TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La S.C.I. EM IMMO’GROUP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Caroline DARCHIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04287 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVBB

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 27 mai 2026

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES sise [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline DARCHIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE,

DÉFENDERESSE

La S.C.I. EM IMMO’GROUP, société civile immobilière, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 27 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04287 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVBB

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La SCI EM IMMO’GROUP est propriétaire des lots n°2 et 21 au sein d’un immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025 signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société LA BOUTIQUE DES COPROPRIETES a fait assigner la SCI EM IMMO’GROUP devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4 329,58 euros au titre des charges de copropriété impayées au 01 juillet 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2024 ;

—  270 euros au titre des frais de contentieux en application de l’article 10-1 de la loi susvisée, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2024 ;

— la capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil ;

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 mars 2026. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société LA BOUTIQUE DES COPROPRIETES, et représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Il produit un décompte de charges dont il ressort que la dette a légèrement diminué et s’élève désormais à 3 865,69 euros s’agissant des charges impayées et à 318 euros s’agissant des frais, selon décompte au 11 mars 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus.

Assignée par acte signifié à étude, la SCI EM IMMO’GROUP ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— la fiche de relevé de propriété dont il ressort que les lots n°2 et 21 de l’immeuble visé sont la propriété de la SCI EM IMMO’GROUP ;

— un relevé de compte individuel au 01 juillet 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus et un relevé de compte individuel au 11mars 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus ;

— les appels de charges, provisions, travaux et relevés ;

— les mise en demeure du syndic et ses relances ;

— la mise en demeure du conseil du syndic envoyée le 16 décembre 2024 et réceptionnée le 19 décembre 2024 ;

— le procès-verbal des assemblées générales annuelles du 15 mai 2024 et du 28 mars 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et les attestations de non recours.

Il ressort du décompte produit à l’audience du 12 mars 2026 que le compte de copropriétaire de la SCI EM IMMO’GROUP est débiteur non plus de la somme de 4 329,58 euros au 01 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus au titre des charges impayées mais de 3 865,69 euros selon décompte au 11 mars 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus concernant les charges impayées.

La SCI EM IMMO’GROUP, ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe de la dette ainsi que son exigibilité et ne produit aucune preuve de paiements libératoires.

Nonobstant l’absence de caractère contradictoire de l’actualisation de la dette présentée le jour de l’audience par le conseil du syndicat demandeur, il en sera tenu compte, celle-ci étant favorable à la débitrice.

En conséquence, la SCI EM IMMO’GROUP sera condamnée à lui payer la somme de 3 865,69 euros arrêtée au 11 mars 2026, appel de charges et travaux du 1er trimestre 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024, première de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception dont il est justifié, sur la somme de 2 234,62 euros, et à compter de l’assignation du 29 juillet 2025 pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 318 euros au titre des frais de contentieux en application de l’article 10-1 de la loi susvisée. Toutefois, il sollicite la seule somme de 270 euros dans son assignation. Sa demande de ce chef n’étant pas contradictoire et favorable à la débitrice, elle ne pourra être retenue. Au titre des frais de contentieux à hauteur de 270 euros, le syndicat produit exclusivement une facture de 120 euros de son conseil au titre des honoraires de mise en demeure qui sera étudiée dans le cadre de la demande de frais irrépétibles. Les autres frais ne seront pas retenus en l’absence de preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante et à défaut de production des factures correspondantes.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 29 juillet 2026.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est relevé que le compte de la SCI EM IMMO’GROUP fonctionne en position débitrice depuis janvier 2021. Ces manquements répétés et persistants depuis plusieurs années perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété. Elle sera de ce chef condamnée à verser la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI EM IMMO’GROUP, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 300 euros incluant les frais de mise en demeure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la SCI EM IMMO’GROUP sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI EM IMMO’GROUP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société LA BOUTIQUE DES COPROPRIETES la somme de 3 865,69 euros au titre des charges et travaux impayés arrêtée au 11 mars 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 2 234,62 euros, et à compter du 29 juillet 2025 pour le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société LA BOUTIQUE DES COPROPRIETES de sa demande de paiement au titre des frais de contentieux en application de l’article 10-1 de la loi susvisée ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de la capitalisation étant fixé au 29 juillet 2026 ;

CONDAMNE la SCI EM IMMO’GROUP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société LA BOUTIQUE DES COPROPRIETES la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI EM IMMO’GROUP au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la SCI EM IMMO’GROUP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société LA BOUTIQUE DES COPROPRIETES la somme de 1 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société LA BOUTIQUE DES COPROPRIETES de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date,

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La présidente