TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e AUDINEAU

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e KACI

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 24/03157 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4FOG

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [W] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Assia KACI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1586

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet C-P RINALDI, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

Décision du 13 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/03157 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FOG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025 présidée par Madame VERMEILLE,

tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [F] est propriétaire depuis le 29 juillet 2014 du lot n°163 de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, Mme [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de :

« DIRE et JUGER que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a commis de multiples abus de majorité en votant lors de l’Assemblée Générale du 19 décembre 2023 les résolutions n°19 à n°22 au détriment de Madame [W] [F] et au détriment de l’intérêt de la collectivité,

En conséquence,

— DIRE ET JUGER nulles les résolutions n°19, n°20, n°21 et n°22 votées par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] lors de l’Assemblée Générale du 19 décembre 2023,

— ENJOINDRE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à entériner lors de la prochaine Assemblée Générale à intervenir la vente du lot issu des parties communes déjà cédé à Madame [W] [F], en application des décisions et annexes votées lors des Assemblées Générales des 17 juin 2014 et 27 septembre 2018.

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer la somme de 6 000 euros à Madame [W] [F] à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

Décision du 13 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/03157 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FOG

— JUGER que Madame [W] [F] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et honoraires de cette procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires du [Adresse 1],

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 26 août 2024, et au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1104 et 1240 du code civil, Mme [F] demande au tribunal de :

« In limine litis,

— JUGER l’action de Madame [W] [F] parfaitement recevable,

A titre principal,

— RECEVOIR Madame [W] [F] en toutes ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

— DIRE et JUGER que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a commis de multiples abus de majorité en votant lors de l’Assemblée Générale du 19 décembre 2023 les résolutions n°19 à n°22 au détriment de Madame [W] [F] et au détriment de l’intérêt de la collectivité,

En conséquence,

DIRE ET JUGER nulles les résolutions n°19, n°20, n°21 et n°22 votées par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] lors de l’Assemblée Générale du 19 décembre 2023,

— ENJOINDRE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à entériner lors de la prochaine Assemblée Générale à intervenir la vente du lot issu des parties communes déjà cédé sur le principe à Madame [W] [F], en application des décisions et annexes votées lors des Assemblées Générales des 17 juin 2014 et 27 septembre 2018,

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer la somme de 50 000 € à Madame [W] [F] en réparation de son préjudice économique pour perte de chance,

En tout état de cause,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer la somme de 6 000 euros à Madame [W] [F] à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

Décision du 13 Janvier 2026

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N° RG 24/03157 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FOG

— JUGER que Madame [W] [F] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et honoraires de cette procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires du [Adresse 1],

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à la somme de 4 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 31 janvier 2025, et au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1583 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« • DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] recevable et bien fondé en ses demandes,

• DEBOUTER Madame [W] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En toute hypothèse,

• CONDAMNER Madame [W] [F] à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 4.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

• CONDAMNER Madame [W] [F] aux entiers dépens qui pourront être directement recouvrés par M^e Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

• ORDONNER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. »

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 3 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 16 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire et juger », lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

1 – Sur l’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 19 décembre 2023

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Ainsi, seules les questions soumises à l’ensemble des copropriétaires et sanctionnées par un vote, peuvent faire l’objet d’une action en contestation au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; à défaut, l’action en contestation est irrecevable, le juge pouvant le relever d’office.

En l’espèce, il est établi que la résolution n°21 de l’assemblée générale litigieuse consiste en un point d’information, qui n’a pas fait l’objet d’un vote, de sorte que cette résolution ne peut être contestée au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la demande de Mme [F] en annulation de la résolution n°21 sera déclarée irrecevable.

2- Sur l’annulation des résolutions n°19, n°20 et n°22 de l’assemblée générale du 19 décembre 2023

Selon l’article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 26 dispose pour sa part que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Ces dispositions interdisent au syndicat des copropriétaires de restreindre le droit pour un copropriétaire d’utiliser librement les parties privatives de son lot selon les modalités convenues dans le règlement de copropriété, ce qui n’est à l’évidence pas le cas de la décision contestée qui se limite à refuser de voter les travaux de dégorgement de la colonne d’eau et la prise en charge, par la copropriété, des frais d’investigations.

Il appartient au copropriétaire, demandeur à la nullité fondée sur l’abus de majorité, de rapporter la preuve de celui-ci, c’est-à-dire, de démontrer que la délibération critiquée a été votée, sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore qu’elle rompt l’égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de leur nuire ou de leur porter préjudice.

Une résolution n’est en effet pas abusive du seul fait qu’elle contrarie ou lèse certains propriétaires, seul l’intérêt collectif de la copropriété devant être pris en considération.

En l’espèce, Mme [F] demande l’annulation en raison d’un abus de majorité des résolutions n°19, 20, et 22 de l’assemblée générale du 19 décembre 2023, portant sur l’approbation du modificatif de l’état de description de division, de la nouvelle grille des tantièmes, des charges et du règlement de copropriété et mandat donné au syndic pour signer tous les actes afférents, ainsi que sur la vente à certains copropriétaires des lots issus des parties communes, expliquant qu’en 2013, l’assemblée générale des copropriétaires avait voté à l’unanimité une résolution proposant aux copropriétaires d’annexer des parties communes à leurs parties privatives ; qu’en 2014, l’assemblée générale a voté une résolution à l’unanimité aux fins de proposer à Madame [W] [F] le rachat du couloir situé devant son lot ; qu’en 2018, l’assemblée générale a voté à la majorité des copropriétaires une résolution intitulée « FIXATION DU PRIX DES LOTS CEDES » aux termes de laquelle le prix de vente a été fixé à 500 € par tantième créé; que le projet de résolution aux fins d’entériner la vente sur le principe du lot attribué à Madame [F] figurait bien à l’ordre du jour de la convocation à l’assemblée générale du 18 juin 2019 ; que malgré plusieurs courriers de sa part demandant que cette résolution, portant sur la vente du lot n°281 issu de parties communes, soit ajoutée aux assemblées générales suivantes, le syndicat des copropriétaires s’y est longtemps opposé ; qu’elle a découvert à la réception de la convocation à l’assemblée générale du 20 avril 2023 que le projet de résolution avait été supprimé de manière intempestive ; que si finalement l’ordre du jour de l’assemblée du 19 décembre 2023 réintègre sa proposition de résolution visant à entériner la vente du lot cédé sur le principe, ce projet est précédé d’une résolution n°21 comportant des informations erronées, dénaturant la résolution et ajoutant une double condition illégale, caractérisant une rupture d’égalité entre copropriétaires ; que les autres projets de résolution relatifs à la vente de lots issus des parties communes n’imposaient pas aux autres copropriétaires de telles conditions préalables à l’entérinement de la vente sur le principe de leurs lots ; qu’elle est pourtant dans une situation similaire à ces autres copropriétaires, le défendeur se basant sur un plan qui n’est qu’un projet qui n’a jamais fait l’objet d’un vote ; qu’elle subit des décisions arbitraires et discriminatoires par rapport aux autres copropriétaires, comme les copropriétaires Monsieur [V] et Mme [O] qui se sont vus attribuer sur le principe et dans les mêmes conditions, le rachat des lots issus des parties communes ; que les résolutions n°19 à n°22 de l’assemblée générale du 19 décembre 2023 sont l’expression du refus injustifié de ce qui a été autorisé aux autres copropriétaires, à savoir l’acquisition d’un lot issu d’une partie commune ; que ces résolutions remettent en cause deux précédentes décisions votées à l’unanimité par les assemblées générales de 2014 et 2018 qui sont définitives depuis plus de dix ans et valent vente sur le principe du lot attribué à Madame [W] [F] ; que malgré ses signalements, le projet de modification de l’état descriptif de division (EDD) a été soumis au vote de l’assemblée générale du 19 décembre 2023 alors que son lot n°281 y est supprimé sans raison ; que les résolutions litigeuses créent une rupture d’égalité entre les copropriétaires et les copropriétaires acquéreurs dans la jouissance et l’acquisition des parties communes, les résolutions ayant par ailleurs été votées sans plan, créant une insécurité juridique contraire à l’intérêt collectif ; que la voisine, propriétaire du lot n°162, Mme [I], n’a jamais disposé dans son lot d’une porte donnant sur le bout de couloir, mais d’un mur, comme l’avait relevé l’assemblée générale de 2014, de sorte que le projet de plan invoqué par le syndicat des copropriétaires est erroné, et que le vote de la résolution portant sur la vente du lot n°281 ne peut pas être conditionné à l’accord de Mme [I] ; qu’en tout état de cause, quand bien même Mme [I] aurait dû s’exprimer sur cette résolution, elle l’a fait lors des précédentes assemblées générales de 2014 et 2018.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de nullité, en l’absence d’abus de majorité, indiquant que Mme [F] devait obtenir l’accord de Mme [I] pour acquérir le bout de couloir puisque cette dernière n’a jamais renoncé à se prévaloir de la porte d’accès de son lot n°162 dans le couloir, qui est la partie commune que Madame [F] souhaite acquérir en vue de l’incorporer à ses parties privatives ; que pour cette raison, Mme [F] ne peut être considérée comme étant dans la même situation que les autres copropriétaires souhaitant acquérir des parties communes ; que les résolutions 21 et 22 se limitent à rappeler et à respecter les dispositions d’ordre public de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les résolutions des assemblées générales de 2014 et 2018 n’accordent aucun droit à Mme [F], qui n’était pas la propriétaire du lot à l’époque, et dont l’acte de vente de son lot ne fait mention d’aucun droit lié à ces résolutions ; qu’aucun vote définitif n’est intervenu sur la vente des parties communes ; que la résolution n °25-1 de l’assemblée générale du 18 juin 2019 n’a fait l’objet d’aucun vote de sorte qu’elle ne peut pas être considérée comme un acte de cession ; qu’elle ne peut se prévaloir d’un vote de principe s’agissant de la vente des parties communes, émanant des résolutions des assemblées générales de 2014 et 2018, notamment faute de précision quant à l’identité de l’acquéreur, la nature de la chose vendue, le lot déterminé, et le prix de la chose vendue ; que pour contester l’existence de la porte d’entrée du lot n°162, Mme [F] se base sur un plan non daté, non signé, et qui manifestement comporte une erreur puisqu’aucun accès au lot n’y figure, quand bien même par la suite, le lot n°162 a été réuni avec le lot n°184, qui a, quant à lui, une porte d’entrée dans le couloir d’un autre bâtiment ; et que seule Mme [I] peut renoncer à l’accès de son lot n°162 au couloir.

Sur le moyen tiré de la vente de principe du lot n°281, Mme [F] se prévaut de la vente de principe, à son profit, de la partie commune correspondant au bout de couloir devant son lot, en raison des différentes précédentes assemblées générales survenues en date des 27 juin 2013, 17 juin 2014, et 27 septembre 2018, ce que conteste le syndicat des copropriétaires.

Il résulte des différents procès-verbaux versés aux débats que plusieurs résolutions sont intervenues sur ce sujet. Ainsi, le procès-verbal d’assemblée générale du 27 juin 2013 mentionne « 29° Modificatif de l’Etat Descriptif de Division (Majorité Art. 24), Concerne la création de lots issus des parties communes (combles, paliers, WC, etc.) pour vente aux copropriétaires en souhaitant l’annexion. Il est précisé que le projet définitif verra la privatisation de tous les WC communs et autres parties communes sans usage à ce jour. Les copropriétaires souhaitant annexer les combles doivent se manifester auprès du syndic et en vérifier au préalable la faisabilité. Le mesurage des caves des bâtiments E et H reste à prévoir en raison de la démolition des cloisons lors des travaux de la tranche 3. Le projet adressé par le géomètre (N.B. 3e version "indice 3' soit un document de 81 pages + plans en couleur de grand format) est en cours de vérification par le syndic notamment la concordance avec les modifications relevées sur place selon plan annoté joint à l’ordre du jour ainsi que l’extrait de ce projet comprenant le tableau récapitulatif des lots et de leurs tantièmes généraux d’un total de 5.000/5.000°, ainsi que leur nouvelle numérotation et désignation le cas échéant. En fonction des ultimes demandes non transmises au géomètre (ex. combles au-dessus du lot n° 70, palier devant le lot n° 163), ce projet devra subir un dernier amendement avant de passer au vote en assemblée générale. L’assemblée précise que le W.C. et le placard à rez-de-chaussée du bâtiment A doivent rester des parties communes ».

Le procès-verbal d’assemblée générale du 17 juin 2014 indique « 33 – Modificatif de l’état descriptif de division (EDD) (Article 24) Joint à l’ordre du jour la liste des modifications à apporter, en attente du projet du géomètre rectifié en conséquence. L’assemblée en prend acte et demande au syndic de relancer le géomètre. »

Décision du 13 Janvier 2026

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Le procès-verbal d’assemblée générale du 27 septembre 2018 mentionne quant à lui « Résolution 24 Le projet de Modification de l’EDD est adressé à tous les copropriétaires afin de recueillir leurs remarques et demandes de tous ordres le cas échéant. Dans le but de faciliter les votes au cours de l’AG qui régularisera la version finale de ce projet il est d’ores et déjà décidé de fixer proportionnellement le prix de vente des parties communes à 500 € par tantième crée. ».

A la lecture de ces différents procès-verbaux, il apparait que si les copropriétaires ont adopté plusieurs résolutions, successivement, concernant le projet de vente de parties communes à différents copropriétaires, par ces résolutions, l’assemblée s’est à chaque fois bornée à prendre des décisions de principe en ce qu’elles ne l’engageaient pas, dès lors que des décisions ultérieures, expressément visées, étaient nécessaires pour assurer l’effectivité de la vente. Chaque assemblée générale étant souveraine, il ne peut être déduit de ces résolutions prenant des décisions de principe, l’existence d’une vente acquise au profit de Mme [F], et ce d’autant moins que d’une part, de ces résolutions antérieures, il n’apparait pas qu’il existait de manière explicite et précise un accord tant sur le lot déterminé que sur le prix du lot spécifiquement désigné ; et d’autre part, que, comme démontré ci-dessous, la vente de la partie commune à Mme [F] nécessitait une condition préalable, le projet de vente impliquant la modification des modalités de jouissance du lot voisin de Mme [I].

Aussi, le moyen tiré de la vente de principe ne saurait être retenu.

S’agissant de la rupture d’égalité entre les autres copropriétaires placés dans la même situation que Mme [F], Mme [F] indique que les autres copropriétaires, qui, comme elle, souhaitaient acquérir des parties communes et ont obtenu un vote favorable à leur projet lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2023, étaient dans une situation similaire à la sienne, de sorte que le même vote relatif à ces ventes de parties communes aurait dû survenir, ce que conteste le syndicat des copropriétaires.

Pour autant, il convient de rappeler qu’il appartient au copropriétaire contestant une résolution et qui invoque une rupture d’égalité, de démontrer l’existence d’une similitude entre les situations des copropriétaires qui n’auraient pourtant pas été traités de manière égalitaire.

Or, force est de relever que d’une part, Mme [F] fait état d’une rupture d’égalité sans identifier de manière précise les copropriétaires qui auraient été dans une situation similaire à la sienne et qui auraient bénéficié d’un vote favorable, celle-ci indiquant expressément dans ses écritures ne pas dresser une liste exhaustive des copropriétaires visés.

D’autre part, si Mme [F] fait référence à deux copropriétaires à titre d’exemple, elle cite notamment son voisin de palier, Monsieur [V] qui a pu acquérir un bout de couloir, sans toutefois développer ni justifier d’élément précis et circonstancié établissant l’existence effective d’une similitude de leur situation, notamment s’agissant de la localisation et composition de leur lot ainsi que de l’absence ou non de voisin disposant d’un accès à la partie commun objet de la vente. De la même manière, si Mme [F] évoque également spécifiquement la situation de Mme [O], copropriétaire au rez-de-chaussée qui a pu acquérir un jardin issu des parties communes, elle ne produit aucun élément démontrant que leur situation, pourtant différente en terme de localisation et de parties communes visées, serait similaire.

Décision du 13 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

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Ainsi, dès lors qu’il n’est pas établi de manière précise et suffisante l’existence d’une similitude entre les copropriétaires et Mme [F], il ne saurait être invoqué la rupture d’égalité tant s’agissant du vote en lui-même que s’agissant de la modification du projet de modification de l’EDD soumis au vote, comme l’invoque Mme [F].

Aussi, le moyen tiré de la rupture d’égalité ne saurait être retenu.

S’agissant de la rupture d’égalité tirée de l’ajout de conditions liées à l’accord de Mme [I], Mme [F] souligne que les résolutions litigieuses ont instauré des conditions relatives à la vente des parties communes différentes entre elle et les autres copropriétaires alors qu’ils sont tous dans la même situation. A ce titre, elle invoque l’inégalité créée par la mise sous condition de sa vente par l’obtention de l’accord de sa voisine, Mme [I], à renoncer à l’accès au couloir depuis son lot, ce que conteste le syndicat des copropriétaires.

Force est de relever que Mme [F] produit au soutien de sa demande un plan, non daté et non signé, qui présente le lot n°162 de Mme [I], sans aucun accès entre les parties communes et la partie privative, de sorte qu’il apparait comme un lot totalement clos. Le syndicat des copropriétaires verse quant à lui aux débats un plan, sur lequel le lot n°162 dispose d’un accès sur le bout de couloir sur lequel le lot n°163 de Mme [F] donne également, mais qui, comme le relève Mme [F], consiste en un plan extrait du projet de modificatif à l’état descriptif de division dressé par la société ACTIF-GEO le 08 mai 2018, et qui n’a pas fait l’objet d’un vote, ce qui n’est pas contesté. Dès lors, il ne saurait être retenu l’un ou l’autre de ces plans.

Le règlement de copropriété décrit, page 37 ,« LOT NUMERO 162 Au premier étage, au fond du couloir à gauche du palier, une pièce et 18/5.000èmes des parties communes. », sans mention relative à un accès ou une porte. Pour autant, à la lecture du descriptif des différents lots figurant dans le règlement de copropriété, il apparait que chaque lot n’est pas systématiquement décrit avec une porte, le terme de « porte » étant parfois mentionné, mais cette mention permettant de faciliter la localisation des lots dans les parties communes lorsque les lots ne sont pas simplement au fond du couloir, et sont alignés avec d’autres lots les uns à côté des autres, ce qui n’est pas le cas du lot n°162 qui est au fond du couloir. Par ailleurs, par principe, chaque lot est censé disposer d’un accès à l’extérieur pour permettre au propriétaire de pouvoir jouir de son bien, et ne pas être totalement enclavé, étant précisé que, quand bien même les lots 162 et 184 sont désormais réunis, aucun élément n’est produit établissant que la propriétaire de ces deux lots a effectivement renoncé à l’accès vers les parties communes de son lot 162 pour utiliser exclusivement l’accès au couloir par le lot 184.

Il n’est pas contesté que Mme [I] n’a jamais renoncé à l’accès aux parties communes du lot n°162. Ainsi, la vente du bout de couloir auquel les lots 162 et 163 ont accès impose nécessairement au préalable l’accord de Mme [I], s’agissant d’un acte de disposition modifiant la jouissance de son bien.

Il ne saurait donc être considéré que Mme [F] pouvait, comme les autres copropriétaires, acquérir des parties communes sans l’obtention de l’accord d’un autre copropriétaire, de sorte que ce moyen tiré l’existence d’une rupture d’égalité devra être écarté.

Décision du 13 Janvier 2026

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S’agissant de la rupture d’égalité liée à l’inscription de la résolution préalable d’information n°21, Mme [F] reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir ajouté avant la résolution n°22 relative à la vente des parties communes à son profit, la résolution n°21 comportant des informations erronées, remettant en cause la vente de principe du lot n°281 et dénaturant son projet de résolution, ce que conteste le syndicat des copropriétaires.

Il convient de relever que, comme développé ci-dessus, d’une part, aucune vente de principe n’a été votée au profit de Mme [F] lors des assemblées générales précédant celle du 19 décembre 2023 ; et d’autre part, la vente des parties communes au profit de Mme [F] nécessitait l’accord préalable de Mme [I], dans la mesure où cet acte de disposition modifie les modalités de jouissance du bien de cette dernière, de sorte qu’il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires d’avoir ajouté en amont du vote de la résolution litigieuse des précisions spécifiques sur la situation de Mme [F], afin de fournir aux copropriétaires l’ensemble des informations utiles en vue du vote de la résolution n°22. D’autant qu’il n’est pas établi que ces informations seraient effectivement erronées, et dans la mesure où, comme développé ci-dessus, il n’est pas établi que Mme [F] était dans une situation similaire aux autres copropriétaires ayant acquis des parties communes.

Aussi, le moyen tiré de l’ajout de la résolution n°21 ne saurait être retenu.

S’agissant d’un abus de majorité au détriment de l’intérêt collectif, Mme [F] indique que les votes des décisions sont intervenus sans plan, créant une insécurité juridique contraire à l’intérêt collectif. Force est de démontrer que s’il est indiqué que la résolution 19.1 relative à l’approbation du modificatif de l’état de description, de division de la nouvelle grille de répartition des tantièmes, et des charges et le modificatif de règlement de copropriété, a été votée « sans les plans », il ressort des pièces versées aux débats, qu’à la convocation, étaient joints les projets modificatifs du règlement de copropriété, de répartition des tantièmes et charges ainsi que les plans. Par ailleurs, le seul fait que le vote serait survenu sans les plans, ne saurait suffire à lui seul à démontrer un abus de majorité dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires.

S’agissant des contestations des assemblées générales antérieures à celle du 19 décembre 2023, dans la mesure où l’objet du présent litige ne concerne que l’annulation de résolutions de l’assemblée du 19 décembre 2023, les moyens tirés de contestations d’autres assemblées générales, dont il n’est pas établi qu’elles ont été contestées, sont inopérants.

En conséquence, il convient de considérer que la preuve d’un abus de majorité n’est pas établie, de sorte que Mme [F] sera déboutée de sa demande principale et de ses demandes subséquentes incluant la demande de dommages et intérêts formée en tout état de cause. Sa demande subsidiaire d’indemnisation pour perte de chance, fondée sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison de l’abus de majorité subie, sera également rejetée.

3- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction à M^e Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [F] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la demande de Mme [W] [F] visant l’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 19 décembre 2023 ;

DÉBOUTE Mme [W] [F] de l’ensemble de ses demandes;

CONDAMNE Mme [W] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction à M^e Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON;

CONDAMNE Mme [W] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 13 Janvier 2026.

La Greffière La Présidente