1 CCC DOSSIER + 2 CCC EXPERT + 1 CCC à M^e LARRIBEAU + 1 CCC à M^e LENCHANTIN

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 31 MARS 2026

EXPERTISE

S.D.C. SDC ENTREVUES

c/

S.A. GAMBETTA SUD EST

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01754 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QPBS

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 09 Mars 2026

Nous, M. Alain MIELI, Juge du tribunal judiciaire de GRASSE, assisté de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. ENTREVUES

C/o son syndic, Cabinet SERGIC

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Hadrien LARRIBEAU, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

S.A. GAMBETTA SUD EST

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 09 Mars 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 31 Mars 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La S.A. Gambetta Sud Est a fait réaliser un programme immobilier en VEFA, sis à [Localité 3], soumis, suivant acte authentique reçu le 5 mai 2020 et modificatif du 8 octobre 2020, au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La réception des travaux est intervenue le 21 octobre 2022, et la livraison des parties communes le 24 octobre courant, avec réserves.

Suivant exploit du 22 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires (ci-après désigné SDC) de l’ensemble immobilier dénommé « Entrevues », pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.S. Cabinet Sergic, a fait assigner en référé la société Gambetta Sud Est par-devant le Président près le tribunal judiciaire de Grasse aux fins, au visa de l’article 145 du code de procédure civile et des pièces versées aux débats, de voir ordonner une expertise judiciaire, avec la mission qu’il souhaite voir être confiée à l’expert, de voir juger n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et que les dépens du référé suivront le sort de ceux du fond.

Il expose que :

— le 6 mars 2023, la commune de [Localité 3] a refusé la conformité des travaux aux motifs de :

— de la création d’un bassin non prévu au permis de construire, connecté à une pompe permettant de relever les [Localité 4] au réseau public ;

— de la pose en toiture de six antennes paraboliques non prévues au dossier de PC ;

— de la non suppression de deux supports galvanisés et d’un poteau bois supportant des câbles aériens ;

— de la présence de deux cyprès et plusieurs lauriers cerises positionnés dans le champ de visibilité côté gauche en sortant de la propriété ;

— de l’absence de rétention de copeaux de bois situés dans les espaces verts communes disposés en amont du trottoir ;

— du positionnement d’un aqueduc-grille sur le trottoir au lieu de l’intérieur de l’unité foncière ;

— la réalité de cette situation ressort du procès-verbal de constat dressé le 7 juillet 2023 ;

— par courriers des 17 juillet et 14 septembre 2023, le syndic a mis en demeure le promoteur d’avoir à achever la levée des réserves, et à réceptionner les espaces verts, en vain ;

— en l’absence de solution amiable, il n’a eu d’autre choix que de saisir la juridiction.

*****

Le SDC Entrevues est en l’état de ses conclusions récapitulatives, notifiées par RPVA le 6 mars 2026 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles il demande à la juridiction, de condamner la société Gambetta Sud Est à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

En réponse aux écritures adverses, il expose que :

— la responsabilité contractuelle du promoteur est engagée concernant les réserves non levées ;

— en l’absence de communication de la liste des réserves annexée au procès-verbal de réception, le syndicat n’est pas en état d’apprécier si le maître d’ouvrage a satisfait à son obligation de consignation des réserves apparentes ; en tout état de cause, à supposer sa carence avérée, sa responsabilité contractuelle serait engagée ; il est donc nécessaire que l’expert vérifie si les réserves à la livraison ont été réservées à la réception ;

— les nouveaux désordres apparus post-réception et consignés dans le procès-verbal de constat dressé le 26 juillet 2024 sont susceptibles de générer, suivants les cas, la responsabilité contractuelle ou décennale du promoteur.

Vu les conclusions récapitulatives de la S.A. Gambetta Sud Est, notifiées par RPVA le 6 mars 2026 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles elle demande à la juridiction, au visa des articles 1641-2 et 1648 du code civil, de :

— déclarer irrecevables les demandes du SDC Entrevues relatives aux désordres non levés à la réception, ainsi qu’aux désordres visibles lors de la prise de possession, pour tardiveté ;

— lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage, s’agissant de la demande expertale ;

— lui donner acte de sa communication des pièces, conforme à la demande du SDC Entrevues.

En toute hypothèse :

— débouter le SDC Entrevues de sa demande de communication de pièces, sous astreinte ;

— le condamner à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il expose que :

— par courrier du 31 octobre 2023, le maître d’œuvre de conception a contesté la plupart des réserves alléguées, et indiqué que la levée des autres étaient en cours ;

— la livraison étant intervenue le 24 octobre 2022, le SDC disposait d’un délai expirant le 24 novembre 2023 pour intenter son action ; l’instance ayant été introduite le 22 octobre 2025, l’action est forclose, et il entre dans la compétence de la juridiction de constater son irrecevabilité ;

— la garantie de l’article 1642-1 du code civil étant exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun, c’est indûment que le SDC en fait état la concernant ;

— en tout état de cause, le procès-verbal de levée des réserves émises à la réception étant produit, aucun grief ne peut lui être fait de ce chef.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Remarque liminaire :

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile le juge, qui a pour mission de trancher un litige ou de concilier les parties, n’exerce aucun contrôle de légalité ou d’opportunité sur les demandes tendant à constater, voir donner acte ou encore à voir dire et juger qui n’ont pas force exécutoire.

En effet, il ne s’agit pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, lesquelles s’entendent du résultat juridiquement recherché, en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués, ou en ce qu’ils formulent exclusivement des réserves alors que la partie qui les exprime n’est pas privée de la possibilité d’exercer ultérieurement les droits en faisant l’objet.

Il ne lui appartient donc pas de les examiner ou d’y répondre et elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision.

I. Sur la demande d’expertise judiciaire :

En application de l’article 145 du code de procédure civile, «s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé».

Il convient de rappeler que, hors le cas d’un obstacle manifeste et dirimant à l’action qui pourrait être intentée au fond, l’allégation ou l’existence de contestations sérieuses n’est pas de nature à faire échec à la mise en œuvre des mesures visées à l’article 145 du code de procédure civile.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la responsabilité éventuelle de la ou des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Ladite mesure doit être ordonnée dès lors qu’il est constaté qu’un tel procès est possible, qu’il aurait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée, et que cette dernière ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et liberté fondamentaux d’autrui.

Il convient de rappeler par ailleurs que les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1642-1 du code civil : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. ».

Selon l’article 1648 du même code, cette garantie prend fin aux termes d’un délai de forclusion d’une année à compter de la livraison, sauf si le promoteur vendeur a fait l’objet d’une assignation dans ce délai au titre des réserves en question, étant rappelé que les courriers recommandés n’ont pas d’effet interruptif.

Il est constant que la garantie de l’article 1642-1 est exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun : l’acquéreur qui a omis d’assigner le promoteur dans le délai de 13 mois suivant la prise de possession, n’est pas recevable à rechercher sa responsabilité contractuelle de droit commun.

En l’espèce, le litige opposant les parties a pour objet les réserves émises à la livraison ou post réception dans le délai des dispositions combinées des articles 1642-1 et 1648 du code civil suscité, et apparus postérieurement, décrites dans un procès-verbal de constat dressé le 26 juillet 2024.

La société Gambetta Sud-Est soutient à titre principal que, s’agissant des désordres dénoncés postérieurement au 24 novembre 2023, la demande est irrecevable comme forclose, que les désordres réservés à la réception ont été levés, et que la livraison étant survenue trois jours après la réception, il lui était impossible de répercuter dans le procès-verbal de réception les réserves émises à la réception.

Il est constant que la livraison des parties communes est intervenue le 24 octobre 2022, avec réserves.

Au visa des dispositions suscitées des articles 1642-1 et 1648 du code civil, l’action du SDC devait être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices de construction ou des défauts de conformité apparents, soit en l’espèce le 24 novembre 2023.

L’instance ayant été introduite par exploit du 22 octobre 2025, son action est, en ce qui concerne les réserves émises à la livraison, manifestement forclose.

En outre il est généralement admis et non sérieusement contestable que l’action de l’acheteur au titre des désordres et non-conformités apparents relève exclusivement des règles spécifiques et d’ordre public consacrées par les articles 1642-1 et 1648 du code civil, excluant l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun dans ses rapports avec le vendeur d’un bien immobilier en état futur d’achèvement

En l’espèce, forclos dans son action en garantie s’agissant des désordres suscités, le demandeur se voit manifestement empêché de recourir à la responsabilité de droit commun pour échapper à l’irrecevabilité de son action.

En conséquence, le SDC ne justifie d’aucun intérêt légitime au soutien de sa demande afférente à la levée des réserves émises à la livraison, étant observé que le maître d’ouvrage produit aux débats le procès-verbal de levée de réserves émises à la réception signé le 1er décembre 2023.

S’agissant des désordres supposés être apparus post livraison, décrits dans les procès-verbaux de constat des 7 juillet 2023 et 26 juillet 2024, il est prématuré à ce stade d’exclure, outre leur réalité, la possibilité de leur nature cachée lors de la livraison, et l’éventualité de leur gravité décennale, de sorte qu’aucune forclusion n’est acquise avec l’évidence requise en référé les concernant.

Dès lors en ce qui les concerne le demandeur justifie d’un motif légitime de faire établir, avant tout procès, leur réalité, leur nature et leur origine.

Il convient en conséquence, en application de l’article 145 susvisé, d’ordonner la mesure d’expertise qui est nécessaire en ce que d’une part elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et, d’autre part, se déroulera au contradictoire de la société requise, dont la responsabilité est, en définitive, susceptible d’être engagée.

Les modalités de cette expertise, qui sera ordonnée aux frais du demandeur qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

II. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Le SDC Entrevues, au bénéfice duquel la présente ordonnance est rendue, supportera les dépens de l’instance de référé.

En l’absence de responsabilité clairement établie à ce stade, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Alain MIELI, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire exécutoire immédiatement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

Tous droits et moyens des parties étant réservés, au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dés à présent, en application des dispositions des articles 145 du code de procédure civile, 1642-1 et 1648 du code civil.

Donnons acte à la S.A. Gambetta Sud Est de ses protestations et réserves d’usage.

Disons irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Entrevues, afférente à la levée des réserves émises à la livraison survenue le 24 octobre 2022.

Ordonnons une expertise.

Désignons à cet effet :

Madame [Q] [J] née [V]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.14.47.17.61

Courriel : [Courriel 1]

en qualité d’expert, qui pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix, avec pour mission de :

1°) se rendre sur les lieux, en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec avis de réception ;

2°) se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission, et entendre, si besoin est, tous sachants ;

3°) préciser, dans toute la mesure du possible, la date d’ouverture de chantier, les dates auxquelles les travaux ont été exécutés et/ou terminés, ainsi que tout élément permettant à la juridiction éventuellement saisie du litige d’apprécier l’existence d’une livraison, avec ou sans réserve ou, à défaut, d’en fixer la date ;

4°) vérifier la réalité des désordres allégués par le requérant dans son assignation et les pièces versées aux débats, à savoir les procès-verbaux de constat des 7 juillet 2023 et 26 juillet 2024 ; les décrire, et en déterminer la date d’apparition ;

5°) dire si les désordres constatés sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la livraison ;

dans l’hypothèse où les vices auraient été cachés, préciser la date à laquelle ils se sont révélés ;

6°) préciser la nature des désordres, en indiquant notamment si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, et le rendent impropre à sa destination ;

7°) rechercher et indiquer la ou les causes des désordres, en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés ;

8°) fournir tous éléments techniques et de fait permettant de dire si les désordres proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, ou de toutes autres causes ;

9°) donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier en faisant produire par les parties des devis qu’il appréciera et annexera au rapport et, d’autre part, sur le coût et la durée des travaux ;

À défaut de production de devis par les parties, dresser le devis descriptif et estimatif des travaux propres à remédier aux désordres ;

10°) fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

11°) fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels allégués, et donner son avis en les chiffrant ;

12°) s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

Disons que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l’ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux nouvelles dispositions de l’article 276 du code de procédure civile.

Disons que pour l’exécution de sa mission, l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge d’en indiquer l’origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles et qu’il pourra éventuellement recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne.

Disons que l’expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle des mesures d’instruction, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l’état de ses opérations.

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ce juge.

Disons que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Entrevues, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.S. Cabinet Sergic, devra consigner auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de Grasse, dans les deux mois suivant l’invitation qui lui en sera faite conformément à l’article 270 du code de procédure civile, la somme de 3.000 (trois mille) euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général.

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le Juge, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité.

Disons qu’en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l’autre partie pourra consigner en ses lieux et places.

Disons que, conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge, qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il détermine et qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état.

Disons que l’expert devra déposer son rapport au service expertise du greffe dans les 12 mois de sa saisine, à moins qu’il ne refuse sa mission.

Disons qu’il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise, une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant, en exposant les motifs de sa demande.

Disons que l’expert désigné devra rendre compte pour cette date et par écrit du degré d’avancement de la mesure, si cette mesure est toujours en vigueur.

Disons que les parties pour cette date pourront faire parvenir au juge en charge de cette expertise leurs observations écrites.

Informons l’expert que les dossiers des parties sont remis aux avocats postulants de celles-ci.

Disons que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle.

Disons qu’à défaut de pré-rapport, il organisera, à la fin de ses opérations, « un accedit de clôture » où il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d’expertise.

Disons que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l’original.

Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée aux parties

Disons que, conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception et disons que, s''il y a lieu, celles-ci adresseront à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception.

Disons que, passé le délai imparti aux parties par l’article 282 précité pour présenter leurs observations, le juge fixera la rémunération de l’expert en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni.

Disons que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe.

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Entrevues, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.S. Cabinet Sergic, aux dépens.

Disons n’y avoir pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Grasse.

Le Greffier Le Juge des référés