la société [3] à rembourser les sommes suivantes :

* 1 400 euros versés le 14 octobre 2020 ;

* 120.000 euros T.T.C., soit 100.000 euros H.T., versés le 21 décembre 2020 au titre d’une avance sur honoraires ;

* 20.000 euros versés le 17 mars 2021 au titre de la publication des deux promesses de vente ;

* 120.000 euros T.T.C., soit 100.000 euros H.T., versés au titre d’une deuxième avance sur honoraires ;

* 75 266,34 euros versés au titre d’émoluments et formalités non précisés ;

— désigné pour en connaître le juge taxateur du tribunal judiciaire de Paris ;

— dit le tribunal judiciaire de Paris compétent pour connaître du surplus des demandes ;

— réservé les frais et dépens.

Une première ordonnance de clôture a été rendue le 14 décembre 2023 qui a été révoquée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 16 mai 2024.

Par conclusions du 26 juin 2024, M. [G] est intervenu volontairement à la présente instance aux côtés des sociétés [1] et [2].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions du 28 janvier 2025, la société [1], la société [2] et M. [G] demandent au tribunal de condamner solidairement à tout le moins in solidum Me [K] et la société [3] aux dépens et à payer :

— à la société [1] et subsidiairement à la société [2] les sommes suivantes :

* 610.453,31 euros HT au titre des sommes engagées en pure perte avec intérêt légal à compter de la mise en demeure en date du 12 juillet 2022 et capitalisation des intérêts ;

* 1.825.900 euros au titre du manque à gagner ;

* 500.000 euros au titre du préjudice d’image de marque et des préjudices en cascade ;

* 15.000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à M. [G] les sommes suivantes :

* sauf à parfaire, 20.000 euros à titre de préjudice moral et d’impact sur le temps consacré aux procédures et difficultés en cascade ;

* 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 28 janvier 2025, M. [K] et la société [3] demandent au tribunal de débouter la société [1], la société [2] et M. [G] de leurs demandes et à titre reconventionnel, d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et de les condamner à leur payer les sommes de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIVATION

1. Sur la faute du notaire

Moyens des parties

La société [1], la société [2] et M. [G] font valoir que :

— le notaire était chargé d’une mission complète de courtier financier et a manqué à son obligation d’assurer la bonne exécution des actes qu’il a élaborés en ne respectant pas l’économie générale de l’opération, à savoir l’interdépendance de la vente des deux villas, dans la recherche des prêts pour le financement de l’opération immobilière ;

— le notaire a manqué à son obligation de conseil en n’informant pas ses clientes des risques encourus et des frais exacts consécutifs à un défaut d’obtention du second crédit, cette obligation étant d’autant plus renforcée que le notaire agissait sous des qualités différentes, ce qui a pu aussi créer un conflit d’intérêts avec l’établissement bancaire ;

— le comportement personnel du notaire vis-à-vis des vendeurs a concouru à l’échec de l’opération ;

— le notaire a sollicité des honoraires complémentaires indus au mépris des règles applicables en la matière, objets d’une demande de remboursement devant le juge taxateur ;

— l’ensemble de ces fautes a été commis par M. [K] à titre personnel et par la société [3] signataire et rédactrice des actes incriminés, raison pour laquelle leur condamnation solidaire ou à tout le moins in solidum est sollicitée.

Me [K] et la société [3] font valoir que :

— les demandes afférentes au prétendu comportement fautif de Me [K] relatif aux conventions d’honoraires auront à être tranchées par le juge de la taxe ;

— Me [K] a respecté ses obligations et n’a pas mis de côté l’interdépendance des promesses de vente aux motifs que l’absence d’obtention d’un prêt résulte d’une décision de gestion de la société [1] et la désolidarisation du financement des deux villas a été mise en œuvre avec son accord, ce d’autant plus que la société [2] a régularisé sans réserve le prêt qui lui était accordé par [5] ;

— aucun conflit d’intérêts n’est établi, le fait que l’étude notariale soit le notaire unique de l’acte de prêt ne démontre pas en soi l’existence d’un conflit d’intérêts, il n’y a pas de déséquilibre dans le contrat de prêts.

Réponse du tribunal

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours. La preuve du conseil donné, qui incombe au notaire, peut résulter de toute circonstance ou document établissant que le client a été averti clairement des risques inhérents à l’acte que le notaire a instrumenté.

En l’espèce, la société [3] et M. [K] sont intervenus à différents titres :

— la société [3] a accompagné la société [4], mandataire de la société [1] suivant mandat de recherche de financement signé le 23 juillet 2020 ;

— M. [K] a reçu les deux actes de promesses de vente le 14 octobre 2020 concernant les villas " [Etablissement 1] « et » [Etablissement 2] « puis l’acte de prêt le 29 mars 2021 pour l’acquisition de la villa » [Etablissement 2] ".

En exécution du mandat de recherche de financement, il appartenait à la société [3], en les personnes de M. [X] [N] [K], notaire associé et [W] [E], responsable de structuration Bancaire, d’assister la société [4], mandatée par la société [1], « dans la constitution du dossier de demande de financement, la mise en relation avec les Banques, la négociation du terme sheet, de la notification et enfin de la régularisation du contrat de prêt ». La société [3] était dès lors tenue d’assister la société [4] dans sa recherche de financements. Les demandeurs n’apportent aucun élément établissant que, dans le cadre de cette mission confiée à la société [3], elle n’a pas pris en compte l’interdépendance de la vente des deux villas. Au regard de sa mission, la société [3] ne saurait être tenue responsable de la non obtention d’un prêt pour l’acquisition de la villa " [Etablissement 1] ".

Le comportement de M. [K], à le supposer établi, n’est pas la cause de l’échec de l’opération envisagée par les sociétés demanderesses d’achat des deux villas.

En revanche, lorsqu’il a reçu l’acte de prêt le 29 mars 2021 pour l’achat de la seule villa " [Etablissement 2] ", le notaire n’établit pas avoir averti la société [2], « l’emprunteur », la société [1], « la caution », et M. [G], « l’associé », des risques de la souscription de cet acte en cas de non-obtention d’un financement pour l’acquisition de la villa " [Etablissement 1] " alors que le notaire savait, pour avoir reçu les deux actes de promesses de vente le 14 octobre 2020, que l’acquisition de ces deux villas étaient indissociables et interdépendantes du consentement de chacune des parties, y inclus les vendeurs. Le notaire a ainsi manqué à son obligation de conseil et engagé sa responsabilité civile.

2. Sur les préjudices et le lien de causalité

Moyens des parties

La société [1], la société [2] et M. [G] font valoir que :

— ils ont subi des dommages directs constitués par le paiement de sommes à hauteur d’un montant total de 610.453,31 euros HT, en pure perte en raison de l’échec de l’opération immobilière ;

— ils ont subi un manque à gagner lié à l’absence de revente de la villa située [Adresse 7] pour laquelle une offre d’acquisition avait été reçue pour le prix de 14,5 millions d’euros, sans condition suspensive d’obtention de prêt, soit une perte de marge nette de 1.825.900 euros ;

— ils ont subi des préjudices en cascade avec un préjudice d’image de marque conséquent ;

— M. [G], dirigeant de la société [1], subit un préjudice moral eu égard au stress provoqué par les procédures initiées à son encontre devant le tribunal de commerce par la société [6] en sa qualité de caution des opérations immobilières retardées en raison de l’échec de l’opération de [Localité 1] ;

— le lien de causalité entre les dommages subis et les fautes commises par le notaire est direct puisque sans ces fautes, les sommes dépensées n’auraient pas été déboursées en pure perte, la revente des villas aurait évité le manque à gagner et les préjudices en cascade ne se seraient pas produits.

M. [K] et la société [3] font valoir que :

— la demande de la société [1] au titre des frais qu’elle prétend avoir indument engagés correspond à un préjudice qui n’est pas personnel puisqu’elle précise avoir engagé les frais pour le compte de sa filiale et qui n’a aucun caractère direct puisque ces frais ont été engagés sans que l’étude notariale en soit à l’initiative ;

— le prétendu manque à gagner ne constitue pas un préjudice personnel puisque l’opération devait, en définitive, être portée par la société [2] et présentant un lien de causalité avec la faute alléguée puisque l’opération a été rendue impossible par les propres décisions de gestion de la société [1] ;

— la société [1] ne peut solliciter à la fois le remboursement des frais qu’elle a engagés et la réparation d’un préjudice au titre de gain manqué d’une opération, sans avoir en conséquence engagé de frais ;

— le préjudice d’image de marque allégué n’est pas démontré en son principe et en son quantum ;

— M. [G] n’établit pas une faute imputable au notaire, un lien de causalité et un préjudice actuel et certain, ce dernier s’étant porté volontairement caution des engagements de la société [1] au titre de l’émission d’emprunts obligataires, auxquels le notaire est totalement tiers.

Réponse du tribunal

Il appartient aux demandeurs qui entendent voir engager la responsabilité civile de leur notaire de rapporter la preuve du préjudice dont ils sollicitent réparation. Qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

En ce qui concerne la somme de 610.453,31 euros au titre des sommes engagées en pure perte

Les frais d’expertise pour la valorisation des deux villas à la demande des établissements de crédit et de géomètre ont été versés les 22 juillet, 06 et 18 octobre 2020 et le 23 février 2021, soit antérieurement à la signature de l’acte de prêt et sans que le notaire n’en soit à l’initiative de sorte que le préjudice invoqué tiré de leur paiement ne présente pas de lien de causalité avec la faute retenue.

Il en est de même des honoraires versés à la société [4] que la société [1] avait choisi seule de mandater pour rechercher un financement.

Il ressort de l’attestation de M. [R], notaire, en date du 13 août 2020 que la somme de 100.000 euros a été payée en exécution de l’offre d’acquisition établie sous seing privé par la société [1], soit un acte auquel M. [K] n’a pas participé de sorte que le préjudice invoqué tiré du paiement de cette somme ne présente pas de lien de causalité avec la faute retenue à l’encontre du notaire.

En revanche, constitue un préjudice indemnisable présentant un lien de causalité avec la faute retenue puisque si le notaire n’avait pas manqué à son obligation d’information, les sociétés [2] et [1] auraient pu ne pas souscrire les deux prêts auprès d'[5] ou souscrire à des conditions différentes :

— pour la société [2], le paiement d’une somme totale de 73.257,92 euros correspondant aux intérêts intercalaires [5] à hauteur de 46.257,92 euros, dont le montant n’est pas contesté par les défendeurs, et aux frais de dossiers [5] à hauteur de 27.000 euros ainsi que cela est mentionné sur le relevé du compte ouvert au nom de ladite société au sein de l’étude [3] ;

— pour la société [1], le paiement d’une somme totale de 387.645,39 euros correspondant à la perte financière à hauteur de 111.874,51 euros au titre de la délégation totale de contrat de capitalisation Capi qu’elle avait consentie en garantie des deux prêts souscrits et aux frais et intérêts générés à hauteur de 275.770,88 euros pour l’emprunt obligataire souscrit sur la plateforme Wiseed, dont les montants ne sont pas contestés par les défendeurs.

En application de l’article 43 de l’ordonnance n° 2023-77 du 08 février 2023 relative à l’exercice en société des professions libérales réglementées, à laquelle renvoie l’article 1bis, alinéa 2, de l’ordonnance n° 45-2590 du 02 novembre 1945 relative au statut du notariat, M. [K] et la société [3] seront condamnés solidairement à payer, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice au titre des sommes engagées en pure perte, la somme de 73.257,92 euros à la société [2] et la somme de 387.645,39 euros à la société [1]. Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de leur caractère indemnitaire et les intérêts seront capitalisés en application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil.

En ce qui concerne la somme de 1.825.900 euros au titre du manque à gagner

La société [1] est mal fondée à solliciter, outre le remboursement de frais qu’elle a engagés en pure perte, des dommages et intérêts pour indemniser une marge perdue pour la vente de la villa " [Etablissement 1] ", la réparation du préjudice devant être intégrale, sans perte ni profit pour la victime. Il convient également de relever que ce préjudice ne présente pas de lien de causalité avec la faute retenue à l’encontre du notaire. Par suite, il convient de débouter les sociétés [1] et [2] de cette demande.

En ce qui concerne la somme de 500.000 euros au titre du préjudice d’image de marque et des préjudices en cascade

Le rapport de gestion établi par le président de la société [1] lui-même pour l’exercice clos le 31 décembre 2023 et la lettre adressée le 13 mai 2024 par M. [G], en sa qualité de président de la société [7], à la [8] sont des documents rédigés par M. [G], gérant de la société [1], de sorte qu’ils ne permettent pas d’établir que la faute retenue à l’encontre du notaire a terni l’image de ladite société et entraîné des pertes financières.

Par courriel du 05 octobre 2023, la [9] a informé M. [G] de son refus de financer une opération de promotion de bureaux à [Localité 2] en raison, en particulier des informations concernant ses relations avec la société de crowdfunding [6]. Les demandeurs produisent aux débats l’impression de quatre pages du site internet moneyvox.fr concernant l’absence d’avancée des projets de la société [1] à [Localité 2] et [Adresse 8]. Aucun élément n’est produit aux débats pour établir un lien entre l’absence d’avancée de ces projets immobiliers et la faute retenue à l’encontre du notaire au titre du projet immobilier à [Localité 1]. Ainsi, le refus de financement de la [9] n’apparaît pas dû à l’échec de ce projet.

Par suite, les sociétés demanderesses n’établissent pas que la faute du notaire a causé un préjudice d’image de marque à la société [1] et d’autres préjudices. Il convient dès lors de les débouter de cette demande.

En ce qui concerne la somme de 20.000 euros au titre du préjudice moral de M. [G]

La société [6] a assigné M. [G] devant le tribunal de commerce de Paris en raison du défaut de remboursement par la société [1] d’emprunts obligataires, auxquels le notaire est tiers. Par suite, le préjudice moral allégué par M. [G] est lié à ces procédures et ne présente pas de lien de causalité avec la faute du notaire. Il convient dès lors de débouter M. [G] de cette demande.

3. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’action des sociétés demanderesses étant partiellement admise, M. [K] et la société [3] sont mal fondés à soutenir que la présente procédure a été engagée avec légèreté et seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [K] et la société [3], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens et à payer aux sociétés [1] et [2] la somme de 2.000 euros à chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [G], M. [K] et la société [3] seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile. Aucune raison tirée de la nature de l’affaire, s’agissant d’une action en responsabilité civile à l’encontre d’un notaire, ne justifie d’écarter cette exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du même code. Et le montant des demandes n’est pas un critère permettant d’écarter l’exécution provisoire. M. [K] et la société [3] seront déboutés de cette demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement M. [L] [K] et la société [3] à payer à la société [2] la somme de 73.257,92 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice au titre des sommes engagées en pure perte, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE solidairement M. [L] [K] et la société [3] à payer à la société [1] la somme de 387.645,39 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice au titre des sommes engagées en pure perte, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

ORDONNE la capitalisation des intérêts.

CONDAMNE solidairement M. [L] [K] et la société [3] aux dépens.

CONDAMNE solidairement M. [L] [K] et la société [3] à payer à la société [1] et à la société [2] la somme de 2.000 euros à chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE la société [1], la société [2] et M. [T] [G] du surplus de leurs demandes.

DÉBOUTE M. [L] [K] et la société [3] du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à Paris le 15 Avril 2026

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Cécile VITON